MOTTEBERGET DETALJREGULERING PLANBESKRIVELSE

MOTTEBERGET, GNR. 22 1, BNR. 114 RAPPORTTYPE DETALJREGULERING 2012.04.25 MOTTEBERGET DETALJREGULERING PLANBESKRIVELSE

2 ( 8) PLANBESKRIVE LSE Oppdragsnr.: 8110666 Oppdragsnavn : Detaljregulering Motteberget Dokument nr. : Filnavn : Planbeskrivelse Revisjon A Dato 201 2.0 4.25 2012.06.01 Utarbeidet av Aase M. Hørsdal Kjell Arne Borge Kontrollert av Kjell Arne Borge Aase M. Hørsdal Godkjent av Arve Berge Beskrivelse Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder A 01.06.12 Tatt med innspill fra Fylkesmannen med vår kommentar. Kirkegaten 5 NO-4836 ARENDAL T +47 37 07 31 00 F +47 37 07 31 01 www.ramboll.no

PLANBESKRIVELSE 3 ( 8) IN N H OLD 1. BAKGRUN N......... 4 2. BESKRIVELSE AV DAGEN S SITUASJON I PLAN OM RÅDET... 4 3. PLANSTATUS......... 4 4. PLANFORSLAGET........ 4 5. GJEN N OMFØRIN G AV PLA N ØKON OMISKE KON SEKVEN SER FOR KOM MUN EN... 7 6. PLAN PROSESS OG M EDVI RKNIN G...... 7 7. FORSLAGSSTILLERS VUR DERIN G...... 8 Vedlegg: 1. Referat fra oppstartsmøte med Arendal kommune 2. Varslingsbrev m/varslingsliste 3. Annonse 4. I nnkomne merknader 5. ROS- analyse Ramboll

4 ( 8) PLANBESKRIVELSE 1. BAKGRU NN Rambøll har på oppdrag for Øyvind Lie, som eie r av eiendommen, utarbeidet forslag til reguleringsplan for Motteberget. Øyvind Lie ønsker å gjøre stedet om til et attraktivt område med fritidsboliger for utleie. Det er lagt stor vekt på å bevare mest mulig terreng og vegetasjon ved å legge hytter, veier og parkeringsplasser naturlig i terrenget. Kommuneplanen for Arendal kommune åpnet opp for etablering av fritidsbebyggelse på Motteberget på Skare, Tromøya, gnr/bnr 221/ 114. Grunneier Øyvind Lie ønsker derfor å igangsette arbeid med reguleringsplan for inntil 5 hytter. Ansvarlige for utarbeidelse av plandokumentene har vært landskapsarkitekt Aase Hørsdal, sivilarkitekt Kjell Arne Borge, samt medarbeider på karttegning Lillian Hop Larsen. 2. BESKRIVE LSE AV DAGE NS SITU ASJON I PLAN OM RÅDE T Planområde Planområdet ligger syd øst på Tromøya, ved Skarestranda, innenfor Tromlingene. Området har et tydelig preg av å være en rygg i landskapet med retning syd mot Tromlingene. Ryggen ligger tilbaketrukket og skjermet bak en liten ås mellom Motteberget og sjøen mot sørøst. Rundt planområdet er det eksiterende hytter av eldre dato. I tillegg er det bygd et nytt hus på nord østsiden av planområdet. Grunneiere innenfor planområd et Hovedgrunneier innenfor planområdet er Øyvind Lie, som ønsker å regulere sin eiendom til utleiehytter. For å komme frem til det aktuelle utbyggingsområdet må tiltakshaver krysse eiendommen gnr 221 og bnr 110 med en adkomstvei. Kryssingen er avklart med denne grunneieren, og akseptert som løsning for utbyggingsområdet. 3. PLAN STATU S I gjeldende kommuneplan er område t avsatt til byggeområde. Planens avgrensning følger eiendomsgrensen e mot syd, øst og vest. Mot nord strekker reguleringsgrensen seg ut mot adkomstvei. 4. PLAN FORSLAGE T Hovedgrepet Planens hovedgrep er å regulere området til utleiehytter, med tilhørende parkering, grøntområde og adkomstvei inn til hyttene.

PLANBESKRIVELSE 5 ( 8) Arealbruk Planområdet er totalt på 7572 m². Fordelingen mellom de enkelte reguleringsfo rmålene er som følger: Bebyggelse og anlegg. Utleiehytter 34 65 m². Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Privat veg PV 419 m². Annen veggrunn grøntareal 1539 m 2. Privat gangvei PG 76 m2 Private parkeringsplasser (på grunnen) PP 244 m 2. Landbruks -, natur og friluftsområde Privat friluftsformål 1830 m². Bebyggelse, struktur og tiltak Bestemmelsene åpner opp for bygging av inntil fem fritidsboliger for utleie. Fritidsboligene kan oppføres i to etasje r, evt 1. etg. med underetasje. Pr. enhet gjelde r maksimum BYA = 82 m2 og maksimum BRA = 144 m2. Takform skal være saltak med møneretningen sammenfallende med de enkelte enhetenes lengderetning. Takvinkel skal være lik for alle enhetene. Det tillates sprang i takflatene og skjevt møne for hele eller deler av taket på de enkelte enhetene. Maksimal mønehøyde skal være 8 meter, maksimal gesimshøyde skal være 6,0 meter. Hovedmateriale utvendig skal være tre. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Vei Adko m stveien inn i området er vi a eksiterende privat vei, som tilhører regulerende grunneier. Veien er tenkt å være slik den er i dag i bredde og utforming. Alternativt vil grusveien bli asfaltert. Den private veien har avkjørsel ut på fylkesvei 195 ved Skare. Parkering (PP) Det skal anlegges en parkeringsplass langs den private veien inn i området. Dette skal være parkeringsplass for utleiehyttene som er planlagt. Det er beregnet to plasser pr hytte. Antall plasser vil være tilstrekkelig for å kunne håndtere tiltenkt antall personer pr. hytte. Argumentet for at det ikke skal etableres parkering inn i hyttefeltet er at dette vil minimere terrenginngrep og gi bedre plass i uteområdene rundt hyttene. Parkeringsplassen skal legges skånsomt i terrenget og deles den opp ved aktiv bruk av vegetasjon. Gangvei Fra adkomstvei reguleres det inn en gangvei inn til hyttefeltet. Gangveien vil krysse naboeiendommen gnr 221 og bnr 110, som tidligere nevnt er en akseptert løsning for grunneier. Ved å etablere en gangvei som er tilpasset i terrenget vil inngrepet bli minimalt fra kjøreveien til utleiehyttene. Annen veggrunn Områdene angitt som anne n ve ggrunn er i all hovedsak arealene mellom vei og eiendomsgrense. Arealene er for det meste en skråning bestående av lauvvegetasjon. Ramboll

6 ( 8) PLANBESKRIVELSE Landbruks -, natur og friluftsområder Friluftsformål Område som er avsatt til friluftsformål er i dag et gammelt jorde, som tidligere ble dyrket. I dag er det relativt gjengrodd og ikke brukt. Det vil være ønskelig å rydde dette jordet, slik at det kan bli en fin slett e som evt kan brukes til ballspill. Grunnen til reguleringsformålet er at området er en naturlig del av et større sammenhengende grøntdrag langs sjøen. Universell utforming Hensynet til universell utforming bør være en premissgiver for utforming av hytten e innenfor planområdet. Dette skal være et område for mange besøkende i alle aldre. Områdets profil må ivareta muligheten for å kunne komme seg greit rundt i seg anlegget. Følgende forhold/ hensyn bør vurderes lagt til grunn for å oppnå gode universelle tiltak innenfor planområdet: God kontrast i materialer som angir ledefelt for svaksynte. Trygge og logiske forbindelseslinjer mellom bygg og parkeringsområdene. Gode stigningsforhold. Slette og stødige dekker som skal være lette å bevege seg på. Lettfatteli g informasjon i utearealer. Planter som ikke er allergifremkallende. Tilgjengelighet handler i stor grad om detaljer. De generelle kvalitetene innenfor planområdet bør utvikles slik at de de kker behovet for alle brukere. En detaljert utformingen av universell tilrettelegging må tas med i det videre prosjekteringsarbeidet. Prinsippet for universell utforming legges i utgangspunktet til grunn ved prosjektering av nybygg og uteområdet innenenfor planområdet. Prinsippet om uni versell utforming av alle arealer kan ikke gjennomføres innenfor hele planområdet, fordi terreng et i enkeltområder er for bratt. Barn og unges interesser Planens konsekvenser for barn og unge vurderes å være positiv. Det det er et mål å tilrette legge omr ådet regulert til privat friluftsformål til et aktivitetsområde for alle, ikke minst for barna. Detaljreguleringen åpner opp for at området kan benyttes hele året med ulik grad av tilrettelegging og med tilbud til alle aldersgrupper. Mulighetene for ture r og aktiviteter er viktig i et folkehelseperspektiv. Det er et nasjonalt mål at barn og unge skal utvikle kunnskap om friluftsliv og at det skal være god tilgang til lek og annen aktivitet i naturen. Dette er det svært god tilgang til i omkringliggende na turområder. Risiko og sårbarhetsanalyse Standard sjekkliste fra Fylkesmannen er fylt ut, se vedlegg 2, men det er ingen kjente konsekvenser innenfor planområdet eller for omkringliggende områder. Miljøkonsekvenser Detaljregulering vil ikke føre til støyproblemer innenfor området. Det tillates ikke etablering av virksomhet som gir høyere støybela stning for tilgrensende bolig og hytters uteareal enn oppgitt i tabell 2 i T- 1442, eller senere vedtatte forskrifter, vedtekt eller retningslinjer som erstatt er denne. I forhold til biologisk mangfold er det i Direktoratet for naturforvaltning over miljøinformasjon (Naturbasen) vist at det innenfor planområdet er et beiteområde for rådyr.

PLANBESKRIVELSE 7 ( 8) Kulturminner I nærhet til reguleringsområdet ligger det i dag en gravrø ys fra bronse jernalder som er automatisk fredet og registret i basen til Riksantikvaren (Kulturminnesøk). Det ligger en eksisterende hytte som ligger nærmere gravrøysa i dag, men den er gammel og har ligget der i mange år. Det er ikke gjennomført kultu rminnesøk innenfor planområdet, men området må undersøk es før igangsetting av tiltak kan iverksettes. 5. GJEN NOM FØRIN G AV PLA N ØKON OMISKE KON SEKVE N SER FOR KOM MUN EN Utbyggingsavtalen for prosjektet er under drøfting, og de føringer som er avklart er lagt inn i planarbeidet, bestemmelsene. Ut over dette er det i dag ikke kjente økonomiske konsekvenser for Arendal kommune. 6. PLAN PROSE SS OG MEDVI RKNIN G Oppstartsmøte Det ble gjennomført et oppstartsmøte for planarbeidet den 10. 10.201 1. Det var ingen ves entlige merknader til påtenkte reguleringsarbeid. Referat fra oppstartsmøte, (se vedlegg 1). Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Melding om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til offentlige instanser, organisasjoner og berørte naboer i brev av 17.02. 2012 (se vedlegg 2), samt annonsert i Agderposten. Hensikten med planarbeidet ble formulert slik: Formålet med reguleringen er å legge til rette for oppføring av inntil fem utleiehytter med tilhørende arealer. Regulering sarbeidet er i tråd med gjeldende kommuneplan. Frist for innsendi ng av merknader var 23.03.2012. Følgende merknader til oppstart av detaljregulering kom inn (se vedlegg 4): Statens vegvesen, 05.03.2012 Planområdet grenser ikke direkte til vegvesenets ansvarsområde, men området har avkjørsel fra fylkesveg 195 ved Skare. Vegvesenet ber om at det i bestemmelsene til planen tas med et punkt som sier at avkjørselen skal tilfredsstille tekniske krav til utforming og frisikt, jfr. Håndbok 017, Veg - og gateutfo rming. Med tanke på å få en så trafikksikker avkjørsel som mulig er det viktig at siktsonene ryddes/vedlikeholdes. Kommentar: Tas til etterretning. Det vil bli vurdert i hvilken grad dette innspillet vil kunne innfris ved utarbeidelse av planen. Jens Odd Hoxmark, 13.05.2012 Kritisk til at: planlagt område for utbygging ligger hovedsakelig innenfor 100 - meters sonen, området er et «meget særpreget og spesielt bevaringsverdig kystlandskap», Ramboll

8 ( 8) PLANBESKRIVELSE tiltaket vil gi økt trafikk og fremslighet i nærmiljøet. Hoxmark er generelt kritisk til tiltaket og ønsker primært ingen utbygging av området. Kommentar: Da dette utbyggingsområdet ligger inne i kommuneplanen som et utbyggingsområde, er foreslått tiltak i tråd med de retningslinjer som er vedtatt for å kunne gjennomføre en utbygging i dette området. Alle planlagte bygg er plassert utenfor 100 - meters sonen fra sjø. Ikke fremkommet uventede forhold i forbindelse med planarbeidet som tilsier at utbygging av området ikke kan gjennomføres. Fylkesmannen i Aust - Agder, 20.03. 2012 (Dette brevet ble ikke send som innspill etter melding om oppstart, fylkesmannen bekl aget dette. Brevet ble sendt til Rambøll pr. mail den 24.05.2012). Fylkesmannen viser til områdets nær het til raet. Anbefaler at planlegging av hytter gjøres med tanke på tilpasning til annen bebyggelse i området. Kommentar: Tas til et te rretning. Aust - Agder Fylkeskommune, 22.03.2012 Viser til fylkeskommunens innspill til kommuneplanen i brev datert 11.02.2011: Byggeområde 38, Motteberg planlegges i nærheten av en gravrøys som ligger utenfor det foreslåtte området. Kulturminnevernseksjonen har ikke grun nlag for å hevde at en utbygging i dette området nødvendigvis vil være uforenlig med verneinteressene. Derfor fremmes det ikke innsigelse til kommuneplanen før område 38 er lagt ut som nytt byggeområde. Innsigelse vil imidlertid bli fremmet dersom det i re guleringsplan foreslås en utbygging som ikke ivaretar kulturminneverdiene jfr. Kulturminnelovens 3. Kommentar: Gravminnet som det vises til vil ikke bli berørt av utbyggingen. Etter kontakt med kulturminneavdelingen er denne situasjonen avklart og de sier at utbyggingen ikke er i konflikt med eksisterende forminne i nærheten. Medvirkning Det er ikke avholdt flere møter enn oppstartsmøte med Arendal kommune ang saken. 7. FORSLAGSSTILLE RS VU RDERIN G Grunneier for Motteberget ønsker å få etablert utleiehyttene som en tilleggsnæring til gårdseiendommen som grunneier har på Tromøya. Detaljreguleringen er i tråd med de rammer og føringer som ligger i kommuneplan for hvordan regulering skal gjennomføres i i dette området. Det ikk e oss bekjent at det er store planfaglige innvendinger til detaljreguleringen for Motteberget.