Arkiv: FA - L80, TI - &01 Arkivsak: 17/8179-1 Saksbehandler: Karl Ludvig Sørensen Dato: 10.05.2017 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 121/17 Hovedutvalg for miljø- og plansaker 14.06.2017 Utbyggingsavtale for Sørby-Virik Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at hovedutvalg for miljø- og plansaker fatter følgende vedtak: 1. Forslag til utbyggingsavtale mellom Telemark Vestfold Utvikling AS (TVU)/ USBL Utbygging AS og Sandefjord kommune om vilkår for Utbygging av Sørby området legges ut til offentlig ettersyn. Jfr. Plan- og bygningsloven 17-4. 2. Utbygger sin andel av kostnadene til trafikksikkerhetstiltak i og langs Krokemoveien settes til 30 %. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken 14.06.2017: Behandling: Yllka Neziri, H, fremmet følgende forslag: Utbygger sin andel av kostnadene til trafikksikkerhetstiltak i og langs Krokemoveien settes til 25 %. Det ble votert punktvis: Rådmannens innstilling pkt. 1 ble enstemmig vedtatt. Det ble votert alternativt over rådmannens innstilling pkt. 2 og endringsforslag fremmet av Yllka Neziri, H. Forslag fremmet av Yllka Neziri ble vedtatt 12 mot 7 stemmer. Mindretallet besto av Karin Vabog Christensen Ap, Anne Karine Steinbråten Ap, Nils Ingar Aabol Ap, Pournima Patil Ap, Unni Myhre Ap, Ivar Otto Myhre og Odd Rune Langeland MDG. MP- 121/17 Vedtak: Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at hovedutvalg for miljø- og plansaker fatter følgende vedtak: 1. Forslag til utbyggingsavtale mellom Telemark Vestfold Utvikling AS (TVU)/ 1
USBL Utbygging AS og Sandefjord kommune om vilkår for Utbygging av Sørby området legges ut til offentlig ettersyn. Jfr. Plan- og bygningsloven 17-4. 2. Utbygger sin andel av kostnadene til trafikksikkerhetstiltak i og langs Krokemoveien settes til 25 %. Saksopplysninger: Bakgrunn: Virikskogen-Sørbyområdet er i kommuneplanens arealdel, vedtatt i Sandefjord bystyre 22.05.2014, avsatt til område for boligbebyggelse. Området er en del av kommunens boligreserve fram til 2026. I utfyllende bestemmelser til kommuneplanen pkt. 5.4 er det stilt krav om at det skal foreligge områderegulering før det kan gis tillatelse til tiltak. Det er Sandefjord kommune som er ansvarlig for å utarbeide områdereguleringen. I tråd med bestemmelsene i Plan- og bygningsloven er det utbyggere i området som i hovedsak har stått for det praktiske arbeidet med å gjennomføre utredninger og utarbeide plandokumentene. Utbyggere er Telemark Vestfold Utvikling (TVU)/ USBL Utbygging AS. Forslagstiller er Civitas. I forbindelse med utbyggingen skal utbygger oppfylle rekkefølgekrav i Område- og detaljplan for området ved å foreta innbetaling av kontantbidrag per boenhet til Sandefjord kommune for å sikre at disse arbeidene sikres. Rekkefølgekrav fremgår av reguleringsplanen. Utbygger skal avstå grunnareal og/eller rettigheter over grunnareal til Sandefjord kommune, som er nødvendig for opparbeidelse og fremføring av kommunal infrastruktur. De aktuelle arealene er vist på Område- og detaljplan for området. Før 2. gangs behandling skal utbyggingsavtalen være signert av utbygger. Kommunen signerer etter at kommunestyret har godkjent avtalen. Det er frivillig for både kommune og utbygger å inngå en utbyggingsavtale. Planen er at Vestfold fylkeskommune, Sandefjord kommune og utbygger skal sammen finansiere de aktuelle tiltakene. Formannskapet har i sak 14/17 behandlet saken. Rundt økonomi sier rådmannen følgende i saken, sitat Økonomiske konsekvenser Vedlagt avtale innebærer ikke en direkte økonomisk forpliktelse for kommunen. Kommunens økonomiske bidrag vil være et resultat av senere forhandlinger, og størrelsen på denne vil også avhenge av forhandlinger med utbyggerne. I handlingsprogram for fylkesvegnettet 2018-2021 er prosjektet satt opp med et kostnadsoverslag på 20 mill kr. Dialogen med VFK i tiden etter at dette tallet er lagt frem tilsier at prosjektet vil ha en vesentlig høyere kostnad. I budsjettet for 2022 vil kommunen måtte innarbeide sin fremforhandlede andel av dette. Saken blir lagt frem for ny politisk behandling når kostnadsfordeling er utredet. Vedtaket i sak 14/17lyder: FSK- 014/17 Vedtak: 2
Avtale med Vestfold Fylkeskommune som vist i vedlegg 1 godkjennes, med den presisering at "GS-anlegg" i denne saken er Sykkelfelt og Gangvei, der det er praktisk mulig. Rådmannen gis fullmakt til å underskrive avtalen. Utbyggingsavtale Rådmannen og utbyggere er enig om avtaleforslaget som i hovedsak omfatter følgende forhold: Kommunen og Vestfold fylkeskommune planlegger/prosjekterer og opparbeider de tiltak som utbygger betaler kontantbidrag for. Opparbeidelsen av de tiltak utbygger betaler kontantbidrag for framgår av utbyggingsavtalen og det skal stilles en bankgaranti for tiltakene. Se kostnadsoverslag (vedlegg 5). Utbygger bygger ut kommunaltekniske anlegg innenfor det regulerte området som kommunen skal overta til kommunal drift og vedlikehold. Mot dekning av administrative kostnader på tre prosent påtar Sandefjord kommune seg byggherreansvaret for kommunaltekniske anlegg innenfor det regulerte området. Dette reguleres i en avtale om merverdiavgift. Kart over grunneiendommer er inntegnet på vedlegg 1. Avtale om merverdiavgift er et eget vedlegg (vedlegg 9). Når det gjelder finansiering som anleggsbidrag og administrasjonsgebyr henvises det til dette vedlegget. Rådmannen og utbygger er for øvrig ikke omforent om hvor stor del av utgiftene utbygger i utgangspunktet skal dekke for det som skjer i og langs Krokemoveien. Rådmannen mener 30 % og utbygger 25%. Offentlig ettersyn Avtalen legges ut til offentlig ettersyn jfr. Plan- og bygningslovens 17-4. Rådmannens merknader Forutsetningene tilknyttet overtakelse av kommunaltekniske anlegg for Sørby og byggherrefunksjonene for disse anleggene er i tråd med vanlig praksis for slike utbygginger. Økonomi Kostnadene i vedlegg 5 viser også kostnader for Trafikksikringstiltakene som utbygger delvis skal dekke. Totalkostnadene for tiltakene som vist i vedlegget utgjør ca. 55,8 mill. kr. Kostnadsoverslagene som gir en totalsum på 55,8 mill. kr er meget usikre. Følgende parter er naturlige bidragsytere til finansieringen av de aktuelle tiltakene: Vestfold fylkeskommune Utbygger Sandefjord kommune. Hvis VFK dekker 70 % vil utbygger og SK til sammen dekke 30 %, totalt kr 16,74 mill. kr. I forslaget til utbyggingsavtale setter utbygger sin betaling til 30 % av totalkostnaden, dog maks 15,2 mill. kr. 3
Ved å inngå denne avtale eliminerer utbygger det meste av sin risiko rundt byggingen av disse anleggene. VFK og SK tar nesten all risiko i dette prosjektet, hvis avtalen som fremforhandlet blir inngått. Endelig avklaring rundt fordeling av utgifter mellom VFK og SK skal bestemmes når endelig spleiselagsavtale skal inngås på et senere tidspunkt. Prisene er basert på kostnader fra 2017. Kostnadene er faste fram til 1. juli 2018 og skal deretter KPI reguleres. Vestfold fylkeskommune er Byggherre for tiltakene i og langs fylkesveien FV 255, Krokemoveien og har ansvaret for å regulere de nødvendig tiltakene. Avtalen binder partene i flere 10-år framover. Økonomisk balanse mellom partene i den fremforhandlede avtalen. Etter rådmannens vurdering har kommunen og utbygger blitt enige om en balansert avtale. Utbygger har mye risiko på de deler av anlegg som de skal dekke 100 % av kostnaden ved etablering: Nytt kryss fra det nye feltet til Krokemoveien. Etablering av Kommunaltekniske anlegg innenfor det regulerte området Det kan stilles spørsmål om det er rimelig at Sandefjord kommune skal bidra økonomisk til å etablere gang/- og sykkelvei langs en fylkesvei fordi en privat utbygger skal bygge ut et boligområde. Rådmannen synes det er vanskelig å gi et enkelt svar på dette, men det som virker rimelig sikkert for rådmannen er at det er en klar forventning til at Sandefjord kommune skal ta noen utgifter i denne sammenheng. Dersom Sandefjord kommune skal fremstå som en attraktiv kommune å flytte til med boliger som ligger sentralt og nære sentrum, tror rådmannen det er nødvendig at kommunen bidrar noe økonomisk i saker som Sørby Virik for å sikre at områder som dette blir bygget ut. Uenighet mellom Rådmannen og utbygger om hvor stor del av utgiften utbygger skal dekke av arbeidene i og langs Krokemoveien. Rådmannens vurdering er at 30 % er et rimelig tall Utbygger mener at 25 % er et rimelig tall. Rådmannen og utbygger er enig om at beløpet uansett ikke skal overstige 15,2 mill. 2018 kr. Rådmannen mener at det er rimelig at % tallet settes slik at man i utgangspunktet kan anta at utbygger skal bidra med 19.000 kr per leilighet. Totalkostnad på tiltakene er 55,8 mill. kr og 15,2 mill. kr som maksbeløp som utbygger må betale. Hvis utbygger dekker 27,2 % av totalkostnaden vil taket bli akkurat nådd. Det er meget viktig at HMP tar gjør et vedtak og legger ut utbyggingsavtalen på offentlig ettersyn, slik at reguleringsplan og utbyggingsavtale kan ferdigbehandles samtidig i kommunestyret den 26 sep. 2017. 4
Vedlegg i saken: Sørv - virk U avatle lagt ut offentlig ettersyn Vedlegg 1 - Kart over grunneindommer Vedlegg 2 - Reguleringsplan Vedlegg 3 - Reguleringsbestemmelser msh+eor Vedlegg 4 - Kart Infrastruktur Vedlegg 5 - kostnadestimat rev11 mai 2017 av aj Vedlegg 6 - VA-plan inkl. OV, 16003-H2.01-F - Kopi Vedlegg 7 - off.gangveier Vedlegg 8 - off. kjøreveier Vedlegg 9 - Avtale om merverdiavgift- rev 5 mai aj 5