Notat Til : Bystyret Fra : Rådmannen Kopi : Vår referanse Arkivkode Sted Dato 06/1700-68 A20 DRAMMEN 22.11.2006 KOSTNADSANALYSE FOR NYTT TRIBUNEANLEGG UNDER FORUTSETNING AV AT DET BYGGES NY SKOLE ETTER ALT. MARIENLYST ØST Det foreligger en kostnadsanalyse fra DEKF av bygging av nytt tribuneanlegg kombinert med ungdomssskole på Marienlyst stadion/ Gamle Gress i tre alternativer. Selve skoleanlegget er kostnadsberegnet til ca. 164 mill. kr der den reelle merutgiften i forhold til tidligere utredet alternativ Marienlyst Vest er et anslag på 20 mill for flytting av tennisarealene. Alt. A har en kostnadsramme på ca 54 mill.kr, gir total tribunekapasitet på ca 10.000 tilskuere, 1200 m 2 næringsareal og et garasjeanlegg på 1100 m 2. Alt B har en kostnadsramme på ca 102 mill. kr, gir total tribunekapasitet på ca 11.000 tilskuerere og et økt næringsareal til 2800 m 2 og 1800 m 2 garasjeanlegg. Alt C har kostnadsramme på ca 152 mill.kr, total tribunekapasitet ca 11.900 tilskuere og innebærer ytterligere økt næringsareal til 3600 m 2 og totalt 1800 m 2 garasjeanlegg. Det er også mulig å kombinere bygging av ungdomsskole med en opprettholdelse av dagens Marienlyst for en periode dersom SIF skulle ønske dette. Ungdomsskolen vil kunne bli etablert innenfor den oppgitte kostnadsrammen. Når hovedarenaen til SIF flyttes, vil dagens hovedtribune senere bli revet, og arealet omgjort til uteareal for skolen. Den videre diskusjon med SIF vil bygges på bystyrets vedtak i skolesaken, og det vises til eget notat om dette (datert 20.11.06).. Rådmannen minner om at det tidligere er lagt fram en overordnet mulighetsananlyse med en kostnadsramme på ca 280 mill kr for utvikling av Marienlyst Stadion / Gamle Gress. Med en løsning med integrert ungdomsskole blir alle nye alternativer rimeligere. Dette skyldes at næringsarealer blir betydelig redusert, samt at kommunen kombinerer et i økonomiplanen allerede finansiert skolebygg med anlegget. Dersom kommunen v/ Drammen Eiendom står som byggherre, vil næringsarealer og parkeringsarealer bli leid ut. Dette vil kunne gi ca 2 mill., 5 mill. og 6 mill kr i leieinntekter gitt dagens leiemarked. De årlige kapitalkostnader som de vil måtte betjene gjennom idrettsarrangementer mv., er da henholdsvis 2, 3 eller 5 mill. kr i de tre alternativene.
Den videre dialog med Strømsgodset vil baseres på disse forutsetningene med alle muligheter for ulike eier- og driftsformer. Den samlede økonomiske analysen påvirkes av eier- og driftskonseptet og Strømsgodsets ønske om utvidelse av inntektsgivende virksomheter i tilknytning til stadionanlegget. På grunn av fremdrift i prosjektering av skolebygget er kommunen avhengig av en avklaring fra Strømsgodset i løpet av vinteren 2007. Parallelt med denne prosessen vil kommunen, som tidligere uttalt, også innlede en prosess med Strømsgodset dersom private investorer ønsker å bygge en helt ny arena for toppfotball i kommunen. Strømsgodset vil derfor innen kort tid komme tilbake til kommunen med en skisse og et overslag over arealbehov etc dersom det skal bygges ny stadion. 1. vedlegg: Kostnadsvurderinger ny skole / tribuneanlegg Marienlyst Øst
NOTAT Til: Rådmannen Fra: Drammen Eiendom KF Dato: 21.11.06 Sak: Kostnadsvurderinger ny skole/tribuneanlegg "Marienlyst Øst" 1. Bakgrunn Drammen Eiendom KF (DEKF) har med bakgrunn i mulighetsanalysen for Marienlyst Stadion og utarbeidede skisser for bygging av kombinert skole- tribuneanlegg på Marienlyst "Marienlyst Øst", foretatt en grov kostnadsanalyse av anlegget basert på dagens prisnivå. Kostnadsanalysen baseres på erfaringstall og på foreløpige vurderinger av ulike arealbehov, tribunebehov og andre funksjoner lagt inn i nytt tribuneanlegg. Da markedssituasjonen i byggebransjen er svært usikker er det vanskelig å komme med eksakte beregninger på hva en ny skole- og tribuneanlegg vil koste, men DEKF vil ut fra foreliggende materiell og dagens kunnskap om markedet funnet fram til et kostnadsoverslag som vil kunne danne grunnlag for det videre arbeidet. I tillegg til kostnadsvurderinger av anlegget er det også tatt høyde for relokalisering av tennishall med tilhørende baneanlegg. Lov om merverdiavgift og kompensasjonregler, er dessuten viktige elementer i forhold til kostnadsvurderingene. Dette henger igjen sammen med ulike modeller for eierskap og leietakernes bruk av arealene. DEKF har derfor valgt å gjøre sine beregninger både med og uten merverdiavgift. 2. Kostnadsvurderinger 2.1 Ny skole "Marienlyst Øst" DEKF har foretatt følgende vurderinger i forhold til bygging av skoleandelen i ny skole/tribuneanlegg på "Marienlyst Øst"
Kostnader pr. kvm Kostnader totalt Utenomhus/forplass kr 3 000 000 kr 3 750 000 Sum kr 131 000 000 kr 163 750 000 Kostnadene er noe høyere enn bygging av ny skole på "Marienlyst Vest". Dette skyldes i første rekke at tennisklubbens baner inkl. tennishall og klubbhus må erstattes. I forhold til 0- alternativet "rehabilitering av Strømsø skole" som var kostnadsvurdert til ca. 148 mill kr er "Marienlyst Øst" alternativet gunstig tatt i betraktning at Strømsø skole kan selges og finansiere ca. 20 mill kr av utbyggingen på "Marienlyst Øst". Det er ikke tatt høyde for kjøp av arealer til tennisklubben da disse forutsettes etablert på kommunens arealer i tilknytning til ny flerbrukshall på Berskau, arealer som er avsatt til idrettsformål og realiserbare til andre formål. 2.2 Ny skole og tribuneanlegg "Marienlyst Øst" Det foreligger ingen arealkrav for bygging av nytt tribuneanlegg på "Tribune Øst". Med bakgrunn i mulighetsanalysen og etterfølgende diskusjoner har DEKF derfor i sin beregning av kostnadene tatt utgangspunkt i tre mulige løsninger: Alt A (minimumsløsning) Kostnader pr. kvm Kostnader totalt Utenomhus/forplass kr 3 000 000 kr 3 750 000 Delsum 6 000 kr 131 000 000 kr 163 750 000 VIP/Næring 1 200 kr 18 000 kr 22 500 kr 21 600 000 kr 27 000 000 Garasjeanlegg) 1 100 kr 13 000 kr 16 250 kr 14 300 000 kr 17 875 000 Tilrettelegging tribune 22 m kr 500 kr 625 kr 2 600 000 kr 3 250 000 Klokkesvingen(enkel) ståplasser kr 3 000 kr 3 750 kr 4 500 000 kr 5 625 000 Delsum 2 300 kr 43 000 000 kr 53 750 000 Sum 8 300 kr 174 000 000 kr 217 500 000
Skoleanlegget etableres med ca. 1 500 kvm i nybygg og 4 500 kvm i tribunebygget Tribunebygget gir plass til ca. 1 200 kvm VIP- næringsareal Tribuneanlegget gir plass til ca. 40 parkeringsplasser i 1.etg. inn mot tribunen Tribuneanlegget gir plass til ca. 5 200 sitteplasser Tribuneanlegget i klokkesvingen bygges som ståtribune med plass til 1 500 tilskuere. Total tribunekapasitet ca. 10 000 tilskuere Alt. B (mellomalternativet) Kostnader pr. kvm Kostnader totalt Utenomhus/forplass kr 3 000 000 kr 3 750 000 Delsum 6 000 kr 131 000 000 kr 163 750 000 VIP/Næring 2 800 kr 18 000 kr 22 500 kr 50 400 000 kr 63 000 000 Garasjeanlegg 1 800 kr 13 000 kr 16 250 kr 23 400 000 kr 29 250 000 Tilrettelegging tribune 26 m kr 500 kr 625 kr 3 100 000 kr 3 875 000 Klokkesvingen(enkel) ståplasser kr 3 000 kr 3 750 kr 4 500 000 kr 5 625 000 Delsum 4 600 kr 81 400 000 kr 101 750 000 Sum 10 600 kr 212 400 000 kr 265 500 000 Skoleanlegget etableres med ca. 3 000 kvm i nybygg og ca. 3 000 kvm i tribunebygget Tribunebygget gir plass til ca. 2 800 kvm VIP- næringsareal Tribuneanlegget gir plass til ca. 80 parkeringsplasser i 1.etg. inn mot tribunen Tribuneanlegget gir plass til ca. 6 200 sitteplasser Tribuneanlegget i klokkesvingen bygges som ståtribune med plass til 1 500 tilskuere. Total tribunekapasitet ca. 11 ooo tilskuere Alt C (Maksimumsalternativet) Kostnader pr. kvm Kostnader totalt
Utenomhus/forplass kr 3 000 000 kr 3 750 000 Delsum 6 000 kr 131 000 000 kr 163 750 000 VIP/Næring 3 600 kr 18 000 kr 22 500 kr 64 800 000 kr 81 000 000 Garasjeanlegg 1 800 kr 13 000 kr 16 250 kr 23 400 000 kr 29 250 000 Tilrettelegging tribune 26 m kr 500 kr 625 kr 3 100 000 kr 3 875 000 Klokkesvingen(enkel) sitteplasser kr 30 000 000 kr 37 500 000 Delsum 5 400 kr 121 300 000 kr 151 625 000 Sum 11 400 kr 252 300 000 kr 315 375 000 Skoleanlegget etableres med ca. 3 000 kvm i nybygg og ca. 3 000 kvm i tribunebygget Tribunebygget gir plass til ca. 3 600 kvm VIP- næringsareal Tribuneanlegget gir plass til ca. 80 parkeringsplasser i 1.etg. inn mot tribunen Tribuneanlegget gir plass til ca. 6 200 sitteplasser Tribuneanlegget i klokkesvingen bygges som overbygd sittetribuner med plass til 1 500 sitteplasser eller 2 400 ståplasser Total tribunekapasitet ca. 11 ooo/11900 tilskuere 3. Eierskap 3.1 Forholdet til off.salg/innkjøp DEKF har ikke vurdert alternative eierformer for bygging av nytt skoleanlegg i og i tilknytning til tribuneanlegget "Marienlyst Øst". Eierskap til ny skole/tribuneanlegg må imidlertid drøftes videre. I den sammenheng må bl.a. Retningslinjer for salg av off.eiendom og bygninger vedtatt av ESA (EFTAs Overvåkningsorgan) overholdes. 3.2. Forholdet til merverdiavgift/merverdikompensasjon Ved bygging i egen regi vil DEKF få merverdikompensasjon for bygging av nytt skoleanlegg på " Marienlyst Øst". Dette vil etter DEKF's beregninger, utgjøre ca. 33 mill kr.
Ved å etablere næringsvirksomhet i tribunebygget vil det også være mulig å registrere hele eller deler av bygningsmassen frivillig i merverdiregisteret. Dette innebærer at utbygger ikke får merverdikompensasjon for investert beløp, men i stedet får inngående merverdiavgift på investeringene. Dette fører til lavere investering og dermed lavere kapitalkostnader. Husleien vil dreimot få påslag for merverdiavgift, noe leietaker (næringsdrivende) får tilbake i form av inngående merverdiavgift, men skolen får tilbake gjennom merverdikompensasjonsreglene. 4. Framdrift DEKF vurderer det som mulig å ferdigstille nytt skoleanlegg på "Marienlyst Øst" til skolestart skoleåret 2009/2010. Byggestart er imidlertid avhengig av et vesentlig forhold: Beslutning om Marienlyst Fotballstadion "Gamle Gress" skal avvikles som toppfotballarena og det skal etableres ny arena for toppfotball i regi av Strømsgodset Fotball AS. Etter at en slik beslutning er tatt høsten 2006/vinteren 2007 kan DEKF i samarbeid med de ulike aktørene starte konkurranse/forprosjektering av "Marienlyst Øst". Dersom man vedtar å avvikle "Gamle Gress" som toppfotballarena, kan man prosjektere og starte bygging av nytt skoleanlegg tett inntil eksisterende hovedtribune. DEKF forutsetter da at man har etablert nye tennisarealer på Berskau og at man ikke behøver ny reguleringsplan for området. Etter ferdigstillelse av ny toppfotballstadion forutsettes det at man river eksisterende hovedtribune og etablerer nødvendig utenomhusanlegg inn mot eksisterende fotballstadion. På denne måten vil skoleanlegget fremstå som et frittstående anlegg med høye kvaliteter både ute og inne. Eksisterende fotballstadion med eksisterende undervarme og eventuelt nytt kunstgress for å tåle økt belastning og utvidet brukstid, vil bli et betydelig tilvekst til både skole og idrett i området. Dersom man velger å utvikle "Gamle Gress" til fortsatt å være toppfotballarena, må man starte konkurranse/prosjektering av integrert skole og skole- og tribuneanlegg umiddelbart etter at beslutning er tatt. Tore Justad daglig leder