VANG KOMMUNE Landbruk/teknisk etat Sjå adresselista Dykkar ref.: Vår ref.: Arkiv: Vår dato: DOLSIM - 17/5776 25.09.2017 Melding om vedtatt endra møne- og gesimshøgde for hytter med underetasje i Børrelia I, Gudbrandslie og Tenlelie Vedlagt følgjer vedteken endring av reguleringsplanar for Børrelia I, Gudbrandslie og Tenlelie. Endringa gjeld høgste tillate møne- og gesimshøgde for hyttar med underetasje, og vart vedteken på HU-møte 12.09.2017 med fylgjande vedtak: Med heimel i plan- og bygningslovas 12-14 andre ledd godkjenner Vang kommune dei føreslåtte endringane i reguleringsplanen for Børrelia I, Øvre Gudbrandslie og Tenlelie på Filefjell frå 5 meter mønehøgde og 3,5 meter gesimshøgde, til 5,5 meter mønehøgde og 4 meter gesimshøgde der det er tillat med underetasje målt frå gjennomsnittleg planert terreng. Hovudutvalg for utvikling støttar seg på rådmannens vurdering om at endringa av føresegn ikkje har en verknad på vassdrag eller naturmangfald jmf. vassforskriftas 12 og naturmangfaldsloven 7. Endringane er vist i tabell under. Plan Plan-ID Føresegn som vurderast endra Eksisterande mønehøgde og gesimshøgde Ny mønehøgde og gesimshøgde når underetasje Børrelia I 0545R056 3.1 punkt 14 5 m og 3,5 m 5,5 m og 4,0 m Øvre Gudbrandslie 0545R048 3.2 bokstav n 5 m og 3,5 m 5,5 m og 4,0 m Tenlelie 0545R079 3.2 bokstav m 5 m og 3,5 m 5,5 m og 4,0 m Dette er eit enkeltvedtak, jf. forvaltningslova 2 fyrste ledd bokstav b, som kan påklagast etter reglane i forvaltningslova kapittel VI. Klagefristen er tre 3 veker frå mottakinga av dette brevet. Ei eventuell klage på vedtaket skal stilast til Fylkesmannen i Oppland, men sendes via kommunen. Med helsing Simen Dølgaard plan- og byggesaksbehandler Dir. tlf.: 61369478 E-mail:Simen.Dolgaard@vang.kommune.no Etter rutinane våre er dette dokumentet godkjent og sendt utan underskrift. Postadresse : Tyinvegen 5161 Tlf Postnr: 2975 Vang i Valdres Fax : 61 36 94 00 61 36 94 01 Bank Orgnr: : 2146 07 00024 961 382 246 URL : e-post : Side 1 av 7 http://www.vang.kommune.no vang.kommune@vang.kommune.no
Adresseliste: Fylkesmannen i Oppland Oppland Fylkeskommune Grunneigarar i planområda Grunneigarar av naboeigedommane til planområdane Side 2 av 7
SAKSFRAMLEGG UTVALGSSAK Behandla av Møtedato Saksnr. Saksansvarleg Hovudutval for utvikling 12.09.2017 067/17 SUNHAK ArkivsakID JournalID ArkivID Saksbehandler 17/389 17/4899 Simen Dølgaard Om endring av mønehøgde og gesimshøgde for hytter med underetasje i Børrelia I Gudbrandslie Øvre og Tenlelie Saksopplysninger: Planforslag Vang kommune har blitt klar over ei mangel ved reguleringsføresegna i reguleringsplanen for Øvre Gudbrandslie (vedteke 15.6.2006), Børrelia I (vedteke 7.2.2008) og Tenlelie (vedteke 28.10.2010). Mangelen er at reguleringsføresegna opnar for underetasje på nokre tomtar i feltet, men at det ikkje er teke omsyn for dette i møne- og gesimshøgde føresegna. Kommunen vurderer at dette er ei mindre endring som ikkje førar med seg nemneverdige tyding for nokon part eller interesse, og kan gjeres utan ein full planprosess jf. Plan- og bygningslovas 12-14 andre ledd jf. Fyrste ledd. Hensikt med reguleringa Det er ynskja å rette opp i denne mangelen ved å endre føresegna i dei tre planane jf. plan- og byggingslovenss 12-14. Kommunen ynskjer at der planen opnar for underetasje skal mønehøgda kunne vere inntil 5,5 meter og gesimshøgde inntil 4 meter målt frå gjennomsnittleg planert terreng. Tabellen under synleggjer kva planar dette kan gjelde for, kva punkt i føresegna som kan bli endra og kva møne- og gesimshøgde som gjeld i dag: Plan Plan-ID Føresegn som vurderast endra Eksisterande mønehøgde og gesimshøgde Ny mønehøgde og gesimshøgde når underetasje Børrelia I 0545R056 3.1 punkt 14 5 m og 3,5 m 5,5 m og 4,0 m Øvre Gudbrandslie 0545R048 3.2 bokstav n 5 m og 3,5 m 5,5 m og 4,0 m Tenlelie 0545R079 3.2 bokstav m 5 m og 3,5 m 5,5 m og 4,0 m Side 3 av 7
Planområdet Planområdet er avgrensa til de områda nemnte reguleringsplanar gjeld Børrelia I, Øvre Gudbrandslie og Tenlelie på Filefjell. Anslagsvis 16 tomtar med moglegheit for underetasje ligg ubygd innfor avgrensa planområde. 13 av desse innfør Tenlelie hyttefelt og 3 innfør Gubrandslie hyttegrend. Reguleringsplan for Børrelia I har ikkje avgrensa gitte tomtar det opnas for underetasje på, og det er difor vanskeleg å estimere talet på tomtar som kan påverkas. Innkomne merknadar til planoppstart I samsvar med forvaltningslovas 16 jmf. pbl 12-14 (2) fekk partar der planen gjeld høve til å uttale seg. Dette vart gjort gjennom brev frå Vang kommune av 20. april 2016 til regionale myndigheiter og grunneigarar i planområda, samt dei som har naboeigedom til dei tre planområda. Fire merknadar kom inn før fristen 12.05.2017. To kom inn frå regionale mydigheter etter frista, men er teke med. Hovudtrekka er referert under. Liste over merknadar: 1. Oppland Fylkeskommune 02.05.2017 2. Anne Eli Wangen og Jan Kåre Strømmen 10.05.2017 3. Otrølie og Tenelie Hytteeierforening v/hans Richard Hansen 11.05.2017 4. Bjørn og Brit Ask Guldberg 12.05.2017 5. Nina H. og Bjørn-Tore Anfinsen 12.05.2017 6. Fylkesmannen i Oppland 18.05.2017 1. Oppland Fylkeskommune Har ingen merknader til foreslått endring eller at disse behandlast som mindre endringar av planene. 2. Anne Eli Wangen og Jan Kåre Strømmen Heimelshavar av gbnr 2/222 i Børrelia II. Dei er usamde i vurderinga om at endringa ikkje førar med seg nemneverdig tyding for nokon part eller interesser då ei endring vil vere til hinder for utsikt deira. Dette meiner dei førar til ein reduksjon i kvalitet og verdi for eksisterande hyttar. Dei meiner at forslaget om endring tydar på manglande kunnskap eller kjennskap til motstanden mot plasseringa av tomtane i Otrølie i behandlinga av reguleringsplanen for hyttefeltet. Kommentar frå rådmannen: Då reguleringsføresegna allereie har opna for at tomtane det gjeld kan byggast med underetasje, må ein finne ein løysing på korleis dette kan gjerast best mogleg i praksis. Det har vist seg at eksisterande møne- og gesimshøgde gjer dette vanskeleg og ein kan sjå for seg at ei endring av føresegna kan føre til at bygg betre kan plasserast på tomtane utan å nytte store skjeringar og fyllingar. Side 4 av 7
3. Otrølie og Tenlelie Hytteeierforening v/hans Richard Hansen Styret meiner endringa vil vere uheldig for eksisterande eigarar i feltet då det kan medføre merkbart redusert utsyn. Styret meiner det skal være mogleg å føre opp hyttar med underetasje i samsvar med gjeldande føresegn, mellom anna gjennom lågare innvendig høgde eller lågare takvinkel. Dei oppfattar reguleringsføresegna som ein viktig del av føresetnaden når ein kjøpar tomt i regulert område, og det vert oppmoda til å ikkje endre føresegna. Dei atterheld retten til å bringe ei eventuell endring av føresegna inn for Fylkesmannen. Kommentar frå rådmann: Det er vanskeleg å sjå for seg korleis ei endring møne- og gesimshøgde vil påverke utsynet frå eksisterande hyttar. Dette vert og påverka av tiltakets plassering på tomta samt høgde på skjering og fyllingar. Ein endring av mønehøgda gir i alle fall større fridom for tiltakshavar til korleis tiltaket plasserast i terrenget. Det har som nemnt vist seg vanskeleg å føre opp fritidsbustader med underetasje under gjeldande møne- og gesimsavgrensingar. Då reguleringsføresegna allereie opnar for underetasje, vil ei endring i så fall betre høva for ynskja utvikling av området i sin heilhet. 4. Bjørn og Brit Ask Guldberg Heimelshavar av gbnr 2/289 i Tenlelie hyttefelt. Støttar merknadane frå styret i Otrølie og Tenlelie Hytteeierforening. Dei meiner at ei endringa av føresegna vil kunne gje dei som har sett opp hytte innfor gjeldande reguleringsføresegn kan bli negativt påverka av endringa, til dømes dårligare utsyn. Dei oppmodar til ikkje å endre føresegna, og atterheld seg retten til å bringe ei eventuell endring inn for riktig klageinstans. Kommentar frå rådmann: Som over. 5. Nina H. og Bjørn-Tore Anfinsen Heimelshavar av gbnr 7/331 i Øvre Gudbrandslie hyttefelt. Dei motset seg føreslått endring av reguleringsplanen da dei meiner endringa kan føre til eit mindre harmonisk felt som er til ulempe for tomta deires. De er naboar til ein ubygd tomt, og trur ei endring kan medføre ei større og meir dominerande hytte en det som vert føresett. Påpeiker at alle eksisterande hytter har måtte fylgje en streng reguleringsplan, og at ei endring bere vil gjelde nokre få hyttar. Kommentar frå rådmann: Då tomtane dei referer til anten kan nytte underetasje eller oppstugu, er alternativet til underetasje såleis oppstugu med inntil 6,5 meter mønehøgde samanlikna med foreslått endring til 5,5 meter. Mønehøgda til oppstugu fylgjer 1/3 av hyttas lengde, men ein kan sjå for seg at dette vil ta meir utsyn enn underetasje med endra møne- og gesimshøgde. Side 5 av 7
6. Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Oppland hadde ikkje merknadar til ynskja endring eller til at disse behandlast som ei mindre endring av planen. Vurdering: Ein reguleringsplan fastsett framtidig arealbruk for eit område (jmf. PBL 12-4), og skal gje føresegn til mellom anna utforming og vilkår for bruk av areal eller bygningar (jmf. PBL 12-7). Gjeldande reguleringsplan opnar for underetasje på gitte tomtar, men det har vist seg at møne- og gesimshøgdar gjer dette vanskeleg i praksis. Ei endring av dette vil dermed gjere at området i større grad nyttast som reguleringsplanen legg til rette for. Det vert presisert at Fylkesmannen i Oppland ikkje hadde merknadar til at dette vert behandla som ei mindre endring av gjeldande reguleringsplanar. Som merknadane påpeiker er reguleringsplanar viktig ved kjøp av tomt eller fritidsbustad. Det skal sikre ein føreseieleg utvikling av området de kjøpar seg inn i. Endringar av eksisterande reguleringsplanar skal difor ikkje vere noko ein tar lett på. I dette høvet vil ei endring føre til vidare ynskja utvikling av området sett frå reguleringsplanen, men ein kan forstå at eksisterande eigarar er usikker på korleis denne endringa vil påverke dei. Avveginga her vert då mellom korleis endringa påverkar eksisterande eigarar satt opp mot framtidige eigere. Alternativet til endring av føresegna er å fortsette med gjeldande føresegn. Her er det fortsatt tillat med underetasje, men det vert avgrensa av møne- og gesimshøgde. Alle dei tre reguleringsplanen opnar for at terrenget kan endrast inntil 1,5 meter frå eksisterande terrenglinje, noko som gjer at plassering av eventuell underetasje påverkas av tomtas eigenhet. Ein kan da sjå før seg at desse avgrensingane kan føre til uheldig, men tillat, plassering av bygg på tomtar dette gjeld då møne- og gesimshøgde vert målt frå gjennomsnittleg planert terreng. Ei endring kan da også støtte punktet i føresegna om at bygningar i størst mogleg grad skal tilpassast terrenget ved å gje større rom i plassering av bygget på tomta utan å måtte ta omsyn til kor dette lar seg gjere av skjeringar og fyllingar. Korleis endringa av føresegna vil påverke verdien på eksisterande fritidsbustader er vanskeleg å vurdera. Den er til dels subjektiv og påverkast av området som ein heilhet saman med tomtas høve. Endringa påverkar ikkje eksisterande grensar, og utløyser ikkje nye tomtar. Det er berre høgda på ei eventuell nabohytte som eventuelt vert påverka av endringa. I denne saka må endringa vurderast ut frå høve hos eksisterande eigarar opp mot vidare utvikling i tråd med reguleringsplanen. Då eksisterande reguleringsplan opnar for underetasje, vil endringa føre til at ynskja nytting av området vert positivt påverka. Naboar kan verte påverka, men det er vanskeleg å sei noko om dette då det kjem ann på plassering, planering og andre faktorar som er unike for kvar ein tomt. Endringa vert difor foreslått godkjent. Vassforskrifta Ihht. Vassforskrifta 12 skal kommunen som myndigheit for sine vassdrag vurdere om ny aktivitet eller nye inngrep i eit vassdrag vil føre til at vassdragets sitt kjemiske- eller økologiske mål ikkje nås eller om vassdraget vert forringa. Endringa i reguleringsføresegna vil ikkje føre til anna verknad for vassdrag enn eksisterande reguleringsplan, og endringa vert vurdert å ikkje ha ein verkand på vassdraga. Naturmangfaldsloven Ihht. Naturmangfaldslova 7 skal prinsippa i lova 8-12 leggjast til grunn som retningliner ved utøving av offentleg myndigheit, og vurderinga skal koma fram av avgjerda. Side 6 av 7
Også her vil ikkje endringa i reguleringsføresegna føre til anna verknad på naturen enn eksisterande reguleringsplan, og endringa vert vurdert å ikkje ha ein verknad på naturmangfaldet. Framlegg til vedtak: Med heimel i plan- og bygningslovas 12-14 andre ledd godkjenner Vang kommune dei føreslåtte endringane i reguleringsplanen for Børrelia I, Øvre Gudbrandslie og Tenlelie på Filefjell frå 5 meter mønehøgde og 3,5 meter gesimshøgde, til 5,5 meter mønehøgde og 4 meter gesimshøgde der det er tillat med underetasje målt frå gjennomsnittleg planert terreng. Hovudutvalg for utvikling støttar seg på rådmannens vurdering om at endringa av føresegn ikkje har en verknad på vassdrag eller naturmangfald jmf. vassforskriftas 12 og naturmangfaldsloven 7. Endringane er vist i tabell under. Plan Plan-ID Føresegn som vurderast endra Eksisterande mønehøgde og gesimshøgde Ny mønehøgde og gesimshøgde når underetasje Børrelia I 0545R056 3.1 punkt 14 5 m og 3,5 m 5,5 m og 4,0 m Øvre Gudbrandslie 0545R048 3.2 bokstav n 5 m og 3,5 m 5,5 m og 4,0 m Tenlelie 0545R079 3.2 bokstav m 5 m og 3,5 m 5,5 m og 4,0 m Saka vart behandla i Hovudutval for utvikling 12.09.2017 HU-067/17 Vedtak: Som framlegget, samrøystes. Om høve til å klage, sjå vedlegg. Side 7 av 7