Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 01.02.2016 002/16 Bystyret 10.02.2016 006/16 Arkivnr: PlanID - 2011003468, GBR - 42/10 Arkivsaksnr.: 11/3468-30 Saksbehandler: Esben Gundersen Tittel: avdelingsingeniør Dok.dato: 21.12.2015 Detaljregulering Heldal syd - vedtaksbehandling Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljregulering for Heldal Syd datert 17.09.2012 sist revidert 17.12. 2015 med tilhørende bestemmelser datert sist revidert 28.11.2014 og planbeskrivelse, sist revidert 28.08.2014 01.02.2016 Behandling i Planutvalget Espen Hovde ba om vurdering av sin habilitet. Hans svoger er deleier av eiendommen. Han ble erklært inhabil. Som vara møtte Marianne Gauslaa A. Administrasjonens forslag vedtas. PUV- 002/16 Planutvalgets innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljregulering for Heldal Syd datert 17.09.2012 sist revidert 17.12. 2015 med tilhørende bestemmelser datert sist revidert 28.11.2014 og planbeskrivelse, sist revidert 28.08.2014 10.02.2016 Behandling i Bystyret Vedtak: Innstilling fra planutvalget vedtas. BS- 006/16 Bystyrets vedtak er dermed: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljregulering for Heldal Syd datert 17.09.2012 sist revidert 17.12. 2015 med tilhørende bestemmelser datert sist revidert 28.11.2014 og planbeskrivelse, sist revidert 28.08.2014. Saksopplysninger: Planområdet ligger ved Kaldvellfjorden mot Virekilen og omfatter i hovedsak eiendommene 43/10 og deler av 43/6. Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for en privat småbåthavn med totalt 34 plasser. Dette innebærer en økning på ca 19 plasser sett i forhold
til dagens bryggeanlegg og bøyer på samme sted. I tillegg reguleres eksisterende bebyggelse (2 eneboliger), samt et potensial for ytterligere én enebolig. Bakgrunn for saken Asplan Viak AS fremmer planen på vegne av tiltakshaver Storemyr Næringspark AS som ønsker å utvikle sin eiendom Tidligere saksgang Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i sak PU-062/13. Planens innhold Planen inneholder totalt 34 småbåtplasser fordelt over 2 parallelle flyteelementer. Det ønskes å bygge en nye brygge-/kaifront på land som flyteelementene forankres til. Videre foreslås det regulert 2 eksisterende eneboliger (B1 og B3) samt at forslagsstiller ønsker muligheten til å bygge ytterligere én enebolig. Videre inneholder planen grønnstruktur (offentlig) samt infrastrukturanlegg (kjøreveier, GS-veier, teknisk infrastruktur, m.m). Dagens situasjon I dag inneholder planområdet 2 eneboliger. I forbindelse med riving og gjenoppføringene av eneboligen på gnr/bnr 43/10 er det gitt dispensasjon fra 100-metersbeltet samt byggegrense mot fylkesveg. Reguleringsforslaget viderefører disse tillatelsene samt innfører tilsvarende byggegrense på eiendommen 43/6. Langs land innenfor planområdet ligger det i dag ca 15 båter fortøyd. På deler av strekket er det opparbeidet en brygge, men den er i dårlig forfatning og delvis ødelagt. Alle båtene har ankerfortøyning i bøye og moring bak. Offentlig ettersyn - merknader Det kom inn flere merknader til planen under offentlig ettersyn. Blant merknadene var det en innsigelse fra Statens Vegvesen hvor det har vært arbeidet med å finne adekvate løsninger for trafikk og infrastruktur. Det var i forslaget som ble lagt til ettersyn et forslag om 20 utstyrsboder i tilknytning til bryggeanlegget. SVV fremmet innsigelse til planen på dette punktet. Utstyrsbuene er nå tatt ut av planen og innsigelsen på dette punktet er hevet. SVV fremmet også innsigelse mot trafikkløsningen. I forslaget til høring lå det inne en avkjørsel til område S2. Innsigelsen ble begrunnet med økt ulykkesrisiko. Denne avkjørselen er nå tatt ut av planen og innsigelsen er hevet. Det ble også fremmet innsigelse mot forslaget om at områdene B3 og KT1 fikk kjøreatkomst via o_gs2. SVV mente dette var en dårlig løsning som gikk ut over trafikksikkerheten til de myke trafikantene. Plankartet ble omarbeidet til kjøreatkomst via f_p1 og dermed kunne SVV trekke sin innsigelse på også dette punktet.
Videre hadde SVV innsigelse til at eksisterende atkomst fra o_gs2 til B3 og KT1 var åpen og at det måtte sikres med rekkefølgekrav at denne muligheten ble stengt. I et kompromissforslag godtar SVV utformingen slik plankart viser på betingelse av rekkefølgekrav pkt. 8.5 som sikrer stenging av eksisterende atkomst samt etablering av ny atkomst før parkeringsplassen kan tas i bruk. Når også utstyrsbuene ble tatt ut av planforslaget ble forslaget i tråd med SVV merknader. En av planens problemstillinger har vært om bruk av arealet i sjø og hvem som har hjemmelsrett eller bruksrett til sjøarealet. I høringsperioden kom det inn merknad fra eier av eiendommen GBR. 43/40 om at han ønsket å være en del av planen men ikke slik høringsforslaget viste. Han hadde et alternativt forslag til utnyttelse av egen eiendom hvis det var slik at hans areal skulle innlemmes i planen. Det foreslåtte regulerte arealet på eiendommen GBR. 43/40 er tatt ut av planen. Lillesand kommune har ikke tatt stilling til spørsmålet om hjemmelsrett eller bruksrett på sjøarealet i grenseområdet mellom GBR 43/10 (forslagsstillers areal) og GBR 43/40 (nabo til planen) da vi anser at det er et privatrettslig spørsmål. Samme eier av arealet GBR. 43/40 har etter høringen og forhandlinger med forslagsstiller skrevet til kommunen at han går i mot planen på et faglig grunnlag. Se innkommet merknad som i sin helhet følger saken. Tematisk vurdering Konsekvensutredning/ Planprogram Da planforslaget ikke er i samsvar med overordnede planer er planidéen vurdert opp mot konsekvensutredningsforskriften. Planavdelingen har vurdert at det ikke var nødvendig med planprogram og full konsekvensutredning i planprosessen. Dette ble også redegjort for i oppstartsmeldingen til planarbeidet. Grønnstruktur Eiendommen GBR 43/40 var i høringsforslaget avsatt til grønnstruktur som var i tråd med kommuneplanen. Dette er nå tatt ut av detaljreguleringen og kommuneplanens arealbruk (grønnstruktur) er dermed fortsatt gjeldende for det utgåtte arealet. Miljøvern I kommunedelplanen for småbåthavner og akvakultur ble det foretatt en støyvurdering i av nabohavnen like nord for foreslått havn (Heldal bryggeanlegg). Dette er en havn som nesten
er dobbelt så stor. Her ble det vurdert at havnen ville ha en middels negativ konsekvens for omkringliggende områder. Planforslaget vurderes ikke å få vesentlig økning av støy sett i forhold til dagens bruk i området. Videre har det de siste årene blitt stilt spørsmål til vannkvaliteten i Virekilen. Det er konstatert at vannkvaliteten i Virekilen og muligens resten av Kaldvellfjorden har blitt påvirket i negativ grad av utslipp fra deponiet på Gaupemyr etter E18-utbyggingen. Vegvesenet har nå installert et nytt og forbedret renseanlegg i tilknytning Heldalsbekken og det er tegn som tyder på at vannkvaliteten i fjorden er i bedring. Reguleringsbestemmelsene sikrer at området ikke vil kunne benyttes til båtopplag. Det vil heller ikke bli tilrettelagt for utsetting/opptak av båter. Avrenning av miljøfarlig stoffer lokalt i området i forbindelse med båtvedlikehold er således sikret. For øvrig foreligger det ingen registreringer i databasene til Miljødirektoratet (www.miljøstatus.no) Klima En må regne med at transport til og fra småbåthavnen i stor grad blir bilbasert. Imidlertid eksisterer det allerede gang- og sykkelveg til området fra boligområdene på Heldal og Engelshei/Kaldvell som legger forholdene til rette for bruk av sykkel til og fra området Kulturminner Det er ikke registreringer av kulturminner i sjø i området. Forslaget berører heller ikke registrerte automatisk fredede bygnings- eller kulturminner. Estetikk Ny bebyggelse skal tilpasse seg eksisterende bebyggelse. I planforslaget er planbestemmelsenes pkt 3.2 nest siste setning vedrørende bolighusets mønehøyde for bebyggelsen i B3 endret fra 9,0 m til 7,0 m. Universell utforming Bestemmelse punkt 2.9. og 8.3 sikrer at anlegget skal legge til rette for mulighet for om bordog ilandstigning for bevegelseshemmede og rullestolbrukere.
Transport og infrastruktur Det legges opp til parkering på motsatt side av Rv420 i forhold til båthavnen. Dette er ikke en optimal løsning da det forutsetter at man må krysse vegen til fots når en skal til og fra båten. Tidligere (i kommunedelplanen) har Statens vegvesen vært skeptiske til en slik løsning på tilsvarende havn (Hauefjell). Imidlertid har de ikke kommentert dette som et problem i oppstartsmeldingen til denne planen. Planbestemmelsene sikrer at krysningspunktet skal bli ekstra belyst. Planavdelingen vurderer også krysningspunktet til å være et oversiktlig sted hvor man har fri sikt i begge retninger. Transport og trafikale løsninger har hatt fokus i planarbeidet. Se for øvrig avsnitt om offentlig høring og de innsigelser som ble gitt til det opprinnelige forslaget. Risiko- og sårbarhetsanalyse Se ROS-analyse vedlagt plandokumentene. Det er enten gjort tiltak i planen på de punktene hvor analysen viser det nødvendig, eller så blir det ivaretatt av TEK10. Barn og unges interesser Det er ikke avsatt et eget felles lekeareal for boligene i området. Dette da planforslaget kun legger opp til en svært begrenset økning i antall boenheter. Alle eiendommene i området har for øvrig tilstrekkelig areal på egen grunn for barns lek. I tillegg er det tilgrensende utmarksområder i nærområdet. Det planlegges kontinuerlig GS-vei via Heldal-områdene mot sørvest som vil sikre sikker skolevei. Dette ligger inne som rekkefølgebestemmelser i andre planer. Samlet vurdering: Det vurderes at det vil være en fordel at "eksisterende situasjon" forankres i en reguleringsplan. Samtidig legges det opp til en begrenset utvikling av området (både bolig og småbåthavn). Det antas at det fortsatt er stort behov for småbåtplasser i kommunen, og det er naturlig å tro at mange i nærområdet (Heldal-Kaldvell) har ønske om båtplass nært opp til sin bolig. Dette kan samtidig dempe presset på andre båtplasser i kommunen. I planområdet ligger det allerede mange småbåter langs land. Disse vil nå bli samlet. Det igjen vil frigjøre øvrig strandlinje for allmennheten. Planforslaget som nå foreligger har gjennomgått en betydelig bearbeidelse for å møte innsigelser, krav og merknader som kom inn under høringsperioden. Planforslaget slik det nå ligger tar hensyn til tidligere vedtak i planutvalget om endring av reguleringsbestemmelser og i tillegg er plankart revidert og rekkefølgebestemmelser i tråd med høringsuttalelser er medtatt. Konklusjon:
Det er administrasjonens anbefaling at planforslaget blir vedtatt slik forslaget fremstår. Saksdokumenter: Revidert plankart Heldal-syd kart 17_bestemmelser_rev280814.pdf (L)(678655).pdf 15_227599-2Detaljregulering - trekker innsigelse - Heldal syd - Lillesand kommune.pdf Situasjonsplan.pdf Beskrivelse ROS-analyse Sjekkliste for barn og unges interesser 2469-20140108.pdf 2469-DP-merknad-01.pdf 20140303122054 Revidert plankart Bekreftelse på frafall av innsigelser til detaljreguleringsplan for Heldal syd Vegvesenet trekker innsigelse Reviderte dokumenter plansak Heldal syd - Lillesand Videre behandling Revidert plankart Etterlyser revidert plankart og bestemmelser er til forslag til detaljregulering Møtereferat SVV Gjennomgang av merknad fra Mosby Innsigelse - Heldal Syd er til høring Annonse offentlig ettersyn Melding om offentlig ettersyn Bestemmelser Detaljregulering for Helal syd - vedtak fra planutvalget Revidert planforslag pr 25.09.2013 Forslag til detaljregulering for Heldal Syd Uttalelse Uttalelse Melding om oppstart av planarbeid Referat oppstartsmøte pluss tilbakemeldinger