ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 138/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.06.2015 DETALJREGULERINGSPLAN FOR MIKLAGARD GOLFHOTELL - 1.GANGSBEHANDLING Vedtak Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, å legge forslag til detaljreguleringsplan for Miklagard Golfhotell, som vist på kart datert 27.05.2015, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Turveg/skiløype og fortau må reguleres inn på plankartet. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2012/3936-54 Side 1 av 12
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 22.06.2015 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Repr. Eli Stensby (H) fremmet følgende forslag: De 2 siste avsnittene i rådmannens innstilling strykes. Repr. Håvard Uhlen (AP) fremmet følgende forslag: Andre avsnitt i rådmannens innstilling endres til: Turveg/skiløype og fortau reguleres inn i plankartet. Votering: Repr. Stensbys forslag ble enstemmig vedtatt. Repr. Arnesens forslag ble enstemmig vedtatt. Første avsnitt av rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2012/3936-54 Side 2 av 12
RÅDMANNENS INNSTILLING Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, å legge forslag til detaljreguleringsplan for Miklagard Golfhotell, som vist på kart datert 27.05.2015, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Turveg og fortau må reguleres inn på plankartet. Sammen med innsendt planforslag skal det legges ut til offentlig ettersyn et alternativ B med hotellet mer tilbaketrukket i nærheten av eksisterende klubbhus. Før utleggelse til offentlig ettersyn må forslagstiller oppdatere planmaterialet i tråd med HOP sitt vedtak. Ullensaker, 01.06.2015 Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2012/3936-54 Side 3 av 12
Saksbehandler: Vedlegg: Saksdokumenter: Atle Sander 1. Plankart 2. Bestemmelser 3. Planbeskrivelse m/ku 4. Illustrasjonsplan 5. Geoteknisk rapport 6. Notat om biologisk mangfold 7. Trafikkanalyse 8. Notat om støy 9. Notat om jordsmonnet 10. Brev angående ønske om fritak fra arkeologisk registrering 11. Markedsvurdering av Miklagard Golf 12. ROS-analyse SAMMENDRAG: Miklagard Golf er et golfanlegg med internasjonal standard og etablert som en mesterskapsbane med en rekke store golfturneringer og golfarrangementer i løpet av sesongen både på nasjonalt og nordisk nivå. For at Miklagard Golf skal fremstå som en fullverdig golfdestinasjon i internasjonal målestokk, er det behov for utvidelse til et full-serviceanlegg med god kapasitet for overnatting og et utvidet servicetilbud til anleggets gjester. Det er derfor ønske om å oppføre et hotell med disse fasilitetene til anleggets gjester med et bruksareal på ca. 29 000 m² (inkl. underjordisk parkering) sentralt beliggende på golfbanen. I tillegg kommer eksisterende klubbhus og parkering på terreng. Enkelte forhold ved reguleringsforslaget utløser konsekvensutredning i henhold til fastsatt planprogram. Følgende temaer er konsekvensutredet: 1. Innenfor planområdet er det i detaljreguleringen foretatt en omrokkering av to avsatte felt for fremtidig næringsbebyggelse i kommunedelplan for Kløfta, og samlet til én flate der det totale arealformål for ny næringsbebyggelse blir opprettholdt. 2. I kommunedelplanen for Kløfta er deler av planområdet markert som faresone, ras- og skredfare, risikoklasse II, lav faregrad. Det konkluderes med at områdestabilitetsforholdene er tilfredsstillende. Lokale stabilitetsforhold vil bli ivaretatt ved senere detaljprosjektering. 3. Planlagt golfhotell foreslås regulert med et maksimum bruksareal på 29 000 m² BRA inklusive parkeringsarealer i underetasjen. Dette er større enn KU-forskriftens grense på 15 000 m² bruksareal. Tiltaket anses å ha liten konsekvens for omkringliggende områder og overordnete planer. Trafikkanalysens beregninger viser at foreslått utbygging kun forventes å gi marginal endring i trafikkavviklingen i omkringliggende veger og kryss med en økt døgntrafikk (YDT) på ca. 1 % i forhold til dagens døgntrafikk. Golfbanen vil etter utbyggingen opprettholdes som et viktig friluftsområde med allmenn tilgjengelighet. Innenfor planområdet er det ikke registrert sjeldne eller truete vegetasjonstyper, rødlistede arter eller verdifulle naturtyper. Golfbanen representerer en mulig jordbruksressurs. Arealet ble bakkeplanert på 1970-tallet. Forslagstiller mener at siden jordsmonnet er sterkt bearbeidet, er det ikke formålstjenlig å gjennomføre arkeologisk registrering Jordmassen er svært hard å grave i, noe som vil gjøre eventuell fremtidig mekanisert jordbruksproduksjon svært vanskelig. Saksnr. 2012/3936-54 Side 4 av 12
Vist plassering av golfhotellet begrunnes fra forslagstiller med hensiktsmessig og arealeffektiv plassering av ulike øvingsbaner, samt øvrige golfbanefunksjoner. I tillegg legger gjeldende eiendomsstruktur føringer for oppføring av ny bebyggelse. Rådmannen støtter etablering av et hotell på Miklagard golfbane. Til offentlig ettersyn ønsker Rådmannen et alternativ B som legges ut sammen med det innsendte planforslaget. Alternativ B skal vise en plassering av hotellet nærmere dagens klubbhus, for å få vurdert om denne plasseringen reduserer det totale inngrepet i det sårbare landskapet. Plandokumenter må utarbeides basert på et slikt tilleggsalternativ. Til sluttbehandling vil det tas en endelig avgjørelse om plasseringen. SAKEN GJELDER Detaljreguleringsplanen for Miklagard golfhotell utarbeides av Arcasa Arkitekter AS på vegne av Miklagard Golf AS. SAKSGANG Planarbeidet startet med oppstartsmøte med kommunen i august 2012, og en presentasjon av planene for politikerne i Plan- og samferdselskomiteen september samme år. Planoppstart med planprogram ble varslet våren 2013. Planprogrammet ble fastsatt i Hovedutvalget for overordnet planlegging den 05.05.2014. Etter den tid har det vært et par møter og noe brevveksling med nye skisser og illustrasjoner. Den 07.04.2015 mottok kommunen et planforslag. Kommunen foretok en intern saksbehandling i tillegg til at planforslaget ble behandlet i Arkitekturrådet den 29.04.2015. Tilbakemelding ble gitt på planforslaget, blant annet om hotellets plassering. Forslagstiller har endret noe på planforslaget etter kommunens tilbakemelding, men opprettholdt plasseringen av hotellet. UTTALELSER Til varsel om planoppstart og offentlig ettersyn av planprogrammet, ble det avgitt 7 uttalelser. Disse ble oppsummert og kommentert til fastsettelsen av planprogrammet den 05.05.2014. I vedlagt planbeskrivelse er uttalelsene gjengitt på nytt og kommentert av forslagstiller basert på deres innsendte planforslag. Innsendte uttalelser: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus (05.04.2013) 2. Akershus fylkeskommune (05.04.2013) 3. Statens vegvesen (05.04.2013) og (11.07.2013) 4. NVE (04.04.2013) 5. Ruter AS (02.04.2013) 6. Naboer i Godtland 29 a, b, c og d (03.04.2013) 7. ASPLAN VIAK AS, (07.06.2013) og (11.07.2013) Rådmannens vurderinger fremkommer senere under kapittelet om drøftinger. EKSISTERENDE SITUASJON Miklagard golfbane er lokalisert øst for avkjøringen til Kløfta på E6, på sørsiden av E16 mot Kongsvinger. Planområdet utgjør den vestre delen av golfbanen. Mesteparten av arealet er tilsådd med gressplen, mens mindre deler er skogbevokst. Eksisterende klubbhus er eneste bebyggelse i planområdet. En turveg går gjennom området. Her er også Pilegrimsleden merket. Vestre del er opparbeidet som en småkupert øvingsbane for golf. Øst for turvegen/ sykkelstien faller terrenget svakt østover. Saksnr. 2012/3936-54 Side 5 av 12
GJELDENDE REGULERINGSSTATUS Planområdet omfattes i hovedsak av eksisterende reguleringsplan, «Golfbane på Hillern Gård, GNR 28, BNR 1-3,mf., Kløfta», fra 1996. Planlagt adkomstveg og parkeringsplass omfattes av «reguleringsplan for ny RV 2 Kløfta Nybakk», fra 2004. I kommunedelplanen for Kløfta fra 2012 er planområdet regulert til Idrettsanlegg nåværende (golfbane) og nåværende og framtidig næringsbebyggelse. Planlagt plassering av hotellet med tilhørende parkeringsplass mv., ligger både innenfor områder avsatt til golfbane og fremtidig næring i kommunedelplanen. Kommunedelplanen har også faresone Ras- og skredfare i det aktuelle planområdet. Forslag til ny kommuneplan (2015) opprettholder kommunedelplanens formål her. PLANBESKRIVELSE Arealstørrelser Planområdet ligger i den vestre delen av golfbanen og utgjør totalt ca. 60 daa, inklusive vei og eksisterende parkeringsplass. Arealformål bebyggelse og anlegg hotell/overnatting, idrettsanlegg, bevertning og privat tjenesteyting er avsatt med 13 027 m². Parkering er avsatt med et samlet areal på 3 480 m² på terreng for det nye anlegget. Eksisterende parkering opprettholdes med et areal på 3 000 m². Areal for eksisterende klubbhus, bebyggelse og anlegg kontor og privat tjenesteyting utgjør 1 462 m². Grad av utnytting og byggehøyder Maksimal utnyttelse fastsettes som m²-bra. Tillatt bruksareal foreslås å ikke overstige BRA = 30 300 m² til sammen for ny og eksisterende bebyggelse, herav 29 000 m² BRA for ny bebyggelse. Bruksarealet i bebyggelsens 4. etasje skal reduseres med minimum 30 % i forhold til underliggende etasje. Ny bebyggelse foreslås oppført innenfor de på planen angitte høyder, kote 177 for hotellet. Heis- og trappeoppbygg og forrom til takterrasse tillates oppført med inntil 3,5 meter over gesims, med en utstrekning på opptil 20 % av den samlede takflaten. Bebyggelsens plassering fastsatt i planforslaget Arealformål til ny næringsbebyggelse i hhv. gjeldende kommunedelplan (lys blått) og detaljreguleringen (fiolett). Saksnr. 2012/3936-54 Side 6 av 12
Golfhotellet er delvis plassert innenfor ett av to avgrensede felt angitt med arealformål for fremtidig næringsbebyggelse i kommunedelplanen for Kløfta. I detaljreguleringen foreslås feltene slått sammen til ett felt som gir en noe justert plassering i forhold til avsatt arealdisponering i kommunedelplanen. Justeringen skjer innenfor arealer regulert til golfbane. Det samlede arealformål for næringsbebyggelse opprettholdes. Vist plassering av golfhotellet begrunnes med hensiktsmessig og arealeffektiv plassering av ulike øvingsbaner, samt øvrige golfbanefunksjoner. I tillegg legger gjeldende eiendomsstruktur føringer for oppføring av ny bebyggelse. Byggegrensen tilsvarer formålsgrensen. Atkomst Atkomst til ny bebyggelse legges til eksisterende avkjøring fra rundkjøringen på E16 og videre inn Væringveien i retning klubbhuset. Ved eksisterende parkeringsplass etableres en avkjøring og ny vei videre til det planlagte golf-hotellet. Dagens atkomst til eksisterende bebyggelse (klubbhuset) omgjøres til gangvei. Fremtidig atkomst til denne bebyggelsen vil være via traseen til en eksisterende gangvei fra ny atkomstvei til hotellet. Det beskrives at en egen gangbane/fortau legges ved siden av kjøreveien. Parkering Prosjektet er vurdert å ha behov for ca. 320 parkeringsplasser med en parkeringsdekning som ligger noe under gjeldende parkeringsnorm for Kløfta, beregnet til ca. 350 plasser. Parkering skal anordnes med ca. 120 plasser på terreng innenfor arealformål som er avsatt for parkering, og ca. 200 stk. i garasjeanlegg under hotellet. Eksisterende parkeringsplass beholdes og inngår ikke i beregningen av parkeringsdekningen for ny bebyggelse/golfhotell. Trafikkforhold Planområdet har atkomst fra krysset mellom E16 og Fv450, som er utformet som en firearmet rundkjøring, og fra nordgående avkjørings-rampe fra E6. En trafikkanalyse er utarbeidet av Norsam AS, og viser at etter en utbygging av golfhotellet, vil hovedveiene nærmest planområdet få en økning i døgntrafikk (YDT) på ca. 1 580 sammenlignet med dagens situasjon, tilsvarende inntil 1 % økning på hovedvegene (beregnet for den tidligere versjonen av illustrasjonsprosjektet som var ca. 20 % større). Jordvern og jordsmonn En rapport av Bioforsk viser at jordmassen stedvis er sterkt pakket og svært hard å grave i. Det konkluderes med at området er lite egnet for jordbruksproduksjon i fremtiden dersom golfbanen skulle avvikles. I bestemmelsene 5.5 står det at ved avvikling av hele eller deler av golfbaneanlegget skal mulig omgjøring eller tilbakeføring av golfbanen til matproduksjon vurderes. Byggegrunn For å sikre at lokale stabilitetsforhold i grunnen blir ivaretatt, skal det fremlegges og godkjennes dokumentasjon for detaljprosjekterte grave- og fundamenteringsløsninger. Dokumentasjonen skal utarbeides av fagkyndig samtidig med søknad om igangsettelse. Saksnr. 2012/3936-54 Side 7 av 12
Estetikk, utforming av bebyggelse og anlegg Planlagt golfhotell sentralt på golfbanen. Det planlagte golfhotellet foreslås plassert inne på golfbaneområdet, med god avstand til utenforliggende arealformål og nabobebyggelse. Landskapsrommet har store dimensjoner og lange drag i formasjonene. Tanken er at bygningsvolumet skal ta opp noe av landskapets karakter. Hotellet foreslås derfor som en sammenhengende bygningsstruktur plassert der den flate sletten går over i et moderat bølgende ravinelandskap. Planområdet ligger topografisk lite eksponert fra E6 og E16. Funksjonsprogram for golfanlegg og golfhotell som legges til grunn i plansaken Anlegget innebærer et fullserviceanlegg etter internasjonal standard for golfsportslige aktiviteter. Det vil inneholde anlegg for golfspill og trening, som golfsimulatorer og treningsstudio. I tillegg anlegg for spa og velvære. Hotellet vil ha overnattingstilbud ved lokale, nasjonale og internasjonale firmaturneringer, ofte i kombinasjon med kurs, konferanse og sosiale aktiviteter. Utenfor golfsesongen vil Miklagard Golf & Resort fungere som et overnattings- og aktivitetstilbud til golfbransjen, men i nødvendig grad supplert med tradisjonell kurs/konferanse. Risiko- og sårbarhet I Risiko- og sårbarhetsanalysen er det identifisert 12 aktuelle hendelser som har betydning for vurdering av risiko- og sårbarhet ved gjennomføring av reguleringsplanen. Hendelsene vurderes å klassifiseres i gult og grønt risikofelt. Analysen er basert på planlagt bebyggelse på eiendommen. Det vises ellers til vedlagt planbeskrivelse med KU for nærmere detaljer og illustrasjoner. KONSEKVENSER Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller inn under forskriftens 3 punkt nr. d) og har vært vurdert iht. samme forskrifts 4. Tiltaket faller også inn under forskriftens vedlegg I, punkt nr. 1 og skal derfor konsekvensutredes. Planprogram ble fastsatt 05.05.2014, og er lagt til grunn for konsekvensutredningen. Den samlede størrelsen av arealformålet for næringsbebyggelse opprettholdes etter en omrokkering i detaljreguleringsforslaget, med lokalisering inne på golfbaneområdet. Saksnr. 2012/3936-54 Side 8 av 12
Omrokkeringen anses å ha liten betydning for omkringliggende områder og overordnete planer. Trafikkanalysen viser en forventet økning på ca. 1 % i døgntrafikk i kryss og på hovedveiene nærmest planområdet i forhold til dagens trafikk, og anses å være marginal. Det antas at også støv og støy fra generert trafikk etter utbyggingen vil ha marginal effekt på omgivelsene. For hotell i gul eller rød støysone gis ingen formelle krav til støydempende tiltak for utendørs uteoppholdsarealer. Hotellets utforming, som vist i illustrasjonsplanen for Alternativ 1, vil gi et skjermet uteareal innenfor bygningsvolumenes organisering. Geoteknikk AS konkluderer og forutsetter i sine innledende vurderinger og anbefalinger i vedlagte rapport at områdestabilitetsforholdene er tilfredsstillende, og at lokale stabilitetsforhold blir ivaretatt ved senere detaljprosjektering. For øvrig er jorda innenfor byggeområdet stedvis sterkt pakket og svært hard å grave i, noe som vil gjøre mekanisert jordbruksproduksjon svært vanskelig. Tilstanden på området blir bekreftet i rapporten fra Bioforsk Øst om at jordsmonnet er sterkt bearbeidet. Det er derfor på nevnte grunnlag ikke funnet formålstjenlig å gjennomføre arkeologisk registrering. Golfbanen vil etter utbyggingen fortsatt være tilgjengelig for allmennheten, og opprettholdes som et viktig friluftsområde. Ny bebyggelse tilpasses det kultiverte og relativt lite eksponerte landskapet, og antas å gi liten fjernvirkning. Området er undersøkt for naturmangfold, og som konklusjon anslås den samlede belastningen å være liten/ ubetydelig på grunn av liten biologisk verdi. Den foreslåtte utbyggingen vil generere ca. 100 160 nye arbeidsplasser til kommunen, noe som må anses som positivt både for miljøet og som lokal verdiskapning. Golfhotellet vil bidra med tilbud innenfor fysisk trening og velvære, samt bespisning og sosiale aktiviteter. En eventuell senere tilknytning til fjernvarme vil kunne ivareta kommunens strategiske mål for energi og klima. Forslagsstiller mener at følgende forslag til avbøtende tiltak veier opp for de konsekvenser og ulemper som tiltak i planen medfører: Masseras/ skred: - Dokumentasjon for detaljprosjekterte grave- og fundamenteringsløsninger skal fremlegges og godkjennes sammen med søknad om igangsettelse. Naturmangfold: - Hindre videre spredning av bladfaks. Alternativ 1 samsvarer med ønsket utvikling av Miklagard Golfbane. Utførte utredninger og vurderinger viser at Alternativ 1 kan anbefales av forslagstiller, og dette alternativet legges derfor til grunn i forslagsstillers detaljregulering. ARKITEKTURRÅDET VURDERING Ullensaker kommunes arkitekturråd, som består av eksterne uavhengige fagfolk med arkitekt eller håndverksbakgrunn, gir sin uttalelse til saker fremmet av administrasjonen. Arkitekturrådet behandlet saken om golfhotellet på sitt møte den 29.april 2015, med denne protokollen: Arkitekturrådet stiller seg kritiske til prosjektets plassering, adkomstløsning og målestokk (skala). Sett i forhold til golfklubbens klubbhus, som ikke er et lite bygg, er det et enormt hotell som planlegges. Det stilles spørsmål ved bakgrunnen for at det er plassert i denne delen av området og rent topografisk er den eneste fordelen at det eventuelt synes fra Saksnr. 2012/3936-54 Side 9 av 12
motorvegen. Det påpekes at et viktig prinsipp når det bygges i et landskapsområde med denne karakteren, må være at det som finnes av vegetasjon skal bevares. Det etterlyses en bedre forklaring i saksmaterialet på hvilken vegetasjon som er eksisterende og hvilken som etableres. Det burde foreligge en grønnstrategi for området. I forhold til parkeringen mener Rådet det er et godt grep å dele opp parkeringsområdet med grønt, men det holder ikke med et 5 m belte mellom parkeringsradene dersom poenget er å bevare trærne. Rådet mener det er fornuftig å tenke etapper, også for parkeringen. Dersom man deler parkeringen opp i byggetrinn, kan det tilføres mer parkering ved behov. Adkomsten til hotellet er veldig lang, og Rådet mener det er dårlig utnyttelse av areal og landskap. Den eksisterende vegen bevares, i tillegg til at det etableres en ny adkomst, noe som skaper mye ekstra infrastruktur. Hotellet har form som et «courtyard»-bygg, men vender seg bort fra adkomsten. Man blir dermed møtt av en vegg, i stedet for en romslig og imøtekommende plass. Arkitekturrådet mener det bør være et poeng å la bygget få bruke sin form, og invitere gjestene inn i bygget gjennom forplassen. Det stilles også spørsmål ved størrelsen. Bygget har store dimensjoner, og er både høyt, bredt og langt. Det vises til at rasjonell hotellbredde er rundt 14 meter. Det burde brukes mest mulig areal på landskapet, golfbanen, og minst mulig på hotell. Golf handler om natur, og på de store golfanleggene er det naturen som er i fokus. I dette området er mye av kvaliteten den store, nærmest viddeaktige enga med det rullende morenelandskapet i bakgrunnen. Flest mulig rom bør få utsikt mot dette landskapet. Det anbefales derfor å se på plasseringen, skalaen, adkomsten og landskapet. Rådet anbefaler også kommunen å be om snitt gjennom landskapet, og illustrasjoner av fjernvirkningen. Her finnes det flere løsninger som kan fungere. Parkeringen foreslås etablert i dalsøkket nordvest i området. Ved å bygge hotellet over parkeringen vil man bruke en mindre attraktiv del av tomta, noe som kan bidra til økt kvalitet for hotellet da det kan samspille med og bevare den attraktive delen av landskapet. Her vil det være mulig å lage et kompakt bygg som tåler mer høyde. Dette er det forslaget Arkitekturrådet mener er det beste for tomta. Å bygge nærmere klubbhuset vil også kunne gi økonomiske fordeler i form av bruk av eksisterende infrastruktur som veg og kloakk. I et sårbart landskap bør bebyggelse samles og bygges der landskapet allerede er skadet. Dersom hotellet forblir i samme del av tomta og med samme form mener Arkitekturrådet at det horisontale elementet ved bygningen burde forsterkes enda mer. Landskapet kan tåle en stor, rolig form som svever i landskapet. Det vises til hovedkvarteret til Bang & Olufsen i Danmark som eksempel på et presist og renskåret bygg tilpasset et åkerlandskap. Hotellet som er vist burde da senkes en etasje, slik at den horisontale formen forsterkes. Terrenget trekkes helt inn til bygget, og gjerne under bygget slik at det flyter over landskapet. Slik bygget fremstår på skissematerialet utnytter det ikke potensialet landskapet gir. Etter Arkitekturrådets behandling ble prosjektet endret på visse områder. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Forhold til overordnede planer og strategier, rikspolitiske retningslinjer Gjeldende kommuneplan og kommunedelplan for Kløfta åpner for hotell i tilknytning til golfvirksomheten. Der er det avsatt to områder for næringsutbygging. Detaljreguleringsplanen forutsetter at de to næringsområdene slås sammen for å få plass til hotell med parkeringsplasser og atkomstveg. Gjennom denne reguleringen reguleres det nordre næringsformålet tilbake til golfbane. Et hotell her er 1-1,5 km fra Kløfta stasjon, og bygger Saksnr. 2012/3936-54 Side 10 av 12
ikke opp under statlige føringer om fortetting og utbygging nære kollektivknutepunkter. Samtidig er det viktig å tenke på at dette er et golfhotell som er avhengig av nærheten til golfbanen. Et slikt hotell kan ikke ligge i Kløfta sentrum. Ved krysset mellom E6 og E16 er det i tillegg en bussholdeplass. Utforming og kvaliteter (hovedgrep, estetikk, tilpasning, struktur og siktlinjer) Planforslaget opprettholder plassering av hotellet ute på kanten mot øst, mot Arkitekturrådets anbefaling om å trekke hotellet lenger tilbake mot vest. Et stort bygg her bryter med det sårbare landskapet, særlig slik det er illustrert. Forslagstiller opplyser om at det kun foreligger avtale om bygging av hotellet med eier av Hillern gård (gnr 28/1). Hvilke avtaler som foreligger med Opplysningsvesenets fond(ovf) kjenner ikke kommunen noe til. Gjennom innsendt detaljreguleringsforslag er byggeområdet for næring/hotell kun plassert på eiendommen til Hillern gård. Det nordre næringsområdet som er vist i kommunedelplanen er nå omregulert til golfformål igjen. Parkeringsplassene, pluss eksisterende klubbhus, ligger på OVF sin eiendom. Kommunen vurderer reguleringssaker uavhengig av eiendomsgrensene. Grensene her er for øvrig usikre, og det bør være i tiltakshavers interesse at eiendomsgrensene i området blir nøyaktig fastsatt før sluttbehandling. Rådmannen anbefaler at det til offentlig ettersyn også legges ut et alternativ B med plassering av hotellet nærmere klubbhuset i nordvest. En plassering der vil kunne gi et bygg som tilpasser seg bedre til landskapet og fører til mindre inngrep. Dette kan også gi lavere infrastrukturkostnader. På illustrasjonen er hotellet utformet som en hestesko som åpner seg mot sørvest. Arkitekturrådet mente at bygget burde utformes slik at flest mulig rom fikk utsikt utover det bølgende golflandskapet i øst. Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende, og detaljreguleringsplanen gir muligheter for mange former på bygningen. Utnyttelse og høyder Hotelltomta er plassert litt nærmere Krogsrud fengsel enn i kommunedelplanen. Her må Statsbygg gi beskjed dersom dette skaper problemer. Utnyttelsen legger opp til et bruksareal på 29 000 m² BRA. Parkeringen reguleres som eget formål og holdes derfor utenfor utnyttelsesgraden. Høyden på hotellet er redusert med 1 etasje etter Arkitekturrådets behandling. Dette har også gitt lavere utnyttelse. Høyden blir 4 etasjer (maks kote 177), der den øverste etasjen er tilbaketrukket og kan maksimalt dekke 70 % av arealet på etasjen under. Dette gir et bygg som bedre prøver å tilpasse seg landskapet og dempe fjernvirkningen. Forholdet til kulturminner Pilegrimsleden er merket gjennom området. Det er ingenting som tyder på at det gikk noe Oldtidsveg akkurat her. Turvegen som er merket som Pilegrimsleden må opprettholdes, og planforslaget viser en liten omlegging. Andre kulturminner i nærområdet er ikke kjent, men nord for planområdet ligger Galgehaugen, og i øst er Hillern gård regulert til bevaring i den opprinnelige golfplanen. Ullensaker kirke, som ligger ca. 500 m i luftlinje mot nordøst, er et monumentalt bygg som ligger på et kulturhistorisk sted som synes på lang avstand. Det er viktig at kulturlandskapet i området rundt ikke får nye bygg som kan virke forstyrrende for kirka. Utbygger har i et notat argumentert med at siden området var skog inntil golfbanen ble anlagt på 90-tallet, så mener de at det ikke er nødvendig med en arkeologisk undersøkelse. Terrenget er også bearbeidet etter den tid. I byggesaken til golfbanen var det kun et område øst for Saksnr. 2012/3936-54 Side 11 av 12
Hillern gård som det ble vist interesse for arkeologisk sett, i følge notatet. Kulturvernmyndighetene må avklare om dette fortsatt er tilstrekkelig. Grønnstruktur, biologisk mangfold Områdene som legges til rette for golf, skal være åpne for allmennhetens adgang til området som rekreasjonsområde. Turvegen må legges litt om da «driving rangen» snus. Turvegen må reguleres inn på plankartet. Langs den nye atkomsten til klubbhuset skal det også reguleres inn et fortau. Dette må gjøres før offentlig ettersyn. Eksisterende vegetasjon, særlig større trær, bør bevares i den grad det er mulig. Trafikk Atkomsten til golfbanen og hotellet har kort veg til både E6 og E16 som begge er 4-felts motorveger. I følge trafikkanalysen vil hotellet kun medføre en trafikkøkning på ca. 1 % (YDT) i forhold til dagens døgntrafikk på hovedvegene i nærheten. Fordelen med et hotell her er at ingen naboer blir spesielt negativt berørt av økt trafikk. Parkering Planforslaget legger til rette for ca. 320 parkeringsplasser. Dette er ca. 30 stk. mindre enn p- normen fra kommunedelplanen for Kløfta. Ca. 200 av p-plassene er tenkt anlagt i p-kjeller. Areal til parkering på bakken har blitt betydelig redusert fra tidligere skisser. Dette er positivt. Samtidig vil de få en del grønt rundt seg, men det betyr også at en lang atkomstveg til hotellet og spredte p-plasser gjør inngrepet unødvendig stort. Dersom hotellet og parkeringsarealet hadde vært mer samlet i nordvest, vil konsekvensene for omgivelsene blitt mindre. Jordvern I eksisterende reguleringsplan for golfbanen er det satt et krav om at området skal tilbakeføres til jordbruk dersom golfbanen opphører. Med bygging av et stort bygg som dette hotellet er, og med flere store parkeringsplasser, vil det bli vanskelig med mulig fremtidig jordbruk akkurat her. Hotellet splitter også opp et potensialt fremtidig jordbruksareal, men det er mulig å komme forbi hotellets sørside med landbruksmaskiner dersom det skulle bli nødvendig. En alternativ plassering av hotellet lenger mot nordvest vil hindre en slik oppsplitting av kulturog jordbrukslandskapet. Rekkefølgebestemmelser Veg-, vann- og avløpsanlegg skal være ferdigstilt før utbygging kan skje. KONKLUSJON: Rådmannen anbefaler Hovedutvalget for overordnet planlegging å vedta at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn sammen med et alternativ B der hotellet er plassert nærmere klubbhuset i nordvest. Dette for å begrense inngrepet i et sårbart kultur- og jordbrukslandskap. Forslagstiller må oppdatere plandokumentene med et alternativ B før begge planforslagene sendes ut på offentlig ettersyn. Endelig avgjørelse av plassering tas til sluttbehandling. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2012/3936-54 Side 12 av 12