Advokatfirmaet Thallaug ANS Pb. 354 2602 LILLEHAMMER Vår dato: 26.09.2016 Vår referanse: 16/2224-9 Deres dato: Deres referanse: JAB/10194/LOV Endelig vedtak - Målrettet Intervensjon AS - konsesjon på erverv av gnr. 184 bnr. 6 m. fl. i Lillehammer kommune Sammendrag: Landbruksdirektoratet mener konsesjon med vilkår om fradeling som fastsatt av Fylkesmannen vil gi den beste driftsmessige løsningen, og at vilkåret i liten grad vil påvirke konsesjonssøker sin mulighet til å drive planlagte virksomheten på konsesjonseiendommen. Landbruksdirektoratet tar ikke klagen til følge. Målrettet Intervensjon AS (heretter: konsesjonssøker) søkte Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen om konsesjon for erverv av eiendommen Nedre Jeistad gnr. 184 bnr. 6 mfl. i Lillehammer kommune ved brev av 29.11.2012. Konsesjonssøker er representert av advokatfirmaet Thallaug v/advokat Jo Brænden. Søknaden omfatter gnr. 184 bnr. 6, 32, 34 og 67 i Lillehammer kommune, og en seter med gnr. 155 bnr. 1 festenr. 645 i Øyer statsallmenning i Øyer kommune, heretter omtalt som "konsesjonseiendommen". Konsesjonssøker ervervet konsesjonseiendommen ved kjøpekontrakt datert 15.10.2012. Kjøpesum er kr. 7 950 000. Konsesjonseiendommen Konsesjonseiendommen består av totalt ca. 554 daa, hvorav ca. 83 daa fulldyrka jord, ca. 19 daa innmarksbeite og ca. 380 daa produktiv skog, i tillegg til setra. Den dyrka jorda ligger godt arrondert rundt gardstunet og nedenfor fylkesveien på nedsiden av tunet, og er fordelt på totalt fem skifter. Skogen er fordelt på fire teiger i Gropmarka. Den dyrka jorda de senere år har vært utleid og benyttet til grasproduksjon. Bygningsmassen består av hovedbygning, kårbolig, sidebygning med syv utleieleiligheter, garasje, to stabbur, bod, redskapshus og driftsbygning. Det foreligger en verdivurdering av eiendommen, datert 25.8.2011. I verdivurderingen står det at bygningsmassen på eiendommen har et stort vedlikeholdsbehov. I kommuneplanen for Lillehammer kommune sin arealdel 2011-2024 er området hvor eiendommen ligger definert som landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF). Konsesjonssøker Konsesjonssøker er et aksjeselskap som har som formål å drive med omsorgsrettede Landbruksdirektoratet Org.nr: NO 981 544 315 MVA www.landbruksdirektoratet.no postmottak@landbruksdirektoratet.no alta.post@landbruksdirektoratet.no Oslo Postboks 8140 Dep NO-0033 Oslo, Norway Telefon: +47 24 13 10 00 Telefaks: +47 24 13 10 05 Besøksadresse: Stortingsgt. 28 Internett: www.landbruksdirektoratet.no Alta Postboks 1104 NO-9504 Alta, Norway Telefon: +47 78 45 70 20 Telefaks: +47 78 45 70 49 Besøksadresse: Løkkeveien 111-0301
Landbruksdirektoratet Side: 2 av 7 tjenester til personer med særskilte behov, etter avtale med det offentlige. Selskapet har i dag avtaler med kommunene Sør-Fron, Ringebu, Grimstad, Lillehammer, Øyer og Gausdal. Virksomheten omfatter drift av heldøgns omsorgsboliger, dagtilbud, aktivitetstilbud, fritidstilbud, og praktisk bistand i dagliglivet. Konsesjonssøker vil ha en landbruksmessig produksjon på eiendommen basert på planteproduksjon, småskala dyrehold og skogsdrift. Landbruksproduksjonen skal skje integrert med drift av et dagtilbud/aktivitetstilbud til personer med særskilte omsorgs- og hjelpebehov. Målsetningen er å bygge opp en landbruksmessig produksjon som kan varieres og tilpasses et særskilt tilrettelagt dag- og aktivitetstilbud. Det samme gjelder for skogsdriften på eiendommen, hvor planen er å integrere de enkelte ledd i kultiveringen av skogen som ledd i et særskilt tilrettelagt aktivitetstilbud. Konsesjonssøker vil ansette en person med landbruksfaglig kompetanse til å stå for den landbruksmessige drift av eiendommen. Saksbehandlingen Selger har leid ut bygninger på eiendommen til Lillehammer kommune. Konsesjonssøker trer inn i avtalene som følge av ervervet. I forskrift av 8.12.2003 nr 1479 om overføring av myndighet til kommunene m.fl. 1 første og annet ledd står det at "Kommunen avgjør saker i henhold til konsesjonsloven Kommunen kan likevel ikke avgjøre saker der kommunen er erverver, eier eller overdrager av eiendommen eller har annen tilknytning til den. I slike tilfeller skal saken sendes til avgjørelse hos klageorganet etter vanlig saksforberedelse " Landbrukskontoret i Lillehammer - regionen kom til at kommunen hadde "annen tilknytning" til eiendommen, og oversendte derfor saken til Fylkesmannen i Oppland for behandling vedd brev av 1.3.2013. Fylkesmannen befarte konsesjonseiendommen den 1.11.2013. Advokat Brænden kommenterte søknaden ved brev av 17.1.2013. Han anfører at formålet med konsesjonssøker sitt erverv er landbruk, og at den planlagte aktiviteten fyller et samfunnsmessig behov. Han anfører at konsesjonssøkers erverv vil gi grunnlag for at eiendommen bli arbeidsplass for flere personer, at landbruksmessig drift vil stå i sentrum for de aktiviteter som skal foregå, og at dette vil styrke eiendommen som landbrukseiendom. Han anfører at aksjeselskapsformen er hensiktsmessig for den typen virksomhet konsesjonssøker driver. Landbruksdirektoratet viser til brevet. Ved e-post av 16.7.2013 til Fylkesmannen informerer Brænden om at konsesjonssøker har satt i gang rehabilitering av bygningene på konsesjonseiendommen. Han informerer også om at konsesjonssøker har planer om å oppføre ny driftsbygning, og at konsesjonssøker har ansatt en gårdbruker for å sørge for god jordbruksmessig drift av eiendommen. Landbruksdirektoratet viser til brevet. Interessen for erverv av tilleggsareal For å avklare om det var interesse for erverv av eiendommen som tilleggsjord, varslet Fylkesmannen naboer til konsesjonseiendommen om konsesjonssaken ved brev av 20.12.2013. Fem personer har meldt interesse for å kjøpe enten jord eller skog eller begge deler. Eier av eiendommen gnr. 186 bnr. 4 er interessert i å kjøpe både dyrka jord og skogen. Her ligger jordveien i umiddelbar nærhet, og det er også skogteiger som grenser inntil hverandre. Også eier av gnr. 40 bnr. 1 er interessert å kjøpe både dyrka jord og skog og drive disse sammen med de landbruksarealer som eies per i dag. Denne eiendommen består av ca. 150 daa dyrka jord og ca. 3.100 daa produktiv skog, der både dyrka jord og
Landbruksdirektoratet Side: 3 av 7 skog grenser direkte inntil konsesjonseiendommen. Eier av eiendommen gnr. 40 bnr. 10 skriver i brev av 10. januar 2014 til Fylkesmannen at landbruksarealene på konsesjonseiendommen vil kunne bidra til å sikre lønnsom drift av gården. Eier av gnr. 186 bnr. 1 er interessert i å kjøpe skogarealene på konsesjonseiendommen. De har ca. 1.350 daa produktivt skogareal, og skriver at skogarealet ligger i samme område som deres nåværende skogteiger og at et kjøp av disse arealene vil skape en mer rasjonell driftsenhet. Også eier av gnr. 188 bnr. 1 ønsker å kjøpe skogarealene. De grenser inntil skogteigene på gnr. 184 bnr. 6 i Gropmarka, og mener at kjøp av skogarealene på sikt vil gi et bedre økonomisk fundament for eiendommen. Dette er en landbrukseiendom 178 daa dyrka jord, og vel 800 daa produktiv skog. Eier av gnr. 187 bnr. 1 er interessert i å kjøpe både jord og skog. Eiendommen består av 64 daa fulldyrka jord og 260 daa produktiv skog. Eiendommen har flere skogteiger som grenser inntil konsesjonseiendommen. Advokat Brænden skriver i brev av 29.10.2014 at bruk av hele eiendommen er en viktig forutsetning for kjøpet. Han skriver at ingen av naboene som er interesserte i konsesjonseiendommen har en drift som innebærer full sysselsetting eller er hovedgrunnlaget for eiernes inntektsgrunnlag, og at ingen av eiendommene vil komme i en vesentlig annen ressurssituasjon enn i dag ved kjøp av tilleggsjord fra konsesjonseiendommen. Han mener at en oppsplitting av eiendommen vil medføre at det ikke vil kunne etableres et robust og allsidig omsorgs- og aktivitetstilbud på eiendommen med utgangspunkt i jord- og skogbruk. Han skriver at konsesjonssøker har gjort betydelige investeringer på eiendommen, og ber om at saken behandles så fort som mulig. Fylkesmannen varslet ved brev av 24.4.2015 konsesjonssøker om at han vurderte å sette vilkår om fradeling av dyrka jord på nedsiden av fylkesveien samt skogen for innvilgelse av konsesjon. Fylkesmannen ba konsesjonssøker om å uttale seg til dette. Advokat Brænden skriver i brev av 6.5.2015 at fradelingen som vurderes vil svekke ressursgrunnlaget for den planlagte driften på eiendommen. Han skriver at fradeling av skogen vil medføre at en taper et viktig ressursgrunnlag for produksjon av ved. Han anfører at et areal på 15,4 daa nedenfor fylkesveien klassifisert som skog/annet areal er et viktig areal for etablering av driftsbygninger, og at dette ikke bør fradeles. Han skriver også at konsesjonssøker har startet et arbeid med å få omregulert konsesjonseiendommen. Landbruksdirektoratet viser til brevet. Fylkesmannen sitt vedtak i saken Fylkesmannen traff vedtak i saken ved brev av 16.9.2015. Fylkesmannen ga konsesjon på vilkår om at all jord på nedsiden av fylkesveien med unntak av ca. 10 daa, og all skog, selges som tilleggsjord til nabobruk innen 1.4.2016. Fylkesmannen ga også konsesjon til erverv av setra. Fylkesmannen mener den avtalte prisen er i samsvar med kravene i konsesjonsloven, og at hensynet til bosetting er ivaretatt ved utleie av boliger som skissert i søknaden. Fylkesmannen mener det vil gi en bedre driftsmessig løsning å legge arealene til nabobruk som tilleggsjord. Fylkesmannen legger til grunn at konsesjon ikke skal gis til aksjeselskaper dersom en ikke oppnår fordeler i forhold til tradisjonelle eierformer. Fylkesmannen skriver at: Med bakgrunn i at det er et aksjeselskap som søker om konsesjon, at det finnes andre som ønsker å erverve arealene som tilleggsjord og at Fylkesmannen mener at dette bedre ivaretar jordbrukets produksjonsarealer og slike eierforhold som er gagnlige for samfunnet er Fylkesmannen av den oppfatning at det ikke kan gis konsesjon som omsøkt i denne saken. I vedtaket skriver Fylkesmannen også at gnr. 184 bnr. 32 og 34 forutsettes solgt sammen med dyrka jorda som de er en del av, og
Landbruksdirektoratet Side: 4 av 7 at de skal søkes sammenføyd med samme bruksnummer som jordet får. Landbruksdirektoratet viser til vedtaket. Vedtaket innebærer at konsesjonssøker får konsesjon til erverv av tunet på ca. 10 daa, ca. 17 daa fulldyrka jord, ca. 18 daa innmarksbeite, ca. 4 daa jorddekt fastmark og ca.6 daa produktiv skog. Ved brev av 16.10.2015 spurte advokat Brænden Fylkesmannen om vedtaket om konsesjon også omfatter gnr. 184 bnr. 67, en tomt på ca. 60 m 2 til trafostasjon. Fylkesmannen bekreftet ved brev av 28.10.2015 at vedtaket også gjelder erverv av gnr. 184 bnr. 67. Klagen fra konsesjonssøker Advokatfullmektig Lars Otterholt Veen påklaget vedtaket på vegne av konsesjonssøker ved brev av 4.10.2016. Han anfører at vilkåret om fradeling ikke vil tjene konsesjonsloven sitt formål bedre enn konsesjon uten vilkår om fradeling. Han anfører at vilkåret om fradeling vil svekke grunnlaget for den utvikling av eiendommen som konsesjonssøker har planlagt, og være en stor ulempe for konsesjonssøker. Han skriver at det er en fordel for driften av eiendommen at konsesjonssøker er et aksjeselskap. Han mener vilkåret om fradeling ikke er påkrevd etter konsl. 11. Prinsipalt ber han om at konsesjon gis uten vilkår om videresalg. Subsidiært ber han om at konsesjon gis med vilkår om videresalg, men at vilkåret gjøres betinget slik at det kun gjelder arealer som ikke blir omfattet, eller forutsatt i behold for den endelige reguleringsplan for eiendommen, samt på det vilkår at det gis samtykke til fradeling etter plan- og bygningsloven. Atter subsidiært ber han om at konsesjon gis med vilkår om videresalg, men hvor kravet om videresalg omfatter et mindre areal. I det tilfelle vedtaket blir opprettholdt eller det blir fattet nytt vedtak med nye vilkår om fradeling, ber han om at konsesjonssøker innrømmes en lengre frist for salg av areal. Landbruksdirektoratet viser til klagen. Fylkesmannen sin behandling av klagen Fylkesmannen behandlet klagen ved brev av 18.1.2016. Fylkesmannen tok ikke klagen til følge. Fylkesmannen legger til grunn at hovedvirksomheten for konsesjonssøker er å yte tjenester innenfor omsorg og habilitering, og at landbruksvirksomhet kommer i annen rekke. Fylkesmannen mener at produktive arealer i første rekke bør eies og drives av noen som har landbrukseiendom i aktiv drift og der landbruksvirksomhet er hovedformålet, og at dette vil sikre bedre drift av arealene og være en bedre langsiktig løsning enn dersom arealer blir eid av aksjeselskaper eller andre selskapsformer. Fylkesmannen skriver at konsesjonseiendommen ligger i et viktig landbruksområde nord for bykjernen i Lillehammer, hvor det er viktig å styrke landbruksnæringen. Fylkesmannen er ikke uenig i at formålet til konsesjonssøker er til gagn for samfunnet, men mener det vil være en enda bedre løsning å la nabobruk få tilleggsareal. Fylkesmannen mener vilkåret om salg av jord som tilleggsjord vil styrke ressursgrunnlaget til nabobruk. Fylkesmannen legger ikke vekt på at konsesjonssøker har renovert og utviklet bebyggelsen på konsesjonseiendommen. Fylkesmannen satte ikke noen ny frist for videresalg av eiendommen. Landbruksdirektoratet viser til brevet. Fylkesmannen oversendte klagen i saken til Landbruksdirektoratet ved brev av 18.1.2016. Landbruksdirektoratets behandling Advokatfullmektig Lars Otterholt Veen skriver i brev av 4.2.2016 til Landbruksdirektoratet at landbruksdriften vil inngå som en integrert del av
Landbruksdirektoratet Side: 5 av 7 tjenestetilbudet til konsesjonssøker, og dermed være en del av konsesjonssøker sitt hovedformål med ervervet. Han skriver at også at alle de andre som er interessert i å kjøpe eiendommen har sine hovedinntekter fra andre kilder enn landbruksvirksomhet. Veen skriver at det er en fordel at erverver er et aksjeselskap. Han viser til forvaltningspraksis, og skriver at konsesjonssøker sin kombinerte bruk av eiendommen vil muliggjøre en profesjonell forvaltning av eiendommen. Kombinasjonen av jordbruksvirksomhet og helse- og rehabiliteringsvirksomhet vil legge til rette for en heltidsdrift av landbrukseiendommen. Til forskjell fra hva som er tilfellet for nabobrukene, vil derfor ikke eiendommen kun bli benyttet som ledd i en binæring. Landbruksdirektoratet viser til brevet. Advokat Brænden skriver i brev av 8.6.2016 til Landbruksdirektoratet at Landbruks- og matdepartementets (LMD) innvilgelse av konsesjon i en annen sak tilsier at konsesjon må gis som omsøkt også i denne saken. Landbruksdirektoratet viser til brevet. Landbruksdirektoratet informerte ved brev av 16.6.2010 om at det tok sikte på å behandle saken innen 1.10.2016. Landbruksdirektoratet bemerker Landbruksdirektoratet er klageinstans i saken, jf. forvaltningsloven (fvl.) 28 første ledd. Etter fvl. 34 kan Landbruksdirektoratet som klageinstans prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Videre skal Landbruksdirektoratet vurdere de synspunkter som klageren kommer med, og påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, jf. 33 femte ledd. Som klageinstans kan Landbruksdirektoratet selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve vedtaket og sende saken tilbake til underinstansen til helt eller delvis ny behandling, jf 34 siste ledd. Det påklagede vedtaket er datert 16.9.2015. Landbruksdirektoratet kan dermed ikke endre Fylkesmannen sitt vedtak til skade for klager, jf. fvl. 34 tredje ledd. Klagen i saken gjelder vilkårene i Fylkesmannen sitt vedtak om at all jord på nedsiden av fylkesveien med unntak av ca. 10 daa, og all skog, selges som tilleggsjord til nabobruk. Vilkåret om videresalg I konsl. 11 første ledd står det at "Konsesjon etter loven kan gis på slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme". I rundskriv M- 2/2009, pkt. 8.4.2, står det: " 11 første ledd bestemmer at det kan fastsettes slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Det må foretas en helhetsvurdering hvor det tas stilling til om det skal settes vilkår, og i tilfelle hvilke vilkår som skal settes. En kan ikke velge virkemiddel som går lenger enn det som er nødvendig for å ivareta de samfunnsinteressene som konsesjonsloven er ment å ivareta". Landbruksdirektoratet må dermed vurdere om vilkåret om fradeling som er satt ligger innenfor de formål konsesjonsloven skal fremme, og om vilkåret går lenger enn det som er nødvendig for å fremme formålet. Formålet med konsesjonsloven er "å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese landbruksnæringen,
Landbruksdirektoratet Side: 6 av 7 behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser og hensynet til bosettingen", jf. 1. 9 regulerer avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål. I første ledd står det at det skal legges særlig vekt på "om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning". Det ligger dermed innenfor formålet med konsesjonsloven å legge vekt på om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning ved fastsettelsen av konsesjonsvilkår. Vilkåret om videresalg vil styrke ressursgrunnlaget til nabobruk i drift, og gi en rasjonaliseringsgevinst ved at maskinpark og bygninger på nabobruk vil kunne brukes til driften av arealet som fradeles. Dersom det ikke settes vilkår om videresalg, vil jorda og skogen bli drevet av en eier som ikke eier landbrukseiendom i dag, og som heller ikke driver landbruksvirksomhet i dag. Landbruksdirektoratet mener det innebærer en dårligere driftsmessig løsning, og at dette gjelder uavhengig av at konsesjonssøker er organisert som et aksjeselskap. Landbruksdirektoratet mener dette tilsier at Fylkesmannens vilkår klart er nødvendig for å fremme formålet om å oppnå en driftsmessig god løsning. Landbruksdirektoratet legger til grunn at konsesjonssøker sitt hovedformål med ervervet er å drive med omsorgsrettede tjenester. Landbruksdirektoratet mener konsesjonssøker sitt formål med ervervet er gagnlig for samfunnet. Landbruksdirektoratet legger imidlertid til grunn at konsesjonssøker i stor grad likevel kan drive den planlagte virksomheten på konsesjonseiendommen dersom Fylkesmannen sitt vedtak blir stående. Landbruksdirektoratet viser blant annet til at Fylkesmannen sitt vedtak innebærer at konsesjonssøker får konsesjon til erverv av tunet på ca. 10 daa, ca. 18 daa innmarksbeite, ca. 17 daa fulldyrka jord, ca. 4 daa jorddekt fastmark og ca.6 daa produktiv skog. Landbruksdirektoratet mener etter dette at Fylkesmannen sitt vilkår om fradeling og videresalg ikke går lenger enn det som er nødvendig for å fremme formålet om å oppnå en driftsmessig god løsning i denne saken. Presisering av Fylkesmannen sitt vedtak I vedtaket av 16.9.2015 skriver Fylkesmannen at vilkåret for konsesjon er at "all jord på nedsiden av fylkesveien med unntak av ca. 10 daa, og all skog, selges som tilleggsjord til nabobruk". Fylkesmannen har oversendt et kart til Landbruksdirektoratet som viser hvilke arealer som skal fradeles. Kartet viser at ikke alt areal nedenfor fylkesveien er fulldyrka eller overflatedyrka jord. Landbruksdirektoratet presiserer derfor vilkåret slik at det innebærer at alt areal på nedsiden av fylkesveien, med unntak av området på ca. 10 daa avmerket på Fylkesmannen sitt kart, skal selges som tilleggsareal. Fylkesmannen har satt som vilkår at arealene selges "som tilleggsjord til nabobruk". Siden vilkåret gjelder både jord og skog, mener Landbruksdirektoratet det er mer presist å omtale det som skal fradeles som "tilleggsareal". Landbruksdirektoratet mener det er tilstrekkelig å sette vilkår om at arealene som skal fradeles selges til noen som kan få konsesjon for erverv av arealene. Landbruksdirektoratet setter derfor ikke noe vilkår om at arealene må selges "til nabobruk". Når det er sagt, mener vi det er nærliggende at arealene er best egnet som tilleggsareal til nabobruk. Fylkesmannen har også gitt konsesjon til festeretten til setra. Landbruksdirektoratet understreker at spørsmålet om konsesjonseiendommen har rett til seter etter fradelingen, reguleres av fjelloven.
Landbruksdirektoratet Side: 7 av 7 Landbruksdirektoratet treffer etter dette følgende vedtak, jf. konsl. 11, jf. fvl. 34 siste ledd: Klagen tas ikke til følge. Målrettet Intervensjon AS gis konsesjon til erverv av gnr. 184 bnr. 6, 32, 34 og 67 i Lillehammer kommune. Det er et vilkår for konsesjon at alt areal på nedsiden av fylkesveien, med unntak av området på ca. 10 daa avmerket på Fylkesmannen sitt kart, og all skog, selges som tilleggsareal til noen som kan få konsesjon. Landbruksdirektoratet setter frist for videresalg av arealet som skal fradeles til 1.6.2017 Dette vedtaket er endelig, og kan ikke påklages, jf. fvl. 28 tredje ledd. Landbruksdirektoratet beklager sterkt den lange saksbehandlingstiden. Med hilsen for Landbruksdirektoratet Aud-Ingrid Krefting seksjonssjef Kjetil Linde Holo seniorrådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ingen signatur. Mottakere: Advokatfirmaet Thallaug ANS Pb. 354 2602 LILLEHAMMER Kopi til: Landbrukskontoret i Lillehammerregionen Fylkesmannen i Oppland Postboks 987 2604 LILLEHAMMER Hans Petter Nyseth Gamleveien 305 2624 LILLEHAMMER Ole Berge Gamlevegen 350 2624 LILLEHAMMER Lars Jeistad Gamlevegen 300 2624 LILLEHAMMER Svein Helge Storødegård Gudbrandsdalsvegen 251 2624 LILLEHAMMER Marthe Kari og Erik Anders Dahl Gudbrandsdalsvegen 333 2624 LILLEHAMMER Lars Skjeggestad Gamlevegen 254 2624 LILLEHAMMER Vestringsvegen 8 2651 ØSTRE GAUSDAL