Jondal kommune Sakspapir SAKSGANG Utval Møtedato Saksnr. i utval Hovudutval for Teknisk og Næring 22.04.2014 027/14 Kommunestyret 30.04.2014 023/14 Saksbeh: Saka blir avgjort av: Arkiv: Arkivsaknr. Sigbjørn Haugen Kommunestyret GBNR-4/1, 13/55 N-504 2. gongs handsaming av reguleringsplan for Hyttefelt Vassel gard, del av gnr 4 bnr 1, Vassel, Jondal kommune. Dokument i saka: Dok.nr. T Dok.dato Namn Tittel 8 S 09.12.2013 Framlegg til reguleringsplan for Hyttefelt Vassel gard, 1 gongs handsaming, planid 12272013003 10 I 02.01.2014 Wiberg AS - arkitektur&plan Reviderte planbestemmelser 12 U 09.01.2014 Hordaland folkeblad v / Spørsmål og svar om sakshandsaminga. Linga 13 U 15.01.2014 Hordaland folkeblad Offentleg ettersyn- annonse Hordaland folkeblad. 11 U 17.01.2014 Fylkesmannen i Hordaland m.fl Informasjonsbrev - offentleg ettersyn - Framlegg til reguleringsplan for Hyttefelt Vassel gard, Herand, Jondal kommune 14 U 24.01.2014 Fylkesmannen i Hordaland Oversending av dokument etter førespurnad 15 I 27.01.2014 Statens vegvesen Region Vest Reguleringsplan - hyttefelt Vassel gard gnr 4 bnr 1 - Herand - offentleg ettersyn 16 I 07.02.2014 NVE Fråsegn til offentleg ettersyn av reguleringsplan for hyttefelt Vassel Gard - gbnr 4/1 17 I 12.02.2014 Fylkesmannen i Uttale frå Fylkesmannen. Hordaland 18 I 21.02.2014 Hordaland fylkeskommune Fråsegn til reguleringsplan for Vassel, Herand.
19 U 17.03.2014 Geoplan Innkomne høyringsuttaler til Framlegg til reguleringsplan for Vassel hyttefelt 20 I 19.03.2014 Geoplan Korrigert kartframlegg- spørsmål om møteplassar Mælavegen. 22 I 20.03.2014 Geoplan AS Oppdatert plandokument etter offentleg ettersyn 21 U 20.03.2014 Geoplan AS Framlegg til reguleringsplan - Vassel hyttefelt - Marksikringsplan Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Plan- og bygningslova 12-12. Kommuneplan for Jondal kommune, vedteken i Jondal kommunestyre 19.12.2012. Saksopplysningar: Wiberg as, arkitektur og plan har på vegne av tiltakshavar Glenn Olsen, 5628 Herand utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for gnr 4 bnr 1, Hyttefelt Vassel gard. Området ligg om lag 3 km frå Herand og 16 km frå Jondal, vest for FV550 mot Utne og har tilkomst frå kommunal veg til Mælen. Planområdet er om lag 55 daa. Det er planlagt 33 fritidsbustader. Hovudutvalet for Teknisk og næring vedtok i møte 20.12.2013, sak HTN 067/13 at privat forslag til detaljreguleringsplan for del av gnr 4 bnr 1, Hyttefelt Vassel gard i Herand, PlanID 1227 2013.003, dagsett 06.11.2013 skulle leggjast ut til offentleg ettersyn. Planframlegget var til høyring og offentleg ettersyn i tidsrommet 14.01.2014 28.02.2014. Det kom inn høyringsuttale frå: Statens vegvesen NVE Hordaland fylkeskommune Fylkesmannen i Hordaland Tiltakshavar har informert kommunen om at Geoplan as, 5600 Norheimsund har overteke ansvaret for planarbeidet. Geoplan as har på vegne av tiltakshavar kommentert høyringsuttalane (vedl dok 22) og foreslått endringar: NVE Planområdet ligg innanfor utlaupsområde i aktsemdkart for snøskred. ROS-analysen vurderer snøskredfaren som liten ut frå topografiske forhold. Dei meiner at generelt bør slik friskmeldingar av aktsemdområde gjerast meir konkrete, og med ein eintydig konklusjon. Planområdet er også dekke av NGI sitt aktsemdskart for snø- og steinskred, og vurdert som ikkje skredutsett. NVE har ingen andre merknadar til planframlegget. Planleggjars vurdering:
Det er ikkje gjort nokon endringar i planen med omsyn til skred. ROS-analysen slår fast at dette ikkje er eit skredfarleg område. Fylkesmannen i Hordaland Fylkesmannen meiner at utviding av planområde i vest er uheldig. Dei seier at området er sårbart og vil sterkt tilrå at to hyttetomter vert tatt ut av planområdet og regulert i tråd med kommuneplanen. Tilkomst til alle hyttene vil kunne gi uheldige landskapsverknader ved at det vert høge fyllingar og skjeringar. Særleg vegen i framkant av hytteområdet vert vurdert som problematisk. Vegar vil hindra attgroing og gjere området meir eksponert. Fylkesmannen vil derfor tilrå at ein vurderer felles parkering for ein del av hyttetomtene i staden for å gi vegtilknyting. Det er vist felles parkeringsplass nord for vegen til Mælen innafor eit område som er rekna som eit regionalt friluftsområde. Fylkesmannen meiner difor at det er viktig å sikra at parkeringsplassen vert open for allmenta for å sikra god tilgang til dette området. Planleggjars vurdering Etter vurdering av landskapsinngrep og silhuett verknad, så meiner planleggjar at desse to tomtene ikkje vil gje dei store landskapsinngrepa. Det er tomtene i andre enden som først og fremst er synlege. Tomt 17 og 18 ligg lågare og inntil LNF-område med planta skog. Grensene for hytteområde i kommuneplan er ofte på eit noko grovare nivå, planleggjar er av den oppfatning at når ein kjem til reguleringsplan, så er det meir naturleg å tenke eigedomsgrenser ved utarbeiding av plan. Planområdet har LNF-område på alle kantar, så det er ikkje behov for buffer mot anna byggeområde. Infrastrukturen er endra for å unngå store skjeringar og fyllingar. Veg fram til tomtene i FF2 er teke ut og det er laga ei gangtilkomst til desse. Tomtene har fått ein parkeringsplass i lommer inntil vegen. For parkering av fleire bilar, så må hytteeigarane nytte felles parkeringsplass. Gangvegen ned blir bratt, men det vil vere mogleg å køyre ein ATV på denne vegen.
Veg f_v3 er korta ned, denne går no fram til siste eigedom i nedre kant av område FF7. Veg f_v2 er blitt lenger og går no heilt fram til dei nedre tomtene i FF2 og for tomt FF1. Veg f_v5 er blir korta ned slik at dette no er tilkomst for dei to øvste tomtene i FF2. Det er utarbeidd lengdeprofiler og tverrprofiler for alle vegane slik skissa over viser. Det er ingen store skjeringar eller fyllingar for desse vegane og stigning er ikkje brattare enn det som er krav for tilkomstvegar etter Statens vegvesen sine handbøker. Hordaland fylkeskommune Viser til at Herand har status som landskapspark og all ny utbygging må vurderast særskilt nøye med tanke på god landskapstilpassing. Dei håpar at føresegnene vert følgde slik at det vert landskapstilpassing i praksis. Er positive til berekraftig og miljøvenlege løysingar både for energiforsyning, vatn og avlaup. Er også positive til at utbygginga vert sett i samanheng med drift av Vassel gard. Det er på synfaring ikkje sett synlege automatisk freda kulturminne. Potensial for å finne funn i planområdet er vurdert som liten. Planleggjars vurdering Det vert tiltakshavar i samarbeid med entreprenør som må passa på at føresegnene vert følgd slik at landskap og vegetasjon blir teke vare på. Statens vegvesen Har ingen merknader til planframlegget. Tiltakshavar sine framlegg til endringar etter offentleg ettersyn: 1. Infrastrukturen i planområdet er endra 2. Møteplass langs Mælenvegen er lagd inn 3. Byggegrenser er lagd inn 4. Gangveg som tilkomst til hytter i område FF2 er lagd inn
5. Føresegnene er retta for å stemme med endringane som er gjort a. Vegnamn er retta b. Parkeringsplassen vert opna for ålmenta c. Teke vekk regel om 4 meters grense, denne ligg i pbl-lova frå før og det er ikkje nødvendig å gjenta desse reglane i føresegnene. d. Lagt inn nokon nye krav til situasjonsplan. Planframlegg til høyring og offentleg ettersyn Endra planframlegg etter høyring
Kommentarar rådmannen Hordaland fylkeskommune har ingen vesentlege merknader til planen. Dei understrekar at området har høg landskapsverdi og at det må leggjast vekt på god landskapstilpassing. Potensialet for å finne automatisk freda kulturminne innafor planområdet vert vurdert som lite. Fylkesmannen tilrår (sterkt) at to tomter i vest vert tekne ut av planen. Vidare tilrår fylkesmannen at tilkomstveg i søraust vert erstatta av felles parkeringsplass og at felles parkeringsplass i nord vest vert open for allmenta. Tiltakshavar har justert planen og tilkomstveg i søraust er erstatta av felles parkering og fellesparkering i nordvest er opna for allmenta. Dei to tomtene mot vest er ikkje tekne ut av planen. Føresegnene er juster i samsvar med endringane i plankartet og det er fokus på naturinngrep og landskapstilpassing ved utbygging. Vurdering: Med dei endringane tiltakshavar foreslår for tilkomst/parkering for tomten i austre del av området, får tilkomstvegane betre landskapstilpassing og vert mindre eksponert. Fylkesmannen rår sterk til at to tomter i austre del av området (FF6) vert teke ut av planen fordi området er visuelt sårbart og tomtene ligg utanfor område avsett til fritidsbustader i kommuneplanen. Tomtene er etter rådmannen si vurdering mindre eksponert enn tomtene vidare austover i området, men tomtene er smale og bygningane vil kome nær tilkomstvegen. Dette, i tillegg til tilrådinga frå fylkesmannen, fører til at rådmannen etter ei samla vurdering tilrår at tomtene vert tekne ut av planen. TILRÅDING FRÅ RÅDMANN: 1. Jondal kommunestyre godkjenner med heimel i plan- og bygningsloven 12-12 privat detaljreguleringsplan for del av gnr 4 bnr 1, Hyttefelt Vassel gard i Herand, PlanID 1227 2013.003, Revidert plankartet dagsett 18.03.2014 med tilhøyrande reviderte Reguleringsføresegner dagsett 20.03.2014 2. Fylgjande endringar skal gjerast i det endelege plankartet: Tomtene 17 og 18, område FF6, går ut av planen og området vert endra til naturområde i samsvar med kommuneplanen. Byggjegrense mot interne vegar skal endrast til 6 meter frå senterlinje veg. Vegnummer skal visast på plankartet 3. Fylgjande endringar skal gjerast i planføresegnene: Planføresegnene skal rettast i samsvar med endringane i plankartet. Ragnvald Joakimsen/ass. rådmann [Skriv inn et sitat fra dokumentet eller sammendrag av et interessant poeng. Du kan plassere tekstboksen hvor som helst i dokumentet. Bruk kategorien Tekstboksverktøy for å endre formateringen av tekstboksen for sitat.]
22.04.2014 Hovudutval for Teknisk og Næring Røysting: Tilrådinga frå rådmannen vart samrøystes vedteke. HTN-027/14 TILRÅDING: 1. Jondal kommunestyre godkjenner med heimel i plan- og bygningsloven 12-12 privat detaljreguleringsplan for del av gnr 4 bnr 1, Hyttefelt Vassel gard i Herand, PlanID 1227 2013.003, Revidert plankart dagsett 18.03.2014 med tilhøyrande reviderte Reguleringsføresegner dagsett 20.03.2014 2. Fylgjande endringar skal gjerast i det endelege plankartet: Tomtene 17 og 18, område FF6, går ut av planen og området vert endra til naturområde i samsvar med kommuneplanen. Byggjegrense mot interne vegar skal endrast til 6 meter frå senterlinje veg. Vegnummer skal visast på plankartet 3. Fylgjande endringar skal gjerast i planføresegnene: Planføresegnene skal rettast i samsvar med endringane i plankartet. 30.04.2014 Kommunestyret Røysting: Tilrådinga frå hovudutval for teknisk og næring vart samrøystes vedteke. KS-023/14 VEDTAK: 1. Jondal kommunestyre godkjenner med heimel i plan- og bygningsloven 12-12 privat detaljreguleringsplan for del av gnr 4 bnr 1, Hyttefelt Vassel gard i Herand, PlanID 1227 2013.003, Revidert plankart dagsett 18.03.2014 med tilhøyrande reviderte Reguleringsføresegner dagsett 20.03.2014 2. Fylgjande endringar skal gjerast i det endelege plankartet: Tomtene 17 og 18, område FF6, går ut av planen og området vert endra til naturområde i samsvar med kommuneplanen.
Byggjegrense mot interne vegar skal endrast til 6 meter frå senterlinje veg. Vegnummer skal visast på plankartet 3. Fylgjande endringar skal gjerast i planføresegnene: Planføresegnene skal rettast i samsvar med endringane i plankartet.