Sak 3: Utredning av garasjerehabilitering

Tilstandsrapport Garasjene i sameiet er i svært dårlig forfatning, og en generell oppgradering av disse vil bidra til å skape et mer attraktivt, ryddig moderne bomiljø i sameiet. En oppgradering av garasjene vil også bidra til å øke verdien på hver enkelt bolig. Styret ønsker å se på mulighetene for å rehabilitere samtlige garasjer. Flere beboere har vært i kontakt med styret med spørsmål om hva som kan gjøres med saken. Representanter for OBOS Prosjekt AS har vært på befaring på området, og har levert en tilstandsrapport for garasjene. Vurderinger og konklusjon: "Tilstanden på eksisterende garasjeanlegg er slitt etter over 40 års bruk. En opprusting av anlegget er nødvendig, og borettslaget bør samtidig benytte anledningen til å utvide slik at hver leilighet får egen garasjeplass" Slik tilstanden på eksisterende garasjer er i dag, anser vi det som lite aktuelt å foreta reparasjoner av disse. Dersom eksisterende garasjer skulle repareres, må følgende arbeider trolig gjennomføres: Nesten all utvendig kledning må skiftes Garasjene på jekkes opp og settes på fundament slik at bunnsvill og panel ikke trekker opp fukt Garasjeporter må skiftes En del av bunnsvillene og bærestolper i vegg må skiftes. "Å gjennomføre så omfattende reparasjonsarbeider vil ofte være like dyrt som å erstatte garasjene med nye. Brannfaren på de eksisterende garasjer er også meget stor. Bygging av nye garasjer vil også gjøre at hele sameiet vil få en betydelig nivåheving av hele boligområdet.» For øvrig viser styret til vilkår for sameiets forsikringsavtale med Obos forsikring: Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Dette innebærer også at seksjonseier kan bli erstatningspliktig dersom en garasje kollapser under snø eller storm pga. dårlig stand, ettersom vedlikehold av garasjene ligger under seksjonseiers ansvar.

Utdrag fra rapport: "Eksisterende garasjer er de opprinnelige fra 1973/74 og er i relativt dårlig stand. Utvendig kledning er preget av malingsavflassing, algevekst og råteskader. "

Utdrag fra rapport: "Som det fremgår av bildet over, er opprinnelig panel satt tett ned mot bakken. I tillegg er utearealet foran og mellom garasjene asfaltert i ettertid slik at eksisterende asfalt ligger opp på panelet. Dette medfører fuktoppsug i endeved med det resultat at beis og maling flasser av og panelet råtner. "

Utdrag fra rapport "På alle rekkene er garasjene oppført med saltak med renner på begge sider og nedløp. Noen steder bare beslag. "

Utdrag fra rapport: "Mange av fasadene på garasjene er stedvis sterkt angrepet av algevekst. Algevekst og sterk nedfukting av panelet vil føre til akselererende råteproblematikk."

Kostnadsoverslag for nye garasjer Styret ser på flere løsninger, bl.a. mulighet for å rive dagens garasjer og bygge helt nye garasjer, som både er større og i henhold til brann- og sikkerhetsforskrifter. Løsningen innebærer også rehabilitering av grunnen, med utskifting av masse og en generell nivåheving av parkeringsområdene. Per garasje: Kr 910 per måned Kompensasjon for gammel garasje: Kr 5 000,- (gjennomsnitt, basert på nåværende garasjes tilstand, forutsatt at sameiet overtar garasjene) Totale kostnader Totalt lån: Kr 21 325 000,- (inkl. mva) Budsjettert rente: 5,50 % p.a. (over 25 års nedbetalingstid) Månedlige finanskostnader for sameiet: Kr 131 004,- Fremdrift: Utbygging vil gjennomføres trinnvis, for å holde logistikkutfordringene på et minimum.

Alternativt opplegg En rimeligere løsning enn en total utskifting av alle garasjene, er å rehabilitere dagens garasjer. I følge OBOS vil kostnaden for å rehabilitere de verse garasjene på feltet komme på ca. kr 15 000,- (ekskl. mva, bekostes enkeltvis av hver seksjonseier) I dette ligger nye takrenner, beslag, kroker, ny, malt panel, port, diverse oppretting og brannforebygging, og takpapp. I denne løsningen vil det ikke bli gjort noe med grunnen i og rundt garasjene.

Hva styret vil gjøre For at garasjene skal holde den nødvendige standard, vil styret initiere inspeksjon av samtlige garasjer i løpet av våren/sommeren. Der dette er nødvendig vil garasjeeiere bli bedt om å sørge for vedlikehold av sine garasje innen tre måneder. Vi viser i denne sammenheng til sameiets vedtekter: 7 Vedlikehold: Utvendig vedlikehold som maling, beising, utskifting av skadde panelbord, vedlikehold av piper og luftekanalanlegg, samt reparasjon av taket, er den enkelte sameiers ansvar. Endeseksjonene har plikt til vedlikehold av tilgrensende gavlvegg. Ved manglende indre- og ytre vedlikehold hos sameier, kan styret etter tre måneders varsel, la dette utføre for sameierens regning. Regler for garasjene, punkt D: Vedlikehold av garasjeportene, utskifting av skadd panel, beising/maling, samt innvendig vedlikehold, besørges av den enkelte garasjeeier. Vedlikehold av takbelegg besørges av garasjeeierne i den enkelte garasjerekke i fellesskap.