SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200701820 : O: : L12&21-69 : Svein Erik Røed Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling - planprogram 12.03.08 Utvalg for byutvikling 15.10.08 111/08 ENDRET REGULERING FOR DEL AV LURA NÆRINGSOMRÅDE MELLOM KVADRAT OG LØWENSTRASSE. PLAN 2007110 SAKEN GJELDER 1.1 Utarbeidelse og behandling På vegne av Sandnes kommune fremmes reguleringsplan for del av Lura Nord mellom Kvadrat og Løwenstrasse. Planen er utarbeidet av Asplan Viak AS. Konsulentens rapport på 102 sider med bl.a forslag til reguleringsbestemmelser er datert 22.09.08 mens reguleringsplan er datert 19.09.08. Saken legges frem for 1. gangs behandling og skal deretter ut til høring 1.2 Bakgrunn og hensikt Lura næringsområde er regulert for å tilfredsstille behovet for næringsarealer og lagervirksomhet i en tid da dette områdets beliggenhet var egnet for dette. Fortsatt innehar området denne kvaliteten. Store trafikkmengder og et vegnett som har begrensinger i forhold til tungtrafikk, sammen med økende forståelse fra grunneiere og markedet generelt for Luraområdets viktige lokalisering i tettstedsstrukturen, har ført til stor interesse for fornyelse. Storparten av Lura næringsområde er i dag bebygd. Flere av de bebygde tomtene har lav utnyttelse, og kommunen har derfor latt utarbeide ny reguleringsplan med tanke på å stimulere til en bedre utnyttelse av de allerede bebygde arealene innenfor eksisterende næringsområde, i tråd med føringene i FDP-J. Ny reguleringsplan bør sikre at videre utbygging i området får høyere kvalitet og bedret utemiljø, samt at utbygging blir mer samordnet med nabobebyggelse og at en oppnår en høyere og mer optimal utnyttelse av området. Videre vil en sikre at universell tilrettelegging blir ivaretatt og at miljø blir satt i fokus. Etter ny plan er det ingen boliger i området, og tilrettelegging for barn og unge er derfor heller ikke viet spesiell oppmerksomhet. Planen er startet opp i etterkant av privat reguleringsplan 2007102 for Kvadratområdet og fremmes samtidig med denne. Samkjøring av planene gir bedre grunnlag for å kunne se viktige sammenhenger i og rundt næringsområdet, og for å oppnå koordinering av gjennomføringen. Begge planene har vedtatt plan for Forusområdet som rettesnor. 1.3 Konsekvens Områdene nærmest Forussletta som kan få et godt kollektivtilbud, reguleres til arbeidsintensive virksomheter hovedsakelig kontor med en utnyttelse på BRA =150 %. Området lengst fra Forussletta, med større avstand til kollektivtilbud, reguleres med BRA = 120 %. Dagens plan har en utnyttelse som tilsvarer ca 100 %. Planens foreslåtte BRA gir rom for etablering av 448000 m 2 BRA inkludert eksisterende bruksareal på rundt 148000 kvm. Full utbygging medfører etter planen en 3-dobling av bruksarealet, mens arbeidsplassene kan 2-3 dobles. Side 1 av 7
SAKSBEHANDLING Varsel om planstart ble gitt 1. oktober 2007 ved annonsering av reguleringsplanarbeidet med tilhørende planprogram. Justert planprogram ble vedtatt mars 2008 etter å ha vært på høring. Planarbeidet er koordinert med følgende andre planarbeid Forussletta Kvadratområdet Aftenbladeiendommen Kommunedelsplan for Gandsfjordkryssingen I forbindelse med planarbeidet er det utviklet handelsmodell for regionen for å se på behov for handelsareal og virkningen av etablering av handelsareal i Luraområdet. Det er og utviklet en trafikksimuleringsmodell for å se virkningen på trafikkbildet ved ulike veisystem i området. Vedlagt følger i egen rapport, datert 22.09.2008, hele reguleringsplanforslaget slik det er summert opp fra konsulenten. Saksframstillingen må sees i sammenheng med vedlegg. Behandling av planforslaget nå vil kunne gi innspill på de viktige temaene transport og handel til pågående revisjonsarbeid med FDP for langsiktig byutvikling på Jæren. Det har ikke vært omfattende presentasjon av planen for berørte grunneiere, men alle som har henvendt seg i forbindelse med egne planer for eiendommer i området er hørt og orientert om innretningen på foreslåtte plan. En legger opp til spesiell orientering om planen for berørte grunneiere og drivere i området på et senere tidspunkt. Varsling av planoppstart og planprogram 01.10.2007 Vedtak planprogram, sak UBU 24/08 12.03.2008 Fullstendig planforslag mottatt 22.09.2008 1. gangsbehandling 15.10.2008 Videre behandling: (se forslag til vedtak) Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER I gjeldende fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-J) står det at Lura med Kvadrat er et viktig regionalt målpunkt samtidig står det at det ikke skal etableres nye kjøpesentra i området og at eksisterende kjøpesenter ikke bør utvides. Det er imidlertid ikke aktuelt å tilrettelegge for annen handel enn møbler, tepper, hvitevarer og lignende. Det er uklart i hvilken grad ny planlov muliggjør slik differensiering av detaljhandel. Eksisterende plan for området er plan 85113, vedtatt 22.01.1986. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 4.1 Innledning Planområdet omfatter ca 359 daa. Inntil ca 1975 var området nærmest ubebygget. Området ble planlagt med tanke på industri og produksjon, men har etter hvert utviklet seg til et mer sammensatt område. Flere forretninger for plasskrevende varer, møbler og hvitevarer har også etablert seg i området, og det finnes hotell og flere kontorvirksomheter. Side 2 av 7
4.2 Landskap og grøntstruktur Lura næringsområde er nærmest flatt, beliggende mellom Stokkaåsen i vest og høydedraget med boligområder i øst. Det finnes lite grønne arealer. Den siste ubebygde tomta vest for Luramyrveien foreslås benyttet til garasjeanlegg i nytt planforslag. For å sikre mer grønt i området foreslås det at en forsterker og fullfører den påbegynte allèbeplantning langs Luramyr- og Stokkamyrveien, at den åpne dreneringskanalen forsterkes med grønt og at det på det enkelte delområde blir krav om parkmessig opparbeidelse av deler av utearealene. 4.3 Bebyggelsen De fleste tomtene på Lura er i dag bebygd. De tomtene som er bebygd, er med få unntak utbygd med lav utnyttelse. Det finnes industribygg, lagerhaller, kontorbygg, hotell og forretninger i alle størrelser og av forskjellig utforming. Få bygninger er tilpasset nabobebyggelse og det er lite bebyggelse med høy arkitektonisk verdi. 4.4 Trafikkforhold Vegnettet rundt Luraområdet har i dag kapasitetsproblemer. Problemene oppstår spesielt i morgenrushet og gjelder både kryss mellom motorveien og Løwenstrasse og kryss mellom Stavangerveien og motorveien. Inne i området er særlig krysset mellom Stokkamyrveien og Luramyrveien problematisk ned for krappe svingeforhold. 4.5 Eksisterende forhold og utnyttelse Gjeldende reguleringsplaner tillater: U = 0.8 (BRA ca 100 %) Samlet bygget bruksareal (BRA): 148000 kvm Gjennomsnitts byggehøyde: 2 etasjer Gjennomsnittlig bygget utnyttelse (TU): 44 % Sysselsatte ved virksomheter i planområdet: 4000 Sysselsatte i Lura og Kvadratområdet samlet 6350 4.6 Annet Søkeren har en omfattende beskrivelse av planområdet, og det vises til vedleggene for supplerende opplysninger. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Konsekvensvurdering Plan for dette området utløser krav om konsekvensutredning fordi ny bebyggelse vil overstige 15000 kvm. For å kunne foreta slik vurdering er det beskrevet to alternativer: Alternativ 1 er utvikling etter dagens reguleringsplan med en utnyttelse på ca 100 %. Dette alternativet har i dagens situasjon en utnyttelse på 44 %. Alternativ 2 baserer seg på fylkesdelplanens mål om fortetting i eksisterende bystruktur mellom Sandnes og Stavanger, det vil si en utvikling av Luraområdet i overensstemmelse med retningslinjene for regionalt målpunkt og fortetting i området. Det er utarbeidet skisser med hovedsakelig vanlig kontorbebyggelse i 5 etasjer slik byplansjefen har lagt til grunn i rammene for planarbeidet. Disse viser at en utnyttelse over 150 % blir vanskelig. Det er vurdert om en skal tillate enkelte bygg å sprenge grensen på 5 etasjer med høyhus, noe en har funnet få grunner til å legge til rette for. Dette ville i tilfelle bety en mer detaljert reguleringsplan hvor en bestemmer beliggenheten av høyhusene. Etablering av landemerker i form av bygg synes mer relevant i forhold til Kvadrat. Side 3 av 7
Konsekvensanalysen behandler først de to overordnede temaene som antas å være kontroversielle i forhold til FDP, det vil si konkurranse med hovedsentrene og miljøforurensing ved ekstra kjøring til kjøpesentre utenfor bykjernene. Det er på denne bakgrunn laget egen handelsanalyse og det er tilrettelagt en trafikksimuleringsmodell for å kunne sikre at de beste veiløsningene blir ivaretatt i reguleringsplanen. 5.2 Handel Når det gjelder handel er dette et springende punkt i forhold til FDP-J, men også i forhold til juridiske muligheter for å styre innhold i forretningsareal, spesielt med de betydelige bransjeglidningene og nye konseptene som skjer innenfor handel. Det legges opp til å følge dagens planer med handel med tyngre varer som møbler, hvitevarer, tepper og lignende, men det tillates også plasskrevende varer. Forretningsareal legges lengst borte fra kollektivåren og begrenses i størrelse. Skal Lura opprettholde sin andel av omsetningen fram til 2040 antyder utredningen at det kan være behov for i størrelsesorden 120000 kvm forretningsareal i hele Luraområdet. I denne planen legger en opp til i størrelsesorden halvparten. 5.3 Trafikk og parkering Trafikkavviklingen er i dag vanskelig. En har ikke sett det som realistisk å bygge ut et veinett som kan takle fri bilbruk til/fra Lura. Det er lagt til grunn at en så høy utnyttelse som det legges opp til også fordrer endring i reisevaner og reisemiddelvalg. Kollektivtrafikken er derfor tillagt stor betydning og det tilrettelegges for den på Forussletta. I tillegg er bilkjøringen forsøkt begrenset ved redusert parkeringskapasitet til 2 plasser pr. 100 kvm og ved å legge ca 30 % av parkeringen til felles parkeringsanlegg. Veinettet utbedres særlig ved innfartsveiene til området. I nord ved at veien mellom Løwenstrasse og Stokkamyrveien / Luramyrveien blir regulert med 4 felt og nye rundkjøringer i begge ender, i sør ved at Forussletta fra Stavangerveien og til ny avkjørsel til Kvadrat også får 4 felt. Stokkamyrveien reguleres for senere eventuelt å kunne få ekstra svingefelt. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeid og planprogram ble varslet den 01.10.2007. Innkomne uttalelser ble behandlet i forbindelse med planprogram og vedtaket av dette. BYPLANSJEFENS VURDERING Gitte føringer I forbindelse med ny reguleringsplan for Forus næringspark, plan 2001129, ba utvalget i 2005 om et notat som redegjør for føringer og rammer for Lura næringsområde, der planarbeidet den gangen var i ferd med å starte opp. Slikt notat ble utført og forelagt utvalget som melding 11/05 ved møte 08.06.05 (se vedlegg). I notatet heter det at Lura næringsområde må ses på som en integrert del av et større regionalt næringsområde fordelt på 3 kommuner. Planens grunnleggende hensikt må være å følge opp statlige retningslinjer og FDP for langsiktig byutvikling på Jæren, tilsvarende som i Forusplanen. Sistnevnte tilstreber å: 1) Legge til rette for bedre utnyttelse av de regulerte områdene. 2) Legge til rette for bedre tilgjengelighet og redusert behov for privat bilbruk gjennom: a) økt kollektivandel b) oppgradering av gang-/sykkelnettet c) oppgradering av vegsystemet d) redusert krav til parkeringsdekning 3) Styrking av muligheter for grøntanlegg. 4) Styre bedrifters lokalisering etter behov for tilgjengelighet 5) Økte krav til kvalitet og estetikk i bebyggelseskonsept, enkeltbygninger og utearealer. Side 4 av 7
Plan for Lura næringsområde må fokusere på de samme tema, men med følgende i tillegg: 6) Boliger innenfor planområdet 7) Kvadrat et av Norges største kjøpesentre 8) Lokalisering av bydelssenter 9) Kollektivterminal Kvadrat Enkel vurdering Planforslaget presenterer prinsipielle spørsmål som det er viktig for søker og for det omkringliggende samfunn å få avklart i forbindelse med revisjon av fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Under behandlingen av reguleringssaken er det derfor viktig å ha fokus på de prinsipielle spørsmål, framfor å legge vekt på en teknisk korrekt plan. Byplansjefen mener ellers at føringene i byplansjefens notat er fulgt i store trekk. Under henvisning til vedlagt dokumentasjon med analyser og konsekvensutredning mener byplansjefen at en tilsvarende detaljert vurdering som for plan for Forus næringspark ikke er nødvendig på nåværende tidspunkt. Det kan tilføyes at for Forus ble det ikke utarbeidet en konsekvensutredning, under henvisning til det omfattende interkommunale og overordnede planarbeid som var utført over lang tid. Plandokument og reguleringsbestemmelser Plandokumentet inneholder mangler og feil som i en normal sak ville ha ført til en grundig gjennomgang og et foreløpig svar med oppfordringer og/eller krav til endringer. Forslag til bestemmelser følger langt på vei redigering og innhold til bestemmelsene for reguleringsplan for Forus næringspark, men trenger likevel en nøyere gjennomgang. Vesentligste forskjell er at parkeringsbestemmelsene er strammet ytterligere til. Plan og bestemmelser, særlig krav til rekkefølge, må vurderes nærmere etter at revidert FDP for langsiktig byutvikling på Jæren er vedtatt. Handel og forhold til bysentra Byplansjefen mener analyser og konsekvensutredning taler for at det ikke er en motsetning mellom utvikling av bysentrene og en utvikling med mer handel og annen virksomhet på Lura næringsområde. Bysentrene trenger regionale avlastningssentre og fungerende bydelssentre for å kunne være attraktive og funksjonelle for en øket befolkning. Spørsmål som angår handel og service bør ikke framstilles som et spørsmål om enten eller, men som både og. Bysentra i Sandnes og Stavanger vil ikke kunne dekke det fremtidige behov for handel for en økende befolkning. Med en sentral beliggenhet i befolkningstyngdepunket på Jæren er det ønskelig at handel på Lura får utvikles videre innenfor de foreslåtte rammer. Handel og estetikk Dimensjonene på Kvadrat og på de nye handelskonseptene for tyngre varer har en helt annen utforming og skala enn i eksisterende sentrum. Det vil i så fall være en stor utfordring å tilrettelegge for at det alt vesentlige av nytt handelsareal skal komme i bysentrene. Spørsmålet om plassering av nye store handelskonsepter var framme i forbindelse med utarbeidelse av kommunedelplan for sentrum, men ble vurdert som uønsket. Utviklingen i Sandvika i Bærum er en egnet illustrasjon på hva som kan skje dersom bysentra ukritisk skal gjøres til arena for slike konsepter fellesarealene mellom bygningene blir liggende øde og den bygningsmessige målestokk sprenges. Side 5 av 7
Trafikkavvikling Det vil ikke være mulig å bygge ut et veinett som kan takle fri bilbruk til/fra Lura. Det blir nødvendig å basere videre utvikling på endrede reisevaner og reisemiddelvalg. Bestemmelsene må inneholde rekkefølgekrav som knytter videre utbygging til oppgradering av veinett, begrensning av parkeringstilbudet og bedret kollektivtilbud. Ikea Det foreligger reguleringsplan på Forus i Stavanger som har til hensikt å gi rom for ny lokalisering av Ikea i større format. Lokaliseringen er belagt med innsigelse fra overordnet myndighet. Det er muligheter for at innsigelsen kan heves, under forutsetning av at tillatt detaljhandel på Ikea s nåværende lokalisering i Sandnes blir fjernet. Eventuell fjerning av detaljhandel fra Ikeas område i Sandnes bør ses i sammenheng med handel på Lura næringsområde for øvrig. Pågående revisjon av FDP for langsiktig byutvikling på Jæren Det er viktig at arbeidet med FDP får anledning til å vurdere de konklusjoner som kan utledes av analyser og utredninger knyttet til foreliggende sak. Planen bør vurderes og behandles på nytt med påfølgende høring, etter at revidert FDP er vedtatt, og etter at det har vært ført drøftinger mellom sentrale parter. OPPSUMMERING Luraområdet bør videreutvikles som viktig regionalt målpunkt til også å bli et reelt avlastningsområde for regionen, med arbeidsintensive kontorarbeidsplasser og handel. Området ligger tett opp til sentral kollektivåre og bør tilrettelegges med høy utnyttelse. Det forutsettes at større deler av framtidig transportarbeid blir dekket med kollektivtransport. De strukturerende elementene i området er veier disse bør suppleres med trerekker. Parkering bør i framtiden i større grad foregå i anlegg og i mindre grad på bakkeplan, til fordel for utomhusområder som kan opparbeides med grønn profil. KU er gjennomført etter planprogrammet. Det er få særlige negative følger av planen. For å gjennomføre reguleringsplanen forutsettes det utbyggingsavtaler som gir grunnlag for bygging av nødvendig infrastruktur, allèbeplantning og felles parkeringsanlegg o.l. KONKLUSJON Planen er konsistent i forhold til tidligere godkjente planer for Forus næringsområde. Forslag til VEDTAK: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 27-1, punkt 2, at forslag til reguleringsplan for del av Lura næringsområde mellom Kvadrat og Løwenstrasse - plan nr. 2007110, sist datert 19.09.2008, med tilhørende bestemmelser, sist datert 22.09.2008, legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget må fremmes til ny 1. gangs behandling etter at revidert fylkesdelplan for byutvikling på Jæren er vedtatt. Side 6 av 7
RÅDMANNEN I SANDNES, 26.09.2008 Gunnar Byrkjedal kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart Terje Pedersen konstituert arealplansjef 2. Forslag til reguleringsplan datert 19.09.08 Asplan Viak 3. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 22.09.08 Asplan Viak 4. Rapport regplan 2007110 for Lura næringsområde mellom Kvadrat og Løwenstrasse datert 22.09.08 Asplan Viak 5. Melding nr. 111/05 UBU 08.06.05 6. Planprogram for del av Lura næringsområde mellom Kvadrat og Løwenstrasse vedtak UBU 12.03.08, sak 24/08 Utrykket vedlegg: 1. Planprogram for del av Lura næringsområde mellom Kvadrat og Løwenstrasse, plan 2007110 Kopi til: Asplan Viak AS Østervåg 7 4006 Stavanger tlf. 51204500 Side 7 av 7