BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 09.06.2010 Saksnr.: 200911447/22 Saksbeh.: BIHE Emnekode: EBYGG-5210 Kopi til: Laksevåg, gnr 149 bnr 559, Sjøkrigsskoleveien. Tiltakshaver Minde Eiendomsutvikling AS. Klage over rammetillatelse for oppføring av nybygg tomannsbolig. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om nybygg tomannsbolig. Det ble gitt tillatelse i vedtak datert 19.01.10. Vedtaket ble rettidig påklaget av Harald Thor Straten på vegne av eiere av veilegemet Sjøkrigsskoleveien 2-12, 5165 Laksevåg, etter fullmakt, ved brev datert 25.02.10. Tiltaket inngår i reguleringsplan 40070000 vedtatt 25.11.1957 og krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen 6 og 18 vedrørende tiltakets dimensjon og plassering. Det er registrert merknader fra Advokat Erik A. Grahl-Madsen på vegne av Arnstein Nyborg. Merknadene går i hovedsak ut på manglende bruksrett til regulert privat vei, Sjøkrigsskoleveien 2-12. Det er videre registrert merknader fra Beate og Glenn Antonesen, og Svein Erik Eliassen. Merknadene omhandler atkomst til, og veirett over, regulert privat vei, Wallemslien 21-25. Tiltakets atkomst er i ettertid endret til Sjøkrigsskoleveien 2-12, og merknadene er således ikke lenger relevante. Det er under klagebehandlingen mottatt brev fra vann- og avløpsetaten (VA-etaten) hvor det påpekes at det mangler erklæring for rett til å legge ledning over eiendommen med gnr. 149, bnr. 118. Tiltakshaver vil bli tilskrevet av bygningsmyndighetene og bedt om å rette opp forholdet. Klagen er gitt oppsettende virkning, jf. brev av 22.03.10. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.
2. Anbefalt forslag til vedtak: Vedtak datert 19.01.10 opprettholdes, klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder 3. Klage: Rammetillatelsen er påklaget av Harald Thor Straten på vegne av eiere av veilegemet Sjøkrigsskoleveien 2-12, etter fullmakt. Klagen er datert 25.02.10, og fullmakt ble sendt pr. e- post 22.03.10. I klagen påpekes i hovedsak følgende: Eierne av veilegemet stiller seg uforstående til at tomten med gnr. 149 og bnr. 559 har veirett ihht. reguleringsplan av 1957, og ber om at veiretten dokumenteres nærmere. Videre anføres det at punktet i rammetillatelsen vedrørende økonomisk oppgjør mellom partene ikke er fulgt opp fra utbygger/hauge Bygg. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner: Det følger av plbl. 12-4 at tiltak ikke må være i strid med reguleringsplanens arealformål og bestemmelser. Det fremgår av reguleringsplanens 6 at; Bygningene skal oppføres med de dimensjoner som er angitt i planen. Videre fremgår det av reguleringsplanens 18 punkt 1 at; Bebyggelse skal, med de reservasjoner som er tatt i 13, plasseres i forhold til veier og plasser og skal oppføres med den byggeflukt og møneretning som planen viser. Det fremgår av plankartet at det var tiltenkt en mindre bolig helt nord på gnr. 149, bnr. 559, som delvis strekker seg over på gnr. 149, bnr. 818. Tiltakets plassering er i strid med veg nr. 4 (Wallemslien) som er ment å gå delvis over tomten, jf. plankart. Tiltaket er også i strid med dimensjonene av husstørrelsen. Omsøkte tiltak er både i strid med plankartets anvisning av ny bebyggelse og dimensjoner, og er således avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen, jf. plbl. 19-2. Dispensasjon etter plbl. 19-2 krever at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg kreves at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene, jf. 19-2, 2.ledd.
I Ot.prp. nr. 32 (2007-2008), skrives det videre på side 242 at: De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunene på øverste folkevalgte organ, kommunestyret. ( ) Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det for eksempel dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Reguleringsplanen er av eldre dato, og er ikke fullt utbygget hva gjelder blant annet veier, herunder Wallemslien 21-25. Området er tettere og i større dimensjoner bebygd enn reguleringsplanen har tatt høyde for jf. plankartet. Det at eksisterende utbygging av området avviker fra reguleringsplanen viser at det at dens føringer ikke står like sterk lenger. Reguleringsplanen viser at det var tenkt oppført en bolig på tomten, jf. plankart, og taler således for å tillate oppføring av bolig. Etter en konkret helhetsvurdering finner Etat for byggesak og private planer at det foreligger tilstrekkelig grunnlag for å gi dispensasjon fra reguleringsplanen 6 og 18, hva angår plassering av bolig, dens dimensjon og nærhet til regulert veg nr. 4. 4.3. Veirett, jf. plbl. 66 nr. 1. Det er anført av klager at utbygger ikke har veirett til Sjøkrigsskoleveien 2-12. Det følger av plbl. 66 nr. 1 at; Eiendom kan bare deles eller bebygges dersom byggetomta(ene) enten er sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte er sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. vegloven av 21.juni 1963 40-43. Kravet etter bestemmelsen er at det skal være tilfredsstillende veiforbindelse til eiendom som skal bebygges. Bestemmelsen innebærer ikke at eieren av den grunn som skal bebygges også er eier av veien. Kommunen kan godta vegrett til privat vei frem til offentlig vei. Det er kommunens oppgave å påse at retten er tilstrekkelig sikret, blant annet med tanke på at den er stedsvarig og tilkommer den eier som til enhver tid er eier av grunnen, jf. Tyrèn, 4.utg. side 262-263. Bygningsmyndighetene må prejudisielt ta stilling til kravet om at veiforbindelsen er «sikret». Dersom tiltakshaveren ikke kan dokumentere de nødvendige veirettigheter, kan plan- og bygningsmyndighetene ikke godkjenne søknaden. Rettsregler om vegretter er i hovedsak fastlagt gjennom rettspraksis, men reguleres også i servituttloven fra 1968. Tiltakshaver har i forbindelse med klagen fremlagt skylddelingsforretning som omhandler veirett for gnr. 149, bnr. 165 datert 31.05.1916. Omsøkte eiendom, gnr. 149, bnr. 559 er
utskilt fra bnr. 165 den 15.11.1958. I Høyesterettsdom i RT 1915, side 20, er lagt til grunn at vegrett også tilkommer senere utskilte parseller, med mindre noe annet fremgår av stiftelsesdokumentet. Dette innebærer at omsøkte tomt har vegrett i samme utstrekning som bnr. 165 som denne ble utskilt fra. Det fremgår av skylddelingsforretningen, øverst på side 2 at; Efter den fremlagte?givelseskontrakt skal parsellens eier have fri gangpassage over Simonsvik til Dampskibsbryggen paa Vallem, hvilken ret dog skal utøves paa en for kjøperens og hans drift mindst mulig generende maade. Adkomst til parsellen dannes for øvrig av den gamle Gravdalsvei. Etter skylddelingsforretningen har gnr. 149 bnr. 165 gangrett og en alminnelig atkomst over gamle Gravdalsvei. På tidspunktet da dokumentet ble opprettet eksiterte ikke Sjøkrigsskoleveien som veinavn i området. Det kan videre være tvil om hvilke veg i området som eksisterer i dag og som samsvarer med betegnelsen gamle Gravdalsvei. Det anføres av Advokatfirmaet Harris på vegne av tiltakshaver at omtalte Gravdalsveien i dag har navnet Sjøkrigsskoleveien. Dette støttes også av historiske ortofoto av området fra 1951, hvor Sjøkrigsskoleveien eksisterte som kjerrevei. Klagerne er derimot uenig i denne forståelsen. Hvilke veger som opprinnelig var omfattet av bestemmelsen i skylddelingsforretningen kan nødvendigvis ikke være avgjørende i dag. Det må også kunne ses hen til at hensynet bak bestemmelsen var å sikre bnr. 165 vegrett, og at denne retten også gjelder senere utskilte eiendommer, jf. RT 1915, side 220. Etat for byggesak og private planer er kommet til at omsøkte eiendom må være ansett sikret vegrett, og at vilkårene etter plan- og bygningsloven 66 nr. 1 er oppfylte. Det understrekes at dette innebærer en prejudisielt avgjørelse av vegrettsspørsmålet, og at uenigheten mellom partene om vegretten bare endelig kan tas stilling til av domstolene. For ordens skyld bemerkes at eventuelt økonomisk oppgjør mellom partene hva angår vedlikehold og utbedring av den aktuelle vegen ikke tilligger bygningsmyndighetene å ta stilling til. Det vises i denne sammenheng til veglovens 54 ff. om ansvar og fordeling av kostnader ved vedlikehold av privat veg. 4.3. Atkomst til tomannsbolig. I Regulert strøk stiller plbl. 67 krav om veiopparbeidelse som en betingelse for å kunne bebygge en eiendom. Det fremgår av plbl. 67 nr. 1 a: I regulert strøk( ), kan tomt bare ( ) bebygges dersom: a) veg er opparbeidet og godkjent så langt som den er vist i planen, frem til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst. Bnr. 149, gnr. 559 ligger i regulert strøk, jf. reguleringsplan 40070000. Det er altså et krav om at det skal gå vei i umiddelbar nærhet av tomten. Sjøkrigsskoleveien 2-12 er tegnet inn på reguleringsplanen, og er i all hovedsak opparbeidet i samsvar med reguleringsplanen. Imidlertid fremgår det ikke av reguleringsplan hvor atkomst for tomten skal være. Det finnes to alternativer for atkomst for gnr. 149, bnr. 559, enten Sjøkrigsskoleveien 2-12 eller Wallemslien 21-21 ( Veg nr. 4 ). Ingen av veiene utpeker seg som mer opplagt enn den annen.
Det knytter seg således en viss usikkerhet til om vilkårene i plbl. 67 nr. 1 a er oppfylt. Planen er imidlertid av eldre dato, og veirett er uansett sikret etter plbl. 66 nr. 1, jf. drøftelsen under punkt 4.2. 4.4. Vann og avløp Det er under klagebehandlingen mottatt brev fra vann- og avløpsetaten (VA-etaten) hvor det påpekes at det mangler erklæring for rett til å legge ledning over eiendommen med gnr. 149, bnr. 118. Tiltakshaver vil bli tilskrevet av bygningsmyndighetene og bedt om å rette opp forholdet. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger datert 16.07.2009 4. Utsnitt av reguleringsplan 5. Historisk ortofoto 1951 6. Flyfoto 2009 7. Brev fra VA-etaten datert 14.04.2010 8. Klage datert 25.02.2010 med fullmakt datert 21.03.2010 9. Rammetillatelse datert 19.01.2010