STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 99/398 Arkivsaksnr: 2013/4483-12 Saksbehandler: Ivar Skjelstad Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 99/398 Evjev 3 - nybygg leilighetsbygg - dispensasjon fra områdeplankrav Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges det dispensasjon fra pkt. 1.3.2 i planbestemmelsene til kommuneplanens arealdel fra kravet om utarbeidelse av områderegulering for område i kvartalet Evjevegen Ole Vigs gate Stokmovegen - Skolegata før det kan godkjennes rammetillatelse for tiltak for oppføring av leilighetsbygg mottatt den 02.06.2014 på eiendommen Evjevegen 3, gnr/bnr 99/398. Nærmere begrunnelse framgår av avsnittet Vurdering. Vilkår for dispensasjonen er at det gis mulighet for å etablere en tverrforbindelse i øst-vestretning over eiendommen med plassering nord for carportene, og der halvparten av denne passasjen, dvs. 2 m, vil ligge på Evjevegen 3 og tilsvarende bredde på naboeiendommen mot nord Evjevegen 5, og det må fortas endring på situasjonsplan og tiltaket i forhold til denne forutsetningen, jfr. pbl. 19-2, 1. ledd siste pkt. Vedlegg: Vedlegg: 1. Oversendelsesbrev, Beskrivelse av tiltak datert 02.06.2014 2. A01.01.Situasjonsplan 3. A04.03.Fasader med carporter 4. 99/398 Evjev 3 - nybygg leilighetsbygg - referat fra forhåndskonferanse datert 04.10.2013 5. Merknader til nabovarsel - krav til avgrensninger datert 20.05.2014 6. 99/398 Evjevegen 3 - nybygg leilighetsbygg - mangel ved søknaden om rammetillatelse i forhold til bestemmelse om krav om utarbeidelse av kvartalsreguleringsplan datert 02.07.2014 7. Evjevegen 3 - vedlegg til disp.søknad datert 04.08.2014 8. e-post-korrespendanse ang. krav om områdeplan datert 19.03.2014 9. 99/398 - søknad om dispensasjon fra plankrav i KPA datert 28.07.2014 10. Bekreftelse vedr. innsigelser / kommentarer til nabovarsel datert 22.08.2014 11. Utsnitt av reg.plan Sentrumsplan Stjørdalshalsen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om rammetillatelse m/vedlegg. Saksopplysninger: På eiendommen Evjevegen 3, gnr/bnr 99/398, er det den 02.06.2014 søkt om rammetillatelse for oppføring av et leilighetsbygg med 6 leiligheter og carporter på bakkeplanet slik situasjonsplanen i vedlegg 2 viser. Denne byggesøknaden er en fornyet og redusert utbyggingsløsning for et leilighetsbygg på eiendommen etter at et leilighetsbygg med 8 leiligheter og kjellerparkering ble avslått. Det ble søkt om rammetillatelse for det første tiltaket i november i 2009, og det ble inngitt anmerkninger til tiltaket fra flere naboer som motsatte seg en godkjennelse av det første tiltaket med 8 leiligheter. I mars i 2012 ble det i Komite Plan gitt nødvendig dispensasjon fra U-grad for ikke å medregne parkeringskjeller ved beregning av U- grad i forhold til bestemmelsen om dette i BF3-området som eiendommen ligger i hht. planbestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Vedtaket ble påklaget av naboene, og klagen ble etter behandling i Komite Plan, ikke tatt til følge, og saken ble sendt Fylkesmannen i Nord- Trøndelag til behandling. Fylkesmannen fattet vedtak om å oppheve kommunes vedtak om dispensasjon fra U-grad, og saken ble tilbakesendt for ny behandling. Ved ny behandling i Komite Plan i sak 35/13, ble søknaden om rammetillatelse i hht. tiltaket omsøkt i 2009, avslått. Neste bevegelse i tiltaket om utbygging av Evjevegen 3 med leilighetsbygg, skjer i den herværende søknaden om rammetillatelse, mottatt 18.06.2014, om oppføring av et leilighetsbygg med 6 leiligheter uten kjellerparkering, men parkering i carporter og sportsboder på bakkeplanet. Utnyttingsgrad er beregnet til 60 % TU i søknaden om rammetillatelse. Eiendommens størrelse er 1079,4 m² i hht. eiendomsbasen Matrikkel, og grad av utnytting % - BRA (TU) skal ligge i intervallet 45 60 % for eiendom med netto byggetomt mindre enn 2 dekar. (jfr. planbest. pkt. 2.10.3 til kommuneplanens arealdel). Det er nå ikke noen vesentlige anmerkninger til tiltaket fra naboene slik det framgår av vedlegg 5, men naboene har gjennom et brev tilknyttet det første nabovarslet, ytret enkelte ønsker om endringer på utomhusanlegget og gjerder. Det framgår av referatet av forhåndskonferansen at plangrunnlaget for beregning av utnyttingsgrad vil være avhengig av plangrunnlaget ved tidspunktet for innsending av søknad om rammetillatelse, og at det pågikk arbeid med revidering av kommuneplanens arealdel m/utfyllende planbestemmelser. Dette fikk virkning for utnyttingsgrad i BF3-områder som tidligere planbestemmelser til KP-arealdel var satt til å være i området 60 80 % TU, men som nå ligger i intervallet 45 60 % TU. TU-grad er akkurat 60 %, og tiltaket er i samsvar med U- grad i ny KP-arealdel. Endringen av plangrunnlaget for behandlingen av tiltaket som følge av at søknaden om rammetillatelse som ble innsendt etter at ny KP-arealdel ble vedtatt i kommunestyret den 20. mars i år, fikk også virkning for tiltaket når det gjelder kravet om utarbeidelse av kvartalsreguleringsplan slik det framgår av vedlegg 6. Av planbestemmelsenes pkt. 1.3.2 framgår det at det skal foreligge områdereglering for utbyggingsformål for området der eiendommen Evjevegen 3 ligger. Planområdet er benevnt Stokkmoen fortettingssone BF2,3, og som fotnote til punktet står det at områdereguleringen med planområde er begrenset til kvartaler i vei- og gatenett. Den eksisterende reguleringsplanen Sentrumsplan Stjørdalshalsen fra 1987 angir planområde B12 boligformål, i kvartalet som omfatter Evjevegen 3, men 1987-planen anviser ikke nærmere utbyggingsdetaljer med bebyggelse, parkering, fellesarealer til lek og utendørs opphold m.v, og hadde også plankrav for utbygging når det inngikk flere enn én eiendom i tiltaket. Det konkrete kvartalet som tiltaket i Evjevegen 3 ligger i, er avgrenset av Ole Vigs gate,
Stokmovegen, Skolegata og Evjevegen. Dette er et forholdsvis stort kvartal med mange involverte eiendommer, og tiltaket på Evjevegen 3 omfatter kun én eiendom, men etter ny planbestemmelse til kommuneplanens arealdel, gjelder kravet om områderegulering i planbestemmelsenes pkt. 1.3.2 til kommuneplanens arealdel, og det er krav om at det skal utarbeides reguleringsplan før søknaden om rammetillatelse kan behandles. I foregående KP-arealdel var det ikke krav om utarbeidelse av reguleringsplan for tiltak som omfattet bare én eiendom, og dette er bakgrunnen for planavdelingens vurdering i e-postkorrespondansen i vedlegg 8. Søknad innsendt i juni i år vil ikke være omfattet av denne vurderingen om tiltaket omfattes av plankrav. Det foreligger en utbyggingsavtale mellom tiltakshaver Polar Eiendom AS og kommunen i tilknytning til det første tiltaket omsøkt i 2009, og utbyggingsavtalen skal også gjelde for det nye tiltaket mottatt i juni i år. Det er forutsatt økonomisk delaktighet for oppgradering av gatestruktur og vann- og avløpsnett i tilliggende gatenett i Ole Vigs gate og Evjevegen, samt økonomisk delaktighet i opparbeidelse av offentlige grøntanlegg. Tiltaket er ikke pålagt å opparbeide noen av disse anleggene selv, men skal delta med økonomisk delaktighet slik ethvert tiltak etter vurdering blir pålagt. I forhold til teknisk standard framstår Ole Vigs gate og Stokmovegen med opparbeidet fortau med fast dekke, mens Evjevegen har kjørebane med kantstein på begge sider, men fortau er ikke opparbeidet med fast dekke der vestre side har lavere standard enn østre side. Fortau på østre side av Evjevegen er egnet for vinterbrøyting selv om det ikke er fast dekke på dette fortauet. Vurdering: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt.
Slik det framgår av saksopplysningene, har den første byggesøknaden pågått i 4 år uten at det endte i godkjente planer, og det nå omsøkte tiltaket er en redusert versjon som er planlagt innenfor planbestemmelsenes ytre rammer for å få realisert prosjektet. Da forhåndskonferanse ble avholdt i oktober i 2013, var det ikke dispensasjonsbehov fra kravet om områderegulering knyttet til tiltaket, men i mellomtiden fram til at formell søknad om rammetillatelse ble innsendt til kommunen, ble ny kommuneplans arealdel vedtatt, og dermed er tiltaket omfattet av kravet til områderegulering i planbestemmelsenes pkt. 1.3.2. At tiltaket har pågått i lang tid og endt i en godkjennelse etter bestemmelsen som gjaldt for det første tiltaket, er imidlertid ikke en særlig grunn som kan tillegges særlig vekt for å dispensere fra nye krav i gjeldende arealplan. Økonomiske hensyn slik som stor kostnad ved å utarbeide områdeplan i forhold til tiltakets størrelse og inntjeningsevne, er det heller ikke anledning til å legge vekt på. Ingen anmerkninger til nabovarslet er heller ingen særlig grunn, men terskelen for å innvilge dispensasjon kan ligge lavere dersom det ikke er noen vesentlige innvendinger fra naboene til tiltaket. Særlige grunner som vil kunne vektlegges for å innvilge dispensasjon, er heller planteknisk relaterte momenter. Kvartalet B12 er et langt og forholdsvis smalt kvartal med svært mange eiendommer, og beskrivelsen i planbestemmelsenes pkt. 1.3.2 i kommuneplanens arealdel angir at hele B12 skal inngå i områdereguleringen når det foreligger en byggesøknad som utløser dette kravet. Områderegulering er i utgangspunktet kommunens ansvar, men i forhold til en kapasitetsvurdering i forhold til tilgjengelige resurser på plankontoret, kan også privat initiativtaker påta seg områdereguleringen. Når en ser på nærområdet til Evjevegen 3 mht. nærliggende friområder og områder egnet til lek og fritidsaktiviteter, ligger både Blinkbanen i planområde F1 i vestlig retning, og område O6 skoleområdet rett øst for Evjevegen, som nært tilliggende friarealer. Område B12 er langt og smalt og har lite plass for å kunne opparbeide fellesarealer inne i kvartalet med god avskjerming fra biltrafikk, og én av hovedhensiktene med å utarbeide kvartalsreguleringsplan, å sikre felles friarealer for lek og utendørs opphold, kan det være tvil om det vil oppnås gjennom å kreve reguleringsplan utarbeidet for det herværende tiltaket. Lekeplass for de minste barna er imidlertid anvist på egen grunn i hht. situasjonsplanen som er utarbeidet for tiltaket. Dette lekearealet vender inn i midten av kvartalet, og ved en eventuell, senere utbygging på tilgrensende naboeiendom, vil det kunne gjøres en tilsvarende planlokalisering av friarealet inn mot det indre området av kvartalet. Tilgjengelighet til det friarealet i planområde F1 mot vest, anses som noe lang slik kvartalet er utformet. For å komme fram til område F1 fra Evjevegen 3, må gangferdsel gå langs nåværende vegstruktur rundt kvartalet der det i sør møter Ole Vigs gate og opp langs Stokmovegen fram til nærmeste gangfelt med overgang til vestsiden og Blinkgata. Ved en områderegulering for kvartalet B12 vil det være naturlig å sikre to gangpassasjer gjennom kvartalet som passer til Blinkgata på den sørlige delen, og mot Nordre gate for norddelen av kvartalet som alternativ til eget friområde i det sentrale området av kvartalet. Evjevegen 3 ligger rett i den sørlige gangpassasjen som står rett mot Blinkgata. Med tilstøtende eiendomsgrenser mellom Evjevegen 3 og 5 i dette området, vil det være naturlig å plassere en gangvegforbindelse halvt på begge eiendommer, og bredde minimum 4 m på en gangveg (hht. brøyting), fordeler dette seg med 2 m på hver eiendom. Dette betinger igjen en forflytning av carporter med sportsboder i forhold til det omsøkte for å gi plass til en mulig gangvegforbindelse en senere kvartalsregulering vil betinge.
Den nordre delen av område B12 framstår forholdsvis tett utbygd i dag, og fortettingspotensialet er lite i dette området foruten at det er flere grunneiere som går sammen om en sanering av flere eiendommers bebyggelse for oppføring av ny bebyggelse i hht. BF3-områdebestemmelsens utnyttingsgrad % - BRA = 80-100 %. I en slik sammenheng vil kravet til områderegulering måtte oppfylles fullt ut. Det er imidlertid ikke kjent at det foreligger noen utbyggingsplaner på naboeiendommer til tiltaket. En av de vesentligste fordeler ved tiltaket, er at det er innenfor gjeldende planbestemmelsers utnyttingsgrad og volum på bygningsmassen, og oppfyller planbestemmelsenes forutsetning om fortetting i BF3-område. Det vektlegges også at kvartalet B12 er omgitt av opparbeidet gatestruktur med fortau og gangfelt, og det framgår av vedtatte utbyggingsavtale at tiltakshaver gjennom tiltaket ikke er pålagt å foreta egne oppgraderinger av standarden på tilliggende infrastruktur ved gjennomføring av tiltaket. Ulemper ved å ikke kreve områderegulering i hht. planbestemmelsenes pkt. 1.3.2, er at det i tilknytning til byggesaken ikke blir tatt stilling til den helhetlige arealutnyttelsen av kvartal 12, herunder sikring av arealer til felles lek, det kan gjennom planutarbeidelse kreves at all parkering skjer under bakken for å øke kvaliteten på arealutnyttelse, og hvordan det kan best kan utformes med felles nedkjøringsramper for å tilrettelegge arealbruken på bakkeplanet for best mulig bomiljø. Eventuelle behov for oppgradering av eldre infrastruktur i kvartalet blir det heller ikke satt reguleringsmessig kraft og virkning på uten planutarbeidelse. Sammenfattet vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Med henvisning til den samlede vurderingen av tiltaket ovenfor, er det nedenfor gitt et kortfattet sammendrag av momenter som legges til grunn for dispensasjonsvurdering 1: - TU-grad og planmessig vilkår om fortetting i BF3-område er oppfylt - Kvartalet er omgitt av planmessig vegstruktur med fortau og gangfelt - Tiltaket lekeareal vender inn mot midten av kvartalet med mulighet for videre tilknytting av tilsvarende arealformål på nabogrunn ved eventuell utbygging på naboeiendom - Trasé for gangvegforbindelse over kvartal 12 mot Blinkgata og friområde F1 i vestlig retning hensyntas i tiltaket ved å avsette tilstrekkelig areal tilsvarende halve bredde i gangveg ved en mulig senere regulering av kvartalet. Dette ses i sammenheng med kvartalets fasong der den smale bredden på kvartalet gjør det mindre egnet å oppnå tilstrekkelig fasong og størrelse på et felles friareal i midten av kvartalet. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Med henvisning til den samlede vurderingen av tiltaket ovenfor, er det nedenfor gitt et kortfattet sammendrag av momentene som legges til grunn for dispensasjonsvurdering 2, og vurderes samlet å klart være større enn ulempene ved å dispensere: - TU-grad og planmessig vilkår om fortetting i BF3-område er oppfylt - Kvartalet er omgitt av planmessig vegstruktur med fortau og gangfelt - Trasé for gangvegforbindelse over kvartal 12 mot Blinkgata og friområde F1 i vestlig retning hensyntas i tiltaket ved å avsette tilstrekkelig areal tilsvarende halve bredde i gangveg ved en mulig senere regulering av kvartalet. Dette ses i sammenheng med
kvartalets fasong der den smale bredden på kvartalet gjør det mindre egnet å oppnå tilstrekkelig fasong og størrelse på et felles friareal i midten av kvartalet. - Tiltaket er et mindre tiltak innenfor den minste utbyggingskategorien i BF3-område der antallet boenheter som tilføres kvartalet er lavt i forhold til et samlet utbyggingspotensiale i et arealmessig forholdsvis stort kvartal. Genererer relativt liten økning av personer som tilflytter kvartalet.