ULLENSAKER Kommune SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet 28.03.2017 DETALJREGULERING FURUBRINKEN GNR/BNR 81/41-1.GANGSBEHANDLING RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan og bygningslovens 12 11 legges forslag til detaljregulering for «Furubrinken gnr/bnr 81/41», datert 02.02.2017 med bestemmelser datert 02.02.2017 ut til offentlig ettersyn. Ullensaker, 17.03.2017 Erlend Eggum rådmann Saksnr. 2015/4752-29 Side 1 av 5
Saksbehandler: Vidar Iversen Vedlegg: Forslag til plankart, datert 02.02.2017 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 02.02.2017 Planbeskrivelse, datert 16.12.2016 Illustrasjonsplan, datert 13.12.2016 ROS-analyse, datert 16.12.2016 Geoteknisk rapport, datert 01.11.2016 Geoteknisk vurdering, datert 01.11.2016 Kartlegging av naturmangfold, datert 10.06.2016 SAMMENDRAG Reguleringsplanforslaget for Furubrinken blir fremmet som et privat forslag til detaljregulering (PBL 12-3). Planen er utarbeidet av Øvre Romerike Prosjektering AS på vegne av Grefsen Eiendom AS. Planområdet ligger inntil et etablert boligområde, og er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Hensikten er å legge til rette for oppføring av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse på området. Reguleringsplanen åpner for totalt 25 boenheter. Rådmannen mener planforslaget er i tråd med overordnete føringer, og anbefaler at det legges ut til offentlig ettersyn. SAKEN GJELDER 1.gangsbehandling av detaljregulering for Furubrinken gnr/bnr 81/41 datert 02.02.2017. Planforslaget tilrettelegger for oppføring av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur i planområdet. Planområdet er på cirka 28 dekar, og består av gnr/bnr 81/41 og 81/282 på Jessheim. Planområdet er ikke tidligere detaljregulert, men ligger inne i kommuneplan 2015 2030 til boligformål. Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av plankonsulent Øvre Romerike Prosjektering AS (ØRP) på vegne av tiltakshaver Grefsen Eiendom AS. Planområdet ligger inntil reguleringsplan for Ekornrudsletta 1 og 2, som ble utviklet av samme tiltakshaver. Planforslaget legger opp til totalt 25 boenheter, hvor 21 boenheter skal utvikles av Grefsen Eiendom og 4 eneboligtomter skal være igjen til grunneier. Planstatus Planområdet er avsatt til framtidig boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan (merket som område 59). Planområdet er ikke tidligere regulert. I boligbyggeprogrammet har planområdet en kvote på 15 boenheter i perioden 2017 2019. Planprosess Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble gjennomført hos Ullensaker kommune 08.09.2015. Saksnr. 2015/4752-29 Side 2 av 5
Varsling Igangsetting av planarbeidet ble varslet den 08.06.2016 per brev til berørte grunneiere, naboer, private og offentlige instanser og andre. Det ble samtidig varslet i avisene Eidsvoll og Ullensaker blad og Romerikes blad, i tillegg til forslagsstillers hjemmeside. Frist for innsendelse av merknader ble satt til 07.07.2016. Det kom inn 8 merknader til varsel om oppstart. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til merknadene. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger på Jessheim, vest for Ekornrudvegen, men innenfor Algarheim skolekrets. Det er en utvidelse av eksisterende boligfelt med nærhet til offentlig kommunikasjonsmidler og barnehage. Planområdet utgjør en del av gnr. 81 bnr. 41 og er på totalt ca. 28 dekar. Planforslaget tilrettelegger for 25 boenheter, i tråd med gjeldende kommuneplan. Boligsammensetningen fordeler seg på 8 eneboliger, 13 kjedete eneboliger og 4 eneboligtomter som grunneier skal disponere. Grefsen Eiendom AS bygger dermed 21 boenheter som følger av dette planforslaget. Utnyttelsen av planområdet ligger på 30 % BYA for den frittliggende småhusbebyggelsen, og 35 % BYA for den konsentrerte småhusbebyggelsen. Høyden for boligbebyggelsen blir inntil 7 meter gesimshøyde og 8 meter mønehøyde. Maks byggehøyder er satt til kote +205, da terrenget på flata ligger på ca. kote 197. Landskapet på Ekornrud er flatt, og heller litt mot sør. Det er regulert en felles lekeplass på 500 m 2 i tillegg til en liten lekeplass på 100 m 2 som skal dekke behovet for nærlekeplass innenfor planen. Uteoppholdskravet dekkes på hver tomt. I tillegg finnes to større grendelekeplasser i nærheten av planområdet som åpner for ballspill. Planområdet vil få adkomst fra Ekornrudvegen og videre gjennom Åsmohagan. Tiltakshaver eier eiendom gnr 81. bnr. 259 og 282 hvor den nye adkomsten er planlagt. Tiltakshaver har avtale om vegrett for inntil 25 boenheter med sameiet (veglaget) som eier Åsmohagan. Saksnr. 2015/4752-29 Side 3 av 5
Figur 1 Illustrasjon av planområdet VURDERINGER/DRØFTINGER Overordnete mål Planforslaget er i tråd med kommuneplanen 2015 2030, og åpner for en blanding av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. I boligbyggeprogrammet har området en kvote på 15 boenheter fra 2017 2019. Da boligbyggeprogrammet åpner for et større antall boenheter gjennom reguleringsplan, er det vurdert at 25 boenheter totalt innenfor planområdet på 28 dekar er en passende utnyttelse for dette området. Planbestemmelsen sikrer småhusbebyggelse på maksimalt 2 etasjer. Planforslaget utgjør en relativt beskjeden utvidelse av et etablert boligområde med småhusbebyggelse. Beliggenhet Planområdet anses å ha god tilgjengelighet, med busstopp langs Algarheimsvegen ca. 800 m nord for planområdet. I tillegg er det gangavstand til barnehage (300 m) og butikk (1 km). Det eksisterer fortau langs Ekornrudvegen som går forbi planområdet, og det er gode gang- og sykkelforbindelser mot sentrum og til skole med planfri kryssing av Algarheimsvegen. Utearealer Planforslaget sikrer lekearealer og grønnstruktur, utover kravet til uteopphold for hver enkelt bolig. Cirka 7 dekar er regulert til grønnstruktur, men da noe av dette arealet har en helling på over 1:3 så kan ikke dette regnes med i uteoppholdsarealet. Denne grønnstrukturen vil også fungere som flomvei ved ekstremnedbør. I tillegg finnes to større grendelekeplasser rett i nærheten for planområdet. Grønnstrukturen lager rom i planområdet og ivaretar eksisterende vegetasjon og mulighet for turdrag. Planlagt bebyggelse følger eksisterende terreng uten store terrenginngrep. Parkering Boligene innenfor planområdet skal ha 2 biloppstillingsplasser per bolig hvorav plass til minimum en i garasje. Dette er i samsvar med parkeringsnormen for omkringliggende boligfelt. Saksnr. 2015/4752-29 Side 4 av 5
ROS-analyse ROS-analysen, datert 16.12.2016, tar for seg eventuelle uønskede forhold ved planforslaget. Det er innarbeidet tiltak i planbestemmelsene for de forhold som kommer negativt ut i ROSanalysen, for å redusere sannsynligheten/konsekvensen av disse. Støy Støysonekartet i planbeskrivelsen viser at planområdet ikke er utsatt for støy i dag. Med en økning av årsdøgntrafikk på Ekornrudvegen fram mot 2036 (20 år), så vil planområdet fortsatt ha tilfredsstillende støyforhold på uteoppholdsareal og bebyggelse. Naturverdier Planområdet er utredet mht. naturmangfoldloven 8. Det ble ikke påvist spesielle naturverdier i planområdet. Pinnebekken har egenverdi som landskapselement, rekreasjon og biologisk mangfold. Bekken ligger på det nærmeste 40 meter fra planlagt bebyggelse, og 8-10 meter lavere. Det er registrert svartelistede arter innenfor planområdet, og behandlingen av disse ved utbygging er ivaretatt i planbestemmelsene. (Hagelupin, Blåhegg og Kanadagullris) Konsekvensene av planforslaget vurderes som små da ingen verdifulle lokaliteter blir berørt og omfanget av påvirkningen er liten. Geoteknisk undersøkelse Det er utført en geoteknisk undersøkelse og en geoteknisk vurdering av planområdet som viser at planlagt utbygging lar seg gjennomføre, men at stabilitet må sikres i alle faser av utbyggingen. Dette er videreført i planbestemmelsene. Rådmannen anser planforslaget som godt gjennomarbeidet, og mener at denne mindre utvidelsen av eksisterende boligfelt er i tråd med kommuneplanen. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler formannskapet å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: saksbehandler Saksnr. 2015/4752-29 Side 5 av 5