Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2009/200 Saksbehandler: Sissel Larsen Dato: 03.02.2010 A-sak. Mindre vesentlig endring av reguleringsplan for Holtnes Saksnr Utvalg Møtedato 18/10 Plan- og Utviklingsutvalget 02.03.2010 Unntatt iht.: Innstilling: Plan- og utviklingsutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-1 mindre vesentlig endring av reguleringsplan for Holtnes med bestemmelser datert 12.02.2010. Saksprotokoll i Plan- og Utviklingsutvalget - 02.03.2010 Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Plan- og utviklingsutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-1 mindre vesentlig endring av reguleringsplan for Holtnes med bestemmelser datert 12.02.2010. Vedlegg: Kartskisse som viser utnyttelsegrad Planbestemmelser Plankart Sammendrag:
Kommunen fremmer forslag om endring av planbestemmelser til reguleringsplan for Holtes. Bakgrunn for endringen er blant annet behov for oppdatering i tråd med nyere kommunedelplan for Holmsbu, Rødtangen og Kana, grunnet mange dispensasjonssaker for utnyttelsesgrad i området. Endringen medfører noe høyere utnyttelse med differensiering i strandsonebeltet. Det er også foreslått endringer ift takhøyde, byggegrenser, parkeringskrav, fradeling i boligformål og hensyn til bekkedrag. Rådmannen tilrår plan- og utviklingsutvalget å vedta foreslått planendring. Illustrasjon 1: Planområdet Bakgrunn: Kommunen har igangsatt en reguleringsendring for reguleringsplan for Holtnes som ble vedtatt 29.05.2001. Dette arbeidet ble igangsatt på bakgrunn av to forhold. Kommunen har i 2008 mottatt flere søknader om dispensasjon fra utnyttelsesgraden i dette området, samtidig som det er gitt flere tillatelser til høyere utnyttelse i tråd med bestemmelsene i kommunedelplanen for Holmsbu, Rødtangen og Kana som ble vedtatt 13.02.2007. På bakgrunn av dette har planavdelingen sett et behov for endring av planbestemmelsene i tråd med nye føringer i kommunedelplanen når det gjelder utnyttelsesgraden, slik at antall dispensasjonssaker kan reduseres. Denne vurderingen ble tatt på bakgrunn av behandlingen av kommuneplanen for Hurum, vedtatt 13.02.2007, der endringer av utnyttelsesgrad for en rekke eldre reguleringsplaner ble tatt inn som et vedlegg til bestemmelsene for kommuneplanen. Kommunestyret ønsket i utgangspunktet endring av samtlige eldre planer, men flere planer ble utelatt grunnet innsigelser fra fylkesmannen, deriblant reguleringsplanen for Holtnes. Kommunens forslag til endring av reguleringsplanen ble lagt ut til offentlig ettersyn 20.02.2009, med 2 alternativer til nye bestemmelser, hvor fylkesmannen fremmet innsigelse på flere forhold angående utnyttelsesgrad, takhøyder, hensyn til bekkedrag og strandsone. Samtidig kom det innspill fra berørte hytte- og huseiere. Forslaget ble endret i tråd med innsigelser og innspill, og ble lagt ut til nytt offentlig ettersyn 27.10.2009, hvorpå det ble mottatt en rekke merknader fra berørte og innsigelsene fra fylkesmannen ble trukket. Forslaget legges med dette fram for sluttbehandling i plan- og utviklingsutvalget. Planområdet:
Planområdet ligger i vestvendt skrånende terreng mot Drammensfjorden, hvor øvre del for det meste er mindre synlig fra sjøen. Størstedelen av området er ferdig utbygget, det er bare få tomter igjen som kan bebygges. Store deler består av eldre hytter og de fleste nye hyttene ligger i øvre del. Området fremstår som et etablert hyttefelt mot fjorden, der bebyggelsen ligger på oversiden av Rødtangveien (med unntak av ett hus). Overordnede føringer/gjeldende plan: Endringsforslaget berøres spesielt av følgende offentlige dokumenter som gir føringer for planlegging av området: Overordnede kommuneplaner og tidligere vedtatte reguleringsplan. RPR for Oslofjordregionen Området er regulert gjennom reguleringsplan for Holtnes som legger til rette for hyttebebyggelse og noe boligbebyggelse. Hyttebebyggelsen er inndelt i fremtidig og eksisterende, med utnyttelsesgrad på maks 8 % BYA av netto tomt der eksisterende hyttebebyggelse samtidig har en begrensning på inntil 100 kvm BYA. For boligområdene gjelder inntil 200 kvm og 20 % BYA. Det er vist byggegrenser i husveggen for hovedhus i eksisterende hytteområde, og bindende plassering for fremtidig bebyggelse, som i dag i hovedsak er utbygget. For byggehøyder gjelder en tilpassing til eksisterende bebyggelse. Arealer i ytterkant av planområdet og mellom bebyggelsen er til stor del avsatt til friluftsområder. Tiltak tillates i utgangspunktet i hele planområdet, også i sonen langs sjøen og bekkedraget som avgrenser planområdet i nord, men det tillates ikke hovedombygging for eksisterende fritidsbebyggelse. For boligene og fremtidig fritidsbebyggelse er det krav om to biloppstillingsplasser på egen tomt, mens dette ikke er et uttrykt krav for eksisterende fritidsbebyggelse. Det er regulert noen felles parkeringsplasser for et utvalg hyttetomter, der disse er unntatt fra krav om parkering på egen tomt. Planene tillater ikke ytterligere fradeling av bolig- og hyttetomter. I kommunedelplan for Holmsbu, Rødtangen og Kana er området avsatt til nåværende fritidsbebyggelse. Generelt for disse områdene gjelder en utnyttelsesgrad på inntil 155 kvm og 20 % BYA, gesims-/mønehøyde inntil hhv 4 og 6 meter. Kommuneldelplanen viser også en strandsoneavgrensning tvers igjennom området med byggeforbud mot sjøen med unntak for mindre tiltak mer enn 50 meter fra strandlinjen. Forslag til endring av bestemmelsene: Det presiseres først at plankartet ikke vil endres. Det foreslås endring av utnyttelsesgraden for fritidsbebyggelsen. Utenfor strandsonen foreslås 155 kvm og 20 % BYA, som i kommunedelplanen. I strandsonen foreslås en gradering av utnyttelsesgraden, der den blir høyest lengst fra sjøen. Strandsonen blir da grovt sett inndelt i to soner med utnyttelse på inntil 144 kvm og 124 kvm BYA. For eiendommen nedenfor Rødtangveien innføres byggeforbud med unntak av 8 kvm for sanitæranlegg når BYA holdes innenfor 124 kvm. For eiendommer nærmest sjøen blir det krav om at tilbygg skal søkes lagt på baksiden av bygget i forhold til sjøen. Tomter med felles parkering får en noe lavere utnyttelse enn øvrige tomter. For samtlige tomter er forbud mot hovedombygging tatt ut, og plankartets byggegrenser rundt selve bebyggelsen på den enkelte tomt oppheves. Vedlegg 1 viser utnyttelsesgrad mv for de ulike tomtene i strandsonen. Det er lagt inn nye bestemmelser i forhold til bebyggelse langs vassdraget (bekken) i plangrensen mot nord, som begrenser mulighetene for utbygging nærmere bekken enn 50 meter.
Forslaget er at det tillates utvikling i denne sonen når bebyggelsen på den enkelte tomt ikke kommer nærmere bekken enn før. Takhøyde reguleres til maks 4 og 6 meter gesims- og mønehøyde for fritidsbebyggelsen, i tråd med kommunedelplanen. Utenfor strandsonen foreslås at det tillates takoppløft for inntil 1/3 av takets lengde. Det blir krav om parkering på egen tomt i hele planområdet med unntak av de som er tilknyttet regulert felles parkering innenfor planen. For boligformål tillates nå fradeling av inntil en tomt. Innkomne merknader: Verken fylkesmannen eller fylkeskommunen har innvendinger mot endringsforslaget. Kommunen har mottatt merknader fra 5 hytteeiere. Nedenfor følger sammendrag av merknadene samt kommentarer fra rådmannen. Terje Kvaal: - Etterspør mulig endring av pkt 3.2 slik at mindre tiltak kan tillates inntil 1 m fra tomtegrense, også for eiendommene 28/410 og 28/411. - Ifølge fylkesmannens miljøvernavdeling (etter telefonsamtale) vil en slik endring i utgangspunktet ikke berøre avdelingens ansvarsområde, så lenge endringen ikke vil medføre betydelige konsekvenser ift spesielt verdifulle områder eller eksponering mot sjøen. Det er rådmannens vurdering ut fra tomtenes beliggenhet og terreng, at endringen ikke vil ha betydelige negative konsekvenser. Denne justeringen er derfor ikke hørt av fylkesmannen eller andre parter. Det er snakk om plassering av mindre uthus, og rådmannen vurderer at dette sannsynligvis ikke vil få vesentlig negative konsekvenser for nabotomtene. Bestemmelsen om at det kan tillates plassering av mindre bygg 1 m fra nabogrensen gjelder allerede for samtlige tomter i planområdet, med unntak av disse to. For å sikre at naboenes interesser ivaretas, forutsetter likevel rådmannen at tiltak ikke skal tillates nærmere nabogrense enn 4 meter for disse to eiendommene, før det foreligger avtale om avstand med berørt nabo. Dag M. Solberg (28/1/26): - Ønske om åpning for fradeling utenfor strandsonen eller spesielt for gbnr 28/1/26, eller evt inkludere eiendommen i samme bestemmelser som for boligformål, som tillater fradeling. - Ønsker presisert at forbud mot bygging nærmere vassdrag enn før i 50-m beltet, skal være knyttet til det punkt på eksisterende bebyggelse som er nærmest vassdraget. - Ønsker at takoppløft tillates for 1/3 av total takflate for å unngå utilsiktet begrensning. - Fylkesmannen har tidligere i prosessen signalisert at det ikke er ønskelig med ytterligere fortetting enn det dagens reguleringsplan tillater. Tomten ligger utenfor strandsonen. En evt tillatelse til fradeling må gjelde for samtlige tomter utenfor strandsonen. En slik tilrettelegging for fortetting vil gi infrastrukturmessige konsekvenser, i et område hvor det fra før er mangelfull kapasitet. Tomten ligger delvis nærmere vassdraget enn 50 meter. En fradeling av denne tomten med dagens bebyggelse vil nødvendigvis medføre at den ene tomten i hovedsak blir liggende i 50-metersbeltet. Dette innbærer at man da vil skape en tomt som vil være avhengig av dispensasjon for gjenoppbygging ved brann e.l. Ut fra disse forhold finner rådmannen at tomten ikke er egnet for fradeling og at fradeling generelt ikke er hensiksmessig. - Bestemmelsen om at tiltak ikke skal gjøre at bebyggelsen kommer nærmere vassdrag enn før, gjelder alle deler av bygningen som vender mot vassdraget. Det er dette som er intensjonen med bestemmelsen, og det er denne som er godkjent av fylkesmannens miljøvernavdeling.
- Takoppløft med 1/3 av hele takflaten kan etter rådmannens vurdering medføre forholdsmessig store oppløft som kan gjøre bygningen vesentlig mer eksponert og dominerende enn når det begrenses til 1/3 av takets lengde som nå foreslås. Takoppløft større enn 1/3 av takets lengde vil også måtte medregnes i bygningens gesimshøyde. Det er rådmannens vurdering at foreslått bestemmelse dermed bør beholdes. Det er også kommunens praksis å bruke denne varianten i planer hvor det tillates takoppløft. Søren W. Thorne (28/1/17): - Ønske om omlegging av strandsoneavgrensningen slik at 28/1/17 blir liggende utenfor. - Viser til bestemmelsen om at bebyggelsen ikke skal vanskeliggjøre bl.a. stier, og opplyser at få stier, deriblant den over egen tomt, er vist i kartgrunnlaget. - Ønsker at brønn vises i plankartet. - Strandsoneavgrensningen er vedtatt gjennom kommuneplanen og har bakgrunn i en grundig prosess. En endring av denne bør skje gjennom kommuneplanarbeidet da det bør ses i en større sammenheng og ikke isolert i en enkelt reguleringssak. Det er anledning til å komme med innspill ved rullering av kommuneplanen. - Bestemmelsen ift hensyn til stier gjelder for alle stier i planområdet, uavhengig av om de er vist i kartgrunnlaget eller ikke. - Privat brønn gjelder private forhold og kan sikres på andre måter enn gjennom regulering. Ingjerd Gylder Mohr(28/1/21): - Ber om at BYA inntil 155 kvm gjøres gjeldende for alle tomtene i planområdet, begrunnet i kunstig strandsoneavgrensning ift almenhetens ferdsel, samt at kun tomter høyere opp i feltet er eksponert mot sjøen. - Alternativet med 155 m2 for hele planområdet er vurdert tidligere i prosessen, og kommunen mottok innsigelse på dette fra fylkesmannen. Forslaget ble forkastet. De forhold som nevnes av Mohr ble da faglig vurdert. Knut Erling Norén (28/1/20): - Omriss av festetomt 28/1/20 i skisse som viser soner for utnyttelsesgrad er ikke i samsvar med beskrivelsen i festekontrakten. - Skissen som viser soner for utnyttelsesgrad er ikke gjenstand for vedtak, og benyttes kun som en illustrasjon. Vist omriss vil ikke ha noen juridisk betydning på noen måte. Rådmannens vurdering: Forslaget til endring av reguleringsbestemmelsene legger til rette for videreutvikling av flere eiendommer enn gjennom nåværende bestemmelser. Det er tatt inn endringer av utnyttelsegraden som for de fleste tomtene blir høyere enn før, samtidig som det nå tillates hovedombygging. Grunnet innspill fra hytteeiere i området dels gjennom dispensasjonssøknader, samt tidligere innsigelse og merknader fra fylkesmannen, har rådmannen vurdert det som hensiktsmessig å foreta flere endringer i bestemmelsene ut over økt utnyttelsesgrad. Disse endringene gjelder tilpassing av høyder og krav til parkering til kommunedelplanens bestemmelser, takoppløft utenfor strandsonen, mulighet for fradeling i boligformål og redusert mulighet for utvikling i 50-metersbeltet langs bekkedraget i nord. Når det gjelder konsekvenser i forhold til utbyggingspotensiale som følge av foreslått endring, vil noen av de tomtene som allerede er bebygd i sonen mellom sjøen og kyststien kunne videreutvikles noe i forhold til utnyttelsesgrad, men med begrenset omfang. De fleste tomtene i denne sonen vil ikke kunne utvikles videre. Hovedombygging vil imidlertid være tillatt i hele
planområdet når dette skjer innenfor de øvrige rammer som bestemmelsene setter. Det er i dag tre ubebygde tomter i strandsonen som kan bebygges i tråd med endret plan. Framlagt forslag til planendring åpner for utvikling i større grad enn kommunedelplanen for Holmsbu, Rødtangen og Kana og delvis nåværende planbestemmelser, men rådmannen vurderer likevel at forslaget ikke vil ha vesentlig negative konsekvenser for strandsoneproblematikken, da området er et etablert byggeområde og forslaget ikke vil medføre vesentlig økt eksponering mot sjøen eller forverre almenhetens muligheter for ferdsel og friluftsliv i området. Rådmannen finner også, i tråd med fylkesmannens tilbakemeldinger, at hensynet til vassdraget i nord er ivaretatt gjennom de nye bestemmelsene, samtidig som det gis noe åpning for utvikling på tomtene med bebyggelse nærmere enn 50 meter. På bakgrunn av ovenstående vurdering finner rådmannen at endringsforslaget bør vedtas slik det foreligger. Gudmund Notøy rådmann Anne-Berit Sørlie virksomhetsleder