ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Ramm Salbu Arkitektur C. Sundtsgate 4 5004 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200707757/26 EBYGG-5210 250211 KNNO TILLATELSE TIL ENDRING Svar på søknad om tillatelse til endring for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 143 Bnr 3 Tiltakets adresse : Krabbedalsflaten Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : CBS Eiendom AS Saken gjelder: Til tidligere tillatelse datert 24.08.2007 er det den 06.01.2011 mottatt søknad om tillatelse til endring. Endringssøknaden omfatter forstøtningsmur i betong som erstatter omsøkt voll/stedlige, samt endret plassering av boligene. VEDTAK: Tiltaket: I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om endret tillatelse mottatt bygningsmyndighetene 06.01.2011 for oppføring/anlegging av forstøtningsmur i betong som erstatter omsøkt voll/stedlige masser i forkant av hus A, samt endret plassering av boligene. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene 06.01.2011. Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Horisontalplan: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 2 a godkjennes plasseringen av forstøtningsmur som omsøkt min 2,5 m til nabogrense, jf erklæring/samtykke fra eier av gnr 143 bnr 3 dat 20.12.2010. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes plasseringen av boligene som omsøkt og som innmålt 22.11.2010. Høydeplassering:
Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes høydeplassering av hus og forstøtningsmur som omsøkt og som innmålt 22.11.2010. Utforming/tilpasning: Etter bygningsmyndighetenes skjønn imøtekommer tiltaket intensjonene i plan- og bygningsloven 74 nr 2. Vilkår fra tidligere gitt tillatelse: For øvrig gjelder vilkårene som gitt i tillatelsen 24.08.2007 og 18.12.2009. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus/dispensasjoner: Eiendommen er regulert til bolig ved plan R. 3355000. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra Rune Mesel og Janicke Kaastad. Merknadene går i hovedsak på at de mister sjøutsikt som følge av hevingen av hus A. Ansvarlig søker skriver i en kommentar til merknadene at det verken fra bakkenivå på kjellerplan eller fra andre posisjoner på eiendommen er sjøutsikten overhode redusert/fjernet slik det påstås. Det er også registrert merknader fra Torstein Krabbedal og Hans P. Krabbedal datert 30.12.2010. Merknadene går i hovedsak på at de ikke aksepterer at de nye byggene løftes opp og ut av terrenget for å få best mulig solforhold, som medfører tap av sol for eksisterende eiendommer. De mener muren vil forsterke skyggefølelsen, og at utbyggingen vil føre til verditap for berørte eiendommer. De ber om at byggene blir oppført 2 meter lenger vest for begge bygg, og 1 meter lavere i terrenget for bygg B. Videre heter det i merknaden at skjemmende mur må fjernes, og det må lages en mykere terrengutforming som er estetisk akseptabel. Ansvarlig søker skriver i en kommentar til merknadene at klagers eiendom ligger lengre nede i skråningen, og at terrenget her er så bratt at boligene og toppen av fjellsiden tar solen lenge før omsøkte tiltak kunne gjort det. Videre heter det at naboen sin kveldssol må uansett, uansett årstid komme fra sør-vest før den forsvinner bak fjellkammen rett mot vest hvor omsøkte tiltak er. Ansvarlig søker skriver at det ikke ville vært forsvarlig å bygge ut eiendommen uten en relativt stor forstøtningsmur i forkant, og at dette beklageligvis ikke ble fanget opp av ansvarlig prosjekterende. Videre heter det at det er bygget mange tilsvarende murer i området, og det foreslås at det plantes vintergrønne klatreplanter for å dempe inntrykket. Ansvarlig søkers konklusjon er at hverken muren eller byggenes nye plassering forringen hverken verdi på klagers eiendom eller hans livskvalitet. Det er registrert en ny merknad til tiltaket fra samme klagere datert 27.01.11, hvor det konkluderes med at argumentene mot deres første klage ikke gir et riktig bilde av situasjonen. De mener utbyggingen gir konkrete ulemper i forhold til at eiendommene mister kveldssol, samt at saken har en prinsipiell side i forhold til at avvikene fra opprinnelig søknad. De fastholder derfor kravet om at byggene blir oppført 2 meter lenger vest for begge bygg, og 1 meter lavere i terrenget for bygg B, samt at skjemmende mur må fjernes, og det må lages en mykere terrengutforming som er estetisk akseptabel. Ansvarlig søker skriver i en kommentar til den nye nabomerknaden at de har ingen ytterligere kommentarer til nabomerknader som relaterer seg til lys, sol og forstøtningsmuren utover de som fremgår av våre kommentarer i søknad om endring datert 6. januar, 2011. Side 2 av 5
Videre påpekes det at innmålingene foretatt 22.11.2010 ikke stemmer overens med plasseringen som er opprinnelig godkjent, eller med endret plassering godkjent 18.12.09. Begge bygg ligger 2 til 2.5 meter nord for siste godkjente plassering, og ansvarlig søker mener dermed at enhver protest på endret plassering mot sør (i horisontalplanet) faller helt bort. Videre ligger Bygg B 0,5 meter lavere enn godkjent tiltak, mens Bygg A ligger ca. 1 meter høyere. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal bygningsmyndighetene se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Til tidligere tillatelse datert 24.08.2007 er det den 06.01.2011 mottatt søknad om tillatelse til endring. Endringssøknaden omfatter forstøtningsmur i betong som erstatter omsøkt voll/stedlige masser i forkant av hus A, samt endret plassering av boligene. Det er registrert merknader fra Rune Mesel og Janicke Kaastad, som i hovedsak går på at de mister sjøutsikt som følge av hevingen av hus A. Det er også registrert merknader fra Torstein Krabbedal og Hans P. Krabbedal som i hovedsak går på at tiltaket medfører tap av sol for eksisterende eiendommer, at muren vil forsterker skyggefølelsen, og at utbyggingen vil føre til verditap for berørte eiendommer. Plan- og bygningsloven kan kalles en "ja-lov". I dette ligger at tiltakshaver som utgangspunkt kan utnytte tomten sin slik han ønsker, så fremt ikke tiltaket kommer i strid med regler gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Omsøkte forstøtningsmur ligger 2,5 meter fra avstand til nabogrense mot 143 bnr 3, men tiltaket er ikke avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsene da det foreligger erklæring fra eier av gnr. 143 bnr. 3. Eiendommen er regulert til bolig ved plan R. 3355000. Uavhengig av reguleringsplan skal bygningsmyndighetene godkjenne bygningers plassering og høyde, jf. plan- og bygningsloven 70 nr. 1. Om interesseavveiningen etter plan- og bygningsloven 70 nr. 1 har Kommunaldepartementet uttalt: "Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe f.eks naboer og omkringliggende miljø." (Rundskriv H-18/90) Også sivilombudsmannen har uttalt at det skal mye til før en nabo vinner frem i en ulempesvurdering: "Det må ut fra dette kunne fastslås som lovgivers forutsetning generelt at det bare er kvalifiserte tilfeller av utsiktsforringelse for naboer som kan begrunne avslag på en byggesøknad. Og i praksis skal det særdeles mye til for at naboer i slike tettbygde strøk som det aktuelle bli hørt med klager om utsiktsforringelse. (Ombudsmannens årsmelding 1987 side 172) Fagetaten er av den oppfatning at ulempene naboer påføres for omsøkte tiltak ligger innenfor det som må påregnes og innenfor det som må tåles etter plan- og bygningsloven 70 nr. 1. Side 3 av 5
Det er ikke grunn til å kreve en annen plassering av tiltaket. Videre er fagetaten av den oppfatning at da det er oppført mange tilsvarende forstøtningsmurer i området, vil omsøkte forstøtningsmur kunne godkjennes som omsøkt. Det legges til grunn at det ikke ville vært forsvarlig å bygge ut eiendommen uten en relativt stor forstøtningsmur i forkant. Fagetaten er av den oppfatning at søknad om endring kan godkjennes slik den foreligger. Lovhjemmel: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200707757. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Kathrine Njåstad - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: CBS Eiendom AS, Damsgårdsveien 72, 5058 BERGEN TORSTEIN KRABBEDAL, KRABBEDALSFLATEN 19, 5178 LODDEFJORD HANS PAUL KRABBEDAL, KRABBEDALSFLATEN 17, 5178 LODDEFJORD JANICKE KAASTAD, ØVRE KRABBEDALEN 14, 5178 LODDEFJORD RUNE MESEL, ØVRE KRABBEDALEN 14, 5178 LODDEFJORD Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5