STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 107/194 Arkivsaksnr: 2015/1121-6 Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 107/194 - Gamle Kongeveg 2A, 7503 Stjørdal - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 1.3.2 og pkt. 2.10.2 for oppføring av ny enebolig Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis det dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel pkt. 1.3.2 om kravet til områderegulering Kommuneplanens arealdel pkt. 2.10.2 om at minimums utnyttelsesgrad skal være %BRA= 45% og %BYA=30% Kommuneplanens arealdel pkt. 2.10.2 om gesimshøyde for ark på tak. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, datert 25. november 2013 2. Søknad om dispensasjon, datert 18. februar 2015 3. Søknad om tillatelse til tiltak, datert 3. februar 2015 4. Fasadetegninger, datert 21. oktober 2014 5. Snitt-tegninger, datert 21. oktober 2014 6. Situasjonsplan, datert 14. oktober 2013 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om ett-trinnssøknad med nabovarsel, søknader om ansvarsretter, gjennomføringsplan mv. Saksopplysninger Eiendommen gnr/bnr 107/194, Gamle Kongeveg 2A, har et tomteareal på 638 m². Det planlegges oppført ny enebolig på eiendommen. Eksisterende bolig skal rives. Ny bolig får et
bebygd areal på ca 104 m². Bruksarealet er 158 m², fordelt på to etasjer. I tillegg kommer areal for bilparkering. Det er avsatt areal for fremtidig garasje. Kommuneplanens arealdel pkt. 1.3.2 stiller krav om områderegulering for blant annet Tangmoen fortettingssone, som eiendommen inngår i. Søknaden om dispensasjon begrunnes med at omsøkte bebyggelse vil harmonere med omkringliggende bebyggelse, og opprettholde gode bomiljø, estetikk og kontinuitet i den etablerte villabebyggelsen. Regulert utnyttingsgrad følger av KP pkt. 2.10.2. Da det søkes om å oppføre enebolig blir utnyttingsgraden for lav i forhold til minimumskravene hva gjelder utnyttingsgrad. Eiendommens utnyttingsgrad blir slik (evt. fremtidig garasje er ikke medregnet): 30% BRA inkl. to parkeringsplasser. 22%BYA inkl. to parkeringsplasser. Søknaden om dispensasjon er begrunnet med at dersom det skal velges bolig som kommer over minimumskravet, vil det bli vanskelig å plassere boligen og mye av uteoppholdsarealet vil forsvinne. Gesims- og mønehøyder fremgår også av KP pkt. 2.10.2. For takvinkel over 30 grader er maksimal gesims- og mønehøyde hhv. 4 og 7 meter. Prosjekterte takark har en gesimshøyde på 6,7 meter, noe som overstiger bestemmelsen om 4 meters gesimshøyde, og det søkes dispensasjon for dette forholdet. Huset for øvrig har en mønehøyde på 6,8 meter fra planert terreng og gesimshøyde er 3,2 meter. Søknaden begrunnes med at takark vil gi en bedre utnyttelse av loftsetasjen. Takarken dekker kun 7,6 % av det totale takarealet. Planstatus Eiendommen ligger innenfor område hvor 1963-planen fortsatt gjelder. 1963-planen har fått nye bestemmelser i kommuneplanens arealdel pkt. 1.10.6. Eiendommen ligger innenfor fortettingsområde BF2, jf KP pkt. 2.10.2 og 2.10. Disse bestemmelser går foran 1963-planens bestemmelser. Bestemmelsene til fortetting i BF2-området lyder slik: 2.10.2 Kategori Bolig Fortetting - BF2 Boligtype: Innenfor området tillates oppført inntil 4 boenheter pr daa, utformet som eneboliger, 2-4- mannsboliger, kjedehus eller rekkehus i 2 etasjer. Utnytting: Det gjelder en grad av utnytting i intervallet % BRA = 45-60% og BYA = 30 50%. Takform og høyde: Ny bebyggelse tillates utformet med saltak, hvor takvinkel ikke skal overstige 30 grader. Gesims og mønehøyde skal ikke overstige henholdsvis 7 og 9 meter. Hvis gesims og mønehøyde ikke overstiger henholdsvis 4 og 7 meter, kan takvinkel inntil 40 grader tillates. Flatt tak og pulttak kan også tillates. Utforming: Ny bebyggelse skal i skala, form, fasader og materialbruk harmonere med den omkringliggende bebyggelse. Det er i kommuneplanens pkt. 1.3.2 bestemt at det skal foreligge områderegulering for Tangmoen fortettingssone BF2. Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Ved vurdering av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkåret skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Når det gjelder avveiningen mellom fordeler og ulemper som pbl. 19-2 gir anvisning på, skal det i utgangspunktet vektlegges fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon som omsøkt, og det skal etter forarbeidene bare legges begrenset vekt på individuelle hensyn. Etter forarbeidene til pbl. 19-2 framgår det at vilkåret om at fordelene må være klart større enn ulempene innebærer at det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: Kommuneplanens arealdel pkt. 1.3.2 om kravet til områderegulering
Hensynet bak bestemmelsen om krav til områderegulering for Tangmoen er å avklare veistruktur, lekearealer m.v. Kravet til områderegulering i kommuneplanens arealdel er avgrenset til kvartaler i vei- og gatenett, jf KP pkt. 1.3.2. I hht. pbl 12-2 brukes områderegulering av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken. Områderegulering utarbeides av kommunen. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. Arealbruken i området er avklart. Området er et boligområde, og det er gjennom KP vedtatt at det skal skje fortetting i hht. fortettingskategori BF2. Kvartalet er allerede bebygd med eneboliger og fortettingsprosjekter i form av flermannsboliger. En områderegulering av dette «kvartalet» vil etter rådmannens syn ikke føre til endret utbyggingsstruktur. Hensynet bak kravet til områderegulering for akkurat dette kvartalet gjør seg derfor ikke gjeldende med stor styrke. Det legges også vekt på at omsøkte tiltak ikke innebærer noen fortetting av området, da eksisterende bolig skal erstattes med ny bolig. Rådmannen er derfor kommet til at dispensasjon fra kravet til områderegulering ikke medfører en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak kravet til områderegulering. Ved vurdering av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkåret skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Fordelene med å områderegulere et kvartal er blant annet for å klarlegge vegstruktur, samt sette av arealer for lek. Kommunen vedtok i 2006 fortettingsbestemmelser for store deler av nærområdene til Stjørdal sentrum, herunder Tangmoen, som en del av kommunedelplan for Stjørdal tettsted, vedtatt 14.09.2006. Det ble gjennom dette vedtatt at Tangmoen skulle fortettes, og bestemmelser for fortetting utarbeidet. Disse fortettingsbestemmelser er videreført i kommuneplanens arealdel (vedtatt 20. mars 2014) pkt. 2.10 og pkt. 2.10.2 med noen endringer, men det kom også inn krav om områderegulering av Tangmoen. Ved innføring av fortettingsområder ble gjort en omfattende kartlegging av vegene i fortettingsområdene, og om de hadde en slik utførelse at de kunne tåle fortetting. For Tangmoen kom man frem til at vegene tåler fortetting innenfor kategori BF2, og fortetting ble i kommunedelplan for Stjørdal tettsted vedtatt. Gjeldende planer med fortettingsbestemmelser gir tilstrekkelig forutsigbarhet for omgivelsene. Foreliggende søknad gjelder riving av eksisterende enebolig og oppføring av ny enebolig. Tiltaket innebærer ingen vesentlige endringer i forhold til dagens situasjon. Dispensasjon fra kravet til områderegulering vil ikke medføre noen ulemper for omgivelsene. Fordelene med dispensasjon er samfunnsmessig større enn ulempene, da man kan oppføre en ny mer miljømessig bolig ved å rive eksisterende bolig.
Kommuneplanens arealdel pkt. 2.10.2 om at minimums utnyttelsesgrad skal være %BRA 45% og %BYA 30% Det skal oppføres ny enebolig på omsøkte eiendom. BF2-bestemmelsene i KP arealdel åpner for at det kan oppføres eneboliger i fortettingssonen. Ved oppføring av omsøkte enebolig oppnår man ikke minimums krav til utnyttingsgrad som er satt i KP arealdel pkt. 2.10.2, og det er søkt om dispensasjon for dette forholdet. Hensynet bak bestemmelsen om minimums utnyttelse av eiendommen er å sikre tilstrekkelig fortetting i området, og god arealutnyttelse. På den annen side åpner KP arealdel for at det kan oppføres eneboliger i området. Riving og oppføring av ny enebolig er ikke tenkt som en fortetting av eiendommen, men som oppføring av en mer miljømessig bolig. Boligen skal oppføres i et område som er bebygd med eneboliger, slik at boligen til tross for lav utnyttelse av eiendommen, oppfyller kravet til utforming, om at ny bebyggelse skal i skala, form, fasader og materialbruk harmonere med den omkringliggende bebyggelsen. Hensynet bak minimums utnyttingsgrad gjør seg ikke gjeldende med styrke, og hensynet bak bestemmelsen anses derfor ikke vesentlig tilsidesatt. Det er tiltakshavers ønske å oppføre ny enebolig på eiendommen. KP arealdel åpner for at det kan oppføres eneboliger i BF2-områdene. Det vil være en miljømessig dårlig løsning at kommunen pålegger tiltakshaver å bygge større enebolig enn tiltakshavers behov tilsier. Fordelene ved å gi dispensasjon anses derfor å være større enn ulempene. Kommuneplanens arealdel pkt. 2.10.2 om gesimshøyde for ark på tak Hensynet bak bestemmelsen om maksimal gesimshøyde på 4 meter, er å sikre at ikke bebyggelsen i området blir for høy og ruvende. Det er søkt om dispensasjon for gesimshøyden for en takark. Takarken bidrar til bedre utnyttelse av arealet på boligens loft, og vil ikke være til ulempe for naboene. Det foreligger praksis i kommunen for å gi slike dispensasjoner, da hensynet bak bestemmelsen om maksimal gesimshøyde ikke anses vesentlig tilsidesatt ved en slik tillatelse. For utnyttelse av boligens loft vil det være en stor fordel om tiltaket oppføres med takark. Takarken ligger innenfor tillatt mønehøyde, og vil ikke være til ulempe for naboene, og omgivelsene for øvrig. Fordelen anses større enn ulempene, og vilkåret for å gi dispensasjon anses oppfylt.