FORSLAG TIL PLANPROGRAM

Transkript

1 MIKLAGARD GOLFHOTELL FORSLAG TIL PLANPROGRAM Februar 2013 ULLENSAKER KOMMUNE 1

2 Plannavn Arkivsak ID Plan ID Formål/Hensikt Planavgrensning PROSJEKTBESKRIVELSE MIKLAGARD GOLFHOTELL Legge til rette for bygging av hotell i forbindelse med Miklagard golfbane. Vestre del av golfbanen rundt eksisterende klubbhus Sammendrag Framdriftsplan Fastsettelse av planprogram april måned 2013 Utarbeidelse av planforslag mai juni måned 2013 Høring av planforslag juni august 2013 Egengodkjenning av plan sept. / okt Organisering Arbeidet er organisert som et prosjekt, med en arbeidsgruppe bestående av representanter for Miklagard golfbane og Arcasa Arkitekter AS.. 2

3 INNHOLD Forord 1. Innledning 1.1 Beskrivelse av planområdet Planavgrensing Eiendomsforhold Samarbeidpartnere Formål med planarbeidet Utredningsbehov i planprosessen Overordnete rammer og premisser Statlige forutsetninger Regionale forutsetninger Kommunale forutsetninger Reguleringsplaner i området Alternative utviklingmuligheter (og 0-alternativet) 6 5. Problemstillinger Utbygningsmønster Trafikk og kollektivløsninger Overflate- og grunnvann Kultur, folkehelse, universell utforming Miljø og samfunnssikerhet (forurensning, støy, klimautslipp) Naturresurser, grønnstruktur og biomangfold Kulturminner og kulturmiljø Annet (landskap, lokalklima, friluftsliv, barn og unge, VAR/EL) Utredningsbehov Konsekvensutredning Risiko- og sårbarhetsanalyse Annet 8 7. Framdrift Alternative planforslag Innledning 1.1 Beskrivelse av planområdet Miklagard golfbane er lokalisert øst for avkjøringen til Kløfta på europavei 6, på sydsiden av riksveien mot Kongsvinger. Planområdet er den vestre delen av golfbanen. Hele planområdet er i dag del av golfbanen og regulert til dette formålet. Mesteparten av arealet er tilsådd med gressplen, mens mindre deler er skogsbevokst. Eksisterende klubbhus er eneste bebyggelse i planområdet. En sykkelvei går gjennom området. Her er også Pilegrimsleden merket. Vestre del er tilnærmet flatt, mens terrenget faller svakt mot øst. 3

4 1.2 Planavgrensing Kartet viser planområdet med formål. 1.3 Eiendomsforhold Gnr/Bnr 29/1 som utgjør den nordlige del av golfbanen tilhører Ullensaker prestegård, som eies av Opplysningsvesenets fond. Gnr. / Bnr. 28/1, Hillern gård eies av Miklagard golf AS. Det østlige og søndre del inklusive byggeområdet for nytt hotell tilhører Hillern gård. Mindre deler av planområdet i vest tilhører eiendommene: Gnr. / Bnr. 29 / 70, 75, 89 og 117. Disse arealene vil ikke få endret planstatus. 1.4 Samarbeidspartnere Hotellet skal bygges av Miklagard utvikling og driftes av en hotellkjede. 2. Formål med planarbeidet Grunnlaget for oppstart av planarbeidet er ønsket om å utvikle golfbanen videre med tilbud om overnatting og diverse tilbud, som svømmehall, treningsapparater, servering med mer. 2.1 Utredningsbehov i planprosessen De temaer som så langt har pekt seg ut er: Geoteknisk undersøkelse for å få avklart om grunnen er egnet som byggeområde. Landbruksfaglig vurdering vil redegjøre for om noen deler av planområdet er mer egnet for evt. fremtidig landbruksproduksjon. 4

5 3. Overordnete rammer og premisser 3.1 Statlige forutsetninger Lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27. juni 2008 Lov om vassdrag og grunnvann av 24. november Lov om vern mot forurensing og om avfall av 13. mars Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven) 19.juni 2009 Lov om friluftslivet av 28. juni Lov om kulturminner av 10. juni Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne av 20. juni 2008 Universell utforming av byggverk, NS : Regionale forutsetninger Samferdselsstrategi for Øvre Romerike, september 2011 Reiselivsstrategi for Akershus fylkeskommune Regional planstrategi for Akershus Romerike møter framtida, regional utviklingsplan , oktober 2004 Planstrategi for areal og transport i Oslo og Akershus, 7. mai 2012 Regional plan for handel, service og senterstruktur, Kommunale forutsetninger Kommuneplanens arealdel for Ullensaker kommune > Kommunedelplan Kulturminnevernplan Kommunedelplanen for Kløfta Kommunedelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv Sykkelbyen Kløfta hovedplan januar 2009 Konsekvensutredninger av kommuneplanens arealdel for Utsnitt av kommunedelplanen for Kløfta

6 3.4 Reguleringsplaner i området Gjeldende reguleringsplan, Golfbane på Hillern gård fra 1996 Det arbeides med et reguleringsforslag for Gnr./Bnr. 29/117 og 872 rett vest for planområdet. Forslaget inkluderer kontor, hotell, industri og lagerformål. Adkomsten til golfbanen passerer gjennom dette planområdet. 4. Alternative utviklingsmuligheter 4.1 Konsekvenser av 0-alternativet En sannsynlig konsekvens av at det ikke tillates bygget et hotell i tilknytning til golfbanen kan være at banen mister den posisjon den har i dag som en av de mest attraktive baner i Norge. Konkurransen i dette markedet er stor. 4.2 Andre utbyggingsalternativer Alternative plasseringer av hotellet innen planområdet kan vurderes. Dette vil være særlig aktuelt hvis den geotekniske undersøkelsen tilsier dette. På dette tidspunktet er det ikke grunnlag for å konkretisere dette. 5. Problemstillinger 5.1 Utbyggingsmønster Et golfhotell som en sluttet bygningsstruktur og ca. tre etasjer der den flate sletten går over i et moderat bølgende ravinelandskap. 5.2 Trafikk og kollektivløsninger Miklagard golfbane ligger ved Europavei 6 ved avkjøringen til Kløfta. På E16 øst for E6 er det bygget en rundkjøring for avkjøring til kirken og boliger mot nord og golfbanen og næring mot syd. Det er uproblematisk å tilkople trafikk til nytt hotell til dette veisystemet. Gjennom boligfeltet syd for planområdet leder en mindre vei gjennom planområdet og forbi klubbhuset. I 2009 ble det utarbeidet en plan for sykkelveier på Kløfta. Her er en rute 22 lagt inn på denne veien. Det forutsettes at denne veien skal være stengt for gjennomkjøring av biler, men gangog sykkelveien opprettholdes og sikres i den videre planprosessen. Her går også Pilegrimsleden. 5.3 Overflate- og grunnvann Ingen kjent informasjon. 5.4 Kultur, folkehelse, universell utforming Ingen kjent informasjon. Topografien tilsier at krav til universell utforming enkelt kan tilfredsstilles. 5.5 Miljø og samfunnssikkerhet (rasfare, forurensning, støy, klimautslipp) Den østre del av planområdet er på kommunedel planen for Kløfta markert som faresone, ras- og skredfare, risikoklasse II. I forbindelse med reguleringsprosessen med KU vil det iverksettes geoteknisk undersøkelse for å få avklart hvilken del av planområdet som er egnet som byggeområde. 6

7 Støy fra E6 og riksveien vil bli undersøkt av akustikere som del av byggefasen. Støysonekartet som ble publisert i planbeskrivelsen av Kommunedelplanen for Kløfta viser at planområdet ligger i gul sone, dvs. et støynivå mellom 58 og 68 dba. Annen forurensning er ikke kjent på det nåværende tidspunkt. Det er heller ikke kjent at det innenfor planområdet finnes særskilte naturverdier, biologisk mangfold eller vannmiljø. 5.6 Naturresurser, grønnstruktur og biologisk mangfold Denne delen av Romerike fremstår umiddelbart som forholdsvis flatt med store sammenhengende jordbruksområder. Karakteristisk for området er at større og mindre bekkedaler eller raviner skjærer seg ned i slettelandskapet. Miklagard golfbane er lagt i et slikt landskap hvor bunnen av ravinen markeres av en rekke vannspeil. Ofte er bakketoppene kledt med små skogbryn. Den vestre del av planområdet er del av den store flaten hvor tettstedet Kløfta ligger. Fra denne flaten faller terrenget relativt svakt ned mot vannspeilene. Golfbanen er en 18 hulls bane med høy internasjonal standard. Området er en stor resurs for friluftsliv og rekreasjon i denne delen av kommunen. I kommunedelplanen for Kløfta illustreres på side 31 grønnstrukturen med et kart, hvor golfbanen er det nærmeste friområdet til sentrum. Golfbanen representerer også en jordbruksresurs i og med at markene kan ta tilbake og dyrkes. Det er i dag ikke kjent i hvilken grad de forskjellige områder er egnet som jordbruksland. Dette vil bli avklart som del av utredningene i reguleringsprosessen. 7

8 5.7 Kulturminner og kulturmiljø Den eneste bygningen i planområdet i dag er klubbhuset. Denne skal beholdes, men ønskes omregulert til næring, da nåværende funksjon tenkes etablert i golfhotellet. Bygningen er egnet for bl.a. kontorer eller mindre servicebedrifter. Den mest særpregete bygningen i området rundt planområdet er Ullensaker kirke, som er et av hovedverkene til Arnstein Arneberg. Området for øvrig preges av gårdstunene med store røde driftsbygninger i tillegg til bolighus og mindre hus rundt åpne firkant-tun. Tunet på Hillern gård er regulert til bevaring. Det er noen mindre boligfelt med sammensatt villabebyggelse. På vestsiden av E6 ligger en del større haller, bensinstasjon med veikro. Mellom E6 og planområdet ligger en bensinstasjon og en næringseiendom, som ikke er ferdig regulert. Disse bygningsstrukturer gir beskjedent virkning i forholdt til utvikling av hotell ved golfbanen. En av pilegrimsledene fra Oslo til Nidaros går gjennom Ullensaker kommune. Like før Ullensaker kirke passerer leden over golfbanen i samme trase som gang- og sykkelveien. Det er ikke kjent at det finnes andre kulturminner i planområdet. 5.8 Annet ( landskap, lokalklima, friluftsliv, barn og unge) Hele planområdet er i dag regulert til golfbane. To mindre felt helt i vest er regulert til parkering og allmennyttig formål, klubbhus. Disse felt er på henholdsvis 3480 m2 og 1270 m2. Ingen av disse funksjoner er plassert innenfor disse felt i dag. Disse arealer blir flyttet. Arealet ved klubbhuset blir omregulert til næring, 1300 Næringsbebyggelse, som ikke inkluderer forretningsformålet. 6. Utredningsbehov 6.1 Konsekvensutredning Det eneste forhold som så langt kan tilsi konsekvensutredning er at deler av planområdet ligger i fareområdet for ras og jordskred. Geotekniske undersøkelser vil avdekke om dette krever konsekvensutredning. 6.2 Risiko- og sårbarhetsanalyse Dette vil bli utarbeidet som del av reguleringen. 6.3 Annet Andre forhold er ikke kjent 7. Fremdrift Fastsettelse av planprogram planlegges i april Utarbeidelse av planforslag vil bli avsluttet i juni Planforslaget er ute på høring i juni-august og det er håp om at planen kan godkjennes i september-oktober Alternative planforslag Hvis grunnundersøkelsene skulle tilsi en annen lokalisering av golfhotellet, så vil det være realistisk at dette vil bli vurdert. 8