LEILIGHET Fyrstikkbakken 7C 0667 Oslo www.e3.no Leilighetens tekniske tilstand: Antall TG 0 9 2 0 0 Utført av: Kim Nordvang Byggmester og Takstmann Ljabruveien 13 Oslo 1169 93494667 kim@takstogvindu.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. 1/10
OM EIERSKIFTERAPPORT Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av BMTF og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. Selv om byggmesterens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 TG iu - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/10
ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. PIPER OG ILDSTEDER: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:144,Bnr: 2186 Etasje: 2. Etg. Svalgang. Hjemmelshaver: Torbjørn Løkken Tomt: 3.092.4 m² Andelsnummer: Ikke relevant Seksjonsnummer: 14 Eierbrøk: 1/28 Forretningsfører: Jon Sindre Bakken Regnskapsår: 2015 Felleskostnader: 2000,- Felleskostnader inkluderer: De månedlige fellesutgiftene på kr. 2.000,- inkluderer:kabeltv, Forsikring, kommunale avgifter, vakstmestertjenester, forretningsførsel, garasje og årlig service av gasspeis. Felleskostnader inkluderer ikke gass, dette betales hver måned inn til en A-konto. Andel disponible midler: 2.135,- Andel fellesgjeld: 0 Adkomst: Offentlig Vann: Offentlig Avløp: Offentlig Regulering: Regulert område Offentl. avg.pr.år: Inkludert i felleskostnader Forsikringsforhold: Sparebanken 1. Nr 12412740 Ligningsverdi: 1.007.452,- år 2016 Byggeår: 2009 BEFARINGEN: Befaringsdato: 080517 Oppdragsgiver: Torbjørn Løkken Forutsetninger (hindringer): Det var ingen hindringer under befaring, alle kontrollpunkter er kontrollert med god adkomst. Tilstede under befaringen: Torbjørn Løkken Fuktmåler benyttet: Laserline. MultiWet-Master ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei Ved avvik, se siste side. 3/10
OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Pen og fin leilighet i god kondisjon, vanlig bruksslitasje som må forventes. Alle kontrollpunkter er gjennomgått og det eneste som bemerkes er svakt fall på baderoms gulvet. FORMÅL MED ANALYSEN: Eierskifterapport for salg av bolig. ANDRE FORHOLD: Elektriske panel ovner på vegg, termostatstyrte varmekabler på badet og gasspeis i stue/kjøkken. Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter. Bod i garasjeanlegg på 4,6m2. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Det er ikke foretatt noen store endringer i leiligheten siden byggeåret. Eier har satt inn nye dusjvegger på badet nylig. OM BYGGEMETODEN: Bygget er antatt fundamentert på faste masser/fjell. Støpt gulv og grunnmur av betong. Etasjeskillere i bærende konstruksjoner som armert betong, på badet og i bod er himling senket og plateslått med gips. Innervegger og lettvegger av stål/trevirke som er isolert og plateslått med gips. Yttervegger i tegl/mur konstruksjon som er pussede og malt. Øvre delen av bygget er kledd med panel. Saltak som tak konstruksjon som er tekket med betongstein. (ikke besiktet) Utvendige svalganger, trapper og heis er i armert betong som er overmalt. Balkong med aluminiums rekkverk og glass, armert betong gulv som er dekket med plast lemmer. Grunnflate på 12m2. Andel av disponible midler: 2.135,- Andel av felles gjeld: 0 Felleskostnader pr mnd: 2000,- Antatte årlige vedlikeholdskostn: 12.000,- Teknisk verdi: Verdi bygning(er)som ny i dag: 4.724.000,- - Fradrag for elde, slitasje, etc.: 824.000,- = Teknisk verdi bygninger: 3.900.000,- Markedsverdi: Markedsverdi: 3.900.000,- Låneverdi: 3.120.000,- 4/10
AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 3940. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendige åpninger for trapp, heissjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må ha gangbart gulv og være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. P-ROM og S-ROM Denne rapporten angir arealet av P-ROM. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² 2.Etg svalgang. 69 3 72 79 Sum bygning 69 3 72 79 P-ROM: Gang/entre, kjøkken, stue, bad og 2 soverom. Nettoareal ROM: Ikke relevant. BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Gang/entre har parkett gulv, smartpanel på vegger og slett himling med taklampe. Kjøkken har parkett gulv, smartpanel, slett vegg og fibo trespo plater over benkeplate. Slett himling med taklampe. Stue har parkett gulv, smart panel og slette vegger. Slett himling med downlightskasse. Bad har fliser på gulv og vegger. Slett himling med taklampe. Soverom 1 har parkett gulv, smart panel på vegger. Slett himling med taklampe. Soverom 2 har parkett gulv, smart panel og en slett vegg. Slett himling med taklampe. Stor skyvedørgarderobe. Bod har parkett gulv, smart panel og en slett vegg. Slett himling med taklampe. Tekniske installasjoner og hyller for oppbevaring. 5/10
BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på www.bmtf.no Ansvarlig for rapporten: Kim Nordvang Tømrermester med over 10 års erfaring fra bransjen. BMTF Godkjent Takstmann for Verdi-lånetakst/Tilstandsrapport, Eierskifterapport, Boligsalgsrapport og Skade/Reklamasjon. 10/05/2017 Kim Nordvang 6/10
1. Våtrom Bad (våtrom) TG 2 1.1.1 Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Fliser på vegger, gulv og slett himling med taklampe. Fall på gulv er kontrollert med krysslaser og det er svakt fall mot sluk. Det er innenfor kravet på høyde fra dørterskel til overkant slukrist. Det er termostatstyrte varmekabler i gulv. Det observeres ingen skader eller riss på flisene eller fugene. TG2 settes pga fall på gulv. TG 1 1.1.2 Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter), ikke er kontrollbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne typen destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Det er nytt plastikk sluk med klemring og nytt støpe jern som avløp. Det er antatt benyttet smøremembran på gulv og vegger da jeg ikke ser noe sveise membran. TG 1 1.1.3 Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse:Det er bra med avrenning fra vask og dusj ned til sluk. Noe fuktsvelling på frontene på skap under vask. Det er luftespalte mellom dørterskel og dørblad etter dagens krav. Det er ventil i himling med bra avsug og mekanisk avtrekk. (Aggregat er plassert i boden) Det er opplegg for vaskemaskin, gulv montert toalett, enkel vask med skap, et veggskap, speil med lys armatur over og dusj vegger av glass Stoppekraner og fordeler skap i vegg. Varmtvannsbereder på 200 L fra 2009. Resterende baderomsmøbler er i god kondisjon. TG 1 1.1.4 Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Beskrivelse:Det er søkt etter fukt og det er ingen utslag. Badet antas som tørt på befaringsdagen. Det har ikke blitt foretatt kontroll fra tilstøtende rom. For å måle fukt korrekt så må man gjøre fysisk inngrep i konstruksjonen og deretter måle. Det gjøres ikke uten kundens samtykke. Antatt gjenstående levetid: TG 1 1.1.5 Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Beskrivelse:Det er ikke fremlagt noen form for FDV-dokumentasjon (forvaltning, drift og vedlikehold) på badets oppbygning eller utførende arbeid. Når dette badet ble bygget var ikke kravet om FDV-dokumentasjon slik det er i dag. Derfor settes TG1. Etter observasjoner og kontroll så anses badets oppbygning og utførelse som riktig etter daværende byggeforskrifter på våtrom. Antatt gjenstående levetid: 7/10
TG 2 1.1.6 Helhet rom EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Etter at kontrollpunkter er gjennomgått så anses badet i god kondisjon. Det registreres og gjøres oppmerksom at fallet på gulvet er svakt etter dagens byggeforskrifter. Det er den høyeste TG som setter den totale karakteren på badet. TG2 settes pga fall på gulv. 2. Kjøkken TG 1 2.1 Avløp, vannrør og gjennomganger Her vurderes:avrenning fra kran og vannstand i sluk. Forøvrig vurderes utførelse og alder. Beskrivelse:Rør i rør system, plast avløp og stoppekraner i god kondisjon. Det observeres ingen fuktskjolder i benkeskap. Det er god avrenning på vask og avløp. TG 1 2.2 Helhet Her vurderes:om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder, og kjøleskap. Forøvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Beskrivelse:Kjøkken fra 2009 med 30 mm laminert benkeplate og slette fronter med børstet håndgriper. Det er type fibo trespo plater over kjøkkenbenk som ser ut som fliser. Hvitevarer som komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap og ventilator i overskap med avsug gjennom kanal. Det observeres ingen skader, riss eller fuktskjolder på fronter eller benkeskap. Noe antydning til fuktskjolder på underside av benkeplate ved oppvaskmaskin. Kjøkkenet anses som i god stand, det anbefales å montere beskyttelses teip/plate på undersiden av benkeplate ved oppvaskmaskin. 3. Andre rom TG 1 3.1 Andre rom Her vurderes:helheten av alle rom som ikke er våtrom. Beskrivelse:Øvrige rom er i god kondisjon, med normal bruksslitasje som enkelte riper, hakk etc på overflater. Det er en stor skyvedørsgarderobe på soverommet med hyller og kurver for oppbevaring. 4. Vinduer og dører TG 1 4.1 Vinduer Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Beskrivelse:NorDan toppsving og fastkarm vinduer med 2-lag glass. Datostempling fra 2008. Vinduene er i god kondisjon, uten noen bemerkninger. 8/10
TG 1 4.2 Ytterdører og porter EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Beskrivelse:NorDan balkongdør med 2-lag glass og datostempling fra 2008 i god kondisjon uten noen bemerkninger. Ytterdør som er brann og lyd godkjent etter dagens krav (B-30 og 35DB) Innerdører som er av hardpresset papp og tre-karmer som er hvitmalte fra fabrikk. 3 fyllinger i dørbladets overflate, i god kondisjon uten noen bemerkninger. 9/10
Takstmannens vurdering ved TG2: 1.1.1 - Overflater TG2 settes grunnet svakt fall på gulv. Eier har satt opp dusjvegger med skinne til gulv som silikoneres slik at eventuelt vann ikke trenger ut på baderoms gulvet. 1.1.6 - Helhet rom Det er den høyeste TG som setter den totale karakteren på badet. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: 10/10