LEIEPRISOVERSIKTEN 2 KVARTAL

LEIEPRISOVERSIKTEN 2 KVARTAL 2007 Kontorlokaler Oslo Eiendomsverdi Næring AS, Rosenholmveien 25, Postboks 569, 1411 Kolbotn, tlf. 951 47 532, faks. 66 80 91 22 986766707 MVA cl@eiendomsverdi.no, www.evn.no

Innledning Årets første leieprisoversikt fra Eiendomsverdi baserer seg på leiekontrakter inngått i perioden 2000 til og med andre kvartal 2007, og som totalt utgjør over 3 millioner kvadratmeter kontorlokaler. 30 selskaper har bidratt med data, herunder de fleste av Norges største eiendomsbesittere. Vi har også en rekke nye porteføljer som skal på plass til neste utgave av rapporten. Siden forrige rapport kom ut har vi fått med en rekke nye leverandører av data, og de følgende selskapene har vært instrumentale i produksjonen av denne rapporten ved å bidra med kontraktsoversikter. Rapportens kvalitet er en funksjon av datamengden, og vi jobber kontinuerlig med å få på plass ytterligere bidragsytere. Bidragsytere til 2. kvartalsrapporten: Aberdeen Property Investors Akershus Eiendom AspelinRamm AS Avantor ASA Basale Gruppen AS Bryn Eiendom AS CBRE Atrium AS Colliers Bjørdal Partners AS Eiendomshuset Malling & Co AS Entra Eiendom AS Fearnley Finans AS Ferd Eiendom AS Forvaltningscompagniet AS Foss & Co Næringsmegling AS Furuholmen Eiendom AS Glitnir Norsk Næringsmegling Kristiania Eiendom AS Linstow Eiendom AS Mustad Eiendom AS NAI FirstPartners Neas AS Norwegian Property ASA Obos Forretningsbygg AS Oslo Areal AS Oslo Kommune EBY Sandia Gruppen Sparebank1 Gruppen Eiendom AS Storebrand Eiendom AS Søylen Eiendom AS Vital Eiendom AS Eiendomsverdi Næring AS, som står bak rapporten, er et selskap uavhengig av bransjeaktørene, og har som målsetting å kunne levere underlagsdata av høy kvalitet til bruk for alle som jobber med næringseiendom. Vårt mandat er ikke å analysere de bakenforliggende markedsdriverne eller å spekulere i fremtiden, kun å referere tall fra vår database. Samtlige grafer vil være tilgjengelig for nedlasting på våre hjemmesider for våre abonnenter. Vi setter stor pris på tilbakemeldinger konstruktiv kritikk er viktig for å utvikle produktet videre. Våre kontaktdetaljer er: Eiendomsverdi Næring AS Rosenholmveien 25 Pb. 569 1411 kolbotn Telefon: 66 81 06 00 Internett: www.evn.no Christian Lorange Telefon: 66 81 06 05 Mobil: 951 47 532 Email: cl@eiendomsverdi.no Sigmund Aas Telefon: 66 81 06 10 Mobil: 924 03 679 Email: saa@eiendomsverdi.no 2

Innholdsfortegnelse INNLEDNING... 2 INNHOLDSFORTEGNELSE 3 FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER... 6 DATAMENGDE 6 DEKNING 7 GEOGRAFISK INNDELING KART OVER SONENE 8 POSTNUMMERINNDELING AV SONENE 9 BEGRENSNINGER 10 DATAKVALITET 10 INNDELING AV KONTRAKTSMASSEN 10 DEFINISJONER 11 SAMMENDRAG OSLO... 12 LEIEPRISER 12 LEIEPRISER HALVÅR 13 LEIEPRISER SAMMENLIGNING AV KATEGORI A I HELE OSLO 15 LEIEPRISER SAMMENLIGNING AV LOKALER PÅ 1000 KVM OG MER I HELE OSLO 16 LØPETIDER 17 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTE KONTRAKTER 18 ANTALL KONTRAKTER FORDELT ETTER PRIS I OSLO 19 UTLØPSSTRUKTUR FOR HELE UTVALGET 20 VIKA AKER BRYGGE... 27 GEOGRAFISK INNDELING KART 27 HOVEDTALL FOR UTVALGET 28 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 28 LEIEPRISER HALVÅR 29 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 30 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 29 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 31 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 32 LØPETID 33 LOKALSTØRRELSE 34 FELLESUTGIFTER 34 UTLØPSSTRUKTUR 35 TABELLER 37 INDRE BY SENTRUM... 41 HOVEDTALL FOR UTVALGET 41 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 42 LEIEPRISER HALVÅR 42 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 43 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 44 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 45 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 46 LØPETID 47 LOKALSTØRRELSE 48 FELLESUTGIFTER 48 UTLØPSSTRUKTUR 49 TABELLER 51 3

SKØYEN... 55 HOVEDTALL FOR UTVALGET 55 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 56 LEIEPRISER HALVÅR 56 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 57 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 57 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 58 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 59 LØPETID 60 LOKALSTØRRELSE 61 FELLESUTGIFTER 61 UTLØPSSTRUKTUR 62 TABELLER 64 INDRE BY... 68 HOVEDTALL FOR UTVALGET 68 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 69 LEIEPRISER HALVÅR 69 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 70 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 70 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 71 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 72 LØPETID 73 LOKALSTØRRELSE 74 FELLESUTGIFTER 74 UTLØPSSTRUKTUR 75 TABELLER 77 LYSAKER... 81 HOVEDTALL FOR UTVALGET 81 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 82 LEIEPRISER HALVÅR 82 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 83 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 83 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 84 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 85 LØPETID 86 LOKALSTØRRELSE 87 FELLESUTGIFTER 87 UTLØPSSTRUKTUR 88 TABELLER 90 NYDALEN... 94 HOVEDTALL FOR UTVALGET 94 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 95 LEIEPRISER HALVÅR 95 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 96 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 96 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 97 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 98 LØPETID 99 LOKALSTØRRELSE 100 FELLESUTGIFTER 100 UTLØPSSTRUKTUR 101 TABELLER 103 4

BRYN HELSFYR...107 HOVEDTALL FOR UTVALGET 107 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 108 LEIEPRISER HALVÅR 108 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 109 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 109 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 110 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTE KONTRAKTER 111 LØPETID 112 LOKALSTØRRELSE 113 FELLESUTGIFTER 113 UTLØPSSTRUKTUR 114 TABELLER 116 OSLO YTRE ØST...120 HOVEDTALL FOR UTVALGET 120 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 121 LEIEPRISER HALVÅR 121 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 122 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 122 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 123 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTE KONTRAKTER 124 LØPETID 125 LOKALSTØRRELSE 126 FELLESUTGIFTER 126 UTLØPSSTRUKTUR 127 TABELLER 129 OSLO YTRE VEST...133 HOVEDTALL FOR UTVALGET 133 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 134 LEIEPRISER HALVÅR 134 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 135 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 135 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 136 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTE KONTRAKTER 137 LØPETID 138 LOKALSTØRRELSE 139 FELLESUTGIFTER 139 UTLØPSSTRUKTUR 140 TABELLER 142 OSLO YTRE SYD...146 HOVEDTALL FOR UTVALGET 146 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 147 LEIEPRISER HALVÅR 147 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 148 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 148 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 149 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 150 LØPETID 151 LOKALSTØRRELSE 152 FELLESUTGIFTER 152 UTLØPSSTRUKTUR 153 TABELLER 155 5

FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER Forutsetninger og definisjoner Rapporten er basert på leiekontrakter inngått i perioden 2000 frem til og med 30. juni 2007. Vi har ikke tatt med løpende kontrakter fra tidligere år, med unntak av de tilfellene hvor vi måler utløp av kontrakter. Eiendomsverdi Næring AS har så langt det er mulig kvalitetssikret kontraktsinformasjonen, men kan ikke gå god for eventuelle feil som måtte stamme fra de opprinnelige kontraktene i databasen. Vi er også nødt til å påpeke de potensielle fallgruvene som ligger i tolkningen av data, og oppfordrer leseren til å se nærmere på avsnittet Begrensninger i dette kapittelet. Vi kommenterer ikke ledighet i denne rapporten, og heller ikke transaksjoner. Datamengde Totalt inngår 3903 kontorkontrakter i rapporten, fordelt på 10 geografiske soner. Dette er inngåtte kontrakter år for år, og utgjør over 3 millioner kvadratmeter. De 10 sonene vises i kartene lenger ned i dette kapittelet. Som vist i tabellene nedenfor, har vi mye data i sentrale strøk og i Oslo ytre øst, samt i klyngene Lysaker og Skøyen. Som en andel av vår totale kontraktsmasse, utgjør Indre by sentrum desidert mest. Med 833 000 kvadratmeter, tilsvarer dette 27% av totalen målt i antall kvadratmeter. Sentrale strøk, definert som VikaAker Brygge, Indre by sentrum, Indre by og Skøyen, utgjør 55% av den totale kontraktsmassen målt i antall kvadratmeter, og 55% av antall kontrakter. Geografiske soner Kontor (tall for perioden 200007) Kontrakter % av vår total Kvm % av vår total VikaAker Brygge 372 10 % 283 196 9 % Indre by sentrum 996 26 % 833 811 27 % Indre by 320 8 % 324 728 11 % Skøyen 429 11 % 253 451 8 % Lysaker 415 11 % 383 412 13 % Nydalen 119 3 % 127 938 4 % BrynHelsfyr 232 6 % 217 852 7 % Oslo ytre øst 546 14 % 382 664 13 % Oslo ytre syd 249 6 % 78 534 3 % Oslo ytre vest 225 6 % 153 787 5 % Totalt 3 903 3 039 372 Kilde: EVN Grafene nedenfor viser fordelingen av totalt antall kontrakter og kvadratmeter fordelt per år. Så langt i år har vi per 30. juni 397 inngåtte kontrakter, som utgjør ca. 241 000 kvadratmeter. Sum kvm totalt, Oslo (kvm) Antall kontrakter totalt, Oslo (kvm) 600 000 550 000 000 506 412 540 422 564 317 700 687 730 791 450 000 435 460 600 400 000 350 000 474 300 000 250 000 225 949 246 799 279 264 240 586 400 336 397 200 000 150 000 300 240 248 100 000 200 6

FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER Dekning Vi har gjort et forsøk på estimere totalt antall kontorleiekontrakter for Oslo, basert på Statistisk Sentralbyrå sin statistikk over antall foretak. Vi har tatt utgangspunkt i totalt antall foretak registrert i SSB sin database per dags dato, og sett på hva våre kontrakter i perioden utgjør i prosent av antall foretak, fordelt på lokalstørrelse. Her har vi lagt til grunn 25 kvadratmeter per ansatt, og 20 kvadratmeter per ansatt for lokaler over 100 kvadratmeter (50+ ansatte). Som tabellen nedenfor viser, har vi god dekning i markedet for kontorlokaler over 250 kvadratmeter, og spesielt god dekning blant større lokaler (over 1000 kvadratmeter). Vi har også målt dekningen etter å ha justert for Detaljhandel og Bygg og anleggsbransjen, næringer som antas å ha begrenset med kontorbrukere, og får da en dekningsgrad på store kontrakter på nærmere 60%. Vi presiserer at det hefter usikkerhet ved disse estimatene, men har problemer med å finne bedre grunnlag å måle markedsdekningen mot. Dekning i forhold til estimert totalmarked i Oslo per 2 kvartal 2007 Lokalstørrelse* Ant. kontrakter Ant. foretak (SSB) Dekning i % Justert** Dekning i % Totalmarkedet (>1 ansatt) 3903 24 564 16 % 18 713 21 % >250 kvm (>10 ansatte) 2160 6 754 32 % 5 145 42 % > kvm (>20 ansatte) 1253 3 434 36 % 2 616 48 % >1000 kvm (>50 ansatte) 592 1 347 44 % 1 026 58 % *Vi regner 25 kvm per ansatt bortsett fra >1000kvm, hvor det er brukt 20 kvm **Justert for foretak som antas å ikke ha kontorbrukere Kilde: EVN, SSB 7

FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER Geografisk inndeling kart over sonene Kartene er forsøkt gjengitt så presist som mulig i henhold til postnummerinndelingene som er beskrevet i tabellen lenger ned, men vil kunne inneholde enkelte unøyaktigheter og må kun sees som en illustrasjon over soneinndelingene. Sonene er, med unntak av VikaAker Brygge, basert på inndelingene til Akershus Eiendom slik de fremstår i deres markedsrapport. VikaAker Brygge sonen er en variant av DnB NOR sin CBD inndeling, som vi har snevret ytterligere inn. Indre by sentrum avgrenses i hovedsak av Ring 1, mens Indre by i hovedsak ligger mellom Ring 1 og Ring 2, og inkluderer også Majorstua. Oslo 8

FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER VikaAker Brygge Postnummerinndeling av sonene De geografiske sonene er delt inn etter postnummer, med unntak av VikaAker Brygge, som er delt inn etter presise gateadresser. Således vil noen gater og postnummer finnes både i VikaAker Brygge og Indre by sentrum, men ikke samme adresse. Postnummerfordeling Indre by sentrum Indre by Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest Nydalen Lysaker Skøyen BrynHelsfyr 0010 0186 0479 0139 0027 04670468 02830284 02740282 06610663 0026 0340 0514 0198 0310 0484 1366 02860287 0667 0050 0359 0668 0681 0349 0872 0270 0445 1182 06830694 0370 08881 01167 0480 04810483 11501295 0450 01760185 0571 04850496 02830284 02257 01680175 05720574 03130320 01870196 05750576 03710373 02580268 05790580 03740383 02710273 05810582 07791 03354 05830584 08860 03550358 05850587 08610864 03600369 05880598 08700877 04510456 06640666 08900891 04570465 06690676 04690478 06770680 05559 08820884 05600565 09501089 05660570 05770578 06659 Kilde: EVN 9

FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER Begrensninger Eiendomsverdi Næring AS kan ikke garantere at denne rapporten direkte reflekterer tilstanden i det underliggende markedet for kontorleie. Det er flere grunner til at rapporten vil divergere fra det faktiske markedet. Nedenfor følger en kort gjennomgang av hovedbegrensningene, vi vil også under enkelte kapitler peke på eventuelle særskilte begrensninger. For det første vil den absolutte mengden data som inngår i rapporten ha to begrensende faktorer. Det totale antall faktiske inngåtte kontrakter i Oslo per kvartal setter et absolutt tak på datamengden i vår database. Vi har heller ikke tilgang til 100 % av kontraktene som inngås (se tabell under overskriften Dekning i dette kapittel for en tilnærming til hvor mange leiekontrakter som inngås og hvor stor andel av disse kontraktene vi har hatt tilgang på). Videre er ingen inndelinger i denne rapporten statiske, det vil si at de leiekontraktene som inngår i en gitt graf eller tabell, ikke nødvendigvis er inngått i de samme eiendommene fra år til år. Vi følger bare utviklingen i kontrakter, og ikke lokalene som sådan. For eksempel, i Oslo ytre øst viser vår rapport en nedgang i gjennomsnittlige leiepriser fra 2006 til 2. kvartal 2007. Dette kan skyldes at kontraktene i vår rapport stammer fra eiendommer som er av en annen standard i 2007 kontra 2006. Hvis våre kontrakter i 2006 domineres av eiendommer med en relativt sett god standard og god beliggenhet, mens eiendommene i 2007 domineres av utrangerte og dårlige eiendommer vil nedgangen vår rapport viser, ikke være reell. Samtidig viser tall for andre halvår i samme område betydelig oppgang, så markedet er tydelig underlagt sesongsvingninger i tillegg. Denne begrensningen vil være akkurat den samme for alle de inndelingene vi gjør, men vi antar at sannsynligheten for at våre tall vil divergere fra det faktiske markedet naturlig nok er større jo mindre datagrunnlaget er for den aktuelle inndelingen (typisk for randsonene, og for de lengste løpetidene). Vi vil også påpeke at vi ikke hensyntar eventuelle opsjoner på forlengelse av kontraktene, hvilket vil kunne påvirke blant annet utløpsstrukturen. Datakvalitet Databasen er basert på faktisk inngåtte kontrakter, hentet direkte fra de respektive dataleverandører sine forvaltersystemer. I de tilfeller hvor dataleverandøren ikke har forvaltersystemer, har vi også lagt inn data direkte fra de fysiske kontraktene. Datagrunnlaget i denne rapporten er justert ved at vi har tatt ut alle kontrakter som ikke oppfyller følgende vilkår: Kontraktene må være på minimum 30 kvadratmeter i størrelse De må være inngått på mellom 290 og 4200 kr/kvm De må ha en sluttdato (altså ikke være åpne, rullerende kontrakter) De kan ikke ha samme start og sluttdato Antallet kontrakter som inngår i hvert utvalg og i hver inndeling finnes i tabeller på slutten av hvert kapittel. Vi gjør ingen tilpasninger av datagrunnlaget som vises, utover de forskjellige inndelinger av utvalget som er foretatt og beskrevet nedenfor. Inndeling av kontraktsmassen Vi har bygget opp strukturen i alle de geografiske sonene helt likt. Kontraktene er delt inn i tre hovedkategorier: Pris, Løpetid og Størrelse. Vi viser også kontraktsverdier, kontantstrøm, utløpsstruktur og fellesutgifter for hver sone. 10

FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER Pris Denne kategoriseringen er en tilnærming til bransjens inndeling etter standardnivåer (Høy, Lav, Nøktern osv), og er gjort for å kunne vise prisdybden i markedet. Kontraktene rangeres etter leiepris fra dyrest til billigst, og deles inn i kategorier som vist under. Dette er dermed ikke en statisk inndeling som er direkte sammenlignbar fra rapport til rapport. Kategori A (Topp 15%): De 15% dyreste kontraktene basert på leieprisen for kontorlokaler. Kategori B (5085%): De 5085% dyreste kontraktene basert på leieprisen for kontorlokaler. Kategori C (1050%): De 1050% billigste kontraktene basert på leieprisen for kontorlokaler. Kategori D (Nedre 10%): De 10% billigste kontraktene basert på leieprisen for kontorlokaler. Løpetid Kontraktene deles inn etter løpetid målt i år. Løpetiden regnes med utgangspunkt i stipulert start og sluttdato for kontraktene, uten opsjoner. Vi vektlegger ikke innflyttingsdato eller signaturdato, da vi ikke har tilgang til disse dataene ennå. Vi bruker følgende intervaller: 03 år (035 måneder) 35 år (3659 måneder) 510 år (60119 måneder) 10 år+ (120+ måneder) Lokalstørrelse: Kontraktene rangeres etter størrelsen på lokalene, og er inndelt i følgende intervaller: 0250 kvm 251 kvm 5011000 kvm >1001 kvm Definisjoner Alle tall i rapporten er nominelle verdier hvis ikke annet er nevnt. Kvadratmeter utleieareal: Det arealet som ligger til grunn for utregning av leie ved fakturering av leietaker. Brutto oppgitt utleieareale i henhold til leiekontrakt, inklusive eventuelt fellesareale, eksklusive eventuelt lagerareale. Leiepris: Brutto nominell leiepris i henhold til kontrakt, eksklusive mva og leiefritak. Inflasjonsjustert der dette er særskilt nevnt (reelle verdier). Alle leieprisene er vist avrundet opp til nærmeste hele 10krone. Leiepris halvår: Samme som over, men inndelt i første og andre halvår. Vi viser også fremtidige kontrakter, det vil si kontrakter som er signert og begynner å løpe i neste halvår. Dette blir altså en form for forwardpris. Gjennomsnitt leiepriser: Alle gjennomsnitt er aritmetiske snitt, og ikke vektet etter størrelse på leieforholdet (arealvektet) hvis ikke annet er nevnt. Løpetider: Start og sluttdato i henhold til kontrakt, eksklusive opsjoner. Ikke nødvendigvis innflyttingsdato eller signaturdato. Hvis ikke annet er angitt er løpetidene uvektet. Fellesutgifter: Stipulerte à konto fellesutgifter ved kontraktsinngåelse, eksklusive energi. Kontraktsverdi: Produktet av leiepris på inngåelsestidspunktet av kontrakten, antall kvadratmeter, og antall år kontrakten løper (leiepris*kvadratmeter*år). Kontraktsverdiene indikerer totalverdien av kontraktene som inngås, men hensyntar ikke tidsverdien (vi neddiskonterer ikke kontantstrømmen fra leiekontraktene). Kontantstrøm: Produktet av leiepris på inngåelsestidspunktet av kontrakten og antall kvadratmeter kontrakten utgjør. Vi har ikke hensyntatt tidspunktet på året kontrakten er inngått. Fremleiekontrakter er ikke tatt med i utvalget. 11

SAMMENDRAG Sammendrag Oslo 1. halvår 2007 viser sterk utvikling målt både mot årsgjennomsnittet for 2006, og mot foregående halvår, med en oppgang på henholdsvis 14% og 13%. Gjennomsnittlige leiepriser for hele Oslo ligger nå på 1421 kr/kvm. Målt i 2007kroner ligger gjennomsnittet fortsatt under forrige topp i 2000, men det er et kraftig skyv i markedet, som forwardtallene for 2. halvår i år viser. Oppgangen her er på 32%, målt mot 2. halvår 2006. Flere områder viser sterk oppgang på over 20% per 2. kvartal, med Oslo ytre vest på topp med 34% oppgang i leieprisene målt mot 2006gjennomsnittet. Sentrale strøk viser gjennomgående meget sterk oppgang, og Akategorien i VikaAker Brygge ligger nå på et snitt på ca. 2450 kr/kvm. Randsonene viser variert utvikling, etter til dels sterk økning i leieprisene i 2006. Grafene og tabellene nedenfor viser gjennomsnittlige nominelle leiepriser på inngåtte kontrakter hvert år tilbake til 2000, samt i reelle verdier for gjennomsnittet totalt i hele Oslo. Leiepriser Gj.snitt leiepris Oslo (nom. kr/kvm) Gj.snitt leiepris per sone, Sentrale strøk (nom. kr/kvm) Oslo totalt, nominelle kroner Oslo totalt, reelle kroner VikaAker Brygge Indre by sentrum Indre by Skøyen 2 100 1 450 2 000 1 350 1 900 1 1 700 1 300 1 600 1 250 1 300 1 150 1 100 1 050 1 100 900 Gj.snitt leiepris per sone, Klynger (nom. kr/kvm) Gj. snitt leiepris per sone, Ytre strøk (nom. kr/kvm) 1 550 1 450 1 350 1 300 1 250 1 150 1 100 1 050 Lysaker Nydalen BrynHelsfyr 1 600 1 550 1 450 1 350 1 300 1 250 1 150 1 100 1 050 950 900 850 750 700 Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest 12

SAMMENDRAG Leiepriser pr. 2kv Gj.snitt nominelle leiepriser (kr/kvm) endring i % (år/år) VikaAker Brygge 1 950 2 010 1 930 1 460 1 480 1 900 2 070 2 % 3 % 4 % 24 % 3 % 1 % 28 % 9 % Indre by sentrum 1 390 1 510 1 360 1 290 1 220 1 250 1 530 3 % 9 % 10 % 5 % 7 % 2 % 2 % 22 % Indre by 1 120 970 1 110 1 030 1 060 1 180 1 050 1 270 20 % 13 % 14 % 7 % 3 % 11 % 11 % 21 % Skøyen 1 390 1 660 1 450 1 370 1 240 1 420 1 540 1 660 10 % 19 % 13 % 6 % 9 % 15 % 8 % 8 % Lysaker 1 140 1 470 1 350 1 030 1 120 1 150 1 280 1 380 1 % 29 % 8 % 24 % 9 % 3 % 11 % 8 % Nydalen 1 310 1 440 1 140 1 070 1 100 1 080 1 340 10 % 3 % 19 % 6 % 3 % 2 % 24 % BrynHelsfyr 1 330 1 100 1 050 1 020 1 120 1 100 1 080 1 270 17 % 17 % 5 % 3 % 10 % 2 % 2 % 18 % Oslo ytre øst 870 920 940 900 850 730 910 5 % 6 % 2 % 4 % 6 % 14 % 37 % 9 % Oslo ytre syd 840 1 080 960 910 900 970 1 020 930 14 % 29 % 11 % 5 % 1 % 8 % 5 % 9 % Oslo ytre vest 1 440 1 330 1 090 1 220 1 080 970 1 170 1 560 36 % 8 % 18 % 12 % 11 % 10 % 21 % 33 % Oslo totalt, nominelle kroner 1 320 1 340 1 220 1 160 1 130 1 160 1 250 1 430 0 % 2 % 9 % 5 % 3 % 3 % 8 % 14 % Kilde: EVN Leiepriser halvår Grafene nedenfor viser gjennomsnittlige nominelle og reelle leiepriser på inngåtte kontrakter hvert halvår tilbake til 2000. Merk at vi har lagt inn kontrakter med oppstart i andre halvår 2007 i grafene, som indikerer leienivået på kontrakter som allerede er signert men ennå ikke har begynt å løpe. Gjennomsnittlig nominell leiepris Halvår Oslo Gjennomsnittlig inflasjonsjustert leiepris Halvår Oslo 1700 1650 1600 1550 1 1450 1400 1350 1300 1250 1200 1150 1100 1050 1000 1 341 1 310 1 284 1 387 1 272 1 165 1 226 1 097 1 150 1 096 1 125 1 239 1 255 1 196 1 421 1 657 1700 1650 1600 1550 1 1450 1400 1350 1300 1250 1200 1150 1100 1050 1000 1 494 1 459 1 390 1 501 1 359 1 278 1 245 1 144 1 195 1 138 1 150 1 255 1 239 1 223 1 421 1 657 1H 2000 2H 2000 1H 2001 2H 2001 1H 2002 2H 2002 1H 2003 2H 2003 1H 2004 2H 2004 1H 2005 2H 2005 1H 2006 2H 2006 1H 2007 2H 2007* 1H 2000 2H 2000 1H 2001 2H 2001 1H 2002 2H 2002 1H 2003 2H 2003 1H 2004 2H 2004 1H 2005 2H 2005 1H 2006 2H 2006 1H 2007 2H 2007* Gj.snittlig nominell leiepris Kategori A (Topp 15%) Halvår Oslo Gjennomsnittlig prosentvis endring i nominell leiepris (H/H) Oslo 2700 2600 2 2 580 20 % 15 % 17 % 13 % 2400 2300 2200 2100 2000 1900 1 1700 1600 2 010 1 950 2 100 2 270 2 130 1 900 2 150 1 930 1 940 1 840 1 950 1 990 1 970 2 120 2 260 10 % 5 % 0 % 5 % 10 % 2 % 4 % 8 % 8 % 8 % 5 % 5 % 11 % 5 % 3 % 6 % 4 % 1 % 1 15 % 1H 2000 2H 2000 1H 2001 2H 2001 1H 2002 2H 2002 1H 2003 2H 2003 1H 2004 2H 2004 1H 2005 2H 2005 1H 2006 2H 2006 1H 2007 2H 2007* 1H 2000 2H 2000 1H 2001 2H 2001 1H 2002 2H 2002 1H 2003 2H 2003 1H 2004 2H 2004 1H 2005 2H 2005 1H 2006 2H 2006 1H 2007 2H 2007* Første og andre halvår i år viser en konsekutiv prisoppgang på henholdsvis 13 og 17%, og henholdsvis 15 og 32% hvis vi måler mot fjorårets første og andre halvår. 13

SAMMENDRAG Vi ser noe sesongvariasjoner i perioden 200004, deretter er det jevn økning i leieprisene til dags dato. I tabellen nedenfor ser vi også at gjennomsnittet i Akategorien (de 15% høyeste leieprisene) for hele Oslo ligger på 2580 kr/kvm i andre halvår, opp fra 2260 kr/kvm i første halvår i år, en oppgang på 14%. Halvårstall 1H 2000 2H 2000 1H 2001 2H 2001 1H 2002 2H 2002 1H 2003 2H 2003 1H 2004 2H 2004 1H 2005 2H 2005 1H 2006 2H 2006 1H 2007 2H 2007* Ant. kontrakter i utvalget (totalt) 160 80 129 119 170 166 243 233 396 292 412 318 417 374 397 71 Ant. kadratmeter i utvalget (totalt) 105 408 120 541 137 608 109 191 118 401 160 863 224 227 211 403 367 733 138 739 285 954 254 468 268 620 295 696 240 586 74 266 Gj.snitt størrelse (kvm) 659 1 507 1 067 918 696 969 923 907 929 475 694 644 791 606 1 046 Gj.snitt leiepris nominelle verdier (kr/kvm) 1 310 1 350 1 290 1 390 1 280 1 170 1 230 1 100 1 160 1 100 1 130 1 240 1 260 1 430 1 660 Endring i % (H/H) 3 % 4 % 8 % 8 % 9 % 5 % 11 % 5 % 5 % 3 % 6 % 3 % 2 % 13 % 16 % Gj.snitt leiepris relle verdier (kr/kvm) 1 460 1 390 1 510 1 360 1 250 1 280 1 150 1 140 1 150 1 230 1 240 1 260 1 430 1 660 Endring i % (H/H) 3 % 7 % 9 % 10 % 8 % 2 % 10 % 4 % 5 % 1 % 7 % 1 % 2 % 13 % 16 % Arealvektet gj.snitt leiepris (kr/kvm) 1 410 1 490 1 360 1 460 1 390 1 440 1 640 1 570 1 360 1 230 1 420 1 450 1 290 1 360 1 550 1 630 Endring i % (H/H) 6 % 9 % 7 % 5 % 4 % 14 % 4 % 13 % 10 % 15 % 2 % 11 % 5 % 14 % 5 % Høyeste leiepris nominelle verdier (kr/kvm) 2 700 2 570 3 270 3 330 2 980 2 480 4 050 3 310 3 390 3 980 3 520 3 050 3 050 3 250 3 150 3 000 Laveste leiepris nominelle verdier (kr/kvm) 420 520 320 540 400 330 350 310 300 310 350 330 410 320 380 740 Median leiepris nominelle verdier (kr/kvm) 1 390 1 370 1 250 1 380 1 220 1 180 1 110 1 010 1 110 1 010 1 010 1 230 1 370 1 560 Gj.snitt løpetid (år) 8.4 7.3 7.0 6.9 5.6 5.6 4.9 4.9 5.1 4.5 4.5 4.8 4.1 4.4 4.4 5.3 Endring i % (H/H) 12 % 4 % 1 % 20 % 0 % 11 % 1 % 4 % 11 % 0 % 6 % 13 % 6 % 0 % 21 % Gj.snitt leiepris Kategori A (kr/kvm) 1 950 2 010 2 100 2 270 2 130 1 900 2 150 1 930 1 940 1 840 1 950 1 990 1 970 2 120 2 260 2 580 Endring i % (H/H) 3 % 4 % 8 % 6 % 11 % 13 % 10 % 1 % 5 % 6 % 2 % 1 % 8 % 7 % 14 % Endring i % år/år** Gj.snitt leiepris nominelle verdier (kr/kvm) 2 % 3 % 1 % 16 % 4 % 6 % 6 % 0 % 3 % 9 % 10 % 5 % 15 % 32 % Gj.snitt leiepris relle verdier (kr/kvm) 5 % 1 % 2 % 17 % 6 % 8 % 6 % 1 % 4 % 8 % 8 % 2 % 15 % 32 % Arealvektet gj.snitt leiepris (kr/kvm) 4 % 2 % 2 % 1 % 18 % 9 % 17 % 22 % 4 % 18 % 9 % 6 % 20 % 20 % Gj.snitt løpetid (år) 16 % 5 % 21 % 20 % 11 % 12 % 2 % 8 % 11 % 6 % 8 % 8 % 6 % 21 % Gj.snitt leiepris Kategori A (kr/kvm) 8 % 13 % 1 % 16 % 1 % 2 % 10 % 5 % 1 % 8 % 1 % 7 % 15 % 22 % *Signerte kontrakter med oppstart i 2 halvår **Forrige års periode målt mot årets periode I tabellen nedenfor har vi listet leieprisutviklingen per halvår fra 1H 2006 i de ti sonene vi viser tall for, og ser stor variasjon sonene imellom både i første og andre halvår i år. VikaAker Brygge og randsonene i øst og syd viser svært sterk oppgang i andre halvår i år. Leiepriser halvår 1H 2006 2H 2006 1H 2007 2H 2007* Gj.snitt nominelle leiepriser (kr/kvm) endring i % (H/H) VikaAker Brygge 1 820 1 980 2 070 2 540 9 % 5 % 23 % Indre by sentrum 1 260 1 250 1 530 1 760 1 % 22 % 15 % Indre by 1 110 970 1 270 1 430 13 % 31 % 13 % Skøyen 1 540 1 530 1 660 1 640 1 % 8 % 1 % Lysaker 1 250 1 320 1 380 1 330 6 % 5 % 4 % Nydalen 1 140 1 020 1 340 na 11 % 31 % BrynHelsfyr 990 1 120 1 270 1 230 13 % 13 % 3 % Oslo ytre øst 1 020 960 910 1 280 6 % 5 % 41 % Oslo ytre syd 1 010 1 040 930 1 370 3 % 11 % 47 % Oslo ytre vest 1 080 1 260 1 560 1 490 17 % 24 % 4 % Oslo totalt, nominelle kroner 1 239 1 255 1 421 1 657 *Signerte kontrakter med oppstart i 2 halvår **Forrige års periode målt mot årets periode 1 % 13 % 17 % Kilde: EVN 14

SAMMENDRAG Leiepriser sammenligning av Kategori A i hele Oslo I grafene nedenfor viser vi data på gjennomsnittlige nominelle leiepriser for Akategorien (de 15% dyreste kontraktene) for hele byen, samt for de forskjellige sonene. VikaAker Brygge sonen viser en liten avmatning per andre kvartal i år sammenlignet med 2006, etter å ha vokst kraftig i fjor. Dette reflekterer sammensetningen av de ledige lokalene i sonen, og er nok et uttrykk for at det er svært begrenset utbud av de mest attraktive lokalene, som derfor ikke fanges opp i prisingen. Gjennomsnittsprisen for de dyreste kontraktene i denne sonen ligger nå på 2450 kr/kvm. Både Indre by sentrum og Skøyen tar innpå VikaAker Brygge i snittleier på de dyreste kontraktene, med henholdsvis 2240 kr/kvm og 2390 kr/kvm i Akategorien. Så langt i år viser Randsonene lavere gjennomsnittsleier enn i fjor, med unntak av Oslo ytre vest hvor vi har registrert flere kontrakter på svært høye nivåer i 2. kvartal i år. Vi understreker at vi har begrenset med data både i Oslo ytre vest og syd. Ser vi på Oslo under ett har de dyreste kontraktene vist jevn oppgang helt fra bunnen i 2004, og endte på en gjennomsnittlig leiepris på i overkant av 2250 kr/kvm per 30. juni 2007, en oppgang på 3.5% fra 1. kvartal i år. Gj.snitt leiepris Kategori A, Oslo (nom. kr/kvm) Gj.snitt leiepris Kategori A per sone, Sentrale strøk (nom. kr/kvm) Oslo totalt, nominelle kroner VikaAker Brygge Indre by sentrum Indre by Skøyen 2 300 2 250 2 200 2 900 2 2 700 2 600 2 150 2 2 100 2 050 2 000 1 950 2 400 2 300 2 200 2 100 2 000 1 900 1 850 1 1 750 1 900 1 1 700 1 600 1 700 Gj.snitt leiepris Kategori A per sone, Klynger (nom. kr/kvm) Gj.snitt leiepris Kategori A per sone, Ytre strøk (nom. kr/kvm) 2 200 2 100 2 000 1 900 1 1 700 1 600 1 300 Lysaker Nydalen BrynHelsfyr 2 600 2 2 400 2 300 2 200 2 100 2 000 1 900 1 1 700 1 600 1 300 1 100 Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest 15

SAMMENDRAG Leiepriser sammenligning av lokaler på 1000 kvm og mer i hele Oslo Disse grafene viser gjennomsnittlig nominell leiepris for kontrakter inngått for lokaler på 1000 kvadratmeter og oppover. Snjittprisen for store lokaler i Oslo har steget noe siden 1. kvartal, og ligger nå på 1560 kr/kvm. Leieprisene for større lokaler i VikaAker Brygge har flatet ut etter sterk vekst i fjor, mens de andre sentrale sonene viser fortsatt vekst i 2. kvartal i år. Lysaker kan nå vise til en snittpris på nærmere 1 kr/kvm, en markert endring fra foregående kvartal. Gj.snitt pris, Lokaler 1000+ kvm, Oslo (nom. kr/kvm) Gj.snitt pris, Lokaler 1000+ kvm, Sentrale strøk (nom. kr/kvm) Oslo totalt, nominelle kroner VikaAker Brygge Indre by sentrum Indre by Skøyen 1 600 1 575 1 550 1 525 1 475 1 450 1 425 1 375 1 350 1 325 1 300 2 600 2 2 400 2 300 2 200 2 100 2 000 1 900 1 1 700 1 600 1 300 1 100 900 Gj.snitt pris, Lokaler 1000+ kvm, Klynger (nom. kr/kvm) Gj.snitt pris, Lokaler 1000+ kvm, Ytre strøk (nom. kr/kvm) Lysaker Nydalen BrynHelsfyr Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest 1 850 1 1 750 1 700 1 600 1 700 1 650 1 600 1 550 1 450 1 300 1 350 1 300 1 100 1 250 900 1 150 1 100 700 16

SAMMENDRAG Løpetider Denne grafen viser gjennomsnittlig gjenværende løpetid per 30. juni i år. Dette er gjenværende løpetid på alle kontrakter i databasen vår, også de inngått før år 2000. Snittet for Oslo ligger nå på 2.9 år, ned fra 3.3 år i 1. kvartal i år. Gj.snitt gjenværende løpetid, pr. 30 juni 2007 (år) Oslo totalt 2.9 Oslo ytre vest 3.2 Oslo ytre syd Oslo ytre øst 2.9 2.9 BrynHelsfyr 3.1 Nydalen 4.4 Lysaker 2.9 Skøyen 3.8 Indre by 3.6 Indre by sentrum VikaAker Brygge 3.0 3.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 De følgende grafene viser løpetid på inngåelsestidspunktet i perioden 200007. Løpetidene har falt fra omkring 8 år, til i underkant av 4.5 år i 2007. Gjennomsnittlig løpetid, Oslo (år) Gjennomsnittlig løpetid per sone, Sentrale strøk (år) VikaAker Brygge Indre by sentrum Indre by Skøyen 8.5 9.0 8.0 8.5 7.5 8.0 7.0 7.5 6.5 6.0 5.5 5.0 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.5 4.0 4.0 3.5 3.5 Gjennomsnittlig løpetid per sone, Klynger (år) Gjennomsnittlig løpetid per sone, Ytre strøk (år) Lysaker Nydalen BrynHelsfyr Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest 10.5 10.0 9.5 9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 6.5 6.0 5.5 6.5 5.0 6.0 4.5 5.5 4.0 5.0 3.5 4.5 3.0 4.0 2.5 3.5 2.0 17

SAMMENDRAG Nedgangen er gjennomgående for hele byen, med særskilt unntak av Indre by sentrum som viser en markant oppgang til 5.2 år. Kontraktsverdier og kontantstrøm fra inngåtte kontrakter Tabellene viser henholdsvis kontraktsverdi og kontantstrøm for alle sonene og Oslo som helhet. Kontraktsverdi definerer vi som produktet av kvadratmeter kontrakten er på, leiepris og antall år kontrakten løper, og vi har summert opp alle kontraktene i hver sone. Kontraktsverdiene indikerer totalverdien av kontraktene som inngås, men hensyntar ikke tidsverdien (vi neddiskonterer ikke kontantstrømmen fra leiekontraktene). Kontantstrøm er produktet av leiepris på inngåelsestidspunktet av kontrakten og antall kvadratmeter kontrakten utgjør, og gir en indikasjon på verdien av kontraktene de første 12 månedene. Total kontraktsverdi Kvm*leiepris*år (Mill. kroner) endring i % (år/år) VikaAker Brygge 206 259 730 513 407 1 291 284 158 26 % 181 % 30 % 21 % 217 % 78 % Indre by sentrum 1 350 833 466 4 404 1 606 2 826 1 102 713 38 % 44 % 844 % 64 % 76 % 61 % Indre by 305 773 163 481 1 197 1 124 148 84 154 % 79 % 195 % 149 % 6 % 87 % Skøyen 1 001 79 44 522 275 994 385 156 92 % 45 % 1088 % 47 % 262 % 61 % Lysaker 472 430 501 266 353 285 552 918 9 % 17 % 47 % 33 % 19 % 94 % Nydalen 106 513 151 235 287 292 52 101 384 % 71 % 56 % 22 % 2 % 82 % BrynHelsfyr 89 122 487 157 385 194 343 123 37 % 298 % 68 % 145 % 50 % 76 % Oslo ytre øst 62 219 359 288 714 320 478 153 254 % 64 % 20 % 148 % 55 % 50 % Oslo ytre syd 51 97 48 25 265 59 43 22 89 % 51 % 49 % 982 % 78 % 27 % Oslo ytre vest 294 152 130 68 107 72 480 176 48 % 15 % 47 % 57 % 32 % 563 % Oslo totalt 3 937 3 478 3 079 6 959 5 597 7 458 3 867 2 604 Kilde: EVN 12 % 11 % 126 % 20 % 33 % 48 % Total kontantstrøm Kvm*leiepris (Mill. kroner) endring i % (år/år) VikaAker Brygge 23 37 109 64 61 151 64 40 57 % 197 % 41 % 5 % 147 % 57 % Indre by sentrum 121 91 71 388 192 206 176 107 24 % 22 % 447 % 50 % 7 % 15 % Indre by 27 51 24 74 126 123 32 17 90 % 53 % 208 % 71 % 3 % 74 % Skøyen 77 14 8 52 36 125 81 33 81 % 41 % 523 % 30 % 245 % 36 % Lysaker 45 51 58 38 56 51 180 78 13 % 15 % 36 % 49 % 9 % 253 % Nydalen 11 50 16 21 31 24 9 17 376 % 69 % 34 % 49 % 22 % 65 % BrynHelsfyr 12 17 66 24 49 30 56 27 44 % 278 % 63 % 104 % 38 % 84 % Oslo ytre øst 12 31 41 42 101 49 87 26 161 % 32 % 2 % 140 % 52 % 79 % Oslo ytre syd 6 11 8 6 21 12 8 6 88 % 27 % 26 % 236 % 39 % 37 % Oslo ytre vest 31 19 19 15 20 18 54 19 39 % 2 % 21 % 33 % 11 % 200 % Oslo totalt 364 373 421 724 694 789 747 371 Kilde: EVN 2 % 13 % 72 % 4 % 14 % 5 % pr. 2kv pr. 2kv 18

SAMMENDRAG Antall kontrakter fordelt etter pris i Oslo I denne tabellen viser vi fordelingen av antall kontrakter i forskjellige prisklasser. I tabellen og de påfølgende grafene ser vi tydelig at kontraktene med lavest pris utgjør en mindre og mindre del av markedet fra 2003 og frem til i år. Samtidig har de dyreste kontraktene, fra 2000 kr/kvm og oppover, ligget jevnt mellom 2% og 9% som en andel av totalen, frem til i år, hvor denne delen nå utgjør 13% (per 2. kvartal). 100 % 90 % 80 % Fordeling av antall kontrakter, Oslo, fordelt etter pris (%) 0750 kr/kvm 7501250 kr/kvm 12501 kr/kvm 12000 kr/kvm 20002 kr/kvm 2+ kr/kvm Fordeling av antall kontrakter, Oslo, 2007, fordelt etter pris (%) 0750 kr/kvm 7501250 kr/kvm 12501 kr/kvm 12000 kr/kvm 20002 kr/kvm 2+ kr/kvm 10 % 3 % 7 % 70 % 60 % 50 % 40 % 27 % 30 % 30 % 20 % 10 % 0 % 23 % Ant. kontrakter fordelt etter pris Total pr. 2kv Antall 0750 kr/kvm 17 37 46 83 125 144 84 28 564 7501250 kr/kvm 75 76 146 233 330 304 344 118 1 626 12501 kr/kvm 91 45 73 70 113 138 173 92 795 12000 kr/kvm 43 69 50 64 101 106 136 108 677 20002 kr/kvm 12 12 17 16 9 27 42 39 174 2+ kr/kvm 2 9 4 8 9 11 12 12 67 Alle lokaler totalt 240 248 336 474 687 730 791 397 3 903 Prosent av totalen 0750 kr/kvm 7 % 15 % 14 % 18 % 18 % 20 % 11 % 7 % 14 % 7501250 kr/kvm 31 % 31 % 43 % 49 % 48 % 42 % 43 % 30 % 42 % 12501 kr/kvm 38 % 18 % 22 % 15 % 16 % 19 % 22 % 23 % 20 % 12000 kr/kvm 18 % 28 % 15 % 14 % 15 % 15 % 17 % 27 % 17 % 20002 kr/kvm 5 % 5 % 5 % 3 % 1 % 4 % 5 % 10 % 4 % 2+ kr/kvm 1 % 4 % 1 % 2 % 1 % 2 % 2 % 3 % 2 % Kvadratmeter 0750 kr/kvm 6 061 25 964 14 063 33 297 41 121 57 567 28 522 7 625 214 220 7501250 kr/kvm 59 616 67 985 89 342 109 606 177 691 181 936 231 710 52 918 970 803 12501 kr/kvm 66 448 39 505 74 305 58 670 131 745 89 443 129 225 54 916 644 257 12000 kr/kvm 84 482 101 938 68 965 109 181 139 999 120 299 132 050 82 496 839 410 20002 kr/kvm 8 677 5 837 29 932 112 703 5 190 64 948 39 920 38 531 305 737 2+ kr/kvm 665 5 570 2 658 12 003 10 666 26 229 2 890 4 101 64 782 Alle lokaler totalt 225 949 246 799 279 264 435 460 506 412 540 422 564 317 240 586 3 039 208 Prosent av totalen 0750 kr/kvm 3 % 11 % 5 % 8 % 8 % 11 % 5 % 3 % 7 % 7501250 kr/kvm 26 % 28 % 32 % 25 % 35 % 34 % 41 % 22 % 32 % 12501 kr/kvm 29 % 16 % 27 % 13 % 26 % 17 % 23 % 23 % 21 % 12000 kr/kvm 37 % 41 % 25 % 25 % 28 % 22 % 23 % 34 % 28 % 20002 kr/kvm 4 % 2 % 11 % 26 % 1 % 12 % 7 % 16 % 10 % 2+ kr/kvm 0 % 2 % 1 % 3 % 2 % 5 % 1 % 2 % 2 % Kilde: EVN 19

SAMMENDRAG Utløpsstruktur for hele utvalget Grafene viser alle kontrakter som løper ut for reforhandling eller nyinngåelse i Oslo over de neste årene. Eksempelvis ser vi at det kommer nær 425 000 kvadratmeter ut i markedet i 2008, basert på 641 kontrakter. Disse kontraktene ble inngått på en gjennomsnittlig leiepris på 1153 kr/kvm. I reelle verdier (2007kroner) utgjør den gjennomsnittlige leieprisen 1193 kr/kvm. Kontrakter som løper ut, antall kvm, Oslo (kvm) Kontrakter som løper ut, gj.snitt leiepris, Oslo (kr/vm) Gj.snitt leiepris nominelle verdier (kr/kvm)* Gj.snitt leiepris reelle verdier (kr/kvm)** kr/kvm 2015 1 600 1 548 2014 1 550 1 522 2013 2012 1 450 1 421 1 529 1 452 1 478 1 438 2011 2010 2009 2008 2007 2006 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 000 1 350 1 300 1 250 1 150 1 100 1 424 1 416 1 392 1 302 1 211 1 219 1 227 1 193 1 256 1 180 1 153 1 145 1 130 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 kvm Kontrakter som løper ut, gj.snitt størrelse, Oslo (kvm) Kontrakter som løper ut, Oslo (antall) 3 000 706 2 2 440 700 641 600 577 2 000 1 734 1 686 422 486 477 400 534 535 653 717 885 727 823 300 200 100 239 113 83 62 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20

SAMMENDRAG Kontraktsverdi Denne grafen viser kontraktsverdiene i henhold til vår definisjon, av alle kontraktene som løper ut i årene fremover. Vi har her ganget opp løpetiden med størrelsen og leieprisen, og ser blant annet at det kommer kontrakter ut på markedet med en total kontraktsverdi på 3.25 milliarder kroner i 2008. Koblet mot grafen som viser løpetid på inngåelsestidspunktet ser vi, som en gjennomsnittsbetraktning, hvilke år som genererer verdiene. Eksempelvis ser vi at kontraktene som løper ut i 2010, med total kontraktsverdi på rundt 4.7 milliarder kroner, ble i snitt inngått i 2004. Kontrakter som løper ut, total kontraktsverdi, Oslo (mill. kr) år Kontrakter som løper ut, gj.snitt løpetid på inng.tidspunkt (år) 2015 11 10.8 2014 2013 10 9 9.3 9.6 2012 8 2011 2010 2009 7 6 5.8 6.3 6.5 2008 2007 2006 0 2 000 2 3 000 3 4 000 4 5 000 5 4 3 5.0 4.3 4.0 4.0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kontrakter som løper ut Fordeling på de 10 sonene. Kontrakter som løper ut, ant. kvm, Sentrale strøk (kvm) VikaAker Brygge Indre by sentrum Indre by Skøyen Kontrakter som løper ut, ant. kvm, Ytre strøk (kvm) Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 Kontrakter som løper ut, ant. kvm, Klynger (kvm) Lysaker Nydalen BrynHelsfyr 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 21

SAMMENDRAG Kontrakter som løper ut, delt inn etter lokalstørrelse 70 000 65 000 60 000 55 000 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Sum kvm som løper ut, inndelt i lokalstørrelse (kvm) 0250 kvm 250 kvm 1000 kvm 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Sum kvm som løper ut, inndelt i lokalstørrelse (kvm) 1000+ kvm 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Grafene nedenfor viser fordelingen i forhold til størrelse på de kontraktene som løper ut i tiden fremover. Grafen til venstre viser fordelingen av antall kontrakter, eksempelvis utgjør antall kontrakter som løper ut med lokalstørrelse over 1000 kvadratmeter, i 2007, cirka 10%, mens de små lokalene utgjør 55%. Ser vi derimot på antall kvadratmeter som løper ut, i henhold til grafen til høyre, ser vi at de store kontraktene utgjør nesten 60% i 2007, mens de små lokalene utgjør rundt 10%. Sammenholder vi dette med gjennomsnittsprisene for de samme lokalene (1000 kvadratmeter og oppover), ser vi at disse utgjør en svært stor del av markedet i kroneverdi. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Ant. kontrakter som løper ut, fordeling etter lokalstørrelse 0250 kvm 250 kvm 1000 kvm 1000+ kvm 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Sum kvm som løper ut, fordeling etter lokalstørrelse 0250 kvm 250 kvm 1000 kvm 1000+ kvm 0 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Dette bildet ser vi også når vi summerer opp alle kontraktene i databasen som løper ut fra og med 2006, slik vi ser i grafene nedenfor. 22

SAMMENDRAG Ant. kontrakter som løper ut, tot. for perioden, % fordeling (kvm) 0250 kvm 250 kvm 1000 kvm 1000+ kvm 7 % Ant. kontrakter som løper ut, tot. for perioden, % fordeling (ant.) 0250 kvm 250 kvm 1000 kvm 1000+ kvm 16 % 11 % 44 % 16 % 17 % 66 % 23 % Fordeling kontrakter som løper ut I tabellen nedenfor viser vi fordelingen av alle kontraktene som løper ut i perioden 20062015, målt i kvadratmeter. Oslo Totalt 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Sum kvm som løper ut (soner) VikaAker Brygge 271 678 27 732 30 501 60 652 46 490 22 865 16 275 10 869 28 507 26 236 1 551 Prosent av total 9 % 12 % 14 % 27 % 21 % 10 % 7 % 5 % 13 % 12 % 1 % Indre by sentrum 713 723 54 747 86 518 88 314 109 805 131 521 79 748 38 498 55 797 29 697 39 078 Prosent av total 25 % 24 % 38 % 39 % 49 % 58 % 35 % 17 % 25 % 13 % 17 % Indre by 311 258 16 881 20 402 18 255 17 867 40 283 35 886 23 024 31 166 84 334 23 160 Prosent av total 11 % 7 % 9 % 8 % 8 % 18 % 16 % 10 % 14 % 37 % 10 % Skøyen 259 270 19 214 23 084 67 188 32 107 56 202 22 187 25 600 11 779 275 1 634 Prosent av total 9 % 9 % 10 % 30 % 14 % 25 % 10 % 11 % 5 % 0 % 1 % Lysaker 383 251 18 944 76 45 099 74 171 55 462 44 476 39 743 14 756 7 769 6 031 Prosent av total 13 % 8 % 34 % 20 % 33 % 25 % 20 % 18 % 7 % 3 % 3 % Nydalen 116 399 2 840 4 733 8 067 18 756 42 457 18 345 19 647 1 554 Prosent av total 4 % 0 % 1 % 2 % 4 % 8 % 19 % 8 % 9 % 1 % 0 % BrynHelsfyr 224 867 21 995 32 195 30 527 14 670 20 509 44 076 16 817 13 391 17 369 13 319 Prosent av total 8 % 10 % 14 % 14 % 7 % 9 % 20 % 7 % 6 % 8 % 6 % Oslo ytre øst 374 201 43 446 56 870 43 809 71 584 49 956 38 478 15 502 13 882 33 395 7 279 Prosent av total 13 % 19 % 25 % 19 % 32 % 22 % 17 % 7 % 6 % 15 % 3 % Oslo ytre syd 79 321 5 783 12 383 10 811 20 994 16 240 8 860 2 115 340 795 Prosent av total 3 % 3 % 5 % 5 % 9 % 7 % 4 % 1 % 0 % 0 % 0 % Oslo ytre vest 178 432 16 659 36 067 49 382 18 131 18 200 14 320 6 256 6 149 1 555 11 713 Prosent av total 6 % 7 % 16 % 22 % 8 % 8 % 6 % 3 % 3 % 1 % 5 % Oslo 2 912 399 225 401 377 660 418 770 413 885 429 994 346 763 196 769 196 074 202 524 104 560 Kilde: EVN 23

SAMMENDRAG Tabeller Leiepriser pr. 2kv Gj.snitt nominelle leiepriser (kr/kvm) endring i % (år/år) VikaAker Brygge 1 950 2 010 1 930 1 460 1 480 1 900 2 070 2 % 3 % 4 % 24 % 3 % 1 % 28 % 9 % Indre by sentrum 1 390 1 510 1 360 1 290 1 220 1 250 1 530 3 % 9 % 10 % 5 % 7 % 2 % 2 % 22 % Indre by 1 120 970 1 110 1 030 1 060 1 180 1 050 1 270 20 % 13 % 14 % 7 % 3 % 11 % 11 % 21 % Skøyen 1 390 1 660 1 450 1 370 1 240 1 420 1 540 1 660 10 % 19 % 13 % 6 % 9 % 15 % 8 % 8 % Lysaker 1 140 1 470 1 350 1 030 1 120 1 150 1 280 1 380 1 % 29 % 8 % 24 % 9 % 3 % 11 % 8 % Nydalen 1 310 1 440 1 140 1 070 1 100 1 080 1 340 10 % 3 % 19 % 6 % 3 % 2 % 24 % BrynHelsfyr 1 330 1 100 1 050 1 020 1 120 1 100 1 080 1 270 17 % 17 % 5 % 3 % 10 % 2 % 2 % 18 % Oslo ytre øst 870 920 940 900 850 730 910 5 % 6 % 2 % 4 % 6 % 14 % 37 % 9 % Oslo ytre syd 840 1 080 960 910 900 970 1 020 930 14 % 29 % 11 % 5 % 1 % 8 % 5 % 9 % Oslo ytre vest 1 440 1 330 1 090 1 220 1 080 970 1 170 1 560 36 % 8 % 18 % 12 % 11 % 10 % 21 % 33 % Oslo totalt, nominelle kroner 1 320 1 340 1 220 1 160 1 130 1 160 1 250 1 430 0 % 2 % 9 % 5 % 3 % 3 % 8 % 14 % Kilde: EVN Gj.snitt reelle leiepriser (kr/kvm) endring i % (år/år) pr. 2kv VikaAker Brygge 2 170 2 180 2 070 1 520 1 550 1 510 1 900 2 070 1 % 0 % 5 % 27 % 2 % 3 % 26 % 9 % Indre by sentrum 1 550 1 630 1 450 1 340 1 240 1 250 1 250 1 530 0 % 5 % 11 % 8 % 7 % 1 % 0 % 22 % Indre by 1 250 1 040 1 190 1 070 1 100 1 210 1 050 1 270 17 % 17 % 14 % 10 % 3 % 10 % 13 % 21 % Skøyen 1 550 1 1 550 1 430 1 290 1 450 1 540 1 660 13 % 16 % 14 % 8 % 10 % 12 % 6 % 8 % Lysaker 1 260 1 590 1 440 1 070 1 160 1 180 1 280 1 380 1 % 26 % 9 % 26 % 8 % 2 % 8 % 8 % Nydalen 1 450 1 550 1 190 1 110 1 120 1 080 1 340 7 % 3 % 21 % 7 % 1 % 4 % 24 % BrynHelsfyr 1 480 1 190 1 120 1 060 1 170 1 130 1 080 1 270 14 % 20 % 6 % 5 % 10 % 3 % 4 % 18 % Oslo ytre øst 970 1 010 940 890 750 910 8 % 3 % 1 % 7 % 5 % 16 % 33 % 9 % Oslo ytre syd 930 1 160 1 020 950 930 990 1 020 930 17 % 25 % 12 % 7 % 2 % 6 % 3 % 9 % Oslo ytre vest 1 610 1 440 1 160 1 270 1 120 990 1 170 1 560 38 % 11 % 19 % 9 % 12 % 12 % 18 % 33 % Oslo totalt, reelle kroner 1 480 1 450 1 310 1 210 1 170 1 190 1 250 1 430 2 % 2 % 10 % 8 % 3 % 2 % 5 % 14 % Kilde: EVN 24

SAMMENDRAG Leiepriser Kategori A pr. 2kv Gj.snitt nom. leiepriser (kr/kvm) endring i % (år/år) VikaAker Brygge 2 590 2 830 2 730 2 610 1 960 2 070 2 520 2 450 7 % 9 % 4 % 4 % 25 % 6 % 22 % 3 % Indre by sentrum 1 880 2 260 2 010 2 060 2 210 1 940 1 960 2 250 3 % 20 % 11 % 2 % 7 % 12 % 1 % 15 % Indre by 1 450 1 610 1 560 1 1 900 2 320 1 540 1 910 6 % 11 % 3 % 15 % 6 % 22 % 34 % 24 % Skøyen 1 670 2 850 1 960 2 000 1 710 2 180 2 250 2 400 30 % 71 % 31 % 2 % 15 % 27 % 3 % 7 % Lysaker 1 670 1 990 1 950 1 580 1 690 1 640 1 790 2 100 11 % 19 % 2 % 19 % 7 % 3 % 9 % 17 % Nydalen 1 660 1 670 1 650 1 430 1 450 1 520 1 590 1 % 1 % 13 % 1 % 5 % 5 % BrynHelsfyr 1 670 1 490 1 360 1 550 1 770 2 090 1 620 1 680 25 % 11 % 9 % 14 % 14 % 18 % 22 % 4 % Oslo ytre øst 1 320 1 380 1 480 1 590 1 430 1 070 1 510 1 470 5 % 5 % 7 % 7 % 10 % 25 % 41 % 3 % Oslo ytre syd 1 480 1 620 1 290 1 240 1 680 1 640 1 390 10 % 23 % 9 % 20 % 4 % 35 % 2 % 15 % Oslo ytre vest 1 930 1 780 1 410 2 180 1 550 1 570 2 090 2 510 15 % 8 % 21 % 55 % 29 % 1 % 33 % 20 % Oslo totalt 1 980 2 210 2 030 2 010 1 880 1 970 2 040 2 260 9 % 12 % 8 % 1 % 6 % 5 % 4 % 11 % Kilde: EVN Leiepriser lokaler over 1000 kvm pr. 2kv Gj.snitt nom. leiepriser (kr/kvm) endring i % (år/år) VikaAker Brygge 1 960 2 170 2 180 2 510 1 680 1 760 2 210 2 120 25 % 11 % 0 % 15 % 33 % 5 % 26 % 4 % Indre by sentrum 1 560 1 660 1 530 1 670 1 600 1 390 1 390 1 650 9 % 6 % 8 % 9 % 4 % 13 % 0 % 19 % Indre by 1 270 1 380 1 150 1 430 1 560 1 600 1 040 1 600 6 % 9 % 17 % 24 % 9 % 3 % 35 % 54 % Skøyen 1 720 1 290 1 360 1 710 1 630 1 670 1 4 % 25 % 5 % 26 % 30 % 36 % 2 % 8 % Lysaker 1 550 1 570 1 610 1 380 1 660 1 280 1 330 1 #DIV/0! 1 % 3 % 14 % 20 % 23 % 4 % 35 % Nydalen 1 540 1 370 1 350 1 190 1 220 1 480 3 % 11 % 1 % 12 % 3 % BrynHelsfyr 1 370 1 630 1 270 1 270 1 350 1 300 1 310 4 % 19 % 22 % 0 % 10 % 4 % 4 % 1 % Oslo ytre øst 880 810 980 970 1 110 770 1 190 1 100 13 % 8 % 21 % 1 % 14 % 31 % 55 % 8 % Oslo ytre syd 930 1 290 920 730 8 % 39 % 21 % Oslo ytre vest 1 420 1 610 1 180 1 130 1 160 1 130 1 520 37 % 13 % 27 % 4 % 24 % 17 % 3 % 35 % Oslo totalt 1 450 1 520 1 560 1 410 1 380 1 360 1 560 4 % 5 % 8 % 11 % 10 % 2 % 1 % 15 % Kilde: EVN Løpetider pr. 2kv Gj.snitt løpetider (år) endring i % (år/år) VikaAker Brygge 8.6 6.1 5.4 4.1 4.3 4.3 4.4 3.8 6 % 28 % 12 % 23 % 5 % 1 % 2 % 14 % Indre by sentrum 8.1 7.9 5.4 5.4 5.1 4.5 4.4 5.1 13 % 3 % 32 % 1 % 5 % 13 % 1 % 16 % Indre by 7.4 6.3 5.6 4.3 4.2 6.0 4.2 4.1 26 % 16 % 11 % 23 % 3 % 44 % 31 % 1 % Skøyen 8.8 5.4 5.6 4.8 4.0 4.7 4.6 4.4 1 % 38 % 3 % 14 % 17 % 17 % 2 % 3 % Lysaker 6.6 7.2 6.2 4.7 4.4 4.1 3.8 4.2 13 % 9 % 14 % 24 % 6 % 8 % 6 % 10 % Nydalen 10.2 10.3 8.5 9.3 7.2 7.2 5.0 4.1 1 % 17 % 9 % 23 % 1 % 31 % 18 % BrynHelsfyr 6.7 6.6 4.8 5.4 6.1 4.6 4.3 4.5 33 % 3 % 26 % 11 % 13 % 24 % 7 % 5 % Oslo ytre øst 5.8 6.4 5.4 4.9 4.4 4.3 3.7 4.0 32 % 10 % 15 % 10 % 10 % 2 % 14 % 7 % Oslo ytre syd 7.7 6.6 6.2 3.6 4.2 4.7 4.3 2.4 3 % 14 % 7 % 42 % 19 % 10 % 7 % 44 % Oslo ytre vest 8.6 7.1 4.7 4.3 5.2 3.9 4.5 6.0 14 % 17 % 33 % 10 % 23 % 26 % 17 % 34 % Oslo totalt 8.0 7.0 5.6 4.9 4.8 4.6 4.2 4.4 10 % 13 % 20 % 12 % 2 % 4 % 8 % 3 % Kilde: EVN 25

SAMMENDRAG Oslo Totalt 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kontrakter som løper ut Gj.snitt løpetid på inngåelsestidspunktet (mnd) 63 48 48 51 60 70 75 78 112 115 130 Gj.snitt løpetid på inngåelsestidspunktet (år) 5.3 4.0 4.0 4.3 5.0 5.8 6.3 6.5 9.3 9.6 10.8 Antall kvadratmeter som løper ut (kvm) 2 912 229 225 401 377 660 418 770 413 802 429 994 346 763 196 769 195 987 202 524 104 560 Ant. kontrakter som løper ut (ant) 3 806 422 706 641 577 486 477 239 113 83 62 Gj.snitt størrelse (kvm) 765 534 535 653 717 885 727 823 1 734 2 440 1 686 Gj.snitt leiepris nominelle verdier (kr/kvm)* 1 239 1 130 1 153 1 145 1 180 1 256 1 392 1 529 1 424 1 478 1 416 Gj.snitt leiepris reelle verdier (kr/kvm)** 1 290 1 211 1 219 1 193 1 227 1 302 1 421 1 548 1 452 1 522 1 438 Total kontraktsverdi i mill. kroner på kontr. som løper ut (kvm*pris*år)*** 28 225 1 645 2 226 3 244 3 636 4 719 4 011 2 716 3 322 3 046 1 702 Sum kvm som løper ut (inndelt i lokalstørrelse): Sum kvm som løper ut med lokalstørrelse 0250 kvm (kvm) 209 010 27 121 45 602 36 441 33 700 23 120 26 561 11 810 2 074 1 470 1 112 Sum kvm som løper ut med lokalstørrelse 250 kvm (kvm) 306 539 31 170 55 393 56 713 46 413 42 135 38 022 18 574 7 867 7 685 2 567 Sum kvm som løper ut med lokalstørrelse 1000 kvm (kvm) 455 824 37 978 60 519 72 538 74 545 76 291 53 796 32 963 22 982 15 960 8 253 Sum kvm som løper ut med lokalstørrelse over 1000 kvm (kvm) 1 940 856 129 132 216 146 253 078 259 145 288 449 228 384 133 422 163 064 177 409 92 627 Prosentvis fordeling i forhold til kvm: Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 0250 kvm 7 % 12 % 12 % 9 % 8 % 5 % 8 % 6 % 1 % 1 % 1 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 250 kvm 11 % 14 % 15 % 14 % 11 % 10 % 11 % 9 % 4 % 4 % 2 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 1000 kvm 16 % 17 % 16 % 17 % 18 % 18 % 16 % 17 % 12 % 8 % 8 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse over 1000 kvm 67 % 57 % 57 % 60 % 63 % 67 % 66 % 68 % 83 % 88 % 89 % Antall kontrakter som løper ut: Antall kontrakter som løper ut med lokalstørrelse 0250 kvm (ant) 1 677 230 387 286 243 161 238 99 15 11 7 Antall kontrakter som løper ut med lokalstørrelse 250 kvm (ant) 868 89 160 164 132 121 103 50 21 21 7 Antall kontrakter som løper ut med lokalstørrelse 1000 kvm (ant) 650 53 87 104 106 110 75 48 33 23 11 Antall kontrakter som løper ut med lokalstørrelse over 1000 kvm (ant) 611 50 72 87 96 94 61 42 44 28 37 Prosentvis fordeling i forhold til antall kontrakter: Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 0250 kvm 44 % 55 % 55 % 45 % 42 % 33 % 50 % 41 % 13 % 13 % 11 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 250 kvm 23 % 21 % 23 % 26 % 23 % 25 % 22 % 21 % 19 % 25 % 11 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 1000 kvm 17 % 13 % 12 % 16 % 18 % 23 % 16 % 20 % 29 % 28 % 18 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse over 1000 kvm 16 % 12 % 10 % 14 % 17 % 19 % 13 % 18 % 39 % 34 % 60 % *Leiepris i nominelle verdier viser leieprisene på inngåelsestidspunktet for kontraktene (historisk leienivå). Kilde: EVN **Leiepris i reelle verdier viser leieprisene indeksert opp til dagens kroneverdi (det leietakerne betaler i dag). ***Total kontraktsverdi er beregnet med utgangspunkt i leiepris basert på dagens kroneverdi (relle verdier). 26