Vinje Kommune DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO 14.01.16 Fradeling av tomt Gbnr 169/7 - Osehaug Redegjørelse vedr. søknad om fradeling av tomt I LNF-område gnr 169 bnr 7 Osehaug i Vinje Kommue. Det vises til allerede innsendt fradelingssøknad, med dertilhørende vedlegg, presiseringer av ønsket tomtearrondering mv. Innledning/bakgrunn: Grunneier Skinnarland har på vegne av seg selv og fester Jørn Ole Hansen sendt inn søknad om fradeling av tomt til etablert hytte på nevnte eiendom. Fradelingen skjer som et ledd i en pågående sak mellom partene som går på innløsning av etablert og langvarig festeforhold mellom partene. Det kan dokumenteres feste (selv om dette nok har vært lengre varig enn som så) tilbake til 1984. Altså har festeforholdet mellom partene eksistert (i dokumentert tilstand) i en periode på minst 32 år. Den på tomten oppsatte hytte har stått på tomten og vært i familiens bruk, både nåværende generasjoner og tidligere generasjoner i en tidsperiode som langt overstiger dette. Hytten på tomten er akseptert som lovlig oppført av Vinje Kommune, og det foreligger ingen tvisteforhold mellom Vinje Kommune, grunneier eller fester om eierskapet til hytten, bruken av festetomten eller andre forhold. Ved å behandle søknad om tilbygg til hytten og gitt dette godkjennelse, har Vinje Kommune også akseptert og anerkjent fester som rettslig og faktisk disponent av eiendom og byggverk. Etter samtale med saksbehandler i dag, ble det klart at Vinje Kommune ønsker å behandle fradelingssøknaden som en dispensasjonssak fra LNF formålet til formål fritidsbolig. Denne oppfatningen støtter vi ikke og mener at tomten kan/skal fradeles til uendret bruk til fortsatt LNF formål og uten dispensasjon fra formål i Kommuneplanens arealdel. Subsidiært er det vår oppfatning at dispensasjon fra LNF formål bør gis for omsøkte fradeling og til det omsøkte areal/arrondering. Vi vil i det følgende først argumentere for at søknaden skal behandles som fradeling til uendret bruk og dernest og subsidiært for at dispensasjon bør gis til omsøkte areal/arrondering. 1 (6) letter.docx 2013-12-16 Sweco Storgaten 136 Box 264 NO-3901 Porsgrunn, Norge Telefonnummer +47 35 569500 www.sweco.no Sweco Norge AS Org.nr: 967032271 Hovedkontor: Oslo Hilde Avløs Grande Jurist/spesialrådgiver Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil +47 (0)98820247 Hilde.Grande@sweco.no
Søknad om fradeling av tomt i LNF område til uendret bruk Eiendommen gbnr 169/7 ligger i et område som i KPA er avsatt til LNF område, hvor spredt fritidsbebyggelse tillates, jf føresegnene til KPA pkt. 4.2.2 og understående liste over områder hvor spredt fritidsbebyggelse kan tillates med et visst antall. For området Osehaug (gbnr 169/7) er det angitt 3 nye enheter. Det her omsøkte fradelte arealet omfatter eksisterende hytte, og er følgelig ikke en del av disse 3 enhetene. Når det søkes om fradeling av tomt for eksisterende fritidsbebyggelse er det vår oppfatning at fradelingen skjer til uendret bruk. Det vil si at fradelingen er i «samsvar» med formålet i KPA, og at dispensasjon for fradelingen ikke er nødvendig. Vi deler ikke saksbehandlers syn på at en fradeling medfører at tomten blir en «byggetomt» - tomten vil fortsatt være en LNF tomt, med de begrensinger som innenfor formålet gjelder for utnytting. Vi viser til KPAs føresegner pkt. 4.2.2. Det følger også av føresegnene i hvilke tilfeller det kreves plan, og det er ved fradeling/bygging av minst 4 nye enheter i samme område. Følgelig gjelder det heller ikke noe plankrav for denne fradelingen. Ved fradeling av tomt til uendret bruk, og hvorvidt det skal anses å utløse dispensasjon fra LNFformålet har det fra Fylkesmenn og fra Sivilombudsmannen vært lagt vekt på om hytten på den omsøkte tomten har vært, og fortsatt er i bruk som fritidsbolig. Dersom byggverket har vært brukt som fritidsbolig i lengre tid, og fortsatt er det, at bruken er etablert og langvarig, så vil fradelingen skje til uendret bruk, og uten at det anses å være i konflikt med LNF formålet slik at dispensasjon kreves. Vi viser i denne sammenheng til oppstilling laget av Fylkesmannen i Troms (også støttet av andre fylkesmenn) som fastslår at det rettslige utgangspunktet er at «fradeling kan skje der den fradelte eiendommen skal benyttes til samme formål som tidligere, såkalt fradeling til uendret bruk.» jf. side 3 i vedlagte PDF dokument. VEDLEGG 1 fremstilling utarbeidet av Fylkesmannen i Troms. For LNF områder er utgangspunktet at fradelingen ikke må være i strid med arealbruk fastsatt i KPA, jf pbl 11-6, annet ledd. Følgelig vil utgangspunktet være at fradeling til fritidsbebyggelse i LNF områder vil være i strid med fastsatt arealbruk i KPA og at dette da vil være avhengig av dispensasjon. MEN; Dette gjelder ikke dersom bygningen lovlig var i bruk som fritidsbolig, og bruken opprettholdes, jf side 6 i fremstillingen. Grunnlaget for dette er at kommuneplanens arealfastsettelse får virkning for fremtidig arealutnyttelse. Fradelingen i seg selv medfører ikke noen faktisk endring i bruken. Og der bruken var lovlig før eiendommen ble avsatt til LNF formål, vil denne også anses lovlig etterpå. Kravet om kommuneplanlegging i form av kommuneplan, herunder også med arealdel, kom inn i plan- og bygningsloven anno 1985 (altså året etter at den første kjente festekontrakten ble signert og antagelig flere år etter at hyttens oppføring). Følgelig er det ikke noen kjente holdepunkter for at hytten ble oppført i strid med et LNF formål på oppføringstiden. Uansett er hyttens bruk også anerkjent som lovlig i dag, og følgelig skal ikke denne fradelingen rammes av LNF formålet når fradelingen skjer fra lovlig etablert bruk, til uendret bruk. 2 (6)
For vurderingen (basert på de vurderingstema Fylkesmannen i sin fremstilling har satt opp på vedleggets side 7) anser vi hytten som etablert og lovlig før området kan dokumenteres avsatt til LNF formål, bruken har vært videreført etter planvedtakelsen, og deretter gjentatte rulleringer, bruken har ikke opphørt, den har ikke vært brukt til annet formål eller hatt avbrudd i bruk og den er i dag i bruk som fritidsbolig. Sivilombudsmannen behandlet i sak 2010/108 en noe tilsvarende sak, med ett vesentlig avvik, nemlig at den aktuelle fritidsboligen ikke kunne karakteriseres som en fritidsbolig i dag pga byggverkets tilstand. Altså var ikke vilkåret for uendret bruk, om at byggverket var og er i bruk som fritidsbolig, oppfylt i det tilfellet. Men her uttaler Sivilombudsmannen likevel de vilkår som er avgjørende for vurderingen av om fradelingen anses å skje til uendret bruk, uten dispensasjon fra LNF formålet. VEDLEGG 2: Sivilombudsmannens sak 2010/108 Vi viser til sitat fra sivilombudsmannens uttalelse: «En søknad om fradeling til fortsatt og uendret bruk vil i seg selv verken rammes av lovens 31 nr. 1 eller 20-6 annet ledd.(lov av 1985 tilsvarende dagens 11-6, 2.ledd) Som nevnt i tidligere uttalelser herfra, er det avgjørende i denne sammenheng den faktiske bruk som har vært forut for vedtakelsen av gjeldende planer, forutsatt at denne bruken er lovlig og etablert. Iprinsippet må dette gjelde uavhengig av reguleringsformålet i seg selv, eller av om eiendommen omfattes av en reguleringsplan, bebyggelsesplan eller arealdelen til en kommuneplan.» Etter dette er det vår klare oppfatning at omsøke deling skjer til uendret bruk, og at LNF formålet derfor ikke er av avgjørende betydning for om fradeling kan skje eller ikke. Fradeling av tomten kan således skje uten dispensasjon fra LNF formålet i KPA. Når det gjelder tomtens størrelse har Fylkesmannen i sin fremstilling satt opp vurderingskriteriene som anses relevante i denne sammenheng (fradeling til uendret bruk): Det følger av Fylkesmannens fremstilling side 12 at «det areal som faktisk er benyttet som fritidstomt» kan fradeles uten dispensasjon. Dette vil bero på en vurdering av de faktiske forhold, tomtens terrengmessige avgrensing og størrelse på andre hyttetomter i området. Det er vist til Siviombudsmannens sak 2004/72, samt en sak fra Kristiansand Tingrett hvor også festearealet var av betydning. De rettslige vurderingen knyttet til det der fradelte areal var at den fradelte tomten, eller den vesentlige del av den, bærer tydelig preg av opparbeidelse av bruk. Mindre områder er i naturlig behold. Deler av arealet har tilrettelagt stier. Bruken av hele arealet anses som brukt til fritidsformål. Ref. vedlagte PDF fra Fylkesmannen i Troms side 16. Til dette viser vi til vår fremstilling i epost hvor tomtens fradelte utforming er kommentert. Men vi gjentar for ordens skyld derfra: Grunnlaget for herværende arrondering; fester har langvarig etablert bruk av eiendommen gjennom generasjoner. Fester har i dag festekontrakt på ca 5 mål tomt, men ønsker å innløse festekontrakten. Forutsetningen for innløsningen er imidlertid at bruken av eiendommen kan fortsette til uendret utnyttelse av eiendommen og arealene rundt hytte bygningen. På tomten har man en etablert bruk frem til over kanten ved «pynten» - se vedlagte kartskisse. «Pynten» 3 (6)
er utsiktspunktet på eiendommen og et yndet utendørs oppholdssted for brukerne av hytten. Arealet mellom hytten og «Pynten» er pleiet naturtomt, med naturlig sti. Fremme med «pynten» er også øverste stasjon av «løpestrengen» som også har stor personlig verdi for fester og familien da denne i sin tid ble brukt i forbindelse med oppføring av hytten for å frakte materiell fra Møsvann og opp til tomta. Arealet rundt hytten og opp bak hytten mot veien/snuplassen er pleiet naturtomt, med steinsatt stigning opp mot veien og som er en naturlig forutsetning for adkomsten til og opphold rundt hytten. Det er også markert plassering av flaggstang på vedlagte kartskisse. Vi anser derfor det arronderte arealet som det arealet hvor en gjennom generasjoner har hatt etablert bruk av tomten som fritidstomt, og man har utelatt de store skogområdene som i festekontrakten disponeres av fester. Når man ser hen til at resterende areal i forhold til dagens festete areal, «tilbakeføres» til grunneier, kan vi ikke se det som unaturlig at den etablerte bruken av hytten og tomten får bero hos fester gjennom en fradeling. På denne bakgrunn er det vår oppfatning at fradelingen skal skje til uendret bruk, uten dispensasjon fra LNF formålet, samt at hele det omsøkte arealet er den etablerte bruken av fritidstomten som naturlig følger med hytten. Subsidiært søknad om dispensasjon fra LNF formålet 4 (6)
Dersom kommunen ikke deler vår oppfatning av regelverket knyttet til fradeling uten dispensasjon, søkes det subsidiært om dispensasjon fra LNF formålet for gjennomføring av fradelingen/grensesettingen. Innledningsvis vil vi presiserer at en ren fradeling av et areal i LNF område ikke medfører at eiendommens formål i plansammenheng endres. Tomten vil fortsatt være beliggende i et område som er avsatt til LNF formål, og følgelig med de begrensinger som der gjelder for utnyttelse av tomt. Når tomten er bebygget med maksimalt antall BYA, vil man ikke uten å søke ny dispensasjon fra LNF formålet kunne bygge tomten ytterligere ut. Tomten blir ikke å anse som «byggeområde» fordi om den fradeles et hovedbruk. For å kunne gi dispensasjon fra formål i plan, må det vurderes at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene med å gi dispensasjon klart overstiger ulempene. I dette tilfellet søkes det om dispensasjon fra LNF formål i et område hvor det er åpnet for spredt fritidsbeboelse, og hvor det i KPA er åpnet for bygging av ytterligere 3 fritidsboliger. I dette tilfellet gjelder ikke dispensasjonen oppføring av hytte, men ren fradeling av tomt for eksisterende og langvarig brukt hytte. Hensynet bak at et område avsettes til LNF-formål er å ivareta hensyn til landbruk, natur og/eller friluftsformål. LNF områdene skal gi et sammenhengende, eller tilnærmet sammenhengende, vegetasjonspreget område som ligger innenfor eller i tilknytning til en by eller et tettsted. Formålet ivaretar kommunens behov for å avgrense hovedstrukturen av naturog landbruksområder i og ved byer og tettsteder. I dette tilfellet er det natur- og friluftsformål som er aktuelt. Når det i dette tilfellet 1) er godkjent oppført hytte og bruken av hytten forutsetter etablert utnyttelse av arealet rundt, 2) bruken er langvarig etablert og akseptert av kommune, omkringliggende hyttebebyggelse og grunneier, 3) eiendommen grenser mot regulert hytteområde og 4) den fradelte tomten allerede er utbygget med det areal som er tilgjengelig etter LNF formålet, kan vi ikke se at fradelingen av tomten skal vesentlig tilsidesette formålet bak bestemmelsen (LNF formålet) i dette tilfellet. Når det gjelder fordeler med dispensasjon for fradeling av tomten, så vil vi fremheve følgende; hjemmelsforholdene på eiendommen 169/7 er uklare i forhold til tredjeparter som har interesser i området. Så som Vinje Kommune, Tinn energi, og andre private tredjepartsinteresser. Ved å tillate fradeling av tomten vil hjemmelsforholdene bli ryddet opp i, da dette vil medføre at fester får innløst sin årelange festekontrakt som hittil har manglet rettsvern gjennom tinglysning. Det at en festekontrakt mangler tinglysning og således rettsvern for fester som faktisk og rettslig disponent over en eiendom, tar ikke bort fra festeforholdets realitet. Men det vanskeliggjør muligheten for tredjeparter å gjøre seg kjent med eierforholdene, det vanskeliggjør festers mulighet til å ivareta egne interesser knyttet til eiendommen, og det vanskeliggjør Kommunens forhold til eierskapet på eiendommen. Vinje Kommune har ved flere anledninger anerkjent festeforholdets eksistens ved at det ble godkjent tilbygg på eiendommen gjennom byggesak fremsatt av fester, ved at herværende delingssøknad ble fremsatt av grunneier med oppgivelse av fester som involvert osv. Det vil være store formelle fordeler ved å la fester få fradelt tomten som han har langvarig og etablert bruk på, samt også mange fordeler som naturlig nok vil være knyttet til festers personlige forhold til eiendommen. Men det kan aldri anses som en ulempe (eller som en ikke-fordel) å få matrikulert grunn som det er kjent at er brukt som festegrunn uten 5 (6)
tinglysning. Ser man hen til festetomtens størrelse på om lag 5 mål som fester i dag disponerer rettslig og f aktisk som følge av en festekontrakt som er gjeldende mellom partene, så må det også anses som en fordel å fradele en naturlig sammenhengende del av festetomten til fritidsboligen samtidig som det resterende arealet, skogen rundt og friområdene rundt tilba keføres til det rene LNF formålet som ikke er bebygget. Man får da avgrenset privatiseringen av LNF området og begrenset bruken av fritidsboligen til det opparbeidete arealet rundt hytten. Av ulemper har saksbehandler vist til presedensvirkningen av å fr adele med dispensasjon et større areal enn kommunens praksis i LNF områder på 1-1,5 mål tomt. Omsøkte tomt er på oppunder 2 mål. Det hevdes at å tillate fradeling av slik størrelse tomt til hytten vil medføre store presedensvirkninger. Til det vil vi komme ntere at for at et tiltak skal gi presedensvirkning, må tilsvarende søknad være tilnærmet lik her omsøkte tiltak, både faktisk og rettslig. Dvs at for å påberope usaklig forskjellsbehandling, må tilsvarende sak være søknad om fradeling av umatrikulert fest etomt med et stort areal, med langvarig etablert og faktisk bruk, med opparbeidet bruk av tomt, osv osv. Det skal svært mye til før en kan konstatere usaklig forskjellsbehandling av søknader. Dette er en etablert forståelse som har sitt grunnlag i en rekke uttalelser fra Fylkesmenn og Sivilombudsmannen. Det er derfor vår oppfatning at noen presedensvirkning av betydning i forhold til tomtens størrelse og utforming i dette tilfellet er ytterst usannsynlig. Dagens tomt (festetomt) er på 5 mål fradelt tomt vil være på 2 mål, begrenset til det arealet som faktisk brukes som fritidsbolig, og hvor resterende skogarealet og frie arealer tilbakeføres til hovedbruket og det rene LNF formålet. Vi anser fordelene å klart overstige ulempene etter en samlet vurdering. Avslutningsvis minner vi om anledningen Kommunen har til å stille evt. vilkår med dispensasjonen. Det kan stilles vilkår for dispensasjon for alle forhold som har relevant hjemmel i pbl. Følgelig; dersom formålet med avgrensing av tomten er å forhindre utbygging nærme «pynte n», så kan det stilles som vilkår at tomten ikke bygges ut ytterligere inntil den evt. inngår i en områdeplan/reguleringsplan som regulerer utbygging. Minner imidlertid om at dette strengt tatt ikke er nødvendig da tomten e r utbygget i forhold til det som er mulig i henhold til LNF formålet. Minner også samtidig om at risikoen for dett e verken blir større eller mindre ved å tillate fradeling og innløsning av festetomt en, for fester disponerer allerede i dag dette arealet, men kan heller ikke i dag bygge ut her, fordi festetomten som helhet er bygget ut i henhold til begrensing i LNF formålet. Med vennlig hilsen For Jørn Ole Hansen (fester) Hilde Avløs Grande 8-2 3-0 2 1 0 2 c x o d ṙ te le 6 ( 6 ) FRADELING AV TOMT GBNR 1 69/7 - GHE h: \ privat \ hytten på møsvann \ brev til vinje kommune.docx