Saksprotokoll Utvalg: Kommunestyret Møtedato: 27.04.2016 Arkivsak: 15/1145-23 - 15150/16 Arkiv: PLA 306 Sak: 24/16 REGULERINGSPLAN FOR ØVREHAGEN, GNR. 210, BNR. 6 - SLUTTBEHANDLING (SØSTER BORGHILDS VEG 4) Behandling: Planutvalgets innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 12-12 vedtar kommunestyret reguleringsplan for Øvrehagen med bestemmelser. Godkjenningen gjelder plankart datert 01.10.2015, revidert 17.02.2016 og bestemmelser datert 06.10.2015, revidert 26.02.2016.
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Marius Hykkerud Arkiv: PLA 306 Arkivsaksnr.: 15/1145-21 Saken skal sluttbehandles av: Kommunestyret REGULERINGSPLAN FOR ØVREHAGEN, GNR. 210, BNR. 6 - SLUTTBEHANDLING (SØSTER BORGHILDS VEG 4) Rådmannens innstilling: I medhold av Plan- og bygningslovens 12-12 vedtar kommunestyret reguleringsplan for Øvrehagen med bestemmelser. Godkjenningen gjelder plankart datert 01.10.2015, revidert 17.02.2016 og bestemmelser datert 06.10.2015, revidert 26.02.2016. Stange, den 26.02.2016 Stein Erik Thorud Rådmann Frode Haugan Kommunalsjef
SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn: Den fremlagte reguleringsplanen for Øvrehagen, gnr/bnr: 210/6 er utarbeidet av BEIAS Gruppen AS, på vegne av Gartnervegen Utbygging AS. Planområdet ligger i nedre Bekkelaget på Åkershaganområdet. Tomten ligger ca. 500 m fra Vikasenteret og nær Hamar. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse og tilhørende infrastruktur og lekeplass. Tiltaket utløser ikke krav til konsekvensutredning. Planområdet er i kommunedelplanen for Ottestad vedtatt 7.9.2011, avsatt til framtidig boligområde. Bestemmelser og retningslinjer gir ingen direkte føringer for området. Reguleringsplan for Åkershagan (PLA124) vedtatt 20.06.01 er i dag gjeldene for området. Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse og offentlig parkeringsareal. Bestemmelsene til kommunedelplanen setter krav om at det skal foreligge detaljreguleringsplan før utbygging kan skje. Detaljreguleringen skal vurdere bygningers høyde, volum, plassering, utforming, fargebruk med mer med hensyn på nær- og fjernvirkning, bebyggelse og grønnstruktur. I bestemmelsene er det krav om at utbygging ikke kan skje før vann-, avløps, elektrisitetsforsyning, vegnett, herunder trafikksikre forhold for gående og syklende er tilfredsstillende etablert. Stange Kommune er i konseptutviklingsfase for områdeplan for Åkershagan. Det foreliggende planforslaget vil dermed ha en betydning for kommunens egne interesser og utvikling av Åkerhagan området. Planforslag: Tomten er på ca. 8,5 daa og er lokalisert i nedre Bekkelaget på Åkershaganområdet. Øst for området grenser Søster-Borghildsveg, i sørøst Tunbekkvegen, og i sør og vest avgrenses området av Gartnervegen. Tomten ligger ca. 500 m fravikasenteret med handelstilbud og legesenter. Bygningsmassen i nærområdet er en blanding av eneboliger, lavblokk og konsentrert småhusbebyggelse. Området har en blanding av bolig, næring, og offentlig virksomhet. Formålet med planforslaget er å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse med parkering. 0,8 daa er avsatt til lekeplass. Området foreslås regulert for konsentrert småhusbebyggelse, lekeplass og trafo. Videre er det i bestemmelsene satt krav til illustrasjonsplan. Denne er utarbeidet i forbindelse med reguleringsplanen, datert 17.02.2016 og er juridisk bindende for utvikling av planområdet. Hovedpunkter i planen: Planforslagene legger til rette for 31 boenheter fordelt på 11 rekkehus, 2 fire- og 2 seksmannsboliger. Dette tilsvarer 3,5 boliger pr. dekar. Alle boenheter har egne private uteoppholdsarealer. Tillatt prosent bebygd areal % BYA = 40 %. Uteplassene skal orienteres mot sør/ vest som gir gode solforhold på ettermiddagen. Adkomst til eiendommen vil være fra nordøst via Søster-Borghildsveg. Dette gjelder både for kjørende, gående og syklende. Parkeringsarealet er langt i et felles anlegg for å skape et bilfritt bomiljø ved eiendommene. I planforslaget foreslås det å legge parkering innen planområdet til
den østlige delen av eiendommen. Sykkelparkering skal anlegges nær inngang eller i fellesanlegg og fortrinnsvis være overdekket. Det er et felles lekeområde for boligbebyggelsen innenfor planområdet. Lekeplassen skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan Gartnervegen er pr. i dag gjennomfartsvei med fartsgrense 40 km/h. Det er derfor støy knyttet til biltrafikk. For å kunne oppfylle kravet til innendørs maksimalt støynivå, må det brukes lydisolering i alle soveromsvinduer som vender ut mot Gartnervegen. Felles uteareal som ligger sentralt på feltet ligger utenfor støysonen. Hagene for beboere i rekkehusene mot Gartnervegen vil uten støyskjermingstiltak ligge i gul sone. Det er beregnet at et 1,5m høyt, tett gjerde er tilstrekkelig for å skjerme mot støy i hagene, dersom det plasseres i eiendomsgrensen. Skjema for risiko- og sårbarhetsanalyse ligger som vedlegg i planforslaget. Det er forekomster av alunskifer i området. Tiltak for å hindre radon i bygningene skal gjøres i forbindelse med bygging. Det er i forbindelse med offentlig ettersyn foretatt følgende endringer i plankart, illustrasjonsplan og bestemmelser: - Hedmark Brannvesens krav til kjørbar adkomst er innarbeidet i bestemmelse 1.9, plankart og illustrasjonsplan 1.9 Om internveger Internveger som skal kunne brukes av brann- og redningsvesen skal utformes etter Hedmarken brannvesens veileder «Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap». - Del av bestemmelse 3.2. endres fra: 3.2 50% av f_lek skal være ferdig opparbeidet ved søknad om midlertidig brukstillatelse, eller senest ved utgangen av sommersesongen, etter at første midlertidige brukstillatelse er gitt. Resten av f_lek fullføres når siste boenhet ferdigstilles. Det utstedes ikke ferdigattest før f_lek er ferdig opparbeidet. endres til: 5.2 50% av f_lek skal være ferdig opparbeidet ved søknad om midlertidig brukstillatelse, eller senest ved utgangen av sommersesongen, etter at første midlertidige brukstillatelse er gitt. Resten av f_lek fullføres senest når siste boenhet ferdigstilles. Det utstedes ikke ferdigattest før f_lek er ferdig opparbeidet. Prosess: Oppstartsmøte ble avholdt 04.03.15. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid ble kunngjort 27.03.15 med frist 07.05.15. Planforslaget ble vedtatt og lagt ut til offentlig ettersyn av planutvalget i møte 15.10.2015, sak 31/15: «I medhold av Plan- og bygningslovens 12-10 vedtar det faste planutvalg forslag til reguleringsplan for Øvrehagen gnr/brn: 210/6, legges ut til offentlig ettersyn og sendes berørte parter til uttalelse.»
Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 31.10.15 14.12.15. Det er mottatt 6 merknader. Hovedinnholdet er gjengitt og kommentert under: SAMMENDRAG OG KOMMENTARER TIL INNKOMNE MERKNADER NR MERKNAD FRA FORSLAGSSTILLERS KOMMENTAR 1 Fra Fylkesmannen i Hedmark, datert 17.12.15 Under forutsetning av at illustrasjonsplan vedlagt reguleringsplanen blir vedtatt, jfr. planbestemmelse 1.7, mener Fylkesmannen at planforslaget følger opp overordnede føringer om utnytting Videreføres i planarbeidet. Illustrasjonsplanen (med noen små justeringer) skal ligge vedlagt reguleringsplanen. Anmoder at det i bestemmelse 3.2 spesifiseres at siste halvpart av f_lek skal fullføres senest når siste boenhet ferdigstilles. Innarbeides i planbestemmelsene 2 Fra Statens Vegvesen, datert 14.12.15 SV ser det som positivt at det i planforslaget er omtalt at parkeringsløsning for sykkel fortrinnsvis skal være overdekket, nær inngang eller fellesanlegg. SV ser det som positivt at adkomst til eiendommen kun legges til Søster Borghilds veg. OK OK. Se for øvrig kommentar til Hedmarken brannvesen. 3 Hedmark Fylkeskommune datert 09.12.15 OK
Angående det å øke gesimshøyde med 3m for takterrasse: man kan se løsningen som akseptabel i dette området siden Åkershagan er et område hvor det kan forventes en endring av utnyttelsesgrad, høyder og bebyggelsesstruktur. Viktig at det tilrettelegges for en god overgang mot omformingsområdet. Ivaretatt i planarbeidet Det anses som positivt at parkeringsarealet legges i felles anlegg, slik at det blir et bilfritt miljø ved boligeiendommene. Viktig at parkeringsarealet tilrettelegges for gode sykkelparkeringsplasser, gang- og sykkelveger og tilgang til miljøvennlige transportordninger. 4 Hedmarken brannvesen, datert 04.11.15 Brannvesenet ønsker møte med utbygger før detaljregulering ferdigstilles. Det kan se ut til at boligområdet er vanskelig tilgjengelig for brannbiler. Brannvesenet stiller krav til brannhydrant ved alle nye reguleringsplaner. Møte med brannvesenet ble avholdt 14.01.16. Adkomst for brannbiler: Enighet om å legge til en setning i reguleringsbestemmelsene som sikrer riktig dimensjonering av internveger, slik at området blir tilgjengelig for brannvesenets kjøretøy. Det er imidlertid en utfordring med adkomst og betjeningsareal i situasjonsplanen, for brann- og redningsvesen. En mulig løsning er å strekke internvei mot syd (ref. situasjonsplan) til Søster Borghilds veg, slik at det blir to adkomster til planområdet fra denne vegen. Den sydlige adkomsten stenges med bom som redningsmannskapene har nøkkel til. Hensikten med det er å sikre
adkomst for redningsmannskaper, men stenge for daglig biltrafikk. Alternativt kan det lempes på kravet til parkering, slik at mannskapsbil kan kjøre inn til feltet via nordlig adkomst og kjøre inn i planområdet via carportanlegget. 5 Fra samfunnsmedisinsk enhet, datert 19.05.15 Har ingen merknader til varselet, men ber om å bli orientert når detaljreguleringsplanen er klar. Tilgang på slukkevann blir innlemmet i prosjektet i prosjekteringsfasen. Kommer tilbake til dette i forbindelse med byggesøknader. OK 6 Fra barn- og unges talsperson, datert 23.04.15 Vanskelig å vite hvordan det blir, men området må planlegges med stor omtanke for myke trafikanter og med solfylte fellesarealer for nærlek og sosialt samvær. Er ivaretatt i planarbeidet. Parkering er konsentrert ved innkjørsel, bilfritt inne på boligområdet. Stort fellesareal sentralt på feltet, som uformell møteplass og lekeplass. Vurdering: Det er foretatt endringer i plankart, bestemmelser og planbeskrivelsen er revidert på bakgrunn av mottatte merknader. Rådmannen finner at ingen av endringene er av slik art at det er nødvendig å sende planforslaget ut på nytt offentlig ettersyn. Det framlagte planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan og kommunedelplanen for Ottestad. Forholdet til PLA:124 er hensyntatt og planforslaget er i tråd foreløpige planer i forhold til utvikling og struktur for Åkershaganområdet. Det er utarbeidet illustrasjonsplan i forbindelse med reguleringsplanen, med revisjonsdato 17.02.2016. Illustrasjonsplanen vil ikke være juridisk bindende, men veiledende. Endelig plassering av bygninger, infrastruktur og behandling av ubebygde arealer skal fastsettes i byggesaken, jfr. bestemmelsenes 3.1, krav om situsasjonsplan. Det har vært vurdert ulike løsninger for utnyttelse av eiendommen hvor alternativ med 37 boenheter viste seg å være vanskelig å løse, på grunn av manglende parkeringsareal. Etter innspill fra kommunen ble det vurdert punktbebyggelse og en høyere utnyttelsesgrad på eiendommen. Forslagstiller valgte og ikke å gå videre med det alternativet. Rådmannen mener at planforslaget har en fornuftig utnyttelse i forhold boligkonseptet, da en oppnår nærhet til bakken og uteområdet. Bygningene i planforslaget ligger stort sett sør og vestvendt, noe som gir god soleksponering og mulighet for passiv soloppvarming av
bygningene. Fylkesmannen bekrefter at om vedlagt illustrasjonsplan gjennomføres så følger planforslaget overordnede føringer hva gjelder utnytting. Iillustrasjonsplan ligger vedlagt reguleringsplanen, og er retningsgivende for utformingen av området. Rådmannen mener dermed at overordnede føringer relatert til utnyttelse er ivaretatt. Planforslagene legger til rette for 31 boenheter fordelt på 11 rekkehus, 2 fire- og 2 seksmannsboliger. Dette tilsier en boligtetthet på 3,5 boliger pr. dekar. Alle boenheter har egne private uteoppholdsarealer. Tillatt prosent bebygd areal % BYA = 40 %. Uteplassene skal orienteres mot sør/ vest som gir gode solforhold på ettermiddagen. Avkjøring for området løses fra Søster- Borghildsveg nordøst på tomta. Dette gjelder både for kjørende og gående/ syklende. Statens Vegvesen ser det som positivt at adkomst til eiendommen kun legges til Søster Borghilds veg. Utbygger har hatt møte med brannvesenet den 14.01.16. Møtet omhandlet adkomst for brannbiler. Møtet resulterte i at det ble lagt inn bestemmelse som sikrer riktig dimensjonering av internveger for brannvesenets kjøretøy. En mulig løsning er å strekke internveg mot syd slik at det blir to adkomster til planområdet fra denne vegen. Den sydlige adkomsten stenges med bom som redningsmannskapene har nøkkel til og stenges for daglig biltrafikk. Alternativt kan man fjerne noe parkering, slik at mannskapsbil kan kjøre inn til feltet via nordlig adkomst og kjøre inn i planområdet via carportanlegget. Kommunalteknisk godkjente løsning om bom slik at kun de to nordligste vil bli brukt av beboerne. Det blir dermed til sammen tre adkomster til planområdet. Parkeringsarealene, slik de er planlagt i illustrasjonsplanen, fremstår ikke som en optimal løsning. I forbindelse med byggesaken må det fremlegges en ny situasjonsplan som viser at fremkommelighet og trafikksikkerhet blir tilstrekkelig ivaretatt. Brannvesenet stiller krav til brannhydrant ved alle nye reguleringsplaner. Tilgang til tilstrekkelig slokkevann er ivaretatt gjennom teknisk forskrift, TEK-10. Det skal redegjøres for tilgang på slokkevann og tekniske løsninger på dette i prosjekteringsfasen. Dette inngår som del av byggesaken. Høringsinstansene støtter rådmannen i at det er fornuftig at parkeringsarealet legges i felles anlegg, slik at det blir et bilfritt miljø ved boligeiendommene. Det er positivt at sykkelparkeringen anlegges nær inngang eller i fellesanlegg som er overdekket. Dette kan stimulere til økt bruk av sykkel. I planforslaget vises det en klar intensjon i å utvikle aktive uteoppholdsarealer ved å skape et allment tun til bruk for alle aldre. Det bilfrie miljøet er positivt for sosialt interaksjon. Minstekravet til grøntareal er oppfylt med de avsatte 0,8 dekar areal for felles lekeplass. Fylkeskommunen anmoder at det i bestemmelsene bør presiseres at siste halvpart av f_lek skal fullføres senest når siste boenhet ferdigstilles. Dette er tilført i bestemmelse 5.2. Lekeplassen skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan og innholdet er spesifisert i bestemmelse 3.1 og 3.5. Rådmannen vurderer at myke trafikanter, barn og unge er ivaretatt i planforslaget. I det forelagte planforslaget skal støyskjerming ivaretas av 1,5 høy vegg som holder til å skjerme uteplassene. Det bør her legges vekt på god estetikk i støyskjermingen som tar hensyn omgivelsene rundt. Som for eksempel kan ha lik materialitet som bygningene ellers på feltet. Rådmannen stiller seg bak Hedmark Fylkeskommunes vurdering i at økning av gesimshøyde med 3m for takterrasse er akseptabelt i dette området, da Åkershagan er et område hvor det
kan forventes en endring av utnyttelsesgrad, høyder og bebyggelsesstruktur. Det er dermed viktig at det tilrettelegges for en god overgang mot omformingsområdet. Det er viktig å gjennomføre de estetiske ambisjonene i planen. Det er positivt at det i boligkonseptet er tenkt tre som byggemateriale. Rådmannen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i henhold til sentrale retningslinjer for planlegging. Rådmannen anbefaler at planforslaget med bestemmelser godkjennes. Trykte vedlegg: 1. Plankart, sist revidert 17.02.16 2. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 26.02.16 3. Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan (veiledning) 5. Sjekkliste - ROS 6. Protokoll og saksfremlegg, førstegangsbehandling - Planutvalgssak 31/15