EID KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Saksansv. Teknisk-og samfunnsutval 26.11.2015 021/15 KDA Kommunestyret 17.12.2015 170/15 KDA Avgjerd av: Kommunestyret Saksbehandler: Kristine Dahl Arkiv: Objekt: L12 Arkivsaknr 14/977 Detaljreguleringsplan for Blåbæråsen hyttegrend - Hjelmelandsdalen - Vedtak Prenta vedlegg: 1. Planomtale 2. ROS-sjekkliste 3. Merknadsvurdering ved varsel om oppstart 4. Plankart 5. Føresegner 6. Uttaler ved offentleg ettersyn: a) Statens vegvesen b) NVE c) Harpefossen Hyttegrend d) Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Plan- og bygningslova (pbl.) Kva saka gjeld: Vedtak av privat forslag til detaljreguleringsplan for Blåbæråsen hyttegrend.
Bakgrunn for saka: Bjørg Forsell som driv Smørdalen camping sør for planområdet, ynskjer å legge til rette for hytteutbygging på eiga tomt i tilknyting til Smørdalen camping. Bjørg Forsell nyttar ANKO AS som konsulent for å utarbeide detaljreguleringsplanen. Avgrensinga av planområdet er innanfor området som er sett av til bygningar og anlegg i kommuneplanen sin arealdel 2015-2027, jf. område BA05 og BA30 i Hjelmelandsdalen. Planforslaget har vore ute til offentleg ettersyn i perioden 14. september til 27. oktober 2015, jf. formannskapet sitt vedtak i møtet 3. september, i F-sak 145/15. Sjå samandrag av uttaler og vurdering av desse under saksutgreiinga. Saksutgreiing: Planområdet grensar til Smørdalen camping. Planområdet legg til rette for etablering av mindre tomter for fritidsbustadar, tett utbygde. Etter reguleringsføresegnene er det berre tillate med ein fritidsbustad pr. tomt med maks BYA (utnytting) på 120 m2, medrekna inntil to frittliggjande uthus, terrasse og parkeringsareal. Uttaler til planforslaget I samband med offentleg ettersyn av planforslaget kom det inn fire uttaler. Under er samandrag og vurdering av desse: Statens vegvesen Statens vegvesen viser til at det er Eid kommune som er vegmynde og difor må sjå til at veganlegga følgjer gjeldande krav. Tatt til orientering. NVE Har ingen merknadar til planforslaget. Tatt til orientering. Harpefossen hyttegrend Harpefossen hyttegrend syner til krav om heilskapleg planlegging av byggeområda i Hjelmelandsdalen i kommunedelplan for Hjelmelandsdalen. Ein heilskapleg plan for heile området skulle sikre gode løysingar for tilkomstvegar, skiløyper, turløyper, VA, renovasjon osv, også ved detaljregulering av delar av området. Desse krava vart fjerna ved vedtak av ny arealdel. Harpefossen hyttegrend meiner at dette vil vere øydeleggande for vidare utvikling og vil stimulere til denne type klattvis utbygging av låg kvalitet, samtidig som det potensielt forhindrar vidare utbygging av området FB1 fordi ein til dømes ikkje har tatt stilling til felles tilkomstveg. I planomtalen er det lagt vekt på at planområdet ligg sentralt i forhold turvegar og Harpefossen Skisenter. Harpefossen hyttegrend stiller seg undrande til at det i planforslaget ikkje er lagt inn turløype som sikrar at hytteeigarane skal komme seg ut i løypenettet eller i skisenteret utan bruk av bil. Rådmannen viser elles til vedlagt uttalen i sin heilskap.
Det er riktig som Harpefossen Hyttegrend skriv, at det i tidlegare gjeldande plan for Hjelmelandsdalen var sett krav om utbyggingsplan for område B1, som gjeldande planområde då inngjekk i. Føresegna i den førre planen hadde følgjande innhald: 1.1 FRITIDSBUSTADER FB1-FB6 Utbygging kan ikkje skje før godkjend utbyggingsplan etter pbl 28-2 ligg føre. Planen skal vise plassering, møneretning og høgde på bygningar, plassering av køyreareal, uteplassar, biloppstilling, gjerde, fellesareal, vatn, avlaupsanlegg m.m. Hytta sitt bebygde areal (jfr NS 3940) skal vere avgrensa slik: FB 1, 2, 3, 4,5,7: Maks 140m² FB 6: Maks 175m² Utbygging skal skje i denne rekkefølgja: 1 Utbyggingsplan for område FB2, FB3, FB4,FB5 og FB7 (samordna plan) 2 Utbyggingsplan for område FB 6 3 Utbyggingsplan for område FB 1 Det ligg no føre utbyggingsplan for områda FB2, FB3, FB4,FB5 FB6 og FB7, men ikkje for område FB1. I samband rulleringa av arealdelen til kommuneplanen vart dei uregulerte områda i Hjelmelandsdalen innlemma i arealdelen. For område FB1 vart det då også gjeve nye føresegner. I føresegnene til gjeldande arealdel er det no satt følgjande rekkjefølgjekrav for området: «Område BA05, BA06 og BA07 Hjelmelandsdalen: Utbygging skal planleggast trinnvis og fyrst i tilknyting til eksisterande byggeområde». Dette inneber at tidlegare rekkjefølgjekrav i kommunedelplan for Hjelmelandsdalen har falle bort. Dette inneber at ein no kan detaljregulere eit kvart utbyggingsområde i Hjelmelandsdalen/Harpefossen så lenge området ligg i tilknyting til eit allereie utbygd område. Ved at ein må bygge ut i tilknyting til eksisterande byggeområde, så vil ein kunne detaljplanlegge ut frå eksisterande infrastruktur. Det er i overordna plan ikkje sett krav om at nye planområde må leggje til rette for løyper som gjer det mogleg å kome seg ut- og inn av løypenettet. Rådmannen ser at det er fornuftig å leggje til rette for minst mogleg bruk av bil i området, men har ikkje funne grunnlag for å stille krav om løypenett inne i planområdet for Blåbæråsen. Rådmannen viser her til at området ligg lågt i terrenget og nært campingplassen, og grunneigar har ikkje ynskt å satse på eit konsept for ski-in og ski-out. Detaljreguleringsplanen er elles ikkje til hinder for framtidig etablering av slike løyper ved detaljplanlegging og utbygging av området nord og aust for planområdet. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Fylkesmannen har gjeve tilbakemelding på tema som fell inn under samfunnstryggleik og beredskap. Fylkesmannen peikar på at det er kommunen som er ansvarleg for arealbruken i kommunen og difor må sjå til at relevante tema vert tilstrekkeleg utgreidd. Kommunen vert gjort merksam på at det renn nokre mindre bekkar/elvar i planområdet og kan ikkje sjå at det er vurdert om forventa auke i vassmengda kan føre til lokale flaumproblem. I så fall må ein ta omsyn til dette ved utforming av planområdet.
Fylkesmannen viser til at brannberedskap og skogbrannfare er vurdert i ROS-analysen, men at det ikkje går tydeleg fram av ROS-analysen om brannvesenet er konsultert med omsyn til dei problemstillingane som er drøfta (tilkomst, sløkkevasskapasitet, behov for nye beredskapstiltak i område). Når det gjeld tilhøvet til landbruk, natur og miljø, så konstaterer Fylkesmannen at arealbruken er i tråd med kommuneplanen. Fylkesmannen har ikkje avgjerande merknader til planframlegget ut frå omsyn til natur- og miljøomsyn. Når det gjeld problemstillinga knytt til overvatn, så har administrasjonen ikkje funne grunnlag for å setje eigne krav til prosjektering og utbygging av området i planføresegnene. Krav til prosjektering og utføring av avløpsanlegg med leidningsnett er fastsett i TEK10 15-10 med tilhøyrande rettleiar. Føresegna har også reglar om etablering av flomvegar. Krava må følgjast ved prosjektering og ved innsending av søknad om gjennomføring av tiltak. Når det gjeld merknaden knytt til brannberedskap og skogfare, så er planframlegget lagt fram for brannsjefen i Eid kommune. Brannsjefen har ikkje kome med merknader til planframlegget. Endring i framlagde føresegner Etter dialog med forslagsstillar er det kome fram at innhaldet i føresegn 5-1 tredje avsnitt om terrasser ikkje er dekkande for intensjonen med føresegna. Forslagsstillar ynskjer å legge til rette for utbygging av lett tilgjengelege uteareal, utan at ein må søkje om dette. Føresegna knytt til terasser/utegulv vert difor føreslege utforma slik at den fell innanfor rammene for tiltak som er unnateke søknadsplikt, i pbl. 20-5 og byggesaksforskrifta 4-1. Rådmannen foreslår difor følgjande endring av føresegn 5.1. tredje avsnitt: «Terrasse/utegulv/platting skal tilpassast fritidsbustaden. Terrasse/utegulv/platting skal ikkje byggast meir enn 2,5 meter brutto utanfor vegglivet. Byggematerialet skal vere naturstein eller jordfarga tre.» Under førenemnde avgrensing vil terrasse/utegulv/platting som ligg inntil 0,5 meter over gjennomsnittleg terrengnivå ikkje vere søknadspliktig etter byggesaksforskrifta. Ynskjer ein å bygge terrasse/utegulv/platting over 0,5 meter må dette søkast om på vanleg måte. Endring i framlagd plankart I samband med vedtak om offentleg ettersyn skulle kodane i plankartet oppdaterast slik at det vart samsvar mellom kodane i plankartet og kodane som er nytta i føresegnene, jf. vedtak i F- sak 145/15. Desse endringane i plankartet er ikkje gjennomført fullt ut, dette må difor korrigerast før kunngjering av vedtak. Økonomiske konsekvensar: Dette er eit privat forslag til detaljreguleringsplan og inneber difor ikkje økonomiske konsekvensar for kommunen. Vurdering:
Området er avsett til bygningar og anlegg i overordna plan, og rådmannen finn å kunne tilrå at detaljreguleringsplanen for Blåbæråsen hyttegrend vert vedteken slik den ligg føre med følgjande endringar: Endring av føresegn 5.1. tredje avsnitt til: «Terrasse/utegulv/platting skal tilpassast fritidsbustaden. Terrasse/utegulv/platting skal ikkje byggast meir enn 2,5 meter brutto utanfor vegglivet. Byggematerialet skal vere naturstein eller jordfarga tre.» Endring av plankartet: Kodane i plankartet vert korrigert slik at det vert samsvar mellom kodane i plankartet og kodane som er nytta i føresegnene. RÅDMANNEN SI TILRÅDING: 26.11.2015 TEKNISK- OG SAMFUNNSUTVAL TSU-021/15 VEDTAK, SOM INNSTILLING TIL KOMMUNESTYRET: 17.12.2015 KOMMUNESTYRET KS-170/15 VEDTAK: Åslaug Krogsæter -rådmann-