NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler:RichardSlettenNilsen L.nr.: 15243/2010 Arkivnr.:20080003/L12Saksnr.: 2008/5093 Utvalgssak Forhåndsvurdering - reguleringsplan for gbnr. 45/1556,del av Solberg Spinderi. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjonog Teknisketjenester GRUNNLAG Kommuneplanensarealdel,vedtatt27.03.2007. VEDLEGG 1 Planutkast,datert17.12.2009. 2 Innkomnemerknader. 3 Tiltakshaversinekommentarertil innkomnemerknader,dater17.12.2009. 4 SituasjonsplanSolbergSpinderignr.45bnr. 1466,datert14.09.2004. 5 Merknaderinnkommetetterfristen. SAMMENDRAG Tiltakshaver,VeverietEiendom II AS ønskerå regulereeiendommengbnr.45/1556til forretning,kontor,lagerog bolig. Det planleggesoppførtbebyggelsesomvil ha terrassert karakterpå5 etasjerog 14 leiligheter.hjemmelshavertil gbnr. 45/1556er Arro ElektroAS Områdetsomønskesregulerter i kommuneplanensarealdelavsatttil erverv. Det må vurderesom planarbeidetbasertpåforeliggendedokumentasjonkanfortsettemot 1. gangsbehandlingeller om detmåutarbeideset planprogramog konsekvensutredning jfr. 4-1, 4-2 og 12-9 i plan- og bygningsloven. Rådmannenanbefalerat detjobbesvideremedplanenog at deråd somgis i vedtaketfølges. Side1
OPPLYSNINGER Tiltakshaver har fått utarbeidet et enkelt forslag til reguleringsplan for gbnr. 45/1556, del av Solberg Spinderi (vedlegg 1), til forhåndsvurdering. I Plan- og bygningslovens 12-8 heter det at: Når forslagstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet. I tråd med plan- og bygningsloven velger derfor rådmannen å legge frem for Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester sin forhåndsvurdering for politisk vurdering før planarbeidet fortsetter. Varsel om oppstart Oppstartsmøte ble avholdt 04.06.2008. Kunngjøring om oppstart av planarbeid ble varslet 13.02.2009 og tiltakshaver mottok syv merknader (se vedlegg 2). Disse er kommentert av tiltakshaver i eget skriv (se vedlegg 3) Planstatus Området er i kommuneplanens arealdel (heretter KPL-A) vedtatt 28.03.2007, avsatt til erverv (illustrasjon II). Tomten er uregulert. Det eksisterer i dag en bebyggelsesplan sør / sørvest for området, SO 39 Spinneriet del av gbnr. 45/1 (spinnerisletta), vedtatt 01.10.1997 (illustrasjon I). BOLIG BOLIG Illustrasjon I: SO 39 Spinneriet del av gbnr. 45/1 (spinnerisletta). vist med heltrukken linje. Side 2
Erverv Boligområde Illustrasjon II:Utsnitt av KPL-A, Stiplet linje angir varslet planområde. Museum Veveriet Solbergsenteret Gamle riksvei Illustrasjon III: Ortofoto / oversiktskart Side 3
Planprogram og konsekvensutredning. I h.h.t. plan- og bygningslovens 4-1, 4-2 og 12-9 første ledd, kan det utløses krav om planprogram og konsekvensutredning for planer som ikke samsvarer med overordnet plan og/ eller kan medføre vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn. Forslaget Detaljplan er etter definisjon gitt i Gebyrregulativ for Virksomhet Samfunnsutvikling, vurdert å være en sammensatt detaljplan, dvs. plantype B. Detaljplanen foreslår å regulere gbnr. 45/1556 (ca. 1,5 daa.) til blandet formål; bolig, foretning, kontor og lager. Tiltakshaver foreslår et bygg som vil ha terrassert karakter som skal følge bakenforliggende terreng. Dagens lagerbygg forutsettes revet, med gjenbruk av noe teglstein fra dette. Materialbruk i det nye bygget er tenkt tilpasset veveribygningen. Bygget er tenkt i 5 etasjer med parkering i 1. plan. Byggets høyde blir ca. 15 meter fra kote 17. Det er lagt opp til 14 leiligheter mellom 70 110 m², med 2 parkeringsplasser pr. leilighet. Utnyttelsen er estimert til % BYA = 35 %. For mer detaljert beskrivelse av forslaget se vedlegg 1. VURDERING Planstatus, planprogram, konsekvensutredning Planstatus Tiltakshaver foreslår at området reguleres til blandet formål; bolig, forretning, kontor, og lager. Da lager ikke er en del av blandet formål, og det i forretningsformålet også er mulig med et lager i direkte tilknytning til forretningsdelen, anbefales det at området reguleres til bolig, forretning og kontor. Prosjektet er i hovedsak et boligprosjekt og omkringliggende område er stort sett et boligmiljø, så det kan diskuteres om området burde vært avsatt til boligområde i KPL-A. I og med at det er mangel på næringsområder i kommunen, tilsier dette å beholde areal til slikt formål. På den annen side tilsier miljøet i området en mykere profil tilpasset dagens bomiljø. Forslag med kombinert formål kan ivareta dette på en bra måte. Planprogram og konsekvensutredning Plan- og bygningslovens 4-1 og 4-2 og 12-9 åpner for at det i planer med vesentlig virkninger for miljø og samfunn skal utarbeides planprogram og/eller en konsekvensutredning. Hvilke planer dette omfatter er avklart gjennom forskrift om konsekvensutredninger (FOR 2009-06-26 nr 855). Etter nærmere vurdering av alle momenter i forskriften kan ikke rådmannen se at forslaget vil utløse krav til planprogram. Dette selv om tenkt formål i reguleringsplanen, bolig, forretning og kontor, ikke er i tråd med formål i KPL-A. En grunn til dette er at omkringliggende område i hovedsak består av boliger og at ervervsformålet oppfylles gjennom den del av blandet formål som omfatter forretning og kontor. Tenkt tiltak vurderes til ikke å ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Side 4
Forslaget Bygget og bygningsmiljø Ifølge tiltakshaver sin beskrivelse av forslaget, legges det opp til å tilpasse materialvalg etter omkringliggende bygninger. At det er tenkt gjenbruk av tegl fra Solberg Spinderi som elementer i de nye fasadene vurderes som positivt. Utformingen og plassering av bygget vil være minst like viktig som materialvalg. Utkastet viser en 5 etasjers bygning med flatt tak som ligger ca. 8 meter sørvest for veveribygningen. Fasaden i sør blir ca. 15 meter høy. Flatt tak anses ikke å være en estetisk riktig løsning i dette området selv om det eksisterer bygninger på Spinderiområdet som også har det. Fokus må legges til nedre del av Spinderiområdet, museet, veveriet og boligene i sør, som er den mest synlige delen av dette kulturhistoriske området sett fra sør, øst og vest. Skissert bygning dominerer en god del i dette bygningsmiljøet og bør derfor tones noe ned. Det anbefales derfor at nytt utkast utarbeides med saltak og at antall etasjer reduseres. Saltak vil også kunne gi bedre lysforhold for naboer i Veveriet, så lenge møneretningen er øst/vest. Rådmannen vurderer at det fremlagte utkastet bør tilpasses eksisterende bygningsmiljø bedre, spesielt med tanke på bygningsuttrykket på museet og Veveriet, men også med tanke på boligene i sør og vest. Bygningen anbefales å plasseres noe lenger sør på tomten, slik at avstanden til Veveriet (gbnr. 45/1466) blir noe større. Dette både med tanke på rom/ luft mellom bygningene, og med tanke på beboere i både nytt og eksisterende bygg. Ved å anlegge bygget lenger mot sør vil det være gode muligheter til å utarbeide et godt leke- og uteoppholdsareal, mellom nytt bygg og Veveriet. Dette arealet vil kunne benyttes både av dagens beboere i Veveriet og nye beboere på gbnr. 45/1556. Det er i dag ikke tilfredsstillende uteoppholdsareal tilknyttet Veveriet. En plassering av nytt bygg lenger sørover vil også være i tråd med situasjonsplan datert 14.09.2004 (se vedl.4), som lå til grunn for godkjent revidert rammetillatelse for gbnr. 45/1466 Veveribygningen datert 10.11.2004, og som var en forutsetning for byggetillatelsen for Veveriet. Situasjonsplanen viser felles utoppholdsareal for byggetrinn I og II plassert mellom Veveriet og eksisterende lagerbygning på gbnr. 45/1556. Gbnr. 45/1466 ble i sin tid ikke regulert, så det legges stor vekt på at de forutsetninger som lå til grunn for byggetillatelsene nå blir fulgt når denne tomta reguleres. Det er viktig at tiltakshaver utarbeider en reguleringsplan som bygger på en vurdering av hele dette området som et samlet boligmiljø. Hvis ikke dette gjøres kan planmyndigheten kreve at reguleringsplanen må utvides til å også omfatte gbnr. 45/1466, slik at krav til felles uteoppholdsareal kan tilfredstilles. Det er tenkt garasje under leilighetene på grunnplan. Det anses som en fordel at disse legges til parkeringskjeller, både med hensyn til at det vil være muligheter for færre etasjer og at evt. forretnings- og kontorareal bør anlegges i første etasje. Videre gir dette mer rom for uteoppholdsareal. Det vil også være muligheter for full parkeringsdekning i kjelleren da grunnflaten på denne kan være større enn for bygget over bakkenivå. Rådmannen minner på om alle forhold vedrørende tinglyste rettigheter til adkomst over gbnr. 45/1466 og evt. parkering på denne tomt, må avklares før 1.gangsbehandling. Det anbefales at det utarbeides en grundig estetikkanalyse til 1.gangsbehandlingen som skal omfatte arkitektur og tilpasning til eksisterende bygningsmiljø. Grunnen til dette er Solberg Spinderi sin sentrale plass i kommunen når det gjelder kultur- og industrihistorie. Side 5
Veveribygningen er en signalbygning i Solbergelva og kommunen for øvrig. Det legges derfor spesiell vekt på disse forhold i reguleringssaken. I det videre planarbeidet anbefales det derfor at tiltakshaver vurderer dette forslaget på nytt, og at følgende momenter vektlegges: - Takløsninger. - Gesims- og mønehøyder og antall etasjer. - Parkeringskjeller. - Tilpasning og plassering til eksisterende bygningsmiljø. - Fjernvirkning. - Uteoppholds- og lekeareal. - Arkitektur og kulturhistorie. - Samlet bomiljø. - Utnyttingsgrad. - Situasjonsplan, datert 14.09.04, legges til grunn for det videre planarbeidet. Det anbefales at tiltakshaver utarbeider en digital 3D-modell hvor de råd som er gitt over søkes innarbeidet. Bolig/ forretning/ kontor I beskrivelsen av prosjektet er det kun leilighetene som er beskrevet nærmere. Da tiltakshaver også ønsker å regulere for forretning og kontor bør disse formålene beskrives nærmere i det videre planarbeidet. Nye skisser bør vise hvilke arealer som er tenkt avsatt til dette. Merknader til varsel om oppstart Naboer har vært sterkt kritiske til det fremlagte prosjektet, både når det gjelder lokalisering av det nye bygget, høyder, adkomst, parkering med mer (se vedlegg 2). Tiltakshaver har kommentert merknadene i eget skriv (se vedlegg 3). Merknadene er foreløpig vurdert av rådmannen, og momenter fra disse er tatt med i forhåndsvurderingen. Rådmannen vil vurdere merknadene mer inngående i 1.gangsbehandlingen. Adkomst over gbnr. 45/1466 er tinglyst, men det er ikke avsatt areal til adkomst i varslet planområde. Rådmannen anbefaler at det sendes ut nytt varsel (til omkringliggende naboer, men ikke ny avisannonse) om oppstart hvor areal for trafikkareal inngår i planområdet. KONKLUSJON Uoverensstemmelsene mellom forslaget til reguleringsplan for gbnr. 45/1556, del av Solberg Spinderi og KPL-A anses ikke å være av en slik karakter at det vil få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og det utløser derfor ikke krav til planprogram eller konsekvensutredning. Men i og med at området er svært viktig med tanke på industri- og kulturhistorien i Solbergelva og kommunen for øvrig, anbefales det at det blir utført en grundig estetikkanalyse av arkitektur, fjernvirkning og tilpasning til det eksisterende bygningsmiljøet. Denne rapporten skal utføres før 1. gangsbehandling. Side 6
Av hensyn til uteoppholdsareal for Veveriet og beboere i nytt bygg, legger rådmannen vekt på at situasjonsplanen datert 14.09.04, som var en forutsetning for den reviderte rammetillatelsen til gbnr. 45/1466, legges til grunn for det videre planarbeidet. Reguleringsplanen bør varsles på nytt til naboer, slik at det blir mulighet til å regulere adkomst til gbnr. 45/1556, og uteoppholdsareal. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planen og at rådene som er gitt i denne vurdering etterleves. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for gbnr. 45/1556, del av Solberg Spinderi. Anbefalingen er basert på at det utarbeides en estetikkanalyse av området vedrørende arkitektur, fjernvirkning og tilpasning til eksisterende bygningsmiljø og at situasjonsplanen, datert 14.09.2004, legges til grunn for det videre planarbeidet. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester anbefaler at følgende tema blir nærmere utredet og blir tatt hensyn til i det fremtidige planarbeidet: - Ny varsling om oppstart med utvidet planområde. - Antall leiligheter og etasjer/høyde. - Arkitektur, tilpasning til eksisterende bygningsmiljø og fjernvirkning. - Utarbeide digital 3D-modell og sol/skygge analyse. - Utnyttingsgrad. - Uteoppholds- og lekeareal. - Universell utforming. - Hensyntagen til merknader fra berørte parter, Fylkesmannen, Buskerud fylkeskommune m.fl.. Opplistingen er ikke uttømmende. Side 7