RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/1768-14 Arkiv: 16/344 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 06.03.2016 Klage:Søknad om rehabilitering av bolig.sted: Hasdalgata 15 gnr. 16 bnr. 344Tiltakshaver: Karen EideSøker: Sivertsen Bygg AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 28/16 Miljø- og teknisk komité 16.03.2016 Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar klagen delvis til følge i medhold av 34 i forvaltningsloven. Det gis dispensasjon fra reguleringsplan for Risør sentrum for endring av vindu mot nord fra ett panoramavindu til to to-fagsvinduer uten sprosser og for utadslående dør montert inn i veggliv i tilbygg mot nord, i medhold av 19-2 i plan- og bygningsloven. Dør mot øst kan ha glassfelt i stil med tilsvarende, eldre dører. Klage på blending av vindu mot sør og nytt vindu mot øst tas ikke til følge i medhold av 34 i forvaltningsloven. Begrunnelse, se saksframlegget.
Vedlegg: 1 Søknad om rehabilitering Sted: Hasdalgata 15 gnr. 16 bnr. 344 Tiltakshaver: Karen Eide Søker: Sivertsen Bygg AS 2 Følgebrev 3 Situasjonskart A4 4 Tegninger A4 5 Ny uttalelse - Gnr/bnr 16/344 - Hasdalgata 15, Risør - søknad om diverse byggetiltak 6 Anke av vetak - Bolig: Søknad om rehabilitering Sted: Hasdalgata 15 gnr. 16 bnr. 344 Tiltakshaver: Karen Eide Søker: Sivertsen Bygg AS Kort resymé Søknad om rehabilitering av bolig er behandlet delegert og deler av vedtaket er påklagd. Klagen omfatter slagretning på dører og noen av vinduene. Det innstilles på at klagen tas delvis til følge. Saksopplysninger I delegert vedtak nr. 36/16 ble det fattet følgende vedtak: Det gis ikke dispensasjon fra reguleringsplan for Risør sentrum, jfr. 19-2 i plan- og bygningsloven, for følgende tiltak: endring til vinduer med sprosser på de nyere tilbyggene av boligen blending av vindu mot sør nytt vindu mot øst terrasse på tak av garasje med tilhørende trapp. Det gis tillatelse i medhold av 21-4 i plan- og bygningsloven, for følgende tiltak og på gitte vilkår: vinduer i den eldre delen av boligen skal være i kobla utførelse med gjennomgående sprosser med kittfals i ytre ramme inngangsdør skal være innadslående vindtetting under panel godkjennes forutsatt at originalt panel beholdes platting på bakkenivå mot vest godkjennes. Søknaden godkjennes, med de unntak som er nevnt ovenfor, og ved utførelse etter godkjente tegninger, datert 17.09.15, og gjeldende bestemmelser. Reviderte tegninger må sendes inn. Terrenget forutsettes planert/opparbeidet som vist på fasadetegningene, datert 17.09.15. Tiltakene skal utføres i medhold av TEK10. Sivertsen Bygg AS godkjennes som ansvarlig søker og gis ansvarsrett for bygningsarbeidene, tkl 1. Paulsen & Sønn as gis ansvarsrett for sanitæranlegg, tkl 1. Godkjente planer må ikke endres uten kommunens tillatelse. Søknad om ferdigattest eller anmodning om midlertidig brukstillatelse" må sendes inn før ferdigattest/brukstillatelse kan gis. Fra samme vedtak siteres saksopplysninger og vurderinger: Info om planstatus Eiendommen er regulert og har formål byggeområde bolig og spesialområde bevaring. Det er egne bestemmelser til det regulerte området. Disse sier at målet med planen er å bevare og videreutvikle de historiske, antikvariske, arkitektoniske, kulturelle og miljømessige verdier som Risør representerer. Inngrep i strid med kulturminnevernet skal forhindres. Bebyggelsen skal beholde eller gis en eksteriørutforming som harmonerer med den opprinnelige trehusbebyggelsens særtrekk og
kommunen kan kreve spesiell materialbruk, detaljering, form og fargebruk. Videre er det spesielt planens pkt. 2.2 om bestående bebyggelse og uteanlegg samt pkt. 2.3 om ombygging som er relevante for søknaden. Utgangspunktet er at bestående bebyggelse skal bevares og kommunen kan kreve at opprinnelig utseende tilbakeføres ved rehabilitering. Dette gjelder også uteområder. Ombygging skal skje på bygningens premisser og det skal fortrinnsvis velges løsninger som tillater at eldre eller opprinnelig utseende kan gjenopprettes. Tilbygg og påbygg kan tillates når det for øvrig ikke forstyrrer oppfattelsen av den opprinnelige bygningen. For vinduer tillates ikke løse, utenpåliggende vindussprosser e.l. I planens retningslinjer, som er til hjelp for saksbehandlingen, er det spesielt framhevet at takterrasser er et fremmedelement i forhold til eldre bygninger. Tillatelse til endring av bygninger kan godkjennes i medhold av bestemmelsene ovenfor. Dersom tiltak er i strid med bestemmelsene, må det søkes om dispensasjon fra planen. Dispensasjon kan gis i medhold av 19-2 i plan- og bygningsloven dersom det foreligger grunnlag for dette. Hensikten bak bestemmelsene må i så fall ikke settes vesentlig til side og det må foreligge en overvekt av fordeler holdt opp i mot eventuelle ulemper. Info om tiltaket Det søkes om følgende tiltak: Endring av vinduer fra to- og tre-rams vinduer uten sprosser til vinduer med sprosser, i empirestil. Erstatte panoramavindu på tilbygget med to tradisjonelle to-rams vinduer med sprosseinndeling. Nytt vindu på vegg mot øst. Blending av vindu mot sør og nord. Utvendig etterisolering og vindtetting. Bytting av deler av panelet. Ny ytterdør, utadslående, men plassert inn i vegglivet. Ny platting i tre ved utgang til haven, på bakkenivå. Ny uteplass på taket av eksisterende garasje. Den eldste delen av huset er trolig bygd på slutten av 1800-tallet. Tilbygget er fra 1960-tallet, trolig også vindfanget. Tegninger for tilbygg er datert i 1958. Tiltakene er søknadspliktige etter 20-3, jfr. 20-1, i plan- og bygningsloven. Tetting av vindu i gammel del samt innsetting av nytt, endring av vinduer i tilbygget fra 1960-tallet og takterrasse på garasjen, er i strid med planens bestemmelser ( pkt. 1.0, 2.1, 2.2 og 2.3), og krever dispensasjon. Det er sendt inn begrunnet søknad om dispensasjon. Søknaden er oversendt Aust-Agder fylkeskommune til uttalelse. De konkluderer med at de ikke har merknader til endring av vinduer, men at vinduene i byggets nyere del anbefales montert uten sprosser for å synliggjøre byggeåret. Videre frarådes det sterkt utvendig etterisolering for å unngå av vegglivet fores unødig mye ut. Ny ytterdør bør være innadslående og gjerne ha tett dørblad. Når det gjelder vindtetting bes det om at de eldste panlebordene monteres på igjen etter utført arbeid. Fylkeskommunen har ingen innvendinger til platting mot vest, men fraråder sterkt at uteplass på tak godkjennes da en slik løsning ikke har noen historisk forankring og vil bidra til å redusere de historiske og arkitektoniske verdiene reguleringsplanen skal sikre. Det foreligger merknad fra gjenboer i Hasdalgata 17 vedrørende takterrassen som naboer mener er i strid med vernebestemmelsene. Det forutsettes at kommunen retter seg etter Fylkesmannens tolkning av verneplanen sist gjort i forbindelse med lignende planer på naboeiendommen. Øvrige naboer har ingen merknader.
Sivertsen Bygg AS søker godkjenning som ansvarlig søker og ansvarsrett for bygningsarbeidene, tkl 1. Søkeren har sentral godkjenning. Paulsen & Sønn as søker ansvarsrett for sanitæranlegg, tkl 1. Søkeren har sentral godkjenning. Gjennomføringsplanen viser foretak som skal ha ansvar for ventilasjon og uavhengig kontroll. Det er imidlertid ikke krav til uavhengig kontroll i dette tilfellet. Vurderinger Søknaden kom inn i 2015 og søknad om ansvarsrett behandles derfor som tidligere. Gebyrsatser er også fra 2015. Vi beklager lang saksbehandlingstid. Kommunens Byantikvar har vært på befaring på eiendommen. Det samme har fylkeskommunen v/kulturminnevernseksjonen. Utforming av tiltaket Vi har ingen merknader til at eksisterende vinduer i den eldste delen av huset tilbakeføres med vinduer i senempirestil, dvs. med tre ruter. Det forutsettes at vinduene er i kobla utførelse med sprosser med kittfals i ytre ramme. Ny dør på fasade mot øst må slå innover i tråd med tradisjonen. For øvrig har vi ingen merknader til at det settes inn ny dør i stil med husets byggeår. Det er søkt om å blende det ene vinduet mot nord, i den nyere delen av huset. Dette har vi ingen merknader til fordi fasaden er lite synlig og har en lavere verneverdi enn de øvrige fasadene. I hagen mot vest er det søkt om en platting på bakkenivå. Prinsippet vil vi heller anbefale steinlegging med naturstein, men vil ikke motsette oss den løsningen det søkes om da den blir lite synlig bak stakittgjerdet. Det er søkt om å blende et av vinduene mot gata (sør) og å sette inn nytt vindu mot øst. Dette vurderer vi til å være i strid med verneplanens formål og pkt. 2.2 og 2.3 i planen. Det er svært lite ønskelig at bygget forandres i så stor grad. Huset bør fortsette å framstå mest mulig originalt. Vi ser at det ville vært ønskelig fra eiers side med utsikt mot øst, men mener hensynet til å beholde bygget i mest mulig original tilstand, bør veie tyngre i dette tilfellet. Vinduer i de delene av bygget som er oppført ca. 1960, bygningstegningene er godkjent i 1958, bør etter vår vurdering beholdes i samme stil som da det ble bygd, herunder bislaget mot vest. Verneplanen har som mål å bevare de ulike byggene ut ifra det året de er bygd. Dette viser historikken på en god måte og er med på å fortelle en historie for ettertiden. Det samme vil gjelde paneltypen. Selv om vi isolert sett kan forstå ønsket om å ha lik type vinduer og panel på hele huset, så mener vi hensynet til vernet må veie tyngre. Hvis man endrer vinduene på de nyere delene av huset og gjør panelet på bygget likt, vil denne delen av historien gå tapt og huset vil ikke lengre fortelle en historie. Det er søkt om etterisolering og vindtetting av ytterveggen. Det er dessverre flere negative eksempler innenfor vernesonen hvor man har foretatt utvendig etterisolering og hvor resultatet har blitt en til tider ganske stor utlekting av panelet. Tradisjonelt ligger panelet helt inntil grunnmuren, så også på dette huset. Estetisk sett utgjør en utlekning i noen tilfeller en vesentlig fasadeendring som bidrar til å ødelegge husets opprinnelige preg. Dette er svært lite ønskelig. Det er også nyere forskning som viser at en slik etterisolering ikke har stor effekt på spart energi. Derimot har tetting mellom gulv og vegg, tetting rundt vinduer, nye vinduer, evt. påmontering av varevinduer, og tetting mellom vegg og tak, stor effekt. Vi anbefaler derfor at det heller utføres slike tiltak framfor å lekte ut veggene. Vindtetting vil vi allikevel kunne godkjenne forutsatt at originalt panel behandles forsiktig og settes på plass igjen.
På garasjetaket er det søkt om terrasse. Det er tidligere søkt om terrasse på taket av tilbygget til naboeiendommen i nord, Kamperhaugveien 8. Vedtaket ble påklagd til Fylkesmannen og konklusjonen ble at tiltaket ikke kunne godkjennes fordi det var i strid med verneplanen samt at en tillatelse kunne gi negative konsekvenser i form av tilsvarende vedtak i ettertid. Basert på likheten og nærheten i disse to sakene, kan vi ikke se at terrasse på garasjetaket skulle være mindre i strid med verneplanen enn tilsvarende tiltak hos naboen. Takterrasse har ingen historisk forankring i den gamle bebyggelsen og vil, som fylkeskommunen uttaler, kunne bidra til å redusere de historiske og antikvariske verdiene reguleringsplanen skal sikre. Når det gjelder den terrassen søker viser til, så gjelder det antagelig Trappegata 4, men der var det allerede en godkjent terrasse på et tilbygg og denne ble videreført ved ombygging. Denne saken er derfor ulik de to andre og fylkeskommunen hadde heller ikke vesentlige merknader til dette tiltaket. Dispensasjonsvurdering/konklusjon Verneplanen skal bevare bygningene i sentrum. Utgangspunktet er de ulike byggenes bygningsår. Det betyr at et bygg oppført i f.eks.1890, 1930 eller 1960 har samme verneformål. Bygningene kan imidlertid ha ulik verneverdi. Også områdene mellom bygningene er vernet. Opp igjennom årene er byggene ofte endret på. Også i dag gis tillatelse til endringer, men det stilles vilkår til utforming, bl.a. for å sikre lesbarhet som kan fortelle oss noe om når de ulike byggene har vært endret. Nye tilbygg må f.eks. trekkes noe tilbake fra hjørnet på en eldre del for å vise at det er et nyere tilbygg, ikke en del av det gamle. I dette tilfellet er det foretatt påbygginger og endringer på ulike tidspunkt. Utgangspunktet er dermed at de ulike tidsepokene skal være lesbare. Vi mener derfor det er positivt at vinduene i den eldste delen av bygget får nye vinduer i empirestil, altså en tilbakeføring i harmoni med tradisjonell utførelse. Tilsvarende mener administrasjonen at tilbygget fra 1958/1960 bør beholde sine originale vinduer, alternativt bytte disse med nye, men tilsvarende vinduer. Historisk sett mener vi det vil bli feil å godkjenne gammeldagse vinduer i denne delen av huset sett ut ifra et bevaringsperspektiv. Vi ser eiers ønskes om å ha like vinduer og likt panel på hele huset og har noe forståelse for dette, men mener at dette vil være i strid med verneplanens formål og bestemmelser, pkt. 2.1, 2.2 og 2.3. En slik endring vil dermed sette hensikten bak planen vesentlig til side og dispensasjon kan ikke innvilges, jfr. 19-2 i plan- og bygningsloven. Det samme gjelder blending av et vindu og innsetting av et nytt i husets eldste del. Det er viktig at bygget bevares i mest mulig original stand og endring av vinduers plassering vil ikke bidra til dette. Også her mener vi hensikten bak planen settes vesentlig til side dersom dette skulle tillates, jfr. samme punkt som ovenfor. Dispensasjon kan dermed ikke innvilges, jfr. 19-2 i plan- og bygningsloven. Terrasse på garasjetaket har som nevnt ovenfor, ingen historisk forankring og vil kunne bidra til å svekke de hensynene verneformålet skal ivareta og disse blir da satt vesentlig til side. Vi viser også til tilsvarende klagesak fra Fylkesmannen hvor det ble lagt vekt på at hensikten bak verneformålet ble satt vesentlig til side og at en tillatelse kunne få negative konsekvenser i form av at tilsvarende tiltak ville måtte godkjennes. Det foreligger dermed ikke grunnlag for å innvilge dispensasjon, jfr. 19-2 i planog bygningsloven. Ettersom hensikten bak planen settes vesentlig til side for disse tiltakene, er det ikke nødvendig å veie fordeler opp mot ulemper. Basert på en helhetlig vurdering kan følgende tiltak godkjenne i medhold av verneplanen: vinduer i den eldre delen av boligen skal være i kobla utførelse med gjennomgående sprosser med kittfals i ytre ramme inngangsdør skal være innadslående vindtetting under panel godkjennes forutsatt at originalt panel beholdes platting på bakkenivå mot vest godkjennes. (Sitat slutt)
Økonomi Tiltakene har ingen økonomiske konsekvenser til kommunen utover saksbehandlingsgebyr. Kommuneplan Reguleringsplanen går foran kommuneplanen, men helårs bosetting i Risør sentrum er viktig for å få flere innbyggere til kommunen. Folkehelse og levekår Ikke relevant for saken. Klima og miljø Ikke relevant for saken. Næringsperspektiv Ikke relevant for saken. Klagebehandling Klagen er innkommet innen tre uker etter at vedtaket ble sendt ut og er rettidig. Klagen er vedlagt og her gjengis kun hovedmomentene. Det er kun deler av vedtaket som påklages. Ytterdører det ønskes utadslående dører som monteres inn i vegglivet av praktiske og sikkerhetsmessige årsaker. Flytting av vindu vindu mot sør ønskes fremdeles blendet og erstattet med nytt vindu mot øst. Dør kan være tett hvis vindu kan godkjennes. Panoramavindu mot Trappegata det ønskes fremdeles å erstatte dette med to tidstypiske vinduer (60-talls). Det bemerkes at saksbehandlingstiden har vært lang, at det har vært lite dialog og at søknaden er overfladisk behandlet. Vurdering av klagen Innledningsvis vil vi bemerke at vi er enig i at saksbehandlingstiden dessverre har vært for lang i denne saken. Deler av tidsbruken skyldes at denne typen saken må sendes til fylkeskommunen til uttalelse, andre deler skyldes stor arbeidsmengde i kommunen. I denne saken har både byantikvaren og fylkeskommunens kulturminnevernseksjon vært på befaring. All tilgjengelig dokumentasjon om bygget og eiendommen er gjennomgått. At saken er overfladisk behandlet, kan vi derfor ikke si oss enige i. Rådmannen har vurdert saken på nytt som følge an klagen. Vi finner det positivt at eier tar til etterretning at vinduene på 60-tallsdelen av huset fortsatt bør ha en tidsriktig stil for å vise historikken. Tilsvarende er det positivt at panelet vil vise en variert historie. Ytterdører Alle ytterdører på de gamle husene slo innover. Dette var helt vanlig helt fram til ut på 1970-tallet. På bolighus er det ikke krav til at de skal slå utover av hensyn til brannsikkerhet, dette gjelder bygninger hvor det er mange mennesker som skal ut samtidig, f.eks. forsamlingshus.
Slagretning på dører har vært et gjenvendende tema i mange byggesaker i Risør. Dersom kommunen skulle gå bort fra dette prinsippet, som gjelder dører som vender ut mot gatene, ville det være uheldig fordi det ville få konsekvenser for seinere, tilsvarende saker. Over tid ville det bidra til at verneformålet svekkes. Mange boliger i Risør har innadslående dører uten at dette bidrar til store praktiske problemer. Døra kan imidlertid gjerne ha glassfelt som en kompensasjon for nytt vindu mot øst. I vårt vedtak har vi skrevet at døra skal være innadslående, men vi har ikke krevd at den skal være tett. Fylkeskommunen har derimot sagt at den gjerne kan være tett. Når det gjelder døra i tilbygget så kan vi være enige i at den under noe tvil kan være utadslående siden den er lite synlig, men det forutsettes da at den monteres inn i vegglivet for å illudere at den slå innover. På dette vilkåret kan dispensasjon innvilges fra verneplanen. Flytting av vindu Rådmannen fastholder sin vurdering fra forrige behandling når det gjelder å blende vindu mot sør og lage nytt mot øst. Vi mener det er uheldig fordi det er ønskelig å beholde bygninger i mest mulig original stand. Vi viser til vår vurdering i delegert vedtak ovenfor. Det er en bedre løsning å sette inn en ytterdør med glassfelt for å slippe inn mer lys, jfr. avsnittet ovenfor. Panoramavindu Vi en viss forståelse for at det er ønskelig å dele dette vinduet i to. Endringen ble ved forrige behandling nøye drøftet internt med byantikvar og prinsipielt sett mener rådmannen fortsatt at dette vinduet bør beholdes. Samtidig forstår vi at det er svært lite ønskelig fra eiers side og at det kan føles sjenerende å benytte rommet som vender mot gata. Det veier i tillegg tungt faglig at fylkeskommunens kulturminnevernseksjon ikke har innvendinger til at dette vinduet erstattes med to mindre, 60-tallsvinduer. Etter en samlet vurdering har derfor rådmannen under tvil kommet til at denne delen av klagen bør kunne tas til følge og at dispensasjon fra verneplanen kan innvilges. Konklusjon: Ytterdører Dør i tilbygg mot nord kan slå utover, montert inn i veggliv. Dør mot øst må slå innover, men kan ha glassfelt for å gi mer lys til rommet. Vindu mot sør og øst Denne delen av klagen tas ikke til følge. Begrunnelsen er den samme som ved forrige behandling. Panoramavindu Klagen tas til følge og vinduet kan erstattes med to to-rams vinduer i 60-tallsstil. Rådmannens konklusjon Klagen tas delvis tilfølge i medhold av 34 i forvaltningsloven. Dispensasjon innvilges for ytterdør mot nord og erstatning av panoramavinduet med to mindre vinduer.