STRANDSONEN HAMAR - UTREDNING januar 2011 ROM EIENDOM Godsområdet mellom Tjuvholmen og Espern- området. Spor- alternativ og vern Del- utredning av konsekvenser 1
INNHOLD Kommunedelplanen s 3 Beskrivelse av området Vestre del - næringsområdet s 4 Midtre del - Sporområdet Østre del - Verkstedsområdet Strandlinjen Naturgitte forutsetninger: Regulering s 5 Flomfare Planforutsetninger Avgrensninger - arealer s 5 Utnyttingsgrad KDPs Temakart Siktlinjer s 6 Friområder Planeksempel 1 - ifølge KDP s 7 Innspill i etter vedtatt KDP Riksantikvarens fredningsforslag s 10 Jernbaneverkets sporplan Åkersvika naturreservat Planeksempel 2 - følge av Riksantikvarens krav s 13 Planeksempel 3 - følge av Riksantikvarens s 16 og Jernbaneverkets krav Konsekvenser Tap av areal s 18 Fortetting Noen prinsipper s 19 Planeksempel 4 - forslag etter innspill s 20 Konklusjon s 23 2
Kommunedelplanen - utsnitt av arealdelen Kommunedelpanen (KDP) er vedtatt i kommunestyrets vedtak 25.06.2003. I etterkant er det kommet innspill / krav om endringer fra Riksantikvaren, fra Jernbaneverket og fra Fylkesmannen. Riksantikvaren vil frede flere bygninger og sporområder. Jernbaneverket vil sette av arealer til et 8- spors alternativ og har varslet innsigelse mot 5- sporsalternativet. Fylkesmannen krever at avgrensningen mot naturreservatet i sjøen også omfatter fyllingsfoten. Denne delutedningen viser konsekvensene av disse innspillene for utbygging av området. 3
Beskrivelse av området som er utredet - delområdene Området utgjør en begrenset del av Kommunedelplanen (KDP). Det omfatter gods- og verkstedsområdet sør for Dovrebanen mellom akomstvegen til Tjuvhomen i vest og Hamjerns område i vest. Sporområdet her skal frigis for byutvilkling med blandet bolig- og næringsbebyggelse. Vestre delområde utgjøres av halvparten av Jernbanebrygga- området i KDP. Delområdet er i det vesentlige næringsområde. Det ligger sentralt med adkomst via undergang for bil og for gang- og sykkeladkomst. Området gis høy utnyttelse. Midtre delområde utgjøres av dagens sporområde med enkelte mindre lagerbygninger av sekundær betydning. Disse er vurdert uten egen verneverdi. Delområdet er i det vesentlige boligområde med noe næring. Østre delområde utgjøres i hovedsak av verkstedsbygninger med tilliggende spor- og trafikkområder. Presenningverkstedet er i KDP vurdert med verneverdi. Delområdet er blandet verne/frednings-, bolig- og næringsområde. Strandlinjen bearbeides som et gjennomgående friområde med strandpromenade. 4
Naturgitte forutsetninger Regulering Mjøsa er regulert mellom cote 119,3 og 122,9. Flomfare Godsområdet er flomutsatt. I KDP's temakart er området for flommen i '95 (c+ 125,93) vist med rød skravur. Beregnet nivå for hundreårsflom er cote 125,78; for tohundreårsflom cote 126,43. KDP sine retningslinjer tilsier kotehøyde 125,78+ 0,5-1m sikkerhetssone/fribord for gulv 1. etasje; dvs c+ 126,28 NVE har skjerpet sitt krav etter vedtatt KDP. Dette tilsier kote 126,43 + 0,5-1m sikkerhetssone/fribord for gulv 1. etasje Utbygging innebærer oppfyllinger i området og begrenset mulighet for gulvarealer i underetasje. Parkeringsarealer kan likevel anlegges litt over regulert vannstand, dvs. ca cote 123. Med sikkehet mot 20- årsflom: +125,1. Planforutsetninger Avgrensninger For avgrensningen i nord foreligger to alternativer. I KDP er det tatt utgangspunkt i det såkalte femspors- alternativet, mens Jernbaneverket har fremmet et krav om åtte spor. Forskjellen i tomteareal utgjør ca 7,2 da. Arealer Samlet areal innenfor området i KDP er ca 82 da. Vestre delområde, ca halvparten av Område Jernbanebrygga: areal ca 13 da. Midtre delområde har areal ca 28 da Østre delområde har areal ca 41 da Utnyttingsgrad: I bestemmelsene i kommunedelplanen (KDP) er det brukt TU (tomteutnyttelse) som mål for graden av utnytting, kombinert med angitt etasjetall. Vestre delområde: Her er TU satt til 200%, etasjetall 4-6. Midtre og østre delområde, i KDP betegnet Godsområdet: Her er TU satt til 150%, etasjetall 4-6. Ramme for utbygging: I Vestre delområde kan bygges ca 26 000 kvm I Midtre og østre delområde kan bygges ca 104 000 kvm Sum utbygging i det avgensede området: ca 130 000 kv 5
1 120 1/120 1/7175 1/5803 1/3544 1 198 1/198 1/59 1/4271 1/145 1/4543 1/3545 1/337 1/143 1/65 1 60 1/60 1/319 1/191 1/7045 1/122 1/1564 1/124 1/67 1/68 1/5802 1/149 1/61 1/3089 KDPs Temakart 1/3969 1/324 1/3815 1/72 1/3093 1/3968 1/3737 1/70 1/3840 1/368 1/162 1/193 1/7163 1/3967 1/7028 1/ 1/3966 1/125 1/1545 1/1552 1/370 1/1544 Siktlinjer Kvartals- mønsteret i Øst- byen nord for Stangevegen videreføres i Kommunedelsplanen som et sett siktakser nord- syd gjennom området (Mjøsgløttene). Dette gir et gatenett med senteravstand ca 75 m. Friområder I øst er et friområde, knyttet til strandpromenaden. Aralet er ca 6 da. 1/26 1/5251 1/71 1/3837 1/3829 1/413 1/6006 1/140 1/414 1/1357 1/411 1/1425 1/29 1/41 1/146 1/5964 1/42 SKAPPELSG 1/5824 ATE 1/5963 Bekkebekken 1/55 1/21 1/1375 1/435 1/192 1/104 1/5971 1/53 1/1484 1/104 1/80 1/101 1/432 1/161 1/423 1/446 1/434 1/139 1/84 1/655 1/85 A AT DG AN 1/14 1/7254 1/12 1/3946 1/507 1/347 1/4862 1/5838 1/239 1/ 1/4751 1/1404 1/4863 1/1413 1/1391 1/1504 1/388 1/390 1/1370 1/1476 1/445 1/1477 1/5273 1/2746 1/391 1/1405 1/627 1/348 1/90 1/7285 1/396 1/5822 1/1397 1/438 1/531 1/1463 1/5033 1/1396 1/1 1/1359 1/247 1/7 1/5823 1/1398 1/323 1/321 1/228 1/332 1/338 1/238 1/339 1/235 1/314 1/220 1/4540 1/218 1/4865 1/298 1/273 1/245 1/204 1/1339 1/1364 1/1516 1/1435 1/1363 1/294 1/4773 1/7226 1/3962 1/1387 1/1358 1/287 1/5507 1/1380 1/223 1/4770 1/4768 1/1377 1/409 SKYSSTASJONEN 1/5508 1/4709 1/4771 1/250 1/208 VEGEN 1/4710 1/5791 1/4772 1/207 1/262 STANGE 1/1385 1/5840 1/3956 1/3961 1/293 1/246 1/209 1/2345/2 1/1436 1/1399 1/5065 1/1362 1/4683 1/3266 1/1381 1/1360 1/1361 1/403 1/528 1/325 1/243 1/165 1/3365 1/5672 1/461 1/5032 1/408 1/236 1/1457 1/4873 1/1365 1/1433 1/1454 1/248 1/286 1/5800 1/7179 1/4774 1/1632 1/1493 1/7255 1/2630 1/6 1/1419 1/454 1/2686 1/3769 1/1579 1/1509 1/1368 1/387 1/343 1/297 1/52 1/7286 1/1406 1/303 1/336 1/210 1/352 1/91 1/5272 1/7284 1/1390 1/1369 1/219 1/9 1/5469 1/1424 1/5269 1/1534 1/4799 1/1455 1/511 1/1376 1/5429 1/1478 1/1472 1/4915 1/1491 1/1590 1/4914 1/1400 1/393 1/237 1/1474 1/5890 1/1402 1/1401 1/451 1/1828 1/7179 1/1475 1/1473 1/1503 1/1464 1/1434 1/5078 1/1826 1/92 1/5805 1/1409 1/1486 1/503 1/506 1/93 1/5804 1/5657 1/1417 1/453 1/331 1/88 1/89 1/1496 1/1416 1/1392 1/389 1/328 1/135 1/10 1/3400 1/354 1/222 1/5839 1/11 1/5658 1/1407 1/342 1/1403 1/2740 1/1568 1/5777 1/335 1/7253 1/1432 1/1372 1/1471 1/95 1/3772 1/5000 1/1395 1/1470 1/130 1/138 1/136 1/7179 1/1453 1/513 1/452 1/1338 1/137 SENTRUM 1/429 1/425 1/134 1/13 1/1371 1/1336 1/426 1/129 1/87 1/1558 1/1465 1/5108 1/353 1/130 1/5724 1/1500 1/377 1/5811 1/97 1/96 1 1/1414 1/1546 1/1408 1/440 1/128 1/7193 1/15 1/7179 1/34 1/1570 1/394 1/197 1/559 1/5725 1/86 1/1502 1/1352 1/1373 1/384 1/5070 1/1561 1/4049 1/1498 1/81 1/2345 1/3024 1/1415 1/1350 1/1422 1/98 1/1533 1/1528 1/1389 1/126 R ST HØIENSAL 1/30 1/1374 1/1393 1/1452 1/424 1/206 1/5726 1/46 1/1485 1/1488 1/3815 1/350 1/100 1/17 1/40 1/1576 1/83 1/19 1/1539 1/1487 1/547 1/79 1/20 1/1577 1/1551 1/433 1/77 1/1557 1/1437 1/1423 1/418 1/5337 1/5874 1/1438 1/1575 1/417 1/163 1/75 1/1531 1/1571 1/1637 1/102 1/22 1/24 1/25 1/1427 1/412 1/275 1/76 1/23 1/155 1/5104 1/1567 1/1547 1/1480 1/360 1/105 1/5446 1/5445 1/107 1/5801 1/2817 1/1569 1/106 1/3813 1/27 1/2981 1/1540 1/3317 1/1550 1/357 1/148 1/54 1/2778 1/5947 1/5417 1/3526 1/1563 1/66 1/442 1/4769 1/6001 1/1578 1/443 1/1456 1/257 1/1379 1/383 1/2345 1/1468 1/1378 1/7164 1/7338 1/7178 JERNBANEBRYGGA 1/1384 1/1383 1/2345 GODSOMRÅDET TREKANTEN ØSA 93 1/7339 1/7230 1/7229 1/1572 1/2346 VESLE MJØSA 1 5327 1/5327 1/7340 1 5322 1/5322 1/5969 1 2347 1/2347 1/6 1 5323 1/5323 R 1 7019 1/7019 R TJUVHOLMEN ESPERN 1 5324 1/5324 1 4689 1/4689 1 5326 1/5326 1/2346 1 7018 1/7018 1 7017 1/7017 Område båndlagt etter naturvernloven ÅKERSVIKA NATURRESERVAT 1 5325 1/5325 6 N TA E G
Planeksempel 1 - ifølge opprinnelig KDP Bebyggelsen er i det følgende beregnet som dels i 4 etasjer, dels i 6 etasjer: nord- sydgående bygninger er i 6 etasjer, øst- vestgående i 4 etasjer. De sydligste kvartalene er i 4 etasjer. De to nedre etasjer er delvis næringsarealer. 7
I tillegg til strandpromenaden og samleveien mot sporområdet er det ført et gangstrøk sentralt gjennom området. Kvartalsmønsteret har senteravstand ca 75 meter. Dette er i smaleste laget for en lamellstruktur med tre lameller, men gir muligheter for kvartaler med god gårdsromsstørrelse. 8
Vestre delområde bruksarealer, ca: Midtre delområde bruksarealer, ca: Østre delområde bruksarealer, ca: Sum bruksarealer 26 000 kvm 42 000 kv 62 000 kvm 130 000 kvm Snitt A-A gjennom Østbyen og verkstedsområdet. Ny bebyggelse er ifølge KDP Snitt B-B gjennom Østbyen og godsområdet. Ny bebyggelse er ifølge KDP 9
Eksterne innspill etter vedtatt KDP Innspill om fredning fra Riksantikvaren I KDP inngår Presenningsverkstedet som et verneobjekt. I innspill fra Riksantikvaren er alle murbygningene og Vognremissen, en trebygning syd for Presenningsverkstedet, foreslått fredet. I tillegg er de to traversene og tilhørende sporområder tatt med. Dette innebærer en omfattende reduksjon av utbyggingspotensialet i vestre delområde. 10
Jernbaneverkets sporplan I KDP er det forutsatt en femspors løsning, der Dovrebanens hovedspor danner avslutningen av sporområdet. I etterkant av KDP har JBV fremmet et innspill om et 8- spors- alternativ. Krav til avstand fra spor 8 er 20 meter for boligbebyggelse. Dette tar ca 7,2 da av det disponible tomtearealet, som vist med grønt på planen. 11
Jernbaneverkets 8- sporsalternativ Åkersvika naturreservat Strandpromenaden forutsettes lagt på fylling. I KDP er fyllingskanten med strandpromenaden lagt til grensen for naturreservatet. I etterkant er det kommet innspill fra Fylkesmannen, om at hele fyllingsfoten skal holdes utenfor verneområdet. Høydeforskjell fra dypeste punkt i grensen mot vernesonen til antatt topp er ca 3 meter. Dette betyr at fyllingskanten trekkes ca 6 meter tilbake. Gitt stigningsforhold på fylling 1:2, og bredde 8 meter på strandpromenaden, vil bebyggelsens sjøfront bli ca 14 meter inn fra KDPs formålsgrense. Gitt at TU fortsatt regnes til formålsgrense i KDP, vil dette ikke influere på den totale ramme for ubyggingsarealer, men vil influere på etasjefordelingen. 12
Planeksempel 2 - etter Riksantikvarens krav Det er innpasset ny bebyggelse, dels som boliger, dels som næring. Verneområdet er merket med blått, fyllings- sonen med gult. Av hensyn til nærhet til de fredede bygninger er det regnet 4 etasjer på nybygg. 13
Samlet grunnflate på fredede bygninger er ca 7 200 kvm. Disse regnes utnyttet, dels i 1 etasje og dels i 2 etasjer: Presenningsverkstedet og Vognremissen: én etasje, ca 2 000 kvm Øvrige bygninger: ca 5 000 kvm i 1 1/2 etasje: 8 000 kvm Nybygg: Areal boliger: ca: 7 000 kvm Areal næring :4 etasjer à 1 500 kvm 9 000 kvm Sum arealer 26 000 kvm 14
I forhold til KDP betyr fredningsforslaget et arealtap i østre delområde. Basert på viste planeksempel dreier det seg om ca 36 000 kvm. Snitt A-A gjennom østbyen og verkstedsområdet. Ny bebyggelse er tilpasset til Riksantikverans fredningsinnspill.. Snitt B-B gjennom Østbyen og godsområdet. Ny bebyggelse er tilpasset Riksantikvarens innspill. Planeksempel 3 - etter krav fra JBV - 8 spor 15
Dette fører til tap av tomteareal på ca 6 da. Dette er merket med turkis. Strandsone- begrensningen er merket gult. Samlet bruksareal i midtre og vestre delområd er ca 53 000 kvm; opprinnelig KDP ca 68 000 kvm. Tap bruksareal etter jernbaneverkets innspill: ca 15 000 kvm 16
Aksonometri ifølge 8 spors-krav 17
Snitt B-B ifølge 8-spors-kravet Konsekvenser Tap av areal Sum mulig arealbegrensning etter JBVs sporplan og RAs verneplan blir med dette ca 51 000 kvm bruksareal., dvs ca 40%. tap i forhold til opprinnelig KDP. Dette betyr at det blir nødvendig med fortetting av de gjenstående arealer. 18
Fortetting Noen prinsipper Alternativ "tett by": Nollis plan over Roma, 1748. Arealeffektiv - moderate byggehøyder. Legger beslag på markarealer, mangler utsikt. Egner seg best for næringsarealer. Alternativ "drabantby": Ville Radieuse, Le Corbusier 1935. Frigjør utearealer - gode utsikts- og lysforhold. Høy bebyggelse. Hovedsakelig for boligbebyggelse. Alternativ "strandby": Aker brygge, Oslo, ca1985. Muligheter for kombinert næring- og boligbebyggelse. Begrenset uteareal for boliger - moderate utsikts- og lysforhold. Disse eksemplene viser mulige ytterpunkter. På Hamar skal det bygges en ny bydel med kvaliteter best mulig tilpasset stedlige forhold. 19
Planeksempel 4 - ifølge Riksantikvarens og Jernbaneverkets samlede krav 20
Planeksempelet er gitt høyere utnyttelse av gårdsrom- arealene. Etasjetallet er økt til 6-8. Bebyggelsen er trukket noe nærmere strandpromenaden og nærmere mot sporområdet. I vestre delområde er det 6 og 10 etasjers næringsbebyggelse. I midtre og østre delområde er de to nederste etasjer næringsarealer. Boliglamellene er i hovedsak 6 etasjer. Unntatt er 4 etasjers tverrgående boliglameller i de tre sydligste kvartalene. Det er forutsatt felles utearealer på tak over næringsetasjene. For boligdelen bør ikke dybden på lameller overstige ca 12 meter, men kan økes noe ved bruk av karnapper for utsikt mot sjøen. l planeksempelet utgjør næringsarealene ca 57 000 kvm; ca 40%, boligdelen ca 73 000 kvm; ca 60%. Snitt A-A gjennom Østbyen, sporområdet og verkstedsområdet. Snitt B-B gjennom Østbyen, sporområdet og boligområdet 21
Aksonometri planeksempel 4. 22
Konklusjon I etterkant av vedtatt Kommunedelplan for Strandsonen i Hamar har krav fra Riksantikvaren og Jernbaneverket medført en vesentlig reduksjon av disponibelt bebyggbart areal i området. For det beskrevne delområde dreier det seg om et tap på tilsammen ca 51 000 kvm bruksareal, eller ca 40 %. Her er ikke medregnet mulig arealtap som følge av Fylkesmannens krav mht. grensen mot naturreservatet. De nevnte innspill har også konsekvenser for adkomst- forholdene. Riksantikvarens plan medfører binding av muligheter for veiadkomsten i øst. Jernbaneverkets krav vil kunne få konsekvenser for veiadkomst via undergangen i vest. Gangadkomst vil kunne få endrede stigningsforhold som følge av kortere ramper opp i området. Dersom utbygging av området skal kunne skje innenfor forsvarlige rammekostnader mht. infrastruktur, etappevis utbygging etc., vil det være nødvendig å opprettholde rammene for bruksareal som følger av opprinnelig Kommunedelplan. For å opprettholde arealkapasiteten for området som helhet, vil det bli nødvendig å øke utnyttelsen i midtre og vestre delområder. Dette vil kunne skje dels ved en økning av etasjetall til 6-8 etasjer - 10 etasjer i vestre del -, dels ved en økt utnyttelse av grunnarealet i de nedre etasjer. Det vil på samme måte kunne betinge en vesentlig høyere utnyttelse i hele Jernbanebrygga- området, gitt nærheten til sentrum. Disse endringer i planbetingelsene er en nødvendig, men ikke ønsket tillemping. Den samlede virkning de ovennevnte begrensningene får, vil vanskeliggjøre en hensynsfull utnytting av området. Særlig for boligdelen vil en for tett bygningsmasse gjøre det vanskelig fullt ut å utløse det spesielle potensiale som beliggenheten skulle tilsi. 23