Boligbehovsplan

Boligbehovsplan 2017-2020

Side 2 Innhold 1. Sammendrag og bakgrunn... 4 1.1 Sammendrag... 4 1.2 Bakgrunn, formål og avgrensninger... 6 2. Beskrivelse av virkemidler og tjenestetilbud på det boligsosiale området... 7 2.1 Innledning... 7 2.1.1 Organiseringen av arbeidet med de sosiale boligvirkemidlene... 7 2.1.1.1 Kommunale aktører... 7 2.1.1.2 Statlige aktører... 9 2.1.1.3 Private aktører... 9 2.1.1.4 Innbyggerinvolvering... 10 2.1.2 Boligsosiale virkemidler... 10 2.2 Kommunalt disponerte boliger... 11 2.2.1 Beskrivelse av virkemiddelet... 11 2.2.2 Antall kommunalt disponerte boliger... 13 2.2.3 Differensierte boligtilbud... 18 2.2.4 Inn- og utflytting i den kommunale boligmassen... 20 2.3 De øvrige boligsosiale virkemidlene... 21 2.3.1 Innledning... 21 2.3.2 Bistand til å leie privat bolig... 21 2.3.3 Tilvisningsavtaler... 21 2.3.4 Boplan... 22 2.3.5 Startlån og tilskudd... 22 2.3.6 Bostøtte... 23 2.3.7 Økonomisk sosialhjelp til boligformål, kontant depositum og depositumsgaranti... 23 2.3.8 Oppfølgingstjenester... 23 2.3.9 Boligskoler... 23 2.3.10 Inn- og utflytting i kommunale boliger... 24 3. Boligbehovskartlegging 2016-2020... 24 3.1 Metode... 24 3.2 Samlete funn i Oslo kommunes boligkartlegging... 25 3.2.1 Totalt boligbehov... 25 3.2.2 Behov for kommunalt disponerte boliger... 26 3.3 Utviklingen i behovet for kommunalt disponerte boliger i rapporteringsperioden 2012-2016... 30 3.4 Prognoser for demografisk utvikling... 31 3.5 Befolknings- og samfunnsutvikling... 32

Side 3 3.6 Beregning av behov for boliger 2017 2020... 34 4. Statlige og kommunale føringer... 36 4.1 Innledning... 36 4.2 Statlige føringer... 37 4.3 Kommunale føringer... 38 5. Mål og strategier for å dekke boligbehovet... 39 5.1 Innledning... 39 5.2 Mål... 40 5. 3 Strategier... 40 6. Investeringsplan for kommunale boliger... 41 6.1 Innledning... 41 6.2 Hvordan sikre investeringer i samsvar med behovet... 42 6.3 Planlagte investeringer... 43 6.4 Innleie- og tilvisningsavtaler... 44 6.5 Boligframskaffelse til flyktninger... 47 7. Gjennomføring av boligbehovsplanen... 47 7.1 Innledning... 47 7.2 Status for investeringer i 2015-2016... 47 7.3 Kommunale føringer av betydning for gjennomføringen... 48

Side 4 1. Sammendrag og bakgrunn 1.1 Sammendrag Målsetningen på statlig nivå og for Oslo kommune er at alle skal ha et godt og trygt sted å bo og at man skal få den hjelp man trenger for å mestre boforholdet. Byrådet legger vekt på at innsatsen skal vris fra midlertidige botilbud og over til trygge, permanente boliger med oppfølging. Den offentlige innsatsen for å nå disse målene skal være helhetlig og effektiv. Bystyret har vedtatt at kommunen skal ha en sammenhengende kjede av boligtiltak til vanskeligstilte som er differensiert etter individuelle behov og problemer. Boligbehovsplan 2017-2020 er en beskrivelse av Oslo kommunes behov for kommunalt disponerte boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, og for personer med nedsatt funksjonsevne som ikke selv klarer å etablere seg på boligmarkedet. Behovet for kommunalt disponerte boliger som framkommer i planen er basert på den årlige bydelsvise boligbehovskartleggingen for 2016, samt bydelenes etterfølgende uttalelser. Oslo kommune har til sammen i underkant av 12 000 kommunalt disponerte boliger, 10 900 av disse eies av kommunen, resten er innleid for fremleie. Det er i hovedsak Boligbygg Oslo KF som forvalter den kommunale boligmassen. Boligene er fordelt over hele byen, men med overvekt i Oslo indre øst. De fleste boligene er ordinære boliger beliggende i store kommunale gårder, i rekkehus og villaer, eller er spredt rundt i ordinære borettslag og seksjonssameier. Boligene har i hovedsak mellom ett og seks rom, og rundt 2 000 av disse er spesielt tilpasset rullestolbrukere 1. Det er samlokaliserte boliger med og uten personalbase både for personer med nedsatt funksjonsevne og for personer med alvorlig rusavhengighet og/eller psykiske lidelser. Noen boliger er øremerket visse grupper personer, for eksempel ungdom eller flyktninger. Bydelene foretar hvert år en boligbehovskartlegging ved hjelp av saksbehandlingsverktøyet Gobo. I kartleggingen for 2016 meldte bydelene behov for totalt 1 729 nye kommunalt disponerte boliger. Det vil si kommunalt eide eller innleide boliger som kommer i tillegg til eksisterende kommunal boligmasse. Alle bydelene har meldt behov for flere boliger. Det er meldt behov for boliger av alle størrelser, men med en klar overvekt av små boliger med ett og to rom. I underkant av 400 av boligene er karakterisert som samlokaliserte boliger med eller uten bemanning. Det er innmeldt behov for slike boliger for husstander med alle typer kjennetegn, men med overvekt av rusproblematikk, psykiatri, rus og psykiatri og for personer med nedsatt funksjonsevne. Av de i alt 1 729 husstandene med behov for kommunalt disponerte boliger i 2016, har 270 rusrelaterte problemer, 220 har psykiske lidelser og 148 har sammensatt rus og psykiatri-problematikk. Det er kartlagt at rundt 35 prosent av de 638 husstandene med rusog/eller psykiske problemer har behov for samlokaliserte boliger, de fleste med en form for bemanning tilknyttet boligen. Det er kartlagt behov for kommunalt disponert bolig til 427 flyktninger. Av disse kan 92 prosent bo i ordinær bolig. Bydelene angir videre at 148 av de kartlagte husstandene har behov for tilrettelagt bolig, 86 på grunn av nedsatt fysisk funksjonsevne og 62 på grunn av utviklingshemming. Om lag halvparten kan bo i ordinære boliger, resten i samlokaliserte boliger med eller uten bemanning. De resterende 516 husstandene med behov for kommunalt disponert bolig er registrert med andre eller ukjente problemer, og disse har hovedsak i behov for ordinære boliger. Bydelenes innmeldte boligbehov har sunket noe de siste fem årene. Grunnen til dette er oppkjøp av kommunale boliger og inngåelse av tilvisningsavtaler i flere bydeler. I følge 1 Kilde: Statistisk sentralbyrå, KOSTRA

Side 5 rapporten «Befolkningsframskriving Oslo 2016 2026» forventes det at befolkningen i Oslo vil øke med rundt 7,3 prosent fram til år 2020. Dette, sammen med andre utviklingstrekk som blant annet tilgang på private leieboliger, boligpriser ved kjøp, befolkningens inntektsnivå med mer, vil være med å påvirke behovet for kommunalt disponerte boliger i årene framover. Trenden hittil innen disse områdene tilsier en øking i antall vanskeligstilte. Dette vil sannsynligvis resultere i et økt behov for antall kommunalt disponerte og tilgjengelige boliger. I tillegg til tildeling av kommunalt disponerte boliger har Oslo kommune mange ulike virkemidler som benyttes for å motvirke bostedsløshet og at innbyggere bor uegnet. Det gis for eksempel startlån og tilskudd til både kjøp av bolig og til å finansiere nødvendige tilpasninger. Ulike bostøtteordninger bidrar til å dekke deler av boutgiftene, og NAV kan gi garanti for depositum der det er nødvendig. Bydelene hjelper også personer med å finne boliger på det private leiemarkedet, og yter nødvendig oppfølging for at personer med særlige utfordringer kan bo best mulig og opprettholde sitt boforhold. Oslo kommunes mål og strategier for å dekke boligbehovet til vanskeligstilte knytter seg tett opp mot statlig boligpolitikk og de ressurser som staten stiller til disposisjon. I tillegg har Oslo kommune alltid hatt egne strategier og virkemidler og vært i forkant av utviklingen på det boligsosiale feltet. Husbanken er en viktig samarbeidspartner for Oslo kommune, og stiller personrettede økonomiske virkemidler, som startlån og tilskudd til tilpasning av bolig til rådighet, samt ulike tilskudd som skal stimulere til at det bygges flere boliger til vanskeligstilte. Byrådet har et boligsosialt hovedmål som er førende i boligbehovsplanen: Den sosiale boligpolitikken reduserer de sosiale ulikhetene i byen. Strategier som skal sørge for at målene nås er: o øke antallet utleieboliger og spre disse over hele byen o jobbe for gode bomiljøer som folk trives i o vri innsatsen fra midlertidige botilbud til trygge, permanente boliger med oppfølging o gi behovsprøvd økonomisk støtte til boutgifter o tilby startlån til personer som kan kjøpe sin egen bolig For å kunne imøtekomme bydelenes behov for boliger til vanskeligstilte utarbeides det en investeringsplan som omfatter bygging og kjøp av kommunale boliger, samt framskaffelse av utleieboliger gjennom innleie- og tilvisningsavtaler. Det kartlagte behovet skal være med på å avgjøre hvor det investeres. For å sikre investeringer i samsvar med behovet, avsettes det investeringsmidler i budsjettet for gjeldende økonomiplanperiode. For perioden 2016 2019 ble det vedtatt en investeringsramme på 2 218 millioner til kjøp og bygging av boliger. Kommunen skal også vurdere å utnytte muligheten til å eie inntil 10 prosent i nye borettslag i områder hvor det ikke er egnete kommunale boliger. I bydeler med stort antall kommunale boliger må det samtidig vurderes hvorvidt det skal foretas parallelt salg av uegnede boliger i samme område, eller om beboersammensetningen kan endres.

Side 6 Kommunens framtidige behov for boliger til vanskeligstilte vil ikke kunne dekkes ved bygging og kjøp av kommunale boliger alene, og kommunen vil derfor videreføre arbeidet med framskaffelse av utleieboliger gjennom innleie- og tilvisningsavtaler. Spesielle forhold, som for eksempel økning i antall flyktninger som skal bosettes i Oslo, kan gi utfordringer når det gjelder framskaffelse av tilstrekkelig antall boliger. Ved behov vil bydelene kunne få hjelp fra sentralt hold til dette. Tidkrevende og omfattende prosesser i flere ledd utfordrer gjennomføringen av investeringsplanen. For å forenkle prosessen er det er utarbeidet standard funksjonelle kravspesifikasjoner til bruk ved nye investeringer. Det er viktig å legge vekt på innbyggernes involvering i en tidlig fase når nye tiltak vurderes. 1.2 Bakgrunn, formål og avgrensninger Regjeringens nasjonale strategi for boligsosialt arbeid for perioden 2014-2020, «bolig for velferd», har som hovedmål at alle i Norge skal bo trygt og godt. Nasjonal strategi for boligsosialt arbeid (2014-2020) definerer vanskeligstilte på boligmarkedet som «personer og husholdninger som ikke har mulighet til å skaffe seg og/eller opprettholde en tilfredsstillende bosituasjon på egen hånd». I følge Statistisk sentralbyrå er 45 000 husstander med til sammen 122 000 personer å anse som vanskeligstilte på boligmarkedet i Norge, 47 000 av disse er barn i aldersgruppen 0 15 år 2. De fleste vanskeligstilte leier bolig, mange har innvandrerbakgrunn, og gruppen har generelt en ustabil tilknytning til arbeidsmarkedet. Rundt 30 prosent av de vanskeligstilte på boligmarkedet bor i Oslo. I utarbeidelsen av Oslo kommunes handlingsplan for personer med funksjonsnedsettelser, ble det angitt at denne gruppen utgjør mellom 17 og 20 prosent av befolkningen. Rundt 11 prosent av befolkningen har nedsatt funksjonsevne på en slik måte at det må tas hensyn til ved valg av bolig. Graden av nedsatt funksjonsevne og tilhørende krav til boligutforming varierer sterkt. Per 2015 er rundt 12 prosent av Norges boligmasse tilgjengelig for rullestolbrukere. Mennesker med funksjonsnedsettelser har derfor begrensete valgmuligheter når det gjelder bolig og bosted. På grunn av dette samt den demografiske utviklingen og veksten i antall eldre, vil behovet for tilrettelagte boliger fortsatt være økende framover. Oslo kommune har en rekke sosiale boligvirkemidler for å hjelpe vanskeligstilte på boligmarkedet til å bo trygt og godt. Kommunalt disponerte boliger er ett av disse virkemidlene. I plattform for byrådssamarbeid framkommer det at «Oslos største byutviklingsoppgave er å sørge for nok boliger til en økende befolkning og samtidig redusere de sosiale ulikhetene i byen.». Boligbehovet samt mål og strategier for å dekke dette, er nedfelt i byrådssak 152.2/12 «Boligbehovsplan for Oslo kommune 2013-2016». Boligbehovsplanen skal rulleres og Byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester har gitt Velferdsetaten i oppdrag å utarbeide ny boligbehovsplanen som skal gjelde fra 2017 til 2020. Boligbehovsplanen danner grunnlag for investeringer og fremskaffelse av kommunalt disponerte boliger basert på et godt faktagrunnlag og gjennomtenkte prioriteringer. Behovet for kommunalt disponerte boliger som framkommer her, er basert på den bydelsvise boligbehovskartleggingen i 2016 samt bydelenes etterfølgende uttalelser. De fleste klarer å skaffe seg bolig på egen hånd, og boligbehovsplanen er derfor begrenset til å gjelde vanskeligstilte innbyggere og mennesker med nedsatt funksjonsevne som 2 Artikkel av Signe Vrålstad, publisert på ssb.no, 9. desember 2014

Side 7 trenger bistand fra kommunen for å skaffe seg bolig. Noen trenger kun råd og veiledning fra kommunen for å finne bolig, mens andre får hjelp gjennom de ulike økonomiske boligvirkemidlene som kommunen disponerer. Boligbehovet som framkommer i planen, er knyttet til de som trenger omfattende, sammensatt eller langvarig hjelp fra kommunen for finne bolig og/eller å mestre boforholdet. Omsorg+, som er et samlokalisert boligtilbud rettet mot personer over 67 år som har behov for et botilbud med større trygghet, aktivitet og muligheter for sosialt fellesskap, omfattes av strategisk boligplan for eldre med hjelpebehov 2016-2026, og er derfor ikke omtalt i denne planen. Ansvaret for kommunalt disponerte boliger i Oslo kommune er delt mellom Byrådsavdeling for næring og eierskap og Byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester. Byrådsavdeling for næring og eierskap har ansvar for forvaltning av de kommunale boligene og eiendommene gjennom foretakene Boligbygg Oslo KF og Omsorgsbygg Oslo KF. Byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester har ansvar for bestilling av nye boliger og tildeling av kommunale boliger. Oslo kommune gjennomfører årlig boligbehovskartlegginger. Kartleggingene gjennomføres i saksbehandlingsverktøyet Gobo og er en faktisk telling av personer bydelene kjente til i kartleggingsperioden. Kartleggingen, sammen med oppfølgingsspørsmål til ledelsen i bydelene, danner tallgrunnlaget for boligbehovsplan 2017-2020. I tillegg til tallmaterialer og de konkrete funnene, presenteres byrådets strategier og tiltak for å møte boligbehovet på kort og lengre sikt. 2. Beskrivelse av virkemidler og tjenestetilbud på det boligsosiale området 2.1 Innledning Boligsosialt arbeid handler om å bistå vanskeligstilte på boligmarkedet, blant annet ved å framskaffe boliger, tilby boligøkonomiske virkemidler og å bidra til at den enkelte mestrer sitt boforhold. Det er flere aktører som deltar målrettet i arbeidet med å hjelpe byens innbyggere til å bo trygt og godt, og som benytter ulike virkemidler for å nå dette målet. 2.1.1 Organiseringen av arbeidet med de sosiale boligvirkemidlene 2.1.1.1 Kommunale aktører Bydelene Det meste av det innbyggerrettete arbeidet foregår i de 15 bydelene, som i tillegg til å gi råd, veiledning og generell informasjon om hvilke boligvirkemidler og boligløsninger som kan være aktuelle for den enkelte, har ansvar for saksbehandling av søknader om blant annet bostøtte, startlån, tilskudd og tildeling av kommunal bolig. Bydelene tilbyr bistand til å finne bolig på det private leiemarked samt tilviser leietakere til større utleiere der tilvisningsavtale er inngått. I tillegg leier flere bydeler inn boliger av større private eller kommunale foretak og fremleier disse til sine innbyggere. Dette omfatter både ordinære boliger og spesielt tilrettelagte og samlokaliserte boliger med eller uten personalbase til personer med nedsatt fysisk eller psykisk funksjonsevne. Noen bydeler tilbyr også samlokaliserte og/eller skjermete boliger for personer med alvorlig grad av rus og psykiske lidelser. Det er bydelene selv som angir hvilket behov de har for kommunalt disponerte og tilgjengelige boliger, og som bestiller det antall og den type boliger som skal anskaffes.

Side 8 Bydelene bidrar med bistand til midlertidig husvære, sikkerhetsstillelse i leieforhold og økonomisk hjelp til å klare boutgifter. De jobber målrettet for å skape og opprettholde gode bomiljøer, og tilbyr en rekke oppfølgingstjenester for å hjelpe den enkelte innbygger med å mestre sitt boforhold. Flere bydeler er del av Oslo kommunes program for boligsosial utvikling og innovasjon (BOSin) og har prosjekter rettet spesielt mot å bruke de boligsosiale virkemidlene mer målrettet og effektivt. Velferdsetaten Velferdsetaten har ansvar for administrering, forvaltning, rådgiving og utvikling av statlige og kommunale boligvirkemidler. Etaten forvalter kommunens låneportefølje til videreutlån, og gjennomfører også en rekke boligfaglige kompetansetiltak samt utrednings- og analyseoppdrag. I tillegg bistår Velferdsetaten bydelene med framskaffelse av boliger på det private leiemarkedet og bistår i arbeidet med å framskaffe tilvisningsavtaler hos større private utleiere. Etaten har ansvar for, og drifter, flere byomfattende botilbud for blant annet unge, flyktninger og mennesker med nedsatt funksjonsevne, samt bistår bydelene med å gi mennesker med rusrelaterte problemer helhetlige og differensierte bolig- og behandlingstilbud. Velferdsetaten koordinerer og har sekretariatsfunksjon for Oslo kommunes program for boligsosial utvikling og innovasjon, som gjennomføres i samarbeid med Husbanken. Boligbygg Oslo KF Boligbygg Oslo KF er et kommunalt foretak som eier, forvalter, drifter og utvikler ulike typer boliger på vegne av Oslo kommune; ordinære kommunale leieboliger og boliger tilpasset ulike typer funksjonsnedsettelser og rusrelaterte utfordringer. Foretaket har en todelt formålsparagraf, og skal i tillegg til et sosialpolitisk mål om å framskaffe boliger til de målgrupper kommunen til enhver tid ønsker å tilgodese, også eie og forvalte boligene på vegne av Oslo kommune etter forretningsmessige prinsipper. Boligbygg Oslo KF har 10 757 boliger bebodd av rundt 26 000 personer. Foretaket har boliger i alle bydeler, men flest i sentrumsbydelene Sagene, Gamle Oslo og Grünerløkka. I overkant av 60 prosent av boligene er beliggende i heleide kommunale bygg og de øvrige boligene er spredt i borettslag og seksjonssameier. Boligbygg Oslo KF inngår leiekontrakter med innbyggerne etter bestilling fra bydelene. Boligene leies ut til gjengs leie, som er et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Omsorgsbygg Oslo KF Omsorgsbygg Oslo KF eier, forvalter og utvikler kommunale formålsbygg og bidrar til høy kvalitet på kommunens pleie- og omsorgstjenester, tiltak for barn og unge, kulturtilbud og omsorgsboliger av ulik art, som blant annet rusinstitusjoner og sykehjem. Det er i hovedsak bydelene som leier bygg av Omsorgsbygg Oslo KF. De rundt 450 omsorgsboligene som bydelene fremleier til den enkelte beboer er til dels døgnbemannete og i varierende grad tilrettelagt den enkelte beboers behov. Byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester Byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester har overordnet ansvar for oppfølging av tjenestetilbud og drift av sosiale tjenester i Oslo kommune, herunder utforming og bruk av de sosiale boligvirkemidlene. Videre har Byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester overordnet ansvar for investeringsmidler til anskaffelser av kommunalt eide boliger som forvaltes av Boligbygg Oslo KF og Omsorgsbygg Oslo KF.

Side 9 Byrådsavdeling for næring og eierskap Byrådsavdeling for næring og eierskap har ansvar for oppfølging av de kommunale foretakene, herunder Boligbygg Oslo KF og Omsorgsbygg Oslo KF. 2.1.1.2 Statlige aktører Departementer Det er ulike departementer som har ansvar for ulike sider av de boligsosiale forholdene i Norge. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har det overordnede ansvaret for å iverksette den statlige sosiale bolig- og bygningspolitikken, og forvalter de boligsosiale virkemidlene på overordnet nivå. Arbeids- og sosialdepartementet har blant annet ansvar for sosiale tjenester, Barne- og likestillingsdepartementet skal påse barns oppvekstsvilkår, mens overordnet ansvar for omsorgstjenester i hjemmet ivaretas av Helse- og omsorgsdepartementet. Direktorater Husbanken er den viktigste finansieringskilden til de økonomiske boligvirkemidlene; lån, tilskudd og bostøtte. De personrettete virkemidlene startlån, tilskudd til etablering og tilpasning samt bostøtte administreres i kommunen, mens de prosjektrettete virkemidlene grunnlån og prosjekteringstilskudd administreres i Husbanken. Husbanken har også en viktig rolle som rådgiver og kompetansesenter innen boligpolitikken og gir et eget kompetansetilskudd til kommuner som har behov for å utvikle boligvirkemidler eller tjenester. Husbanken skal, i samarbeid med kommunene, bidra til gode og trygge boområder og boforhold for innbyggerne generelt, og for de vanskeligstilte på boligmarkedet spesielt. I tillegg til Husbanken har flere andre direktorater større eller mindre del i de boligsosiale forholdene. Eksempler på disse er Arbeids- og velferdsdirektoratet, som har som oppgave å redusere ulikheter i levevilkår, utjevne økonomiske og sosiale forskjeller, Barne-, ungdoms- og familiedirektoratet og Integrerings- og mangfoldsdirektoratet som skal påse gode levevilkår, inklusive boligløsninger for henholdsvis barn, ungdom og flyktninger. Fylkesmannen Fylkesmannen er statens representant i fylket og har ansvar for å følge opp de overordnede statlige føringer. På det boligsosiale feltet forvalter Fylkesmannen flere kommunerettete tilskudd, deriblant tilskudd til boligsosialt arbeid, som gis både til prosjekter i bydelene og aktuelle etater. 2.1.1.3 Private aktører Både når det gjelder boligframskaffelse, forvaltning og drift av boliger samt oppfølging av beboere, supplerer Oslo kommune sitt eget tilbud ved å samarbeide med ideelle og frivillige organisasjoner. Disse stiller midlertidige og varige boliger til disposisjon for personer med rusproblemer og/eller psykiske lidelser. I tillegg kan kommunen i en del tilfeller anskaffe ulike typer oppfølgingstjenester, enten i kombinasjon med bolig eller på selvstendig grunnlag. Private aktører bistår kommunen i å framskaffe tilgjengelige boliger i form av nybygging eller utvikling av eksisterende bebyggelse. Kommunen leier enten boligene inn for fremleie eller det inngås tilvisningsavtaler for hele eller deler av boligmassen.

Side 10 2.1.1.4 Innbyggerinvolvering Oslo kommune setter innbyggernes behov i sentrum og vil sørge for best mulig tjenester for alle. På boligområdet skal kommunen være preget av tillit og nærhet mellom innbyggere og tjenesteytere. Bydeler og etater benytter ulike arenaer for innbyggerinvolvering, for eksempel har både NAV og Velferdsetatens egne brukerråd representert med innbyggere fra ulike målgrupper. Oslo kommune samarbeider også tett med Leieboerforeningen og med Oslo kommunale leieboerorganisasjon, som er en partipolitisk uavhengig interesseorganisasjon for leieboerne i den kommunale boligmassen. For å påse at tjenestene blir best mulig, settes det alltid krav til å involvere innbyggere i de aktuelle målgruppene på et tidlig stadium når kommunen igangsetter nye prosjekter innenfor det boligsosiale området. Det samme gjelder ved etablering av privateide samlokaliserte boliger for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Her skal hele prosessen styres av beboere og deres pårørende innenfor de økonomiske rammene som kommunen har godkjent. 2.1.2 Boligsosiale virkemidler Oslo kommunen disponerer en rekke virkemidler for å bistå vanskeligstilte på boligmarkedet til å bo trygt og godt. Målet er at virkemidlene danner en sammenhengende kjede av tjenestetilbud til innbyggere i alle aldersgrupper og med varierte hjelpebehov, og at den enkelte skal få tilbud om den type bistand som vedkommende har behov for. Noen innbyggere har langvarige boligbehov som kan avhjelpes via de boligsosiale virkemidlene, mens andre har akutt behov for tak over hodet. Der noen har økonomisk mulighet for å få startlån og tilskudd til å kjøpe en bolig, vil andre ha behov for hjelp til å leie en bolig, enten kommunal eller via det private leiemarkedet. Mange har behov for økonomisk bistand til å betale husleie, og vil kunne få bostøtte til dette. Noen må midlertidig henvises til akuttovernattingstilbud i påvente av mer permanente løsninger. En husstand kan motta ett eller flere virkemidler samtidig. Hvordan kommunen tilbyr og bruker de boligsosiale virkemidlene, vil påvirke behovet for antall kommunalt disponerte boliger i årene framover. Det er et mål at flest mulig skal etablere seg og bli selvhjulpne i egen eid bolig, eller i det ordinære leiemarkedet. I tabell 2.1 gis en oversikt over bruken av noen av de personrettete virkemidlene i perioden 2013-2015. Disse beskrives nærmere i kapitlene 2.2 og 2.3. Tabell 2.1 Bruk av personrettete boligvirkemidler som administreres av Oslo kommune, antall og beløp, 2013-2015 Virkemiddel Antall husstander Beløp 2013 2014 2015 2013 2014 2015 Startlån til etablering 1 871 638 600 1 035 000 000 889 000 000 1 002 000 000 Boligtilskudd til 221 251 215 107 000 000 112 000 000 83 000 000 etablering 1 Startlån til utbedring og 5 8 7 800 000 1 262 000 1 945 000 tilpasning av bolig 1 Tilskudd til tilpasning av 33 64 113 3 091 000 6 140 000 11 319 000 bolig 1 Kontant og garanti for 3 473 3 623 3 429 - - - depositum 2 Antall husstander tildelt 1 572 1 965 2 670 - - -

Virkemiddel kommunal bolig, i alt 2 - Av disse, antall nyinnflyttede husstander Side 11 Antall husstander Beløp 2013 2014 2015 2013 2014 2015 964 830 1115 - - - Sosialhjelp til - - - 587 591 000 657 139 000 706 502 000 boligformål 3 Statlig bostøtte 1 18 18 18 058 666 311 000 690 493 000 696 200 000 Bostøtte for leietakere i kommunale boliger (BKB) 1 021 418 4 432 4 574 4 817 310 285 000 309 491 000 339 500 000 Kommunalt 3 897 4 319 4 032 41 792 000 45 438 000 45 300 000 boligtilskudd (KBT) 1 Husleietilskudd 1 55 51 26 3 400 000 2 900 000 1 500 000 Antall husstander i midlertidige botilbud, i alt 2 - Av disse, antall - husstander med barn i midlertidige botilbud 4 924 67 919 81 1 Kilde: Velferdsetaten 2 Kilde: Statistisk sentralbyrå, KOSTRA 3 Kilde: Agresso 4 Til tross for en økning i bruk av midlertidig bolig de siste årene, har Oslo klart å redusere antallet der husstanden inkluderer barn. Seks av husstandene som bodde i midlertidig bolig i 2015 bodde der i mer enn tre måneder, noe som er en liten økning de siste årene. 955 54 - - - - - - 2.2 Kommunalt disponerte boliger 2.2.1 Beskrivelse av virkemiddelet Kommunalt disponerte boliger er betegnelsen for boligene kommunen eier eller leier inn og selv forvalter og leier ut til sine innbyggere. Disse tildeles søkere etter forskrift av 07.05.2003 om tildeling av kommunal bolig i Oslo kommune. Målgruppen for kommunalt disponerte boliger er personer som ikke selv eller ved hjelp av andre former for offentlig boligbistand greier å skaffe seg egnet bolig. I 2015 behandlet Oslo kommune totalt 5 302 søknader om kommunalt disponert bolig, både nye søknader og søknader om ny leieperiode. I underkant av 60 prosent fikk innvilget sin søknad. Rundt 20 prosent av de som fikk avslått søknaden, fylte kriteriene for tildeling av kommunal bolig, men fikk allikevel avslag fordi bydelene ikke har nok kommunalt disponerte boliger til å prioritere alle. De øvrige fylte ikke grunnvilkårene. Det er en del ulikheter mellom bydelene, både når det gjelder antall søkere og antall søkere som ikke kan prioriteres. Dette vil, sammen med andre faktorer, gi en pekepinn på hvor mange flere kommunalt disponerte boliger den enkelte bydel har behov for. Tabell 2.2 Antall søknader om kommunalt disponerte boliger i 2015 fordelt på bydel Bydel Søknader totalt Antall behandlede søknader Tilsagn Avslag fordi grunnvilkår ikke er oppfylt Avslag begrunnet i prioritering

Side 12 Gamle Oslo 980 1005 582 338 85 Grünerløkka 526 540 296 215 29 Sagene 720 778 592 186 0 St. Hanshaugen 362 283 215 65 3 Frogner 258 244 152 68 24 Ullern 64 53 29 22 2 Vestre Aker 134 89 78 9 2 Nordre Aker 176 163 99 30 34 Bjerke 267 251 89 117 45 Grorud 386 380 189 187 4 Stovner 288 307 175 109 23 Alna 308 293 122 131 40 Østensjø 446 387 236 78 73 Nordstrand 200 245 141 67 37 Søndre Nordstrand 311 284 172 112 0 Totalt 5 426 5 302 3 167 1 734 401

Side 13 2.2.2 Antall kommunalt disponerte boliger Som tabell 2.3 viser, har det vært en svak oppgang i antallet kommunalt disponerte boliger i bydelene i perioden 2013-2015. Tabell 2.3 Utvikling i antall kommunalt disponerte boliger i bydelene 2013-2015 Type bolig 2013 2014 2015 Kommunalt eide boliger 10 544 10 680 10 949 Kommunalt innleide boliger 881 954 1 090 Totalt 11 425 11 634 12 039 Kilde: Statistisk sentralbyrå, KOSTRA Ved utgangen av 2015 hadde Oslo kommune rundt 18 kommunalt disponerte boliger per 1 000 innbyggere. Dette er lavere enn landsgjennomsnittet, som er på cirka 21, og også lavere enn Bergen (20), Stavanger (21) og Trondheim (24). I tillegg til tallene som framkommer i tabell 2.3, har kommunen enkelte boliger som ikke er rapportert i KOSTRA, og derfor ikke er med i disse oversiktene. Dette er botilbud som i hovedsak ligger i tilknytning til institusjoner, både barnevernsinstitusjoner og rusinstitusjoner, og som derfor ikke er å anse som selvstendige boliger. Figur 2.1 Antall kommunalt disponerte boliger per bydel i 2015, fordelt på type disposisjonsrett 2500 2000 Kommunalt innleide boliger 1500 Kommunalt eide boliger 1000 500 0 Kilde: Statistisk sentralbyrå, KOSTRA Som figur 2.1 viser, er det stor ulikhet i antall kommunalt disponerte boliger i bydelene. Noe forklares av bydelenes demografiske ulikheter, men også av at boligmassen historisk sett først og fremst var lokalisert i kommunale gårder i Oslo indre øst, i bydelene Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Mer enn 20 prosent av den kommunalt eide boligmassen er beliggende i Bydel Sagene, som også har flest kommunale boliger per 1 000 innbyggere. Bydel Ullern har færrest boliger, både i antall og i antall per 1 000 innbyggere.

Side 14 Boligbygg Oslo KFs boligmasse Boligbygg Oslo KF forvalter de fleste kommunalt disponerte boligene i Oslo, og denne boligmassen har derfor stor betydning for boligsituasjonen til byens vanskeligstilte. Boligbygg Oslo KF har eiendommer og boliger i alle bydeler, men om lag halvparten befinner seg i indre by øst. Eiendomsporteføljen er stor og variert med hensyn til alder, beskaffenhet og tilstand. I overkant av 60 prosent av boligene er beliggende i heleide kommunale bygg, de fleste i større boligblokker, resten i småhus, villaer og rekkehus som i hovedsak befinner seg nær marka og i de sørlige bydelene. Mange av Boligbyggs eiendommer er oppført på byantikvarens gule liste og har derfor strenge krav til bruk og vedlikehold. De resterende 40 prosent av boligene til Boligbygg Oslo KF er leiligheter i borettslag og seksjonssameier. De fleste er etablert i de ytre bydelene hvor foretaket har kjøpt boliger i borettslag med USBL eller OBOS som forretningsfører, eller i frittstående boligsameier. En stor andel av disse boligene har mellom tre og fem rom og benyttes som familieboliger. Det er bydelene som fatter vedtak om og tildeler den konkrete boligen. Boligbygg Oslo KF inngår som hovedregel leiekontrakt direkte med leietaker og benytter gjengs leie som prinsipp. I noen tilfeller leier bydelen inn boliger av Boligbygg Oslo KF til kostnadsdekkende husleie og forvalter disse selv. Dette er ofte tilfelle der boligen skal benyttes som omsorgsbolig med bemanning eller tilsyn. Behovet for å bøte på dagens underdekning av kommunale utleieboliger ivaretas i stor grad gjennom kjøp av enkeltboliger i borettslag og sameier. Dersom en bydel har boliger som er uhensiktsmessige med hensyn til størrelse og beliggenhet, kan Boligbygg Oslo KF selge disse og kjøpe inn boliger som er mer tilpasset dagens behov. Tabellene 2.4 og 2.5 viser hvordan Boligbygg Oslo KFs boliger fordeler seg både i forhold til målgruppe og størrelse i hver bydel.

Side 15 Tabell 2.4 Boligbygg Oslo KFs boliger fordelt på bydel og type/formål per 31.12.2015 Bydel Ordinære Omsorg Omsorg+ Funk 1 Utv 2 Ungbo Sum Gamle Oslo 1 560 57 0 60 21 34 1 732 Grünerløkka 1 145 0 97 35 4 20 1 301 Sagene 2 030 44 0 12 17 31 2 134 St. Hanshaugen 310 34 0 4 1 3 352 Frogner 297 114 0 2 0 2 415 Ullern 80 4 61 13 25 0 183 Vestre Aker 306 36 0 11 40 4 397 Nordre Aker 288 34 91 3 67 2 485 Bjerke 268 34 0 5 5 0 312 Grorud 400 85 0 51 3 2 541 Stovner 465 47 0 5 21 0 538 Alna 668 25 0 47 26 1 767 Østensjø 522 149 0 19 30 1 721 Nordstrand 316 48 0 11 36 0 411 Søndre Nordstrand 377 15 0 61 0 2 455 Andre kommuner 3 1 0 0 0 12 0 13 Totalt 9 033 726 249 339 308 102 10 757 Kilde: Boligbygg Oslo KF 1 Boliger spesielt tilrettelagt for rullestolbrukere, benevnt som HC-boliger i IT-verktøyene Plania og Gobo 2 Boliger tilrettelagt for utviklingshemmede, benevnt som PU-boliger i IT-verktøyene Plania og Gobo 3 Bydel Søndre Nordstrand leier inn to bygg fra Boligbygg Oslo KF, beliggende i Ski kommune, med til sammen 12 boenheter. Disse benyttes som samlokaliserte omsorgsboliger med personalbase for personer med nedsatt funksjonsevne i form av utviklingshemming. I tillegg har Boligbygg Oslo KF en ordinær bolig beliggende på Rykkinn som bebos av en husstand med tidsubestemt leieavtale. Tabell 2.4 viser at de fleste av Boligbygg Oslo KFs boliger er ordinære boliger. De resterende boligene er øremerket ulike formål eller tilrettelagt for spesielle målgrupper, som eldre, utviklingshemmete, unge med mer. Det er stor forskjell på spredningen av boliger til enkelte grupper. Til tross for at Bydel Ullern og Bydel Sagene er de to bydelene som har størst forskjell i antall kommunalt disponerte boliger, har bydelene tilnærmet likt antall boliger tilrettelagt for rullestolbrukere. Grunnet store forskjeller i antall boliger tilrettelagt for rullestolbrukere og Ungbo-boliger som er beliggende i de ulike bydelene, tildeles disse på tvers av bydelsgrensene. Vedtak fattes i den bydelen husstanden tilhører, mens konkret tildeling av bolig foretas av henholdsvis Boligbygg Oslo KF og Velferdsetaten/Ungbo. De 102 boligene karakterisert som ungboboliger er antall leiekontrakter Boligbygg Oslo KF har med Velferdsetaten/Ungbo. Flere av disse leiekontraktene omfatter mer enn en boenhet. I følge Ungbo omfatter kontraktene 147 selvstendige boliger og 14 bokollektiver med til sammen 60 hybler, og er fordelt bydelsvis som vist i tabell 2.5.

Tabell 2.5 Antall boenheter øremerket Ungbo fordelt på bydel Selvstendige Bydeler Bokollektiv leiligheter Hybler i bokollektiv Side 16 Gamle Oslo 33 1 5 Grünerløkka 13 7 28 Sagene 58 1 4 St. Hanshaugen 3 3 15 Frogner 2 0 0 Ullern 0 0 0 Vestre Aker 4 0 0 Nordre Aker 8 0 0 Bjerke 0 0 0 Grorud 2 0 0 Stovner 0 0 0 Alna 4 0 0 Østensjø 1 0 0 Nordstrand 0 0 0 Søndre Nordstrand 10 0 0 Totalt 138 12 52 Tabell 2.6 viser Boligbygg Oslo KF boliger fordelt på antall rom. Tabell 2.6 Boligbygg Oslo KFs boliger fordelt på bydel og størrelse per 31.12.2015 Bydel 1-roms 2-roms 3-roms 4-roms 5-roms 6-roms 1 Totalt Gamle Oslo 145 965 460 150 9 3 1 732 Grünerløkka 185 829 229 43 15 0 1 301 Sagene 500 1 333 243 52 4 2 2 134 St. Hanshaugen 49 219 63 16 5 0 352 Frogner 74 224 67 41 9 0 415 Ullern 5 108 36 18 13 3 183 Vestre Aker 108 153 81 52 3 0 397 Nordre Aker 161 208 87 25 2 2 485 Bjerke 81 89 82 57 3 0 312 Grorud 161 203 120 50 7 0 541 Stovner 27 412 21 59 18 1 538 Alna 129 372 130 90 44 2 767 Østensjø 152 307 184 69 9 0 721 Nordstrand 41 182 140 29 19 0 411 Søndre Nordstrand 12 196 117 95 28 7 455 Andre kommuner 2 6 7 0 0 0 0 13 Totalt 1 836 5 807 2 060 846 188 20 10 757 Kilde: Boligbygg Oslo KF 1 Boliger med seks rom eller flere. 2 De 12 boligene Bydel Søndre Nordstrand leier inn i Ski er ett- og toroms boliger og boligen i Rykkinn har to rom. Som tabellen viser har mer enn halvparten av alle Boligbygg Oslo KFs boliger to rom, mens mindre enn to prosent av boligene har fem rom eller mer. Det er skjev fordeling av boligstørrelse mellom bydelene. Bydel Gamle Oslo har for eksempel langt færre boliger

Side 17 totalt enn Bydel Sagene, men har mer enn dobbelt så mange familieboliger med tre eller flere rom. Bydel Grünerløkka har mer enn syv ganger så mange boliger som Bydel Ullern, men de har tilnærmet like mange boliger med fem rom eller mer til store barnefamilier. Bydelene ble stilt spørsmål om hvordan de opplever standarden og beliggenheten til de kommunalt disponerte boligene i sin bydel. De fleste bydelene svarer at de stort sett er fornøyd, mens noen rapporterer om varierende standard. Flere påpeker at det er for få boliger med trappefri adkomst. Bydelene i sentrum indre øst ønsker mer spredning i boligmassen, da disse bydelene har mange boliger i store kommunale bygg. Bydelene melder også at selv om slik samlokalisering kan gi god oversikt over problemer som kan oppstå og dermed gjøre det lettere å raskt iverksette nødvendige bomiljøtiltak, oppleves disse boligene vanskelige å tildele til mer sårbare husstander, som for eksempel barnefamilier. Bydelene Grorud og Søndre Nordstrand opplever også en opphoping av boliger i enkelte områder av bydelen, mens Bydel Østensjø ønsker oppkjøp av boliger i bydelens vestre område. Omsorgsbygg Oslo KFs boligmasse Omsorgsbygg Oslo KF leier ut 449 omsorgsboliger fordelt på rundt 40 eiendommer. De varierer i størrelse fra én boenhet til 68 omsorgsboliger i samme eiendom. Disse er i varierende grad tilpasset universell utforming. Det er bydelene som inngår leiekontrakt med Omsorgsbygg Oslo KF. Disse er enten samlekontrakter fra 2004 med ett års oppsigelsestid, og/eller kontrakter som reguleres av husbanklånets nedbetalingstid. Det er i tillegg noen forskjellige kontrakter som varierer ut fra hvilket år kontrakten ble skrevet. Alle kontraktene har fast FDV-leie (forvaltning, drift, vedlikehold) i tillegg til kapitalleie. Bydelene fremleier de enkelte boenhetene til sine innbyggere. Det er stor spredning i alder på boligene, men totalt sett er de i en middels god tilstand. Omsorgsbygg Oslo KF har ansvar for utvendig vedlikehold, mens bydelen og beboer har ansvar for innvendig vedlikehold. Tabell 2.7 viser hvor mange boliger den enkelte bydel leide inn fra Omsorgsbygg Oslo KF per 31.12.15.

Side 18 Tabell 2.7 Antall omsorgsboliger forvaltet av Omsorgsbygg Oslo KF, fordelt på bydel per 31.12.15 Bydel Antall omsorgsboliger Gamle Oslo 0 Grünerløkka 8 Sagene 100 St. Hanshaugen 21 Frogner 12 Ullern 16 Vestre Aker 6 Nordre Aker 6 Bjerke 9 Grorud 10 Stovner 30 Alna 114 Østensjø 2 Nordstrand 108 Søndre Nordstrand 7 Totalt 449 Kilde: Omsorgsbygg Oslo KF I tillegg til ordinære boliger, forvalter Omsorgsbygg Oslo KF en del gjennomgangsleiligheter og korttidsplasser som leies ut til Velferdsetatens rusomsorg, og enkelte boliger som Barne- og familieetaten benytter til barneverntiltak. Disse botilbudene er i hovedsak er knyttet til institusjoner, og derfor ikke nærmere beskrevet her. 2.2.3 Differensierte boligtilbud Noen innbyggere har spesielle behov når det gjelder boligens beliggenhet, utforming og/eller hvorvidt den er tilknyttet personalbase eller ikke. Oslo kommune har flere slike differensierte boligtilbud. Mennesker med nedsatt funksjonsevne Det er ingen nøyaktig opptelling av antall innbyggere med nedsatt funksjonsevne. Statistisk sentralbyrås levekårsundersøkelse og arbeidskraftundersøkelse angir at mellom 15 og 17 prosent av befolkningen har nedsatt funksjonsevne, mens Difi sin innbyggerundersøkelse angir en andelen på rundt 19 prosent. I følge Rådet for personer med nedsatt funksjonsevne har rundt 20 prosent av Oslos befolkning større eller mindre forflytningsutfordringer, mens bare fem prosent av boligene er fullt ut egnet for denne gruppen. Dette skaper et mer begrenset boligmarked for personer med nedsatt funksjonsevne enn for andre. Mange bor i eid bolig, og kan få tilpasset sin bolig ved hjelp av lån og tilskudd fra kommunen. For de som ikke er i økonomisk posisjon til å kjøpe egen bolig vil det ofte være behov for å leie en kommunalt disponert bolig. Noen trenger mer bistand i det daglige enn det den ordinære hjemmetjenesten kan tilby, og har behov for samlokalisert boliger med personalbase. Som vist over i tabellene 2.4 og 2.6 har både Boligbygg Oslo KF og Omsorgsbygg Oslo KF boliger som er tilpasset og tilgjengelige for personer med ulike funksjonsnedsettelser. Fratrukket de 249 omsorg+ -boligene som er øremerket eldre, har Oslo kommune til sammen i overkant av 1 800 slike boliger.

Side 19 Ungdommer Oslo kommune har flere differensierte boligtilbud for ungdom som trenger ulik grad av hjelp til å finne bolig og/eller å mestre et boforhold. Ungbo er et byomfattende boligtilbud for osloungdom mellom 17 og 23 år, som drives av Velferdsetaten. Det kan søkes om hybel i bofellesskap, der fire til fem ungdommer deler stue, kjøkken og bad, eller om egen leilighet eller selvstendig hybel. Alle som bor i ungbobolig får en egen bokonsulent som kan kontaktes ved behov. Beboerne får enten grunnoppfølging eller utvidet oppfølging for å mestre sitt boforhold. Det er bydelene som fatter vedtak om leierett til ungbobolig, mens selve botilbudet, kontraktsinngåelse og oppfølging foretas av Velferdsetaten. Fremtidshuset er et oppfølgingstiltak med bolig til 15 ungdom i alderen 16-25 år, som ble startet som prosjekt i Bydel Grünerløkka i 2012. Gjennom Fremtidshuset får vanskeligstilt ungdom tett individuell oppfølging i tilknytning til boligen. Målsetningen er å sette ungdommen i stand til å skape og opprettholde et hjem som tilrettelegger for utdanning, jobb, familie og en meningsfylt fritid. Boligene er fremleide boliger i en kommunal gård på Dælenenga. Flyktninger og asylsøkere Etter at bydelstilhørigheten er avklart, bosettes de fleste flyktninger og asylsøkere i egne boliger. I 2015 ble i overkant av 250 av disse husstandene bosatt i kommunale boliger. De øvrige tilbys hjelp til å finne bolig på det private leiemarked eller blir tilvist bolig der bydelen har inngått slike avtaler. Dersom det er behov for mer oppfølging eller botrening enn det bydelen kan tilby, kan husstanden i en periode tilbys bolig i Schwensensgate bosenter, som driftes av Velferdsetaten. Bosenteret har døgnbemanning og tilbyr botrening, hjelp til helseoppfølging og bistand til å komme i gang med skole og kvalifisering. Det er egen barnehage lokalisert i huset. Etter endt opphold her, bistår bydelen med å finne annen egnet bolig på det kommunale eller private leiemarked. Boliger for personer med alvorlig rus og/eller psykiske lidelser Noen personer har en så alvorlig grad av rusavhengighet og/eller psykiske lidelser at det er behov for samlokaliserte boliger eller boliger beliggende i skjermete områder med en spesielt tilpasset utforming. I noen tilfeller vil det være behov for personalbase lokalisert sammen med disse boligene. Oslo kommune har mange ulike boligtilbud til innbyggere med slike behov. Som eksemplene under viser, varierer graden av bemanning i tråd med beboernes utfordringer og funksjonsnivå. Haugentunet boliger og Ellingsrudåsen boliger i Bydel Alna er eksempel på samlokaliserte boliger med fellesarealer og døgnbemanning til personer med psykiske lidelser. Østerdalsgata boliger er et samarbeid mellom bydelene St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Lovisenberg DPS, og gir boligtilbud til personer med rus og psykiske lidelser. Boligen har bemanning på dagtid. Prosjektet startet i 2012, og inneholder 40 boliger og 6 akuttrom som er fordelt mellom de tre bydelene. Noen av beboerne har hatt relativt kort botid mens andre har hatt boligen siden prosjektets oppstart. Bydelene og spesialisthelsetjenesten samarbeider i team om inntak av nye beboere. Bygget er innleid fra privat aktør og bydelene forvalter sine egne beboeres leieforhold. Driften av huset er lagt til Bydel Grünerløkka. Groruddalsbydelene har sammen et boligtilbud med samlokaliserte, forsterkete boliger for personer med alvorlig rusproblematikk eller rus og psykiske lidelser, Arveset gård.

Side 20 Boligene er bemannet på dagtid. Det er Boligbygg Oslo KF som forvalter boligene og som inngår leieavtaler med beboerne. For de som har sammensatte utfordringer på grunn av rus og psykiske lidelser, har Bydel St. Hanshaugen flere botilbud i Schandorsffgate og Brenneriveien med døgnkontinuerlig bemanning. Det er høy terskel for utagering og rusatferd i disse boligene, og det skal svært mye til for å miste boligen. 2.2.4 Inn- og utflytting i den kommunale boligmassen I 2015 mottok Oslo kommune 5 426 søknader om leierett til kommunal bolig som ble behandlet etter forskrift av 07.05.2003. Antall søknader har vært stigende de siste årene. 2 670 husstander fikk et positivt svar på sin søknad, og av disse var 1 115 søknader fra innbyggere som ikke allerede leier en kommunal bolig. Tabell 2.8 Nyinnflyttede husstander i kommunale boliger 2015, fordelt på målgruppe. Antall og andel. Målgruppe Antall boliger Andel i prosent Flyktninger 259 23 Behov for tilrettelagt bolig 1 89 8 Psykiske lidelser 144 13 Rusmiddelmisbrukere 71 6 Rusmiddelmisbrukere med en psykisk lidelse 56 5 Personer med andre problemer 454 41 Uten behovsprøving 2 42 4 Totalt 1 115 100 Kilde: Statistisk sentralbyrå, KOSTRA Mennesker med nedsatt funksjonsevne er inkludert. 2 Bydelen som har rapportert disse 42 boligene, har informert om at dette er feilregistrering, at tallet er ment å skulle framkomme under kategorien «andre problemer». Som tabell 2.8 viser, gikk nær en fjerdedel av de kommunale boligtildelingene i 2015 til flyktninger som skulle bosettes for første gang. I 2011 var tilsvarende andel rundt 13 prosent. Den aller største gruppen som får tildelt kommunal bolig er likevel fortsatt husstander som samles under betegnelsen «andre problemer». Dette kan for eksempel være husstander der helseproblemer, problemer med omsorg for barn, vold i nære relasjoner, sosial stigmatisering eller store økonomiske problemer gjør at det er vanskelig å klare seg på det ordinære boligmarkedet. For de fleste større barnefamilier er økonomiske problemer hovedårsak for tildeling av bolig. Alle som inngår leieavtale med Boligbygg Oslo KF får en tidsbestemt kontrakt, som hovedregel på tre eller fem år. Som angitt over gikk i 2015 mer enn halvparten av innvilgelsene av leierett til kommunal bolig til husstander som allerede bor i en kommunal bolig, noe som en økning fra tidligere år. Trolig gjenspeiler trenden at en målrettet bruk av de øvrige økonomiske og sosiale boligvirkemidler til andre målgrupper, medfører at de som får en kommunalt disponert bolig er en mer vanskeligstilt gruppe enn tidligere, og derfor må bo lengre enn tre til fem år før de kan hjelpes videre i boligmarkedet. I følge Boligbygg Oslo KF er gjennomsnittlig botid i kommunale boliger på mellom åtte og ni år. Dette inkluderer imidlertid tidsubestemte leieforhold og langtids leieforhold med bydelene, så faktisk botid antas derfor å være noe kortere for de fleste av kommunens leietakere.

Side 21 For å kunne benytte den kommunale boligmassen til de mest vanskeligstilte på en mer effektiv måte, har flere bydeler arbeidet aktivt for å øke gjennomstrømningen i boligene. Ett av tiltakene har vært å vurdere om nye søkere og de som allerede bor i kommunal bolig er i målgruppen for å få tilbud om startlån og tilskudd til kjøp av egen bolig, og gi informasjon og tilbud om hjelp til å søke lån. Noen bydeler har etablert prosjekter som jobber spesielt mot denne målgruppen. Bydelene tilbyr boplan til alle nye beboere i kommunale boliger. Boplan er en metode hvor beboer og bydel jobber sammen for å realisere beboerens sine egne boligønsker, og finner fram til hva som er mulig å gjennomføre ved de boligvirkemidlene kommunen har til rådighet.. I 2015 fikk 133 husstander som leide kommunal bolig på søknadstidspunktet, startlån og tilskudd til å kjøpe egen bolig. Til tross for at det i mange år ikke har blir inngått tidsubestemte leieavtaler i ordinære kommunale boliger, er fortsatt i overkant av 20 prosent av Boligbygg Oslo KFs boliger bundet opp av slike kontrakter. Mange av beboerne med tidsubestemte leiekontrakter har ingen øvrig kontakt med det offentlige, og deres nåværende behov for å bo i en kommunalt disponert bolig er derfor heller ikke kartlagt eller kjent. Flere bydeler forsøker å motivere husstander med slike kontrakter til å kjøpe egen bolig. Det er imidlertid ingen hjemmel for å framtvinge flytting dersom leietaker ikke sier opp frivillig. 2.3 De øvrige boligsosiale virkemidlene 2.3.1 Innledning Oslo kommune disponerer flere personrettete boligvirkemidler som benyttes for å bistå innbyggerne til å bo trygt og godt. Bruken av disse virkemidlene vil på ulike måter påvirke det endelige behovet for å øke antall kommunalt disponerte boliger, og det gis derfor her en kort beskrivelse av de viktigste virkemidlene. 2.3.2 Bistand til å leie privat bolig Bydelene bistår bostedsløse og andre vanskeligstilte på boligmarkedet med å finne private leieboliger. Bistanden spenner fra råd og veiledning til å finne bolig selv til å organisere egne visinger og kontraktsmøter. De fleste bydelene har egen boligframskaffelsestjeneste til denne oppgaven. Private leieboliger blir benyttet dersom søker ikke oppfyller kravene til kommunal bolig, der bydelen ikke har mange nok og/eller egnete kommunalt disponerte boliger tilgjengelig, eller hvor en søker er i akutt bolignød. Framskaffelse av private boliger er i dag et nødvendig og viktig supplement til den kommunale boligmassen, uavhengig av antall kommunale boliger den enkelte bydel har til rådighet. 2.3.3 Tilvisningsavtaler Noen bydeler har inngått avtaler med private utleiere om at kommunen skal få tilgang til utleieboliger gjennom tilvisningsavtaler. Avtalene gir bydelene rett til å tilvise boligsøkere til et gitt antall boliger som er omfattet av avtalen. Boliger som tilvises er tilgjengelige for kommunen, men leiekontrakt inngås direkte mellom utleier og den enkelte leietaker. Bydelene har derfor ingen direkte økonomisk eller rettslig forpliktelse i disse leieavtalene utover eventuelt å stille kommunal garanti. Tilvisningsavtale med kommunen kan gi utleier gunstig finansering i form av grunnlån fra Husbanken for oppføring, ombygging eller kjøp av boliger for utleie. I tillegg til å gi kommunen tilgang på flere utleieobjekter, påvirker slike avtaler utleiebransjen til å tilby bedre og mer seriøse leieforhold til vanskeligstilte på leiemarkedet.

Side 22 Per 31.12.2015 hadde Oslo kommune inngått syv tilvisningsavtaler som omfatter til sammen 157 boliger. Avtalene gir bydelene rett til å tilvise boligsøkere til konkrete boligkompleks, men omfanget er til enhver tid begrenset oppad til totalt 40 prosent av boligene i komplekset. Enkelte inngåtte tilvisningsavtaler vil vurderes omgjort til innleieavtaler mellom kommunen og den private utleier, mens andre avtaler er i planleggingsstadiet eller i ferd med å inngås. Antallet boliger med tilvisningsrett vil derfor variere. Boliger via tilvisningsavtaler kan benyttes dersom søker ikke oppfyller kravene til kommunal bolig, der bydelen ikke har mange nok og/eller egnet kommunalt disponerte boliger tilgjengelig, eller hvor en søker er i akutt bolignød. Slike avtaler er derfor et viktig supplement til den kommunalt disponerte boligmassen og omfanget av tilvisningsavtaler vil være med å bestemme det framtidige behovet for antall kommunalt disponerte boliger. 2.3.4 Boplan De rundt 1 000 husstandene som årlig får positivt vedtak om å leie kommunal bolig, får alle tilbud om en boplan. Dette er et frivillig tilbud som ble innført i 2014. Bydelene tilbyr leietakerne i kommunal bolig hjelp til å lage og følge opp personlig boplan. Bruken av boplan varierer mellom bydelene, og det er fremdeles en liten andel av de kommunale beboerne som har en boplan. Flere bydeler har etablert prosjekter hvor arbeid med boplan er et av virkemidlene. Hovedmålet med boplan er at tiden som leietaker i kommunal bolig skal brukes til å forberede videre boligkarriere, oftest ved kjøp av egen bolig. Boplanen beskriver leiers konkrete mål om framtidig bolig, delmål på vei mot hovedmålet og konkrete tiltak for å nå målet. Det kan være en tidkrevende prosess å rydde i sin økonomi og sikre et fast inntektsgrunnlag som muliggjør kjøp av egen bolig. For bydelen er målet å øke omløpshastigheten i kommunale boliger og dermed frigjøre boliger til søkere som står i kø og venter på tildeling av bolig. Hvorvidt boplan benyttes aktivt og målrettet eller ikke, kan derfor påvirke det framtidige behovet for antall kommunalt disponerte boliger. 2.3.5 Startlån og tilskudd Oslo kommune låner årlig inn rundt en milliard kroner i startlånsmidler og får tildelt rundt 85 millioner i tilskuddsmidler fra Husbanken. Disse lånes ut til kvalifiserte søkere. Målrettet bruk av startlån og tilskudd gir husstander mulighet til å kjøpe bolig selv og til å kunne beholde den. Virkemidlene startlån og tilskudd er derfor også med på å påvirke behovet for antallet kommunalt disponerte boliger. Målgruppen for startlån er langvarig vanskeligstilte husstander som til tross for stabil inntekt enten i form av arbeidsinntekt eller varige trygdeytelser likevel ikke får nødvendig finansiering i det private lånemarkedet. Det kan gis startlån til kjøp av bolig, utbedringer av bolig som er nødvendige å utføre for å kunne bli boende i boligen eller til nødvendige tilpasninger for at personer med nedsatt funksjonsevne skal få en egnet bolig. I tillegg kan startlån benyttes til refinansiering av lån for å unngå å måtte selge en bolig man allerede eier. Tilskudd til etablering er et rente- og avdragsfritt lån som gis sammen med startlån. Målgruppen er varig vanskeligstilte husstander som har oppfylt sitt inntektspotensial og som ikke har evne til å betjene et startlån som er tilstrekkelig stort til å kunne kjøpe en egnet bolig. Tilskuddet gis med sikkerhet i boligen og nedskrives lineært med fem prosent årlig. I tillegg til at personer med nedsatt funksjonsevne kan få startlån og tilskudd til kjøp av ordinær bolig, bistår Oslo kommune også med finansiering av kjøp av samlokaliserte

Side 23 boliger med tilknyttet personalbase. De siste årene har mellom 10 og 15 prosent av tilskuddsmidlene til etablering vært øremerket slike prosjekter. Rundt 12 prosent av Norges boligmasse er universelt utformet. For å kunne bidra til at personer med nedsatt funksjonsevne skal kunne bli boende lenger i boliger som ikke faller inn under denne kategorien, har Husbanken og Oslo kommune de siste årene hatt oppmerksomhet på bruken av tilskudd til tilpasning. Tilskuddet benyttes til å finansiere nødvendige ombygginger og tilpasninger av eide eller leide boliger. Små tilskudd og tilskudd til leid bolig nedskrives umiddelbart. Øvrige tilskudd på over 40 000 kroner gis med sikkerhet i boligen og nedskrives lineært med 10 prosent årlig. 2.3.6 Bostøtte Bostøtte gis til personer med lav inntekt og høye boutgifter, som en hjelp til å dekke boutgiftene i både eid og leid bolig. Bostøtte beregnes ut fra forholdet mellom inntekt, boutgifter og antall personer i husstanden. I tillegg til statlig bostøtte, som finansieres av Husbanken og utbetales direkte til søker, har Oslo kommune egne bostøtteordninger. Bostøtte til beboere i kommunale boliger (BKB) kan gis til husstander som, etter vedtak hjemlet i forskrift om tildeling av kommunal bolig i Oslo kommune, leier en kommunalt disponert bolig med gjengs leie. Bostøtten trekkes fra husleien ved fakturering. Kommunalt boligtilskudd (KBT) kan gis til personer med uføre-, alders- og etterlattepensjon både i eid og leid bolig. Maksimalt støttebeløp er 1 000 kroner per måned, som utbetales sammen med pensjonen. 2.3.7 Økonomisk sosialhjelp til boligformål, kontant depositum og depositumsgaranti NAV gir behovsprøvd økonomisk sosialhjelp til hele eller deler av husleien, fellesutgifter, renter til boliggjeld, strømutgifter og andre utgifter forbundet med boligen. Det er som hovedregel et vilkår at søkeren har forsøkt alle andre aktuelle finansieringsmåter, inkludert bostøtte. NAV kan også gi garanti for eller yte lån til depositum der leier ikke har økonomi til å finansiere dette på annet vis. Dette er et viktig virkemiddel som gir mulighet til å leie bolig på det private leiemarked, og som dermed er med på å redusere behovet for antall kommunalt disponerte boliger. 2.3.8 Oppfølgingstjenester Enten man eier sin egen bolig eller leier privat eller kommunal bolig, kan noen ha behov for større eller mindre grad av oppfølging for å mestre boforholdet sitt. Oppfølging i bolig utføres av ulike tjenester i kommunen, og kan bestå i bistand til økonomistyring, hygiene, etablering av nettverk og kontakt med nabolag, utførelse av nødvendig vedlikehold og lignende. Overgang fra institusjon til bolig krever et særskilt behov for oppfølging. Den kommunale boligmassen, som består av mange store kommunale bygårder med konsentrasjon av levekårsproblemer, gjør det nødvendig å drive bomiljøtiltak og individuell booppfølging. Bydeler med mange samlokaliserte, kommunalt disponerte boliger har ansvar for å sikre og opprettholde gode bomiljøer. Trygge og stabile omgivelser vil kunne være avgjørende for hvorvidt en husstand evner å beholde sin bolig. Enkelte bydeler har bomiljøarbeidere som arbeider spesielt med dette. 2.3.9 Boligskoler Noen opplever utfordringer i forbindelse med å bo i egen bolig knyttet til kulturforskjeller og evne til å vedlikeholde boligen. Noen mennesker har hatt rusproblemer over lang tid, og får sin første egne bolig først i voksen alder. Dette kan innebære at noen leietakere ikke

Side 24 er kjent med hva konsekvensene av kontraktsmislighold er. Enkelte frivillige og ideelle organisasjoner tilbyr boligskoler av ulik karakter til sine innbyggergrupper, for eksempel Kirkens Bymisjons som har boligskolen Safir. Bydel Bjerke og Velferdsetaten driver i samarbeid med Voksenopplæringen i Oslo en boligskole for nyankomne flyktninger i introduksjonsprogrammet. Målet med boligskoler er å øke den enkeltes kunnskaper om og evne til å bo i egen bolig i et lokalsamfunn, og hvilke plikter og rettigheter det følger med dette i Norge. 2.3.10 Inn- og utflytting i kommunale boliger Det har de siste årene vært en økning i antall tildelinger av kommunale boliger i Oslo, fra 1 190 i 2011 til 1 491 i 2015. Omløpshastigheten i kommunale boliger var frem til og med 2014 relativt stabil på rundt 12 prosent, men har i 2015 økt til 14 prosent. Denne økningen kan forklares med at bydelene de siste årene har inngått kontrakter med kortere leietid og utarbeidet boplan for mange nye leietakere. På spørsmål om årsaken til at gjennomstrømmingen i kommunale boliger fortsatt er relativt lav, peker bydelene på ulike årsaker: De som har bodd lenge i kommunal bolig har ikke forholdt seg til at dette er et midlertidig tilbud, og forventer fornyelse av kontrakten. Mange har store utfordringer med å oppnå en varig inntekt som gir grunnlag for startlån for kjøp av egen bolig. Høyt innteksttak og gunstige bostøtteordninger gjør det attraktivt å leie kommunal bolig og er til hinder for boligkarriere utenfor kommunal regi. Flyktninger bosatt i kommunal bolig har ikke tilstrekkelig progresjon når det gjelder avklaring av varig inntekt. Utfordringer knyttet til rus og psykiatri gjør det uaktuelt å etablere seg i egen bolig. Flere av bydelene vurderer det imidlertid slik at de har oppnådd en god gjennomstrømming og prioriterer å følge opp dette. I forbindelse med boligsosialt utviklings- og innovasjonsprogram er det satt i gang forsøk i flere bydeler med å jobbe mer effektivt med boplan som virkemiddel. Det er forventet at dette vil bidra til at det utvikles bedre metoder for dette arbeidet. 3. Boligbehovskartlegging 2016-2020 3.1 Metode Boligbehovskartleggingen i 2016 er foretatt i fagsystemet Gobo, og er en faktisk telling av personer bydelene kjente til i kartleggingsperioden som varte fra 1.4.2016 til 30.4.2016. Dette er en annen metode enn ved forrige boligbehovsplan, da man i hovedsak la til grunn antall personer på ventelister for tildeling av bolig og avslag på søknader om kommunal bolig. Bydelene har fått tilsendt sine innmeldte boligbehov og har kvalitetssikret funnene. I tillegg er det sendt ut en spørreundersøkelse med supplerende spørsmål til boligbehovet og kartleggingen. Det er boligbehovet basert på den kvalitetssikrete kartleggingen som danner grunnlaget for denne boligbehovsplanen. Selv om bydelene har gjort en viktig innsats for å svare på spørsmål om sitt boligbehov og utfordringer rundt boligarbeidet i deres bydel, vil det være usikkerhet hva det reelle boligbehovet vil være om to til tre år. Velferdsetaten har derfor sett det nødvendig å

framskrive boligbehovet basert på prognosen for befolkningsframskriving og Oslo kommunes prosentvise andel av kommunale boliger i forhold til befolkningsstørrelsen. Side 25 3.2 Samlete funn i Oslo kommunes boligkartlegging 3.2.1 Totalt boligbehov Tabell 3.1 viser det totale boligbehovet for 2016, fordelt på bydel og anbefalt boform. Tabell 3.1 Totalt boligbehov i 2016 Bydel Totalt boligbehov Behov for kommunalt disponert bolig Annen anbefalt boform Gamle Oslo 449 345 104 Grünerløkka 278 140 138 Sagene 209 152 57 St. Hanshaugen 66 57 9 Frogner 172 148 24 Ullern 60 31 29 Vestre Aker 71 68 3 Nordre Aker 108 94 14 Bjerke 159 115 44 Grorud 143 65 78 Stovner 144 57 87 Alna 88 45 43 Østensjø 174 144 30 Nordstrand 192 129 63 Søndre Nordstrand 302 139 163 Sum 2 615 1 729 886 Kilde: Gobo Kolonnen «annen anbefalt boform» viser antall registreringer hvor bydelene anbefaler 70 husstander å kjøpe egen eid bolig, og 816 husstander å leie privat bolig. Det antas at sistnevnte vil ha behov for noe bistand og/eller råd og veiledning fra kommunen for å finne egnet bolig på det private leiemarkedet. Slik bistand ytes i dag av saksbehandlere i NAV, boligkonsulenter eller bydelenes boligframskaffere. Fravær av slik bistand vil kunne resultere i et større behov for kommunalt disponerte boliger enn det som angis i denne planen.

Side 26 3.2.2 Behov for kommunalt disponerte boliger Bydelene estimerer at 2 247 av de registrerte husstandene har behov for kommunalt disponerte boliger i 2016 og 2017. Tabell 3.2 Behov for kommunalt disponerte boliger i 2016 og 2017 Bydel 2016 2017 Gamle Oslo 345 119 Grünerløkka 140 86 Sagene 152 0 St. Hanshaugen 57 0 Frogner 148 102 Ullern 31 0 Vestre Aker 68 2 Nordre Aker 94 10 Bjerke 115 59 Grorud 65 27 Stovner 57 0 Alna 45 0 Østensjø 144 6 Nordstrand 129 46 Søndre Nordstrand 139 61 Sum 1 729 518 Kilde: Gobo Bydelene har angitt et behov for 1 729 flere kommunalt disponerte boliger i 2016, og ytterligere 518 i 2017. Behovet for 1 729 boliger er en liten reduksjon av boligbehovet fra 2015 som var på 1 791 boliger. Det er likevel relativt store endringer i hva den enkelte bydel meldte av behov i 2015 sammenlignet med 2016. Bydel Frogner reduserer for eksempel sitt boligbehov fra 436 kommunalt disponerte boliger i 2015 til 148 boliger i 2016, mens Bydel Gamle Oslo øker sitt innmeldte behov med mer enn 100 kommunalt disponerte boliger i samme periode.

Tabell 3.3 Behov for kommunalt disponerte boliger i 2016 fordelt på antall rom Bydel 1-roms 2-roms 3-roms 4-roms 5-roms Totalt behov Gamle Oslo 191 88 30 28 8 345 Grünerløkka 57 66 11 6 0 140 Sagene 60 69 18 5 0 152 St. Hanshaugen 16 36 4 1 0 57 Frogner 104 28 7 5 4 148 Ullern 21 5 3 2 0 31 Vestre Aker 55 13 0 0 0 68 Nordre Aker 49 32 6 6 1 94 Bjerke 88 11 15 1 0 115 Grorud 31 23 7 4 0 65 Stovner 24 29 1 2 1 57 Alna 11 20 8 5 1 45 Østensjø 52 36 24 31 1 144 Nordstrand 85 22 14 7 1 129 Søndre Nordstrand 4 104 11 16 4 139 Sum 848 582 159 119 21 1 729 Kilde: Gobo Tilsvarende fordeler bydelenes kjente behov seg for 2017: Tabell 3.4 Behov for kommunalt disponerte boliger i 2017 fordelt på antall rom Bydel 1-roms 2-roms 3-roms 4-roms 5-roms Totalt behov Gamle Oslo 91 20 4 4 0 119 Grünerløkka 53 29 3 1 86 Sagene 0 0 0 0 0 0 St. Hanshaugen 0 0 0 0 0 0 Frogner 71 12 14 2 3 102 Ullern 0 0 0 0 0 0 Vestre Aker 0 2 0 0 0 2 Nordre Aker 0 10 0 0 0 10 Bjerke 57 2 0 0 0 59 Grorud 18 5 2 2 0 27 Stovner 0 0 0 0 0 0 Alna 0 0 0 0 0 0 Østensjø 6 0 0 0 0 6 Nordstrand 40 3 2 1 0 46 Søndre Nordstrand 2 57 1 1 0 61 Sum 338 140 22 11 3 518 Kilde: Gobo Som tabell 3.3 og 3.4 viser er det registrert et økende behov for små boliger, spesielt ettroms. Dagens regelverk for oppføring av boliger medfører at det ikke bygges denne typen bolig lenger, og alternativet er anskaffelse av små arealeffektive toromsboliger. Side 27

Side 28 Bydelene skulle ved registrering angi hvilken boligtype den enkelte husstand hadde behov for; ordinær bolig eller samlokalisert bolig, med eller uten bemanning. I 76 tilfeller har bydelene ikke registrert hvilken boligtype husstanden har behov for. Basert på registreringene antas det at ordinær kommunal bolig er anbefalt boligtype i disse tilfellene, og de er på dette grunnlag lagt inn som det i tabell 3.5 og 3.6. Tabell 3.5 Behov for kommunalt disponerte boliger i 2016 fordelt på boligtype Bydel Ordinær bolig Samlokalisert bolig Samlokalisert bolig med delvis bemanning Samlokalisert bolig med døgnbemanning Gamle Oslo 251 33 43 18 Grünerløkka 91 11 29 9 Sagene 131 1 12 8 St. Hanshaugen 52 2 1 2 Frogner 121 15 7 5 Ullern 29 0 1 1 Vestre Aker 52 0 4 12 Nordre Aker 68 0 8 18 Bjerke 96 2 9 8 Grorud 45 7 1 12 Stovner 31 1 15 10 Alna 39 4 1 1 Østensjø 126 3 11 4 Nordstrand 92 9 18 10 Søndre Nordstrand 116 1 10 12 Sum 1 340 89 170 130 Kilde: Gobo Tilsvarende fordeler bydelenes kjente kommunale boligbehov seg for 2017:

Side 29 Tabell 3.6 Behov for kommunalt disponerte boliger i 2017 fordelt på boligtype Bydel Ordinær bolig Samlokalisert bolig Samlokalisert bolig med delvis bemanning Samlokalisert bolig med døgnbemanning Gamle Oslo 83 7 10 19 Grünerløkka 50 1 33 2 Sagene 0 0 0 0 St. Hanshaugen 0 0 0 0 Frogner 81 1 5 15 Ullern 0 0 0 0 Vestre Aker 0 0 0 2 Nordre Aker 0 0 6 4 Bjerke 56 0 1 2 Grorud 15 0 1 11 Stovner 0 0 0 0 Alna 0 0 0 0 Østensjø 3 0 1 2 Nordstrand 36 0 1 9 Søndre Nordstrand 41 1 4 15 Sum 365 10 62 81 Kilde: Gobo Tabell 3.7 viser type boligløsning for de forskjellige målgruppene i 2016. Oversikten er totalt for Oslo kommune. Tabell 3.7 Målgrupper fordelt på boligtype i 2016 Målgruppe Ordinær bolig Samlokalisert bolig Samlokalisert bolig med delvis bemanning Samlokalisert bolig med døgnbemanning Tilrettelagt bolig pga. funksjonsnedsettelse 59 4 12 11 Tilrettelagt bolig pga. utviklingshemming 14 2 13 33 Flyktning 394 5 19 9 Rus og psykiatri 74 6 42 26 Psykisk lidelse 136 12 44 28 Rus 203 17 33 17 Andre problemer 345 28 4 6 Vet ikke/ikke aktuelt 115 15 3 0 Sum 1 340 89 170 130 Kilde: Gobo Tabell 3.8 viser hvilke målgrupper de 1 729 husstandene med behov for kommunalt disponerte boliger i 2016 kommer inn under:

Side 30 Tabell 3.8 Målgrupper fordelt på bydel i 2016 Bydel Tilrettelagt bolig p.g.a funksjonsnedsettelse Tilrettelagt bolig p.g.a utviklingshemming Flyktning Psykisk lidelse Rus og psykiatri Rus Andre problemer Vet ikke/ ikke aktuelt Gamle Oslo 25 16 76 42 9 52 118 7 Grünerløkka 6 3 61 15 11 16 23 5 Sagene 7 1 21 25 11 17 60 10 St. Hanshaugen 6 0 4 4 6 30 4 3 Frogner 0 5 69 12 3 14 0 45 Ullern 1 1 9 3 1 16 0 0 Vestre Aker 4 4 14 6 5 24 8 3 Nordre Aker 1 12 44 17 6 3 11 0 Bjerke 2 1 16 19 11 20 10 36 Grorud 7 0 12 8 7 6 16 9 Stovner 2 3 1 10 22 4 9 6 Alna 5 1 2 4 6 4 23 0 Østensjø 13 9 30 11 22 20 39 0 Nordstrand 4 2 46 20 7 23 25 2 Søndre Nordstrand 3 4 22 24 21 21 37 7 Sum 86 62 427 220 148 270 383 133 Kilde: Gobo Der bydelene har registrert husstanden under kategorien «andre problemer», antas det at årsaken til behovet for kommunal bolig er kjent, men ikke framkommer som alternativ i kartleggingsverktøyet. Et eksempel på en slik situasjon kan være en husstand der ingen av medlemmene har funksjonsnedsettelser eller problemer med rusmidler, men der økonomiske problemer gjør det vanskelig på det private leiemarked. Man kan også tenke seg at barnefamilier som har flyttet svært mye kan ha behov for den stabiliteten som en kommunalt disponert bolig kan gi. Bydelene har rapportert behov for boliger kategorisert etter målgrupper for 2017, men av varierende grad. For målgruppene «tilrettelagt bolig pga. utviklingshemming» og «flyktning» er det meldt et stort behov også i 2017. For de andre målgruppene er behovene betydelig mindre i 2017. Behovet for tilrettelagte boliger til personer med nedsatt funksjonsevne har holdt seg stabilt de senere år, mens behovet for tilrettelagte boliger til utviklingshemmete har økt betydelig. 3.3 Utviklingen i behovet for kommunalt disponerte boliger i rapporteringsperioden 2012-2016 Figuren under viser utviklingen i totalt innmeldt behov for kommunalt disponerte boliger fra 2012 til og med 2016. Figur 3.1 Utvikling i boligbehov fra 2012-2016

Side 31 3000 Boligbehov 2500 2000 1500 1000 Boligbehov Lineær (Boligbehov) 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kilde: Gobo Som figur 3.1 viser, er det innmeldte behovet for 2016 lavere enn tidligere år. Det antas at hovedårsaken er at deler av tidligere innmeldt behov for perioden er blitt ivaretatt av de store investeringene som er foretatt i Oslo kommune, blant annet ved oppkjøp av OBOSporteføljen samt økt antall kommunalt tilgjengelige boliger framskaffet med tilvisningsavtale. Fram til og med 2014 hadde ikke bydelene noen ensartet metode eller datasystem til bruk ved boligbehovskartlegging, og det ble da benyttet ulike metoder for å komme fram til resultatet i de forskjellige bydelene. At alle bydelene ved årets kartlegging har benyttet det samme kartleggingsverktøyet for samme periode, gir trolig en mer nøyaktig registrering av det faktiske boligbehovet. Dette kan da også være en forklaring på nedgangen i rapportert behov. 3.4 Prognoser for demografisk utvikling Per 31.12.2015 bodde det 658 390 personer i Oslo. 3 Det har vært en sammenhengende vekst i befolkningen i Oslo de siste 25 årene. Befolkningstilveksten er et resultat av både flere fødte og en økt tilflytning til Oslo. I tillegg er det en tendens til sentralisering i bosettingsmønsteret i Norge. Den prosentvise befolkningsveksten var i 2015 på 1,65 prosent, tilsvarende 10 714 personer. Oslo har hatt mange år med høy befolkningsvekst og i løpet av de siste ti årene har folkemengden økt med i underkant av 120 000 personer, eller 22 prosent. Det har vært en vekst i alle aldersgruppene med unntak av befolkningen i alderen 80 år og eldre. Denne gruppen har blitt noe redusert de senere årene. Det har vært en vekst i befolkningen i alle byområdene, men den sterkeste befolkningstilveksten de senere årene har foregått i indre by øst, det vil si bydelene Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Det forventes en fortsatt sterk befolkningsvekst i Oslo. Gitt forutsetningene i framskrivningen forventes det at befolkningen i 2020 vil være på omtrent 706 400 innbyggere i mellomalternativet. Dette tilsvarer en økning i planperioden med rundt 48 000 personer, eller 7,3 prosent. Befolkningsframskrivingen for Oslo fra 2016 til 2040 er basert på fruktbarhet, forventet levealder og netto innflytting. I følge hovedalternativet for befolkningsframskrivingen vil 3 Utviklings- og kompetanseetaten. Befolkningsframskriving Oslo 2016-2040

Side 32 befolkningen øke med 43 prosent til vel 926 000 personer innen 2040, det vil si en økning på nesten 268 000 personer. I fordeling av befolkningen mellom bydelene er også boligpotensialet tatt med. På grunn av stor usikkerhet er befolkningstallene for den enkelte bydel kun framskrevet til 2026. I første del av perioden forventes det fortsatt bygging av mange boliger i indre by øst, mens det mot slutten av perioden forventes mindre boligbygging i indre by og mer i ytre by. I perioden 2015-2026 viser anslagene i befolkningsframskrivingen en total befolkningsvekst på cirka 20 prosent i Oslo. I indre by forventes det en vekst i perioden på omtrent 24 prosent, mens det i ytre by øst og vest forventes relativt lik vekst på omtrent 20 prosent hver. Lavest vekst i denne perioden forventes det i ytre by i sør med rundt 15 prosent. Befolkningsframskrivingen for 2020 viser en sterk vekst i alle aldersgrupper utenom aldersgruppen 80-89 og 90 år og eldre. Det vil ikke bli større endringer av befolkningssammensetningen fram til 2040, men aldersgruppen 50 år og eldre vil få en litt høyere andel av totalbefolkningen. 3.5 Befolknings- og samfunnsutvikling Behovet for kommunalt disponerte boliger blir ikke bare påvirket av befolkningsutviklingen, men også av andre trekk i samfunnsutviklingen. De som får kommunal bolig er de som ikke klarer å skaffe seg egnet bolig på andre måter, det vil si at målgruppen påvirkes av både tilgangen på boliger, boligpriser, inntektsnivå med mer. Dersom andelen av vanskeligstilte på boligmarkedet øker i befolkningen, vil sannsynligvis også behovet for kommunalt disponerte boliger øke. Boligprisene i Oslo har økt kraftig siden midt på 1990-tallet, med unntak av en liten nedgang i 2008 og 2009. I følge OBOS var gjennomsnittlig boligpris i Oslo per mai 2016 på 54 770 kroner per kvadratmeter. Dette er en økning på nesten 13 500 kroner per kvadratmeter bare siden siste halvår 2012. Boligprisene har økt langt mer enn inntektene i samme periode, og det fører til at flere får problemer med klare å betjene et lån som er stort nok til å kjøpe en egnet bolig. Det er samtidig viktig å påpeke at det er svært store prisforskjeller i ulike områder av Oslo. Per mai 2016 varierte kvadratmeterprisen fra 37 447 kroner i bydel Søndre Nordstrand til 72 282 kroner i bydel St. Hanshaugen. Boligbygg Oslo KF publiserer jevnlig statistikk over leiepriser i Oslo på sine nettsider. I følge leieprisstatistikk for 1. kvartal 2016 kostet det i gjennomsnitt 12 071 kroner per måned å leie en leilighet i Oslo. Markedsleie er 5,7 prosent høyere i andre kvartal i 2016 sammenlignet med samme periode i 2015. Gjengs leie økte med 0,5 prosent fra første til andre kvartal 2016, og markedsleie er fortsatt høyere enn gjengs leie for alle typer leiligheter. Det har vært en jevn økning av markedsleie siden 2013 som figuren under viser.

Side 33 Figur 3.2 Utvikling i markedsleie fra 2013-2016 kr 14 000 kr 13 000 kr 12 000 kr 11 000 kr 10 000 kr 9 000 Prisutvikling 2-roms, 55 m2 St. Hanshaugen og Frogner Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene Ullern, Nordre Aker og Vestre Aker Bjerke, Grorud, Stovner og Alna Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand kr 8 000 1/13 2/13 3/13 4/13 1/14 2/14 3/14 4/14 1/15 2/15 3/15 4/15 1/16 De som får tildelt kommunal bolig i Oslo har i de fleste tilfeller lav inntekt, og utviklingen av fattigdom og omfang av lav inntekt påvirker dermed etterspørselen etter kommunale boliger. Det er en noenlunde stabil andel av befolkningen som har vedvarende lav inntekt, det vil si lavinntekt over en treårsperiode. I Oslo utgjorde andelen med vedvarende lav inntekt etter EUs lavinntektsdefinisjon 7,0 prosent i perioden 2010-2012 og 7,8 prosent i perioden 2012-2014. For siste periode utgjør dette 50 000 personer i Oslo. Det har blitt færre eldre, men flere unge med lav inntekt. I følge Statistisk sentralbyrå har Norges økonomi vært i en moderat konjunkturoppgang de senere årene, med lav styringsrente og moderat konsumprisvekst. Norges bank signaliserer større usikkerhet for den norske økonomien i de nærmeste årene, med økt arbeidsledighet, svak kronekurs og kortvarig konsumprisøkning. Resultatet er fortsatt lav styringsrente og at konsumprisveksten vil avta etter noen år. Det vil være lav reallønnsvekst. Boligbyggingen vil ta seg opp, og boligprisveksten vil fortsette. Det forventes ingen dramatiske endringer i norsk økonomi de nærmeste årene, og det kan antas at utviklingen på boligmarkedet og situasjonen for de vanskeligstilte vil fortsette med samme tendens som de seneste årene. Boligbyggingen i Oslo har vært lav sammenlignet med resten av landet i 2015. Prognosesenteret anslår at det er behov for 7 000 nye boliger i Oslo per år fram til 2020, og at det kun vil bli produsert 4 000 boliger per år i samme periode. Dette gir et underskudd på 3 000 boliger per år. Konsekvensen er et økende underskudd av boliger med det resultat at boligprisveksten vil holde seg høy. Dette får også konsekvenser for leiemarkedet med dertil økning i leieprisnivået. Utsiktene for lav reallønnsvekst kan medføre at flere blir vanskeligstilte på boligmarkedet, og at andelen som trenger tilbud om kommunal leiebolig vil være økende.

Side 34 Figur 3.3 innflytting og boligbygging i følge Eiendomsverdi og Arealstatistikk Kilde: Eiendomsverdi og Arealstatistikk Tall utarbeidet av Eiendomsverdi og Arealstatistikk viser imidlertid at boligbyggingen i 2015 var i takt med faktisk befolkningsvekst, gitt en videreføring av dagens husholdningsstørrelse på rundt 2 personer per bolig. Det balanserte forholdet mellom igangsettelser og nettoinnflytting har fortsatt inn i 2016. Det ble igangsatt for få boliger fra 2008 til 2011, i en periode med høy nettoinnflytting. Finanstilsynet strammet inn bankenes utlånspraksis i 2014 ved å sette krav om 15 prosent egenkapital ved boligfinansiering. Vi ser ennå ikke konsekvensen av dette tiltaket, men det er rimelig å anta at unge i etableringsfasen med normal inntekt blir værende lenger i leiemarkedet enn tidligere. Dette vil sannsynligvis medføre at utbudet på leiemarkedet økes, men det vil trolig ikke komme den vanskeligstilte gruppen til gode. Det er også slik at i et marked med manglende boliger vil ikke en økning i leiemarkedet nødvendigvis medføre flere boliger totalt sett. Underskuddet på boliger vil vedvare. Byrådet støtter eierlinjen som hovedprinsipp i boligpolitikken, men ser at lav skatt på bolig er av stor påvirkning på utviklingen i boligmarkedet. Dagens skattesystem gir lavere skatt på bolig nummer to og tre enn på bankinnskudd eller aksjer. Det fører til at deler av boligmassen blir investeringsobjekter. I Oslo er om lag hver femte bolig en sekundærbolig. 3.6 Beregning av behov for boliger 2017 2020 Det er ikke utviklet en egen framskrivning for målgruppen vanskeligstilte. I Oslo kommunes kriteriesystem for fordeling av økonomiske midler mellom bydeler, er det imidlertid utviklet et kriterium for fordeling av sosialhjelp. Dette kriteriet baseres på andelen av flere grupper, som for eksempel enslige forsørgere, ikke gifte personer mellom 20 og 49 år med lav inntekt og lav utdannelse, ikke-vestlige husholdninger med lav inntekt og andelen kommunale boliger. Dette kunne være en kategorisering som en framskrivning kunne basert seg på, men er ennå ikke utført. Den generelle befolkningsframskrivingen viser en sterk befolkningsvekst i Oslo kommune, og en økning med rundt 50 000 personer fram til 2020. Det er rimelig å anta at denne befolkningsveksten også vil føre til et økt behov for kommunale boliger, i tillegg til økt behov for råd og veiledning og bistand til boligframskaffelse i det private markedet. I dag disponerer Oslo kommune cirka 18 boliger per 1000 innbyggere. Dersom kommunen skal disponere like mange boliger per 1000 innbyggere i 2020, må antall boliger økes med 767. Sannsynligvis vil behovet for kommunale boliger øke mer enn bare økningen i befolkningen skulle tilsi. En stor del av befolkningsøkningen kommer av innvandring, og personer med innvandrerbakgrunn fra Asia, Afrika, Latin-Amerika, Oceania (unntatt Australia og New Zealand) og Europa utenom EØS er i dag overrepresentert i de kommunale boligene. Den største økningen i innvandrerbefolkningen vil sannsynligvis komme i de mest levekårsutsatte bydelene, fordi boligprisene der er lavere. I tillegg er det