Salgsoppgave Eidsvoll Verk Næringssenter
2 UNION NNM håndterer salget av Eidsvoll Verk Næringssenter, Eidsvoll kommune Meget god profilering mot E6
3 Innhold Innhold Nøkkelinformasjon 4 Beliggenhet 5 Om tomtene 6 Avtaler knyttet til bruk av tomtene 8 Regulering 9 Salgsobjektet 13 Budprosess 14 Kontakt 15 Vedlegg 16
4 Nøkkelinformasjon Nøkkelinformasjon Tre tomter beliggende på fjellgrunn på til sammen ca. 178 mål (ca. 139 mål bebyggbar tomt). Tomter med sentral beliggenhet ved Nebbenes-krysset i Eidsvoll kommune. Tomtene har meget god profilering mot E6. Maksimal BYA <= 50%, makismal gesimshøyde = 12 meter. Tomtene er ryddet, delvis opparbeidet og planert. Tomt 1 ca. 61 mål, hvorav et grøntområde på 9 mål, regulert til Forretning, Kontor og lett Industri (FKI). Tomt 2 ca. 7,4 mål regulert til Vegserviceanlegg (VS). Tomt 3 ca. 110 mål, hvorav ca. 30 mål er avsatt til grøntområde, og tomten er under regulering til Forretning, Kontor og lett Industri (FKI). Direkte adkomst fra E6. Salgsobjektet er tomtene direkte. Pågående opparbeiding av tomtene
Beliggenhet Eiendommens betegnelse Gnr 97, bnr 98, 109 og 110 og gnr 124, bnr 35 benevnt Lundgård skog i Eidsvoll kommune. 5 Beliggenhet Adressen er Eidsvoll Verk Næringssenter, 2070 RÅHOLT. Beliggenhet Tomtene er beliggende inntil E6 ved avkjøringen ved Nebbenes kro. Kjøretiden er ca. 10 min nord for avkjøringen til Oslo Lufthavn, Gardermoen. Tomtene har meget god eksponering mot E6 både i nordgående og i sørgående retning. Avstander Fra Oslo: Ca. 60 km med en kjøretid på ca. 35 minutter. Fra Jessheim: Ca. 21 km med en kjøretid på ca. 15 minutter. Fra Hamar: Ca. 63 km med en kjøretid på ca. 40 minutter. Oversiktskart
6 Om tomtene Om tomtene Tomt Utnyttelse BYA % Brutto Grønt Netto Byggbart Tomt 1 FKI <= 50 % 61 000 9 000 52 000 26 000 Tomt 2 VS <= 50 % 7 400-7 400 3 700 Tomt 3 FKI <= 50 % 110 000 30 000 80 000 40 000 SUM FKI 171 000 39 000 132 000 66 000 SUM VS 7 400-7 400 3 700 SUM TOTALT (FKI + VS) 178 400 39 000 139 400 69 700 FKI: Forretning, Kontor og lett Industri VS: Vegserviceanlegg Arealoversikten baserer seg på informasjon oppgitt av selger. UNION Norsk Næringsmegling AS har ikke kontrollmålt arealene. Matrikkelbrev for tomtene følger som vedlegg 4. Bebyggelse Det er ingen faste installasjoner på tomtene. Mesta Entreprenør AS og Mr Pukk AS har gjennom eksklusive avtaler med eier satt opp midlertidige installasjoner knyttet til lagring av maskiner og materiell. Grunnforhold Selger opplyser at tomtene i all hovedsak ligger på fjellgrunn. Kvalitetstesting av pukk Multiconsult har utført måling av Los Angeles verdi og flisighetsindeks av massene på tomtene. Resultatene er som følger; - Los Angeles test, verdi: 24,1 - Flisighetsindeks, verdi: 13 Servitutter Det er tinglyst sedvanlige bestemmelser vedr. vei, stikkveier, ledningsnett, kommunenes vedtak om vann og kloakkreglement, velforening samt historiske bestemmelser. Følgende bestemmelser av betydning er tinglyst på eiendommenes grunnboksblader; - Bestemmelser om veier, vedlikehold og adkomstrett til skogseiendommer for omkringliggende eiendommer. - Bestemmelser om vedlikehold av vann- og avløpsledning samt adkomst til naboeiendommen. - Forbud mot etablering av konkurrerende virksomhet til Nebbenes AS (kafe, fast foodservering, bensinstasjon og overnattingsvirksomhet). Selger opplyser om at det vil bli tinglyst bestemmelser vedr. fellesansvar for fremtidig vedlikehold av veier, grøntområder, fellesinstallasjoner i området etc. Det vil for hver virksomhet være pliktig medlemskap i en felles velforening for næringsvirksomhetene innenfor fellesområdet med egne vedtekter for å ivareta fellesinteressene. Grunnboksutskrifter og tinglyste servitutter følger som vedlegg 8 og 9. Utviklingspotensial Selger har ikke gjort konkrete vurderinger knyttet til det totale utviklingspotensialet på eiendommen. Konsesjon Eiendommen er ikke konsesjonspliktig på grunn av tomtenes regulering. Eventuell konsesjonsrisiko påhviler likevel kjøperen.
7 Om tomtene Tomtene er under opparbeidelse
8 Avtaler knyttet til bruk av tomtene Avtaler knyttet til bruk av tomtene Hovedavtale mellom Norce Holding AS og Nebbenes AS Det er inngått en hovedavtale mellom Norce Holding AS og Nebbenes AS for å ivareta begge parters interesser for videreutvikling av området. Nebbenes AS eier tilgrensende tomter hvor selskapet, gjennom egne datterselskaper, driver vegkroene på begge sider av E6. Avtalen regulerer hovedsakelig samarbeid, etablering av veiforbindelse og adkomstrett, konkurranseklausuler, velforening, merkenavn og tvister etc. Kopi av hovedavtalen mellom Norce Holding AS og Nebbenes AS følger som vedlegg 5. Avtale med Mr Pukk AS Det er inngått en avtale hvor Mr Pukk AS gis enerett til masseuttak av stein på deler av tomtene. Mr Pukk AS betaler ikke for uttak av steinmasser. Som motytelse skal Mr Pukk levere tomteområdet grovplanert, inkludert nødvendig underspregning på ca. 50 cm. Norce Holding AS har fått godkjent drift av mobilt knuseverk av Eidsvoll kommune og denne godkjenningen er overdratt til Mr Pukk AS. Kopi av avtalen med Mr Pukk AS følger som vedlegg 6. Avtale med Mesta Entreprenør AS Mesta Entreprenør AS leier et område på ca 6,5 mål for lagring av stein, materiell og utstyr. Leieavtalen løper fortløpende og leien utgjør NOK 10.000 per mnd. Avtalen kan sies opp på kort varsel av Norce Holding AS. Kopi av avtalen med Mesta Entreprenør AS følger som vedlegg 7.
Regulering 9 Regulering Regulering Reguleringsplanen er datert 31/5-2007 med siste revisjon 21/8-2007. Plan med bestemmelser er vedtatt av Eidsvoll kommunestyre den 22/10-2007. Gjeldende reguleringsplan med bestemmelser følger som vedlegg 1. Kommunedelplan med konsekvensutredning for Ormlia Staviåsen Parisbrenna er datert 27/3-2009 med siste revisjon 24/12-2009. Gjeldende kommunedelplan er vedtatt av Eidsvoll kommune den 16/2-2010. Gjeldende kommunedelplan med bestemmelser følger som vedlegg 2. Nye eiendomsgrenser og mindre endring av reguleringsplanen følger som vedlegg 3. Tomt 1 Bruttoareal på ca. 61 mål Tomt 1 er regulert for kontor, lett industri og forretning. Med forretning menes salgsvirksomhet for plasskrevende varer, lager/lagersalg eller lignende. Det tillates ikke etablert kjøpesentra eller annen konsentrasjon av detaljhandelsvirksomhet. Maksimum BYA <= 50 %. Gesimshøyden for bebyggelsen skal ikke overstige 12,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Mønehøyden skal ikke overskride 15,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dersom bebyggelse har flatt tak er mønehøyden lik gesimshøyden. Nødvendige konstruksjoner for ventilasjon, heis etc. tillates i tillegg. Det skal avsettes til parkering; - 1 p-plass pr. 50 m 2 kontor - 1 p-plass pr. 80 m 2 lager/verksted - 1 p-plass pr. 40 m 2 lagerutsalg - 1 p-plass pr. 30 m 2 annen virksomhet Det skal være innslag av midtlinje, og for øvrig som angitt på plankartet. Tomt 2 Bruttoareal på ca. 7,4 mål Tomt 2 er regulert for trafikkorientert forretningsdrift som vegkro, bensinstasjon, bil/tralleservice, hotell eller annen innkvartering, rasteplasser og tilhørende virksomhet. Ved søknad om tiltak skal medfølge situasjonsplan som viser detaljutforming og opparbeidelse av alle ubebygde arealer. Utearealene skal være opparbeidet før tilhørende bebyggelse tas i bruk. Det skal avsettes til parkering; - 1 p-plass pr. 50 m 2 kontor - 1 p-plass pr. 80 m 2 lager/verksted - 1 p-plass pr. 30 m 2 forretning - 0,3 plass pr. sete i kafeteria ol. - 0,3 plass pr. ansatt Maksimum BYA <= 50 %. Gesimshøyden for bebyggelsen skal ikke overstige 12,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Mønehøyden skal ikke overskride 15,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dersom bebyggelse har flatt tak er mønehøyden lik gesimshøyden. Nødvendige konstruksjoner for ventilasjon, heis etc. tillates i tillegg. Ved oppføring av evt. signalbygg, kan det faste utvalg for plansaker gi tillatelse til oppføring av bygg som ikke begrenses av høyderestriksjonene i denne bestemmelsen.
10 Regulering Tomt 3 Bruttoareal på ca. 110 mål Tomt 3 er opplyst av selger å være under regulering. Selger forventer at tomten blir regulert innenfor byggeområder for kombinerte formål (FKI 1-4) i reguleringsplanen innen sommeren 2012. Tomten ligger innenfor gjeldende kommunedelplan. Selger forventer at reguleringen av Tomt 3 blir tilsvarende som for Tomt 1. Rekkefølgebestemmelser For områdene for bebyggelse og anlegg langs RV 180 skal gang- og sykkelveg minimum opparbeides frem til hovedatkomst til det aktuelle området, før dette tas i bruk. Kommunale tilknytningsavgifter Kjøper må bekoste kommunale tilknytningsavgifter ved oppføring av bygg på tomtene. Selger har bekostet fremføring for vei, vann, avløp og strøm frem til tomtegrensene. Antatt utnyttelse iht reguleringsplanen Fordeling mellom grøntareal og nettoareal FKI VS Grøntareal Nettoareal
Regulering 11 Nye eiendomsgrenser og endring av reguleringsplan
v 12 Regulering Adkomst og infrastruktur er etablert
Salgsobjektet Overtagelse Etter nærmere avtale. 13 Salgsobjektet Hjemmelshavere Norce Holding AS og Nistad Gruppen har hjemmel til tomtene. Salgsobjekt Tomtene selges direkte. Selgere Tomtene 1 og 2 eies 100 % av Norce Holding AS. Norce Holding AS eies av boet etter Einar Nistad med 50 % av aksjene og av Pål Garberg med 50 % av aksjene. Tomt 3 eies av Nistad Gruppen AS. Prisantydning Bud med eventuelle forutsetninger ønskes. Det forutsettes at tomtene selges heftelsesfritt. I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale eventuelle egne tinglysingsgebyrer og dokumentavgifter. Heftelser Bekreftet grunnboksutskrifter og kopier av tinglyste servitutter følger som vedlegg 8 og 9. Forurensning Det er iht. KLIFs hjemmeside på Internett (www.klif.no/grunn) ikke registrert grunnforurensing i tomtene. Til grunn for bud skal følgende forutsetning legges: Selger kjenner ikke til at det er forurensning i tomtegrunnen m.v. kjøper skal, dersom forurensning i ettertid skulle bli oppdaget, bære det fulle ansvar for all forurensning som eksisterer på eiendommen, med unntak av forurensning forårsaket i selgers eiertid. Også dette forhold er hensyntatt ved fastsettelse av kjøpesummen. Andre forhold Dette prospektet er basert på opplysninger gitt av selger, av selgers rådgivere eller offentlige instanser. Innholdet forutsettes å være korrekt, men kan inneholde feil. Potensielle budgivere oppfordres til å besiktige tomtene sammen med kompetente fagfolk.
14 Budprosess Budprosess Til grunn for bud skal følgende forutsetninger legges: Eiendommene overtas i den stand som de var i ved kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse. Ved eventuell mangelsvurdering skal de alminnelige kjøpsrettslige prinsippene i avhendingsloven 3-9 og kjøpsloven 19 legges til grunn, dog slik at disse prinsippene fravikes slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfeller: - Dersom selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jf. reguleringen i avhendingsloven 3-7 og kjøpsloven 19 litra b). - Dersom selger har gitt uriktige opplysninger, jf. reguleringen i avhendingsloven 3-8 og kjøpsloven 19 litra a). - Dersom selger ikke oppfyller sine konkrete forpliktelser under denne kontrakt. Risikoen for eventuelle skjulte feil m.v. som angitt i avhendingsloven 3-9 siste punktum og kjøpsloven 19 litra c), tilligger etter dette kjøper. For så vidt gjelder vedlagt dokumentasjon, eller annen avgitt dokumentasjon utferdiget av tredjemenn som kjøper har mottatt/mottar fra selger, er selger ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i disse dokumentene, dog fravikes avhendingsloven 3-7 og 3-8 slik at kjøper ikke skal kunne gjøre gjeldende at eventuelle manglende eller uriktig informasjon i dokumentene utgjør en mangel. Dersom relevant informasjon skulle vise seg å mangle i dokumentene eller dokumentene skulle vise seg å inneholde uriktig informasjon, som selger ikke var kjent med eller hadde grunnlag for å korrigere, skal kjøper ikke kunne rette noen form for krav mot selger. Selgers samlede ansvar til å betale erstatning eller prisavslag er begrenset oppad til 10 % av eiendomsverdien. Kjøper kan ikke fremme krav mot selger med mindre det samlede krav om prisavslag og erstatning overstiger 1 % av eiendomsverdien. I vurderingen av om det samlede krav overstiger dette minstebeløpet, skal det ses bort fra enkeltkrav under NOK 100.000. Dersom det samlede krav overstiger minstebeløpet, skal kravene likevel dekkes fra første krone. Kjøpers krav skal beregnes netto etter fradrag for eventuelle skatte- og avgiftsbesparelser som kjøper vil kunne nyttiggjøre seg. Partene er enige om at eventuelle uriktige angivelser av eiendommens arealer ikke under noen omstendighet skal kunne gi grunnlag for mangelskrav. For så vidt gjelder selgers eventuelle erstatningsansvar, kan selger ikke holdes ansvarlig for indirekte tap, jf. bl.a. avhendingslovens 7-1. Avhendingslovens 4-19 (2), slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 1 år etter overtakelse. Ovennevnte reguleringer er av partene hensyntatt ved fastsettelse av kjøpesummen. Med eiendommen følger slikt tilbehør som etter lov, forskrift eller annen offentlig vedtak skal tilhøre eiendommen. Konkurransetilsynet Ved salg av kontrollerende andel av et selskap, enten gjennom salg av aksjer, fusjon el.l., med leieinntekt over NOK 20 mill, er transaksjonen underlagt meldeplikt til Konkurransetilsynet. Kjøper har risikoen tilknyttet alle eventuelle offentligrettslige krav tilknyttet gjennomføring av transaksjonen.
Kontakt 15 Kontakt UNION Norsk Næringsmegling AS er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. Siden 2002 har UNION Norsk Næringsmegling AS håndtert omsetning av næringseiendom for NOK 42 milliarder innen segmentene kontoreiendom, kjøpesentra/handel, kombinasjonslokaler/lager og hotell. Besøksadresse: Bolette Brygge 1 Postadresse: Postboks 1715, Vika 0120 OSLO Telefon: 23 11 69 00 Telefax: 23 11 69 70 UNION Norsk Næringsmegling AS er en del av UNION Gruppen, som tilbyr tjenester innen rådgivning, markedsanalyse, corporate finance og kapitalforvaltning. Saksbehandlere Øystein Nergård Mobil: 924 02 418 E-post: nergaard@union.no Robert Knudsen Mobil: 958 12 005 E-post: knudsen@union.no Dette prospektet er utarbeidet av UNION Norsk Næringsmegling AS på oppdrag fra og i samarbeid med selger. Prospektet er ment for distribusjon til interessenter som vurderer å investere i salgsobjektet. Prospektet er utarbeidet på bakgrunn av informasjon gitt av selger, selgers rådgivere og offentlig informasjon. UNION Norsk Næringsmegling AS ønsker å gi et best mulig informasjonsgrunnlag for å vurdere et kjøp av salgsobjektet. UNION Norsk Næringsmegling AS påtar seg ikke juridisk eller økonomisk ansvar for at prospektet er fullstendig og korrekt. Det forutsettes at kjøper foretar en adekvat besiktigelse og gjennomgang av salgsobjektet. Oppgjøret forestås av ekstern oppgjørsbank i henhold til oppgjørsinstruks som utarbeides og signeres av partene i fellesskap. UNION Norsk Næringsmegling AS anbefaler at oppgjøret forestås av Fokus Bank. Dersom kjøper ønsker at det benyttes en annen oppgjørsbank, betinger det selgers aksept samt at kostnadene ved oppgjøret for det tilfelle skal dekkes av kjøper.
16 Vedlegg Vedlegg Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Reguleringsbestemmelser - Eidsvoll kommune Kommunedelplan for Ormlia Staviåsen Parisbrenna Nye eiendomsgrenser og mindre endring av reguleringsplan Vedlegg på CD (tilsendes ved forespørsel) Vedlegg 4: Matrikkelbrev Vedlegg 5: Hovedavtale mellom Norce Holding AS og Nebbenes AS Vedlegg 6: Avtale Mr Pukk AS Vedlegg 7: Avtale Mesta Entreprenør AS Vedlegg 8: Grunnboksutskrifter Vedlegg 9: Tinglyste servitutter