PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR EIKVIKA, BAMBLE KOMMUNE

PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR EIKVIKA, BAMBLE KOMMUNE 20.08.14 1. Bakgrunn Planforslaget fremmes på vegne av Eikvika Utbygging AS. Hensikten med omreguleringen er formålsendring for byggeområde FT1 i gjeldende reguleringsplan for Eikvika Valle, vedtatt 21 06.12. Arealbruk i området planlegges endret fra «fritids- og turistformål, utleieleiligheter», til «kombinert formål bolig, forretning, fritidsbebyggelse». Planforslaget skal også legge til rette for etablering av parkeringskjeller. I tillegg til bilplasser for planlagte fritidsboliger skal p-kjelleren romme ca. 50 bilplasser som kan tilbys hytteeiere eller næringsdrivende som har behov for parkering. Overskuddsmasser fra planlagt tiltak kan nyttes til etablering av kaia som er planlagt i Eikvika. Planområdet ligger på nordside av Valleveien like ved Sjøbua i Valle. Fig 1 flyfoto med angivelse av planområdets beliggenhet Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 1 av 15

2. Planstatus 2.1 Kommuneplanens arealdel I gjeldende arealdel til kommuneplanen inngår planområdet i et byggeområde for «forretning framtidig». I forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel har forslagsstiller rettet et innspill til Bamble kommune med anmodning om at det skal legges til rette for oppføring av fritidsbebyggelse i det aktuelle området. Kopi av innspillet følger vedlagt. Fig.2 Utsnitt av kommuneplanens arealdel - med angivelse av planområdets beliggenhet 2.2 Gjeldende reguleringsplan Planområdet er omfattet av «Detaljregulering for Eikvika Valle, vedtatt 21.06.12, revidert 15.06.12». Planen viser byggeområde for «fritids- og turistformål utleieleiligheter» i byggeområdet som nå foreslås omregulert. Byggeområdet er inndelt i 5 sektorer med «avtrappet» grense for maksimalt tillatt byggehøyde. På strekningen gjennom planområdet er det regulert fortau / gangvei på begge sider av fv208 - Valleveien. På nordside av Valleveien er det regulert et mindre friområde, samt hensynssoner for bevaring av terreng og vegetasjon. Vest for planområdet er det regulert nytt offentlig kaiområde / båtslipp. Fig.3 Gjeldende reguleringsplan - med angivelse av planområdets beliggenhet Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 2 av 15

3. Eiendomsforhold Eiendomsforholdene i planområdet er følgende: Gbn. 79/63, 79/107, 83/86, 83/100 og 83/176 eies alle av Eikvika Utbygging AS. Gbn. 208/1 er offentlig veigrunn (del av fv208), som eies av Telemark fylkeskommune. Fig.4 Situasjonskart med eiendomsgrenser / avgrensing av planområdet. 4. Beskrivelse av planområdet 4.1 Utstrekning Planområdet har en utstrekning på ca. 5,4 daa, og omfatter areal som ligger på nordside av Valleveien, samt del av Valleveien like ved Sjøbua i Valle. Mot vest, nord og øst er planområdet avsluttet i eiendomsgrense mot naboeiendommer. Langs Valleveien (FV208) er plangrense satt i regulerte formålsgrenser. 4.2 Landskap og grunnforhold Valleveien tangerer sjøkanten i Eikvika og forretningsområdet ved Sjøbua. Terrenget på innside av Valleveien har en «skålform» som stiger oppover mot øst fra ca. cote+2 ved Valleveien - til ca. cote+23 i den øverste, nordøstre delen av planområdet. Fra planområdet er det utsikt over Eikvika og skjærgården i syd/sydvest. Terrenget i planområdet og omgivelsene preges av knauser og fjell i dagen. Det antas på dette grunnlaget at planområdet ikke er skredutsatt. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 3 av 15

4.3 Eksisterende bebyggelse og virksomhet I øvre del av planområdet står det i dag oppført en mindre fritidsbolig. Eiendommer omkring planområdet på nordside av Valleveien - er bebygget med fritidsboliger. På sydside av Valleveien ligger «Sjøbua» - med et nokså rikholdig forretnings- og servicetilbud. Utenfor Sjøbua er det etablert småbåthavn med private båtplasser og gjestebrygger. Også Taxibåtene har bryggeplass utenfor Sjøbua. 4.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Valleveien og gangvei/fortau langs sydside av Valleveien er opparbeidet i samsvar med foreliggende kartgrunnlag og gjeldende reguleringsplan. Kommunalt ledningsnett for vann og avløp ligger i grunnen langs Valleveien. 4.5 Grønnstruktur og naturmangfold Ubebygd areal i planområdet framstår som naturtomt, med (sparsomme) innslag av trevegetasjon. På en liten kolle inntil Valleveien står et eiketre. Naturdirektoratets innsynsside viser registrering av sårbar art (hettemåke) i fjellskråning nord for Valleveien. Det er ikke registrert sårbare/truete arter eller naturtyper i areal der det planlegges utbygging/tiltak. 5. Planprosess og medvirkning 5.1 Oppstartmøte Oppstartmøte med Bamble kommune ble avholdt 18.09.13. Referat fra møtet følger vedlagt. Kommunen ga følgende foreløpige råd og vurderinger : o Det må inngås utbyggingsavtale om etablering av kommunaltekniske anlegg (løsninger for vann og avløp). o Bamble kommune vil ta omreguleringen opp til drøfting med regionale myndigheter. 5.2 Første varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeidet ble annonsert 13.11. 2013. Det ble samtidig varslet pr. brev til grunneiere i nabolaget, samt relevante offentlige instanser, lag og organisasjoner. Frist for merknader ble satt til 18.12.13. I varsel ble det også orientert om mulig inngåelse av utbyggingsavtale. Foreslått avgrensing av planområdet er definert av Bamble kommune. Kopi av varselbrev og adresseliste følger vedlagt. 5.3 Møte med styret i velforeningen Eikvika Utbygging AS gjennomførte 27.02.14 et møte med styret i Valle og omegn velforening, som hadde uttrykt motstand / skepsis i sin uttalelse til det varslete planarbeidet. I møtet ble foreliggende prosjekt og pågående planarbeid presentert og drøftet. Det ble konkludert med at styret ikke ønsket å uttale seg nærmere, uten at velets medlemmer ble gitt en tilsvarende orientering. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 4 av 15

5.4 Åpent møte i velforeningen Eikvika Utbygging AS gjennomførte 07.04.14 et åpent møte på Valleskolen, der velforeningens medlemmer (og representanter for Eikelia hytteforening) var invitert. Den nye formannen i velforeningen var tydelig kritisk til prosjektet. De som ellers uttalte seg fra velets side tok til orde for at det heller bør bygges boliger enn fritidsboliger i området. Medlemmer av Eikelia hytteforening ønsket nærmere redegjørelse for prosjektet - ved at det godkjente prosjektets plassering og høyder ble stukket ut på tomta - og garanti for at utbyggingen ikke vil medføre ulemper eller skader for fritidseiendommene i nærheten. (Utstikking på tomta som viser planlagt plassering av bygg og høyder er senere utført). 5.5 Møte med gruppeledere i Bamble kommune På bakgrunn av det sterke engasjementet og den til dels sprikende respons plan/prosjekt ble møtt med, ble det tatt initiativ til å drøfte planprosessen med kommunens politikere for å avklare hvordan / på hvilke vilkår planarbeidet best kunne videreføres. Etter drøfting i møte med kommunens gruppeledere/partigrupper 02.06.14 ble det besluttet å bearbeide planforslaget, slik at den planlagte utbyggingen også skal bestå av en andel boliger. 5.6 Møter og dialog med kommuneadministrasjon Som ledd i planarbeidet har det vært gjennomført fortløpende «drøftingsmøter og dialog» med kommunens saksbehandlere. Kommunen vurderte det som påkrevet at oppstart av planarbeidet ble varslet på nytt, dersom planforslaget også skulle åpne for bygging av boliger. 5.7 Andre varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeidet ble på nytt annonsert 18.06.14 med orientering om at det også skal legges til rette for boligbygging i planområdet. Det ble samtidig varslet pr. brev til grunneiere i nabolaget, samt relevante offentlige instanser, lag og organisasjoner. Frist for merknader ble satt til 08.08.14. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 5 av 15

6. Uttalelser til varsel om planarbeid Det er pr. 20.08.14 mottatt 13 uttalelser til det 2. varselet om planarbeidet. Uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor. Uttalelsene i sin helhet følger vedlagt. Vedlagt følger også kopi av uttalelsene som ble mottatt til det første planvarselet sammen med forslagsstillers vurdering av disse. 1. Fylkesmannen i Telemark, brev datert 07.08.14 - Fylkesmannen uttrykker bekymring for at en kombinasjon av bolig og fritidsbolig er uheldig fordi det kan føre til «mindre levende by- og tettsteder, (særlig utenfor høysesongen)». Videre påpeker FM at utfylling i sjø krever tillatelse etter forurensingsforskriften/vurdering etter forurensingsloven - samt geotekniske vurderinger mht. stabilitet. - Det skal utarbeides ROS-analyse som del av planforslaget. - Reguleringsbestemmelsene krever at minst 1/6 av boligene i planområdet skal være ordinære boliger. Også planlagte fritidsboliger skal bygges med boligstandard (fullisolerte og med innlagt vann i motsetning til eksisterende hytter i nærheten). Det antas at disse fritidsboligene i stor grad vil «ha lys i vinduene» også utenom sommersesong. Etter forslagsstillers vurdering vil både boligene og fritidsboligene bidra til «en vitalisering» av Valle - gjennom hele året. - Etablering av ny kai i Eikvika er hjemlet i gjeldende reguleringsplan. Kaia ligger utenfor området som nå foreslås omregulert. Reguleringsbestemmelsene til det foreliggende planforslaget krever at kaia skal ferdigstilles, dersom overskuddsmasser fra planlagt utbygging skal benyttes til dette tiltaket. Tiltaket vil i så fall bli nabovarslet og byggemeldt, med nødvendige søknader og vurderinger (mht. forurensing) som del av byggesøknad. Planlagt utbygging i planområdet kan gjennomføres uavhengig av etablering av kai i Eikvika. - ROS-analyse følger som vedlegg til planforslaget. 2. Statens vegvesen, brev datert 05.08.14 - Vegvesenet uttrykker bekymring for at reguleringsendringen vil medføre etablering av forretninger i planområdet og dermed økt trafikk i et område som allerede har dårlig kapasitet. - Det tillates ikke etablering av ny forretning i planområdet men det åpnes for at parkeringsanlegg kan nyttes til ansatteparkering (ikke kundeparkering) for virksomhetene ved Sjøbua. Planlagt parkeringsanlegg kan også tilby p-plass for hytteeiere og beboere utenfor planområdet. Planlagt utbygging i Eikvika vil dermed ha en positiv innvirkning på trafikk-/parkeringssituasjonen i Valle. 3. Telemark fylkeskommune, brev datert 04.08.14 - TFK krever at reguleringsbestemmelser skal inneholde krav om meldeplikt (ved evt. funn av kulturminner) i samsvar med 8 i Lov om kulturminner. TFK har ellers ingen merknader til planvarselet. - Krav om meldeplikt er tatt inn i reguleringsbestemmelsene til planforslaget. 4. Direktoratet for mineralforvaltning, brev datert 09.07.14 - DMF har ingen merknader til planarbeidet. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 6 av 15

5. Bamble kommune, virksomhet for kultur, mail datert 28.07.14 - Virksomhet for kultur har ingen merknader til planarbeidet. 6. Valle og omegn velforening, brev datert 04.08.14 - Velforeningen signaliserer at de hele tiden har vært skeptiske til utbyggingen av fritidsboliger men at en kombinasjon av fritids-, bolig- og næringsformål kan være mer positivt for området. - Maksimumshøyde på bebyggelsen vil være svært sjenerende for eksisterende fritidseiendommer i nærheten, og bør derfor vurderes på nytt. - Behovet for en dypvannskai er antagelig ikke til stede lenger. Etablering av kaia vil også ha negative konsekvenser for andre grunneiere, samt at tiltaket vil berøre sjøbunn med forekomster av ålegrass. - Forslagsstiller er enig i at det er positivt for området med en andel boliger og at det kan etableres parkeringsplasser som kan tilbys nye/eksisterende forretningsvirksomhet i nærheten. - Planlagte fritidsboliger skal bygges med boligstandard. Det antas at fritidsboligene i stor grad vil bli benyttet også utenom sommersesong. Etter forslagsstillers vurdering vil også nye fritidsboliger bidra til «en vitalisering» av Valle - gjennom hele året. - Det er riktig at den planlagte utbyggingen vil skjerme for noe av sjøutsikten for eksisterende fritidsboliger i nabolaget. Bestemmelser for byggehøyder er allerede vurdert i forbindelse med behandlingen av gjeldende reguleringsplan for Eikvika. Planforslaget legger ikke opp til endring av de allerede vedtatte byggehøydene. - Etablering av ny kai i Eikvika er hjemlet i gjeldende reguleringsplan. Kaia ligger utenfor området som nå foreslås omregulert. Reguleringsbestemmelsene til det foreliggende planforslaget krever at kaia skal ferdigstilles, dersom overskuddsmasser fra planlagt utbygging skal benyttes til dette tiltaket. Tiltaket vil i så fall bli nabovarslet og byggemeldt. Planlagt utbygging i planområdet kan gjennomføres uavhengig av etablering av kai i Eikvika. 7. Eikelia hytteforening, brev datert 10.07.14 - Hytteforeningen viser til at eksisterende utbygging av frittliggende hytter er gjort med hensyn til terrengtilpasning og utsiktsforhold. Den planlagte utbyggingen i Eikvika vil være ødeleggende mht. utsiktsforhold (og dermed verdi) for eksisterende hytter. - Hytteforeningen ønsker utarbeidelse av fotomontasjer som dokumenterer hvordan planlagt bebyggelse påvirker utsiktsforhold for bakenforliggende bebyggelse at planlagte byggehøyder (på nytt) stikkes ut i terrenget, slik at det kan gjennomføres en befaring i området, der også kommunale plan/bygningsmyndighet deltar. - Hytteforeningen anmoder om at tillatte byggehøyder i planområdet blir redusert tilsvarende 1-1,5 etasjehøyder. - Det er riktig at den planlagte utbyggingen vil skjerme for noe av sjøutsikten for eksisterende fritidsboliger i nabolaget. Bestemmelser for byggehøyder er allerede vurdert i forbindelse med behandlingen av gjeldende reguleringsplan for Eikvika. Planforslaget legger ikke opp til endring av de allerede vedtatte byggehøydene. Forslagsstiller er positivt innstilt til å delta på en befaring, dersom kommunen vurderer dette som nødvendig for sin behandling av plansaken. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 7 av 15

8. Vidar Jensrud, eier av gbn. 83/65, brev datert 27.07.14 - Jensrud ønsker orientering om hvilken fordeling av bolig/fritidsbolig (og andre forhold av betydning for ham) planforslaget vil legge opp til. - Det planlagte prosjektet bryter med skalaen på eksisterende fritidsbebyggelse og boligbebyggelse i området og vil ha en ødeleggende virkning på sjøutsikt og kveldslys for Jensruds fritidsbolig. Det anmodes om at bebyggelsens høyde reduseres med ca. 1,5 etasjehøyde og at det gjennomføres en befaring i området. - Det er riktig at prosjektets utforming bryter med annen bebyggelse i området. Planlagt bebyggelse er terrassert og tilpasset eksisterende terrengsituasjon på en tilfredsstillende måte mht. eksponering mot omgivelsene i samsvar med de føringer som er gitt for byggehøyder i gjeldende reguleringsplan. - Jensrud vil få anledning til å uttale seg om planforslagets konkrete innhold i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget. - Det vises ellers til kommentar til merknad fra Eikelia hytteforening. 9. Geir Hørthe, eier av gbn. 83/80, brev datert 04.08.14 - Hørthe mener at planlagte byggehøyder vil være ødeleggende for hans eiendom mht. utsiktsforhold. Hørthe ønsker derfor at planlagte byggehøyder reduseres med minimum èn etasje. - Fylkesmannen bør involveres for å vurdere om det er akseptabelt med bygging av nye fritidsboliger i strandsonen som er i strid med gjeldende retningslinjer/føringer. - Hørthe antar at planlagte ferieleilighetet vil benyttes kun i sommersesongen og derfor ha en negativ effekt på Valle sentrum resten av året. - Planlagt prosjekt vil generere trafikale problemer. - Det er riktig at den planlagte utbyggingen vil skjerme for noe av sjøutsikten for eksisterende fritidsboliger i nabolaget. Bestemmelser for byggehøyder er allerede vurdert i forbindelse med behandlingen av gjeldende reguleringsplan for Eikvika. Planforslaget legger ikke opp til endring av de allerede vedtatte byggehøydene. Regionale myndigheter/fylkesmannen uttrykte ikke skepsis til planlagt arealbruk da Bamble kommune tok dette spørsmålet opp i forbindelse med oppstart av plansaken. Forslagsstiller oppfatter det derfor som et «lokalpolitisk anliggende» om det skal tillates avvik fra Bamble kommunes generelle føringer for oppføring av nye fritidsboliger. Fylkesmannen vil igjen bli involvert i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget - Planlagte fritidsboliger skal bygges med boligstandard. Det antas at fritidsboligene i stor grad vil bli benyttet også utenom sommersesong. Etter forslagsstillers vurdering vil planlagte fritidsboliger (og ordinære boliger) bidra til «en vitalisering» av Valle - gjennom hele året. - Etter forslagsstillers vurdering er løsninger for trafikkavvikling/trafikksikkerhet godt ivaretatt i planforslaget med tosidig fortau/gangvei langs Vallevegen. Parkeringsplasser i planområdet kan også nyttes for eksisterende/framtidig forretningsvirksomhet (ansatteparkering)/ utleieboliger etc. ved Sjøbua. På denne måten kan planforslaget bedre trafikksituasjonen ved Sjøbua. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 8 av 15

10. Advokatene i Skien v/ Lars Skjelbred, brev datert 17.07.14 og 19.08.14 - Advokat Skjelbred representerer Helene Løvenskiold Kopp og Kristine Klaveness, som er eiere av gbn. 79/33. Skjelbred ber om forlenget frist for uttale til 20.08. - Eventuell forretningsetablering i planområdet vil forverre en allerede presset trafikksituasjon (i sommersesongen). - Etablering av planlagt kai i Eikvika er ikke ønskelig, bl.a. fordi dette berører private grunneieres interesser og fordi kaia vil være til hinder for småbåttrafikken i området. - Forholdene på stedet tilsier at utformingen av planlagt kaianlegg må revurderes. - Det er sendt mail til Skjelbred med aksept for at uttalefrist utsettes til 20.08.14. - Det tillates ikke etablering av ny forretning i planområdet men det åpnes for at parkeringsanlegg kan nyttes til ansatteparkering (ikke kundeparkering) for virksomhetene ved Sjøbua. Planlagt parkeringsanlegg kan også tilby p-plass for hytteeiere og beboere utenforplanområdet. Planlagt utbygging i Eikvika vil dermed ha en positiv innvirkning på trafikk-/parkeringssituasjonen i Valle. - Etablering av ny kai i Eikvika er hjemlet i gjeldende reguleringsplan. Kaia ligger utenfor området som nå foreslås omregulert. Reguleringsbestemmelsene til det foreliggende planforslaget krever at kaia skal ferdigstilles, dersom overskuddsmasser fra planlagt utbygging skal benyttes til dette tiltaket. Tiltaket vil i så fall bli nabovarslet og byggemeldt. Eventuelle vurderinger av endret utforming av kaia / problemstillinger knyttet til grunneieres rettigheter må avklares i forbindelse med byggesaken. Utbygging i planområdet kan gjennomføres uavhengig av etablering av kai i Eikvika. 11. Eva og Alf Magne Tomren, eiere av gbn. 79/47 og 79/ 106, brev datert 07.08.14 - Tomren peker på diverse forhold/hensyn/ulemper knyttet til evt. etablering av ny kai. - Etablering av ny kai i Eikvika er hjemlet i gjeldende reguleringsplan. Kaia ligger utenfor området som nå foreslås omregulert. Reguleringsbestemmelsene til det foreliggende planforslaget krever at kaia skal ferdigstilles, dersom overskuddsmasser fra planlagt utbygging skal benyttes til dette tiltaket. Tiltaket vil i så fall bli nabovarslet og byggemeldt. - Utbygging i planområdet kan gjennomføres uavhengig av etablering av kai i Eikvika. 12. Bjørn Jacobsen, for eiere av gbn 79/8, brev datert 05.08.14 - Jacobsen peker på diverse forhold/hensyn/ulemper knyttet til evt. etablering av ny kai. - Etter Jacobsens vurdering vil trafikkøkningen som følger av planforslaget medføre en ulempe for gbn. 79/8. - Etablering av ny kai i Eikvika er hjemlet i gjeldende reguleringsplan. Kaia ligger utenfor området som nå foreslås omregulert. Reguleringsbestemmelsene krever at kaia skal ferdigstilles, dersom overskuddsmasser fra planlagt utbygging skal benyttes til dette tiltaket. Tiltaket vil i så fall bli nabovarslet og byggemeldt. Utbygging i planområdet kan gjennomføres uavhengig av etablering av kai i Eikvika. - Etter forslagsstillers vurdering er løsninger for trafikkavvikling/trafikksikkerhet godt ivaretatt i planforslaget med tosidig fortau/gangvei langs Vallevegen. Parkeringsplasser i planområdet kan også nyttes for eksisterende/framtidig forretningsvirksomhet (ansatteparkering)/ utleieboliger etc. ved Sjøbua. På denne måten kan planforslaget bedre trafikksituasjonen ved Sjøbua. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 9 av 15

13. Egil Funnemark, eier av gbn 79/31, brev datert 07.08.14 - Funnemark peker på diverse forhold / hensyn / ulemper knyttet til evt. etablering av ny kai. Funnemark tar til orde for at hele den gjeldende reguleringsplanen for Eikvika bør tas opp til ny vurdering. - Etablering av ny kai i Eikvika er hjemlet i gjeldende reguleringsplan. Kaia ligger utenfor området som nå foreslås omregulert. Reguleringsbestemmelsene krever at kaia skal ferdigstilles, dersom overskuddsmasser fra planlagt utbygging skal nyttes til dette tiltaket. Tiltaket vil i så fall bli nabovarslet og byggemeldt. - Utbygging i planområdet kan gjennomføres uavhengig av etablering av kai i Eikvika. Avgrensing av planområdet er definert av kommunal planmyndighet. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 10 av 15

7. Reguleringsforslaget 7.1 Planforslaget Planforslaget er kalt: Detaljregulering for Eikvika. Planområdets avgrensing er vist på plankartet. Planforslaget består av: 1. Plankart i målestokk 1:1000 på papir, datert 20.08.14 (-foreligger også i sosi-format). 2. Reguleringsbestemmelser, datert 20.08.14. 3. Planbeskrivelse, datert 20.08.14, med vedlegg 4. Skisseprosjekt og 3d-illustrasjoner. Reguleringsplanen vil erstatte del av gjeldende reguleringsplan: Plan 227 - «Detaljregulering for Valleveien, vedtatt 21.06.12, revidert 15.06.12». Det foreliggende planforslaget foreslår endring av regulert arealbruk i ett byggeområde fra «fritids- og turistformål, utleie» til «kombinerte formål, fritidsbebyggelse / bolig / forretning». Alle relevante bestemmelser i gjeldende reguleringsplan - bl.a. krav til utforming og plassering av ny bebyggelse - er opprettholdt. Formålsgrenser er også opprettholdt i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Navn på friområde og trafikkområder er opprettholdt som i gjeldende reguleringsplan. 7.2 Reguleringsplanens hensikt Hensikten med planforslaget er å legge til rette for bygging av nye fritidsboliger i konsentrert / terrassert bebyggelse på eiendommene gbn. 79/63, 79/107, 83/86, 83/100 og 83/176. Arealbruk i byggeområdet der fritidsboliger planlegges oppført foreslås endret fra «fritids- og turistformål, utleieleiligheter», til «kombinerte formål, fritidsbebyggelse / bolig / forretning». o Fritidsbebyggelse Foreslått omregulering vil medføre at eiere av fritidsboliger ikke er forpliktet til å drive utleie, slik gjeldende regulering forutsetter. o Bolig Planforslaget krever at minimum 1/6 boenhetene i planområdet skal nyttes til boligformål - med tilhørende uteoppholdsareal og lekeareal. o Forretning Planforslaget forutsetter etablering av parkeringskjeller. I tillegg til bilplasser for boliger og fritidsboliger skal p-kjelleren romme ca. 50 bilplasser som kan tilbys solgt/utleid til hytteeiere, næringsdrivende og andre som i dag savner parkeringsplass i området. På denne måten bidrar planforslaget til drift/utvikling av virksomheten ved Sjøbua. Det tillates ikke etablering av forretninger i planområdet. Planforslaget krever at kaia i Eikvika (som er hjemlet i gjeldende plan) må ferdigstilles, dersom overskuddsmasser fra planområdet skal nyttes til dette formålet. 7.3 Utredninger / dokumentasjon 7.3.1 Uttalelse fra megler/advokatkontor. Forslagsstiller har innhentet rammetillatelse for et prosjekt som var planlagt drevet i samsvar med gjeldende regulering altså med «sale & leaseback» av fritidsboliger. Vedlagt vurdering fra megler Midgaard og Opthun AS, datert 17.09.13, bekrefter at et slikt konsept ikke lar seg realisere. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 11 av 15

7.3.2 Innspill til rullering av kommuneplanens arealdel Forslagsstiller har i forbindelse med pågående rullering av kommuneplanens arealdel rettet et innspill, datert 12.11.13, til Bamble kommune. I innspillet argumenteres det for å endre arealbruk i planområdet fra «byggeområde for forretning» til «bygge- og anleggsområde for fritidsbebyggelse» - i samsvar med det foreliggende planforslaget. Bamble kommune forkastet innspillet med begrunnelse i at kommunen ønsket utvikling av boliger i planområdet og med henvisning til kommunens generelle føringer for lokalisering av ny fritidsbebyggelse. Kopi av innspillet og kommunens svarbrev følger vedlagt. 7.3.3 Bearbeidet forprosjekt Prosjektet som er godkjent av kommunen (rammetillatelse er gitt) inneholder 27 fritidsboliger for salg og tilbakeleie («sale & leaseback») - i konsentrert, terrassert bebyggelse. I grunnen under bebyggelsen er det godkjent etablering av parkeringsanlegg med til sammen 260 biloppstillingsplasser. Prosjektet vurderes nå bearbeidet til å inneholde 31 leiligheter. Grunnflate på noen av de opprinnelig prosjekterte fritidsboligene er redusert, slik at bebygd areal / tomteutnyttelse, byggehøyder, atkomstforhold etc. opprettholdes i samsvar med gjeldende plan / godkjent prosjekt. Minimum 1/6 av leilighetene skal nyttes til boligformål. Parkeringsanlegg i grunnen reduseres til ca. 110 plasser. Dette gir nødvendig parkering for prosjektert bebyggelse, samt ca. 50 bilplasser som kan tilbys solgt/utleid til hytteeiere, næringsdrivende og andre som i dag savner parkeringsplass i området. Situasjonsplan, fasadeoppriss, plantegninger og 3D-illustrasjoner som dokumenterer utformingen av det bearbeidete prosjektet følger vedlagt. 7.4 Planlagt arealbruk - reguleringsformål Området reguleres til følgende arealbruk: 1. Bebyggelse og anlegg - pbl 12.5.1: Kombinerte formål, fritidsbolig / bolig / forretning FBF1 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - pbl 12.5.2: Kjørevei Gangvei Annen veggrunn, tekniske anlegg V1 GS3 GS5 3. Grønnstruktur - pbl 12.5.3: Friområde F5 4. Hensynssoner - pbl 11.8 og 12.6.1: Faresone, frisikt Bevaring av naturmiljø H140_1 H560_1 Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 12 av 15

7.5 Ny bebyggelse plassering og utforming Bestemmelser i gjeldende reguleringsplan mht. plassering og utforming av bebyggelse og anlegg opprettholdes. 7.6 Arealutnyttelse og byggehøyder Bestemmelser i gjeldende reguleringsplan mht. arealutnyttelse og byggehøyder opprettholdes. 7.7 Parkering Bestemmelser i gjeldende reguleringsplan mht. parkering opprettholdes. 7.8 Terrengbearbeiding Bestemmelser i gjeldende reguleringsplan mht. sprenging/fjellskjæring og annen terrengbearbeiding opprettholdes. 7.9 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gjeldende regulering av offentlige trafikkområder langs Valleveien opprettholdes. Det forutsettes at ny bebyggelse skal tilknyttes kommunalt ledningsnett for vann og avløp og at dette skal avklares nærmere ved inngåelse av utbyggingsavtale med Bamble kommune. 7.10 Grunnforhold Gjeldende reguleringsbestemmelse opprettholdes - med krav om gjennomføring av geoteknisk vurdering/undersøkelse, der dette synes nødvendig. 7.11 Støyforhold Gjeldende reguleringsbestemmelse opprettholdes - med krav om at retningslinjer i forskrift for støyhåndtering (T-1442) skal legges til grunn for videre planlegging / prosjektering. 7.12 Kulturverninteresser Gjeldende reguleringsbestemmelse om vern av kulturminner er opprettholdt. 7.13 Grønnstruktur og naturmangfold Gjeldende bestemmelse om vern av fjellkolle og eiketre i søndre del av planområdet opprettholdes. Gjeldende regulering i område der det er registrert «rødlisteart» opprettholdes (annen veigrunn). Det planlegges ikke gjennomføring av tiltak i dette omådet. 7.14 RPR, Barn og unges interesser Planforslaget sikrer opparbeiding av småbarnslekeplass med utstrekning min 150m2. Regulerte GS-veier/fortau gir trafikksikker forbindelse for gående og syklende på strekningen forbi planområdet. Planforslaget vurderes ellers ikke å berøre barn og unges interesser. 7.15 RPR, Areal- og transportplanlegging o Planområdet ligger nær forretnings-/servicesenter. o Planområdet ligger nær etablert hovedvei. o Det legges til rette for effektiv arealutnyttelse i planområdet. Planforslaget anses å være utformet i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 13 av 15

7.16 RPR, Forvaltning av arealer i strandsonen Målet med RPR er å sikre at natur-, kultur- og rekreasjonsverdier i strandsonen forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning. De er også ment å gi muligheter for allment friluftsliv i form av båtferdsel og ferdsel til fots, samt opphold. Planområdet i Eikvika er i gjeldende arealdel til kommuneplanen og i gjeldende reguleringsplan vedtatt disponert som byggeområde. Foreliggende planforslag opprettholder gjeldende føringer for utforming av bebyggelse, hensyn til grønnstruktur, samt regulerte trafikkforbindelser for gående/syklende. Allmenne interesser blir ikke negativt berørt. Planlagt prosjekt er tilpasset eksisterende terrengform, og blokkerer ikke viktige rekreasjonsområder, turveier etc. Foreslått reguleringsendring vurderes derfor å være i samsvar med gjeldende retningslinje. 7.17 Krav til dokumentasjon og rekkefølge I planforslaget settes følgende krav til dokumentasjon og rekkefølge: 7.17.1 Rekkefølgekrav o Krav i gjeldendende reguleringsplan - om opparbeiding av parkeringsplasser, uteoppholdsareal og miljøstasjon - opprettholdes. 7.17.2 Dokumentasjonskrav o Krav i gjeldendende reguleringsplan - om utarbeidelse av landskapsplan - opprettholdes. o Krav i gjeldendende reguleringsplan - om godkjent anleggsmelding for kommunaltekniske anlegg - opprettholdes. 8. Vurdering av planforslaget Det legges etter forslagsstillers oppfatning opp til en hensiktsmessig arealbruk i planområdet : o o o o o o Området nyttes i dag til fritidsbebyggelse. Planlagt prosjekt medfører en mer effektiv arealutnyttelse. Områdets topografi med nokså store høydeforskjeller tilsier at området er lite egnet til etablering av ordinær forretningsvirksomhet, som gjerne skal ligge på ett plan. En formålsendring reduserer derfor ikke tilgangen på egnet areal for etablering av nye forretninger i området. Etablering av nye fritidsboliger og boliger vil styrke grunnlaget for næringsvirksomhet i Valle-området gjennom hele året. Allmenne interesser blir ikke negativt berørt. Planlagt prosjekt tilpasser seg eksisterende terrengsituasjon, og blokkerer ikke viktige rekreasjonsområder, turveier etc. Vedlagte illustrasjoner dokumenterer hvordan planlagt bebyggelse vil framstå i landskapet. Overskuddsmasser fra planlagt anlegg kan nyttes til etablering av offentlig kai i Eikvika. Planlagt prosjekt vil gi «et overskudd» på ca. 50 bilplasser, som kan tilbys næringsdrivende (ansatteparkering), hytteeiere og andre som i dag savner parkeringsplass i området. Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 14 av 15

9. Vedlegg 1. Referat fra oppstartmøte, 18.09.13. 2. Varslingsmateriale og mottatte merknader til varsling av planarbeidet 3. Innspill til rullering av kommuneplanens arealdel, 12.11.13. 4. Bamble kommunes svar (avslag) på innspill til kommuneplan 5. Redegjørelse fra Midgaard og Opthun AS, 17.09.13. 6. Situasjonsplan, fasadeoppriss, plantegninger og 3D-illustrasjoner som dokumenterer utformingen av bearbeidet forprosjekt. 7. ROS-analyse, 20.08.14. 8. Sjekkliste for planlegging, (Grenlandsstandarden). Porsgrunn, 20.08.14 - Arkitektkontoret Børve og Borchsenius AS Beskrivelse Detaljregulering for Eikvika 15 av 15