STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEROM: MØTEDATO: KL. Planutvalget Formannskapssalen :00

Transkript

1 Sakliste STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEROM: MØTEDATO: KL. Planutvalget Formannskapssalen :00 Ettersending av sak 9/17 SAKER TIL BEHANDLING: Sak 9/17 G/BNR 33/9 I GAUSDAL KOMMUNE - SØKNAD OM KONSESJON SØKER: DØL EIENDOM Eventuelle forfall meldes til servicetorget på e-post: servicetorget@gausdal.kommune.no, evt. på tlf Gausdal, Jan Erik Kristiansen Leder Torbjørn Furuhaugen Enhetsleder

2 Ark.: GNRLG 33/9 Arkivsaksnr.: 16/1688 SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 9/17 Planutvalget Saksbehandler: Geir Halvor Vedum G/BNR 33/9 I GAUSDAL KOMMUNE - SØKNAD OM KONSESJON SØKER: DØL EIENDOM Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Konsesjonssøknad av , Kjøpekontrakt mellom partene av Foreløpig svar fra landbrukskontoret av SAMMENDRAG: Døl Eiendom As søker konsesjon på landbrukseiendommen Opheim i Forsetsæterlia. Formålet er å bruke garden i tilknytning til omsorgsbasert næringsvirksomhet i søsterselskapet Målrettet Intervensjon As. Rådmannen har vurdert ervervet etter bestemmelsene i konsesjonsloven 9 og anbefaler at søknaden avslås. Et avslag begrunnes i hovedsak med at det ikke kan påvises at det er fordeler med et aksjeselskap som eier sett i forhold til tradisjonelt eierskap av en fysisk person. Aksjeselskap er ansett som en uønsket eierform og det bør ikke åpnes for en praksis der As-er kan kjøpe landbrukseiendommer til andre bruksformål enn landbruk. Det er usikkert om ervervet ivaretar bosettingshensynet og en god driftsmessig løsning. SAKSOPPLYSNINGER: Døl Eiendom As søker konsesjon på landbrukseiendommen Opheim g/bnr 33/9 i Forsetsæterlia i Vestre Gausdal. Selger er Martin Hesthagen. Avtalt kjøpesum er kr ,-. Formålet med ervervet er å skaffe boliger som søsterselskapet Målrettet Intervensjon As bruker i sitt tilbud innen heldøgns omsorgstjenester. Målrettet Intervensjon As har avtaler med ulike kommuner om å tilby omsorgsplasser for brukere med bistandsbehov. Fakta om konsesjonssøker: Døl Eiendom As ( ) er et heleid datterselskap av Braaten og Skipperstøen Holding As ( ). Holdingselskapet er eid 50/50 av Vegard Skipperstøen og Geir Braaten. Målrettet Intervensjon As ( ) eies også 100% av dette holdingselskapet. Konsernmodellen er basert på et driftsselskap, et eiendomsselskap og et morselskap som forvalter eierskap og akkumulert utbytte fra underliggende drift. Fra hjemmesiden kan en lese følgende: Målrettet Intervensjon (MI) er et privat foretak med gode bo-, opplærings- og aktivitetstilbud til mennesker med ulike atferdsvansker og bistandsbehov. Vi yter tjenester innenfor omsorg Side 2 av 7

3 og habilitering. MI har avdelinger i Lillehammer og Øyer i Oppland, samt Moelv i Ringsaker. Forholdet til Gausdal kommune: Iht. rundskriv M-6/2003 fra Landbruks- og matdepartementet er kommunen gitt myndighet til å avgjøre saker iht. konsesjonsloven, jordloven, odelsloven og skogbruksloven. Kommunen kan likevel ikke avgjøre saker der ( )kommunen er erverver, eier eller overdrager av eiendommen eller har annen tilknytning til den. I slike tilfeller skal saken sendes til avgjørelse hos klageorganet etter vanlig saksforberedelse( ). I en lignende sak, hvor Målrettet Intervensjon As kjøpte en landbrukseiendom på Lillehammer, fastslo Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen at kommunen ikke kunne behandle konsesjonssøknaden ut fra at kommunen hadde et løpende avtaleforhold med selger av eiendommen. Det var vesentlig at dette var et avtaleforhold som ny eier etter kjøpekontrakten skulle tre inn i. Avtalen gjaldt leie av omsorgsboliger på eiendommen. Saken ble oversendt Fylkesmannen i Oppland for avgjørelse etter at kommunen hadde utredet saken på ordinær måte. Gausdal kommune er også i et avtalemessig forhold med Målrettet Intervensjon As, som i praksis skal disponere eiendommen det nå søkes konsesjon på. Det er imidlertid ikke gitt i eksisterende avtaler at denne eiendommen skal inngå i det tilbudet som kommunen kjøper av tjenester. Rådmannen mener ervervet ikke har betydning for den avtalefestede tjenesteleveransen fra Målrettet Intervensjon As, at kommunen dermed ikke har tilknytning til eiendommen Opheim og at kommunen dermed har myndighet til å fatte vedtak etter søknad fra Døl Eiendom As. Fakta om eiendommen: Sum dyrket mark er 37,9 daa, produktiv skog utgjør 148,8 og eiendommens totalareal er 207,7 daa. Dyrkamarka ligger på to skifter med tillegg av seterløkke på Forsetsetra. Dyrkamarka nede ved garden må anses som tungdrevet ut fra både arrondering og hellingsforhold. Skogarealene er samlet på en teig opp for gardstunet. Driftsforholdene antas å være forholdsvis greie. Bebyggelsen på garden består av bolighus fra 1993 med grunnflate 95m 2, kårbolig fra 1900 av samme størrelse, garasje fra 2004 og en driftsbygning fra Det var melkeproduksjon på garden fram til Siden har melkekvota på ca. 55 tonn vært i samdrift og senere bortleid til Svein Inge Kalstad. Dyrkamarka har vært drevet av Martin Hesthagen som har produsert grovfôr for salg. Tidligere i 2016 godkjente kommunen deling av driftsenheten Opheim og Kjeikrud. Kjeikrud er solgt og konsesjon er innvilget. Lovgrunnlaget: Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og Side 3 av 7

4 bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen 2 sier at med de unntak som følger av loven, kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse fra Kongen (konsesjon). Kongens myndighet kan overføres til kommunen. Det er gitt unntaksbestemmelser for når det ikke trengs konsesjon i 4 og 5. Dette ervervet faller ikke inn under disse unntaksbestemmelsene. Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet VURDERING: Prisvurdering: Iht. rundskriv M-2/2016 skal det ikke være priskontroll ved overtagelse av bebygd eiendom dersom kjøpesummen er under kr Det er en forutsetning for at unntaket kommer til anvendelse at boligen er av slik tilstand at den kan tilflyttes. Dette ervervet treffes av dette unntaket. Videre er det i rundskriv M-1/2010 unntaksbestemmelser for priskontroll på bebygde eiendommer under arealgrensene definert for odelseiendommer i 5, annet ledd. Ervervet treffes også av dette unntaket. Det skal dermed ikke gjennomføres priskontroll ved konsesjonsbehandlingen. Hensynet til bosettingen i området: I følge konsesjonsloven 9, første ledd pkt. 2 skal det vurderes om erververs formål ivaretar hensynet til bosettingen i området. Videre følger det av ledd at det skal tas stilling til om boplikt er påkrevd ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. Vanligvis er det slik at en bebodd eiendom holdes bedre i stand enn en ubebodd eiendom. Dermed vil boplikt være påkrevd ut fra hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Erfaringer viser også at eiendommer som bebos av eier holdes i bedre hevd enn eiendommer som blir leid ut. Når eiendommen bebos av eier, gir det også større deltagelse i lokalmiljøet da leietagere oftere skifter bosted. Med et aksjeselskap som konsesjonssøker vil det være vanskelig å pålegge personlig boplikt da selskapet ikke representerer en fysisk person og i tillegg eies av et holdingselskap. Mulighetene for at aksjene kan omsettes er også et moment som understreker dette. Med en Side 4 av 7

5 utstrakt utleie av boliger, og det formålet som skisseres i søknaden, kan en ikke uten videre fastslå at bosettingshensynet ikke blir ivaretatt. Det er heller ikke gitt at kommunens intensjon om å opprettholde fast bosetting i alle grender tilstrekkelig blir ivaretatt. Driftsmessig løsning: Etter søknaden er eiendommen tenkt benyttet som bolig- og aktivitetstilbud til personer med slikt hjelpebehov at de har behov for døgnkontinuerlig bistand etter helse- og omsorgstjenestelovens bestemmelser om praktisk bistand i dagliglivet. Konsesjonssøker har ikke beskrevet noe om hvordan landbruksarealene og driftsapparatet ellers skal drives og skjøttes. Gjeldende planbestemmelse er LNF (landbruks-, natur- og friluftsliv). Utleie av boliger i tilknytning til omsorgsrettede tjenester kan ikke anses å være innenfor landbruksformålet. En bruk av eiendommen som skissert må evt. vurderes i forhold til bruksendring av bygg eller dispensasjon fra planbestemmelsen. En annen løsning kunne være om naboeiendommer overtok landbruksarealene som tilleggsareal. Konsesjon kan likevel ikke avslås med henvisning til at det finnes alternativer som kunne gitt en bedre driftsmessig løsning, uten at det er dokumentert at det er en faktisk interesse for kjøp av tilleggsareal. I sak 197/16 behandlet kommunen deling av driftsenheten Opheim og Kjeikrud etter jordlovens 12. I saksvurderingen sier kommunen følgende: «Eiendommen ligger også slikt til, og med en slik arrondering, at det ikke er et godt utgangspunkt å tenke dette som tilleggsareal til annen landbrukseiendom. Om en skulle tenke full bruksrasjonalisering er det ikke sikkert at det ville være en optimal løsning». Kommunen har her gjort vurderinger og kommet til at Opheim like godt som tilleggsareal kan fortsette å være selvstendig bruk, selv om det er lite sannsynlig at det i framtida vil bli aktiv drift på eiendommen av særlig omfang. Rådmannen mener det derfor ikke er aktuelt i denne omgangen å tilskrive naboer for å undersøke om noen ønsker å kjøpe tilleggsarealer. Erververs kompetanse: Det følger av 9 første ledd nr. 4 at det skal legges vekt på om erverver «anses skikket» til å drive eiendommen. I rundskriv M-2/2009 understrekes det at det må foretas en konkret helhetsvurdering av om søkeren er skikket, og at en skal utvise varsomhet med å vurderes spørsmålet. Ved lovendringen som trådte i krav ble det presisert at konsesjon kan gis til selskaper med begrenset ansvar. I forarbeidene, Ot. prp. nr. 79 ( ) står det følgende: «Det vil i slike tilfeller regelmessig være grunnlag for å sette vilkår som siker at noen bor på eiendommen og at eiendommen blir drevet på en landbruksmessig forsvarlig måte. Departementet mener også at det kan være aktuelt å sette vilkår som sikrer at den som er ansvarlig for driften får innflytelse på hvordan eiendommen bør utnyttes, bl.a. med sikte på næringsutvikling, utnyttelse av bygninger m.v.». Det opplyses at selskapets styre har kompetanse innen landbruk. Hva slags kompetanse framkommer ikke. Etter aksjelovens bestemmelser er generalforsamlingen det øverste organet i selskapet. Styremedlemmer kan både velges og kastes av generalforsamlingen. Styrets sammensetning per i dag gir dermed ingen garanti for at det sitter landbruksfaglig kompetanse i styret også i framtida. Side 5 av 7

6 Rådmannen ser det slik at skal den landbruksfaglige kompetansen sikres må det stilles vilkår om at selskapet knytter seg til en med landbruksfaglig kompetanse i det daglige eller at det til enhver tid skal være landbruksfaglig kompetanse i styret. Aksjeselskap som konsesjonssøker Iht. konsesjonslovens formålsparagraf skal en ved konsesjonsbehandling oppnå slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for bl.a. å tilgodese framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser samt hensynet til bosettingen. Jfr konsesjonsloven 9 tredje ledd kan det gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Iht rundskriv M-2/2009 påpekes det at det er et nasjonalt mål at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies av fysiske personer som selv bebor og driver eiendommene, da dette har vist seg å være en stabil og rasjonell eierform. Det er dermed ikke noe forbud mot å gi selskaper med begrenset ansvar konsesjon og det skal være en reell mulighet for at konsesjon kan innvilges. Det skal i hvert tilfelle foretas en individuell og konkret vurdering. Hvorvidt det skal åpnes for at selskaper med begrenset ansvar, som i dette tilfellet et aksjeselskap skal få konsesjon, er i hovedsak om dette byr på fordeler i forhold til tradisjonelle eierformer. Konsesjonsloven innebærer at myndighetene kan utøve en kontroll med omsetning av landbrukseiendommer. Det er derimot ingen kontrollmulighet ved salg av aksjer. Aksjene vil derfor kunne selges til personer uten tilknytning til driften av eiendommen eller kommunen, og som ønsket aksjene som ren kapitalplassering. Rådmannen viser til at Døl Eiendom As er et aksjeselskap der man ikke har noen kontroll på hvem som vil ha ansvaret for driften av eiendommen i framtida, i motsetning til med garder der det er en fysisk person som sitter med eierskapet og ansvaret. At selskapet har som intensjon å bruke eiendommen i relasjon til omsorgstjenester er ikke til hinder for at aktiviteten i framtida kan endres mot en mindre ønsket driftsform. Så kan en tenke seg en løsning der konsesjonsvedtak kan baseres på vilkår om at det ved omsetning av aksjer må søkes konsesjon for enhver overdragelse av aksjer både i Døl Eiendom As og i holdingselskapet Braaten og Skipperstøen Holding AS. Rådmannen ser imidlertid dette som en uaktuell løsning da oppfølging og forvaltning av dette ville måtte baseres på regelmessige kontroller av aksjonærbøkene i disse selskapene. Opheim er en tradisjonell landbrukseiendom som inntil for få år siden var et melkeproduksjonsbruk. Arealstørrelser og arrondering på garden skiller seg ikke ut fra sammenlignbare eiendommer verken i nærområdet eller i distriktet ellers. Eiendommen ligger i et tradisjonelt landbruksområde. Selv om eiendommen er liten er det ingen hinder for at det kan bli aktivt drift på eiendommen også i framtida. En kan derfor ikke fastslå at det vil være fordel for drifta på garden med en annen eierform enn tradisjonelt eierskap av fysiske personer. Som nevnt tidligere har Fylkesmannen i Oppland behandlet søknad om konsesjon fra Målrettet Intervensjon As på kjøp av landbrukseiendommen Jeistad nedre g/bnr 184/6 på Lillehammer. Tidligere eier av eiendommen hadde bygd opp mange leiligheter som gikk i utleie til bl.a. Lillehammer kommune, eiendommen var altså allerede tilrettelagt for en viss alternativ bruk. Fylkesmannen valgte å gi konsesjon med vilkår om at det meste av Side 6 av 7

7 dyrkamarka og skogen ble fradelt og solgt som tilleggsarealer til naboeiendommer. Vedtaket ble påklaget til Landbruksdirektoratet som den stadfestet Fylkesmannens vedtak. I dette tilfellet lå det vel til rette for en bruksrasjonalisering med gode drifts- og arronderingsmessige løsninger. Eiendommen var tilrettelagt for alternativ bruk slik at den skilte seg vesentlig fra de andre eiendommene i området. Rådmannen mener en tilsvarende løsning for Opheim ikke aktuell, både ut fra at eiendommen ikke er tilrettelagt for anna bruk, hensynet til gjeldende planstatus og at det for framtida kan legge press på landbrukseiendommer som investeringsobjekt for bl.a. aksjeselskaper. Helhetsvurdering: Det er et landbrukspolitisk mål at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies av fysiske personer som i størst mulig grad selv bebor og driver sine eiendommer. Aksjeselskap er en uønsket eierform. Det er riktignok slik at konsesjonsloven åpner for at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Denne interessen må veies mot de muligheter som ligger i å utvikle eiendommens potensial til bruk i omsorgsrettede tjenester. Det følger av lovens formålsbestemmelse at også formål som blir tilgodesett i andre lover kan trekkes inn så sant det bidrar til et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Opheim er en tradisjonell landbrukseiendom i et landbruksområde. Alle bygninger på garden bærer også preg av at dette er et bruk som har fungert både som bolig og arbeidsplass for en gardbruker. Eiendommen og bygningsmassen bærer ingen preg av å være tilrettelagt eller brukt til anna formål. Selv om eiendommen kan benyttes til andre formål, kommer det ikke klart fram verken av søknaden eller kommunens vurdering at den aktuelle eierformen eller den planlagte bruken av eiendommen vil bi en bedre utnyttelse av eiendommen enn tradisjonell landbruksdrift og personlig eierskap. Rådmannen oppfatter bestemmelsen om at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar er en unntaksbestemmelse, og vurderer det slik at konsesjon ikke kan gis dersom en ikke oppnår fordeler i forhold til tradisjonelle eierformer. Konsesjonssøkers formål kan være samfunnsnyttig, rådmannen mener likevel at samfunnsinteressene best ivaretas som denne eiendommen eies og drives tradisjonelt og av en fysisk person som også vil bebo eiendommen fast. Av hensyn også til framtidige konsesjonssøknader og kommunens praktisering av konsesjonsloven vurderes det som mest riktig av søknaden avslås. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2, tilhørende bestemmelser og delegert fullmakt, avslås søknad fra Døl Eiendom AS om konsesjon på landbrukseiendommen Opheim g/bnr 33/9 i Gausdal. Søknaden avslås da det ikke kan fastslås at aksjeselskap som eierform gir fordeler i forhold til tradisjonelle eierformer og at den driftsmessige løsningen ikke er god. Dette er et enkeltvedtak som kan påklages. Iht. forvaltningslovens bestemmelser i kap. IV er klagefristen tre uker fra melding om vedtak mottas. En klage stiles til Fylkesmannen i Oppland men sendes Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen. Side 7 av 7