Saksbehandler, innvalgstelefon Karen Elin Bakke, 55 57 21 26 Vår dato 02.12.2015 Deres dato 07.09.2015 Vår referanse 2015/11742 423.1 Deres referanse 13/7063 Askøy kommune Postboks 323 5323 KLEPPESTØ Askøy kommune - Gnr 6 bnr 302 - Florvåg klage over rammetillatelse for bruksendring av tomannsbolig til tomannsbolig med to utleieleiligheter Vi viser til ekspedisjon fra Askøy kommune, mottatt av Fylkesmannen i Hordaland den 07.09.2015. Vedtak Fylkesmannen stadfester Askøy kommunes administrative vedtak av 20.03.2015, DS 104/15. Sakens bakgrunn Vi forutsetter at partene er kjent med saksdokumentene og de faktiske forholdene i saken. Fullstendig saksreferat vil derfor ikke bli gitt. Vi vil likevel kort nevne følgende forhold fra sakens tidligere behandling: Det er søkt om rammetillatelse for bruksendring av tomannsbolig til tomannsbolig med to utleieleiligheter på eiendommen gnr. 6 bnr. 302. Tiltaket ble opprinnelig avslått av Askøy kommune ved administrativt vedtak av 14.02.2011, DS 51/11. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver. Klagen ble behandlet av utvalg for teknikk og miljø i møte den 09.11.2011, sak 242/11. Utvalget stilte seg positiv til at det ble gitt dispensasjon for antall enheter i gjeldende reguleringsplan, og saken ble sendt tilbake til administrasjonen for utforming av nytt vedtak. Administrasjonen gav rammetillatelse i vedtak av 13.06.2012, DS 778/12. Vedtaket ble påklaget av Ranveig Skjønborg på vegne av eier av gnr. 6 bnr. 166. Klagen ble ikke tatt til følge av kommunen, og saken ble oversendt Fylkesmannen for klagebehandling. Fylkesmannen i Hordaland opphevet det påklagede vedtaket og sendte saken tilbake til Askøy kommune for ny behandling den 19.10.2012. Utvalget behandlet saken på nytt den 29.08.2013, sak 180/13, og stilte seg positiv til at nødvendige dispensasjoner ble innvilget. Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: 55 57 20 00 Telefaks: 55 57 28 51 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: 974760665 E-post: postmottak@fmho.no Internett: www.fylkesmannen.no/hordaland
Ny rammetillatelse ble gitt av Askøy kommune den 20.03.2015 for bruksendringen. Det ble samtidig gitt dispensasjon for krav til antall enheter i reguleringsplan 15, Kleppestø/ Florvåg for bruksendring til bolig med fire enheter som omsøkt. Det ble stilt følgende vilkår for dispensasjonen: Terrasse øst for bolig (areal F) må opparbeides som forutsatt i beregning av MUA. Tiltaket må omsøkes som egen sak og være godkjent før det gis igangsettingstillatelse for omsøkt bruksendring. Areal vest for bolig og regulert veg (areal E) må opparbeides. Tiltaket må omsøkes som egen sak og være godkjent før det gis igangsettingstillatelse for omsøkt bruksendring. Alle uteareal må utformes i samsvar med de krav som følger av kommuneplanens arealdel pkt. 8-1 2. ledd. Før igangsettingstillatelse må det innsendes støyrapport som dokumenterer tilfredsstillende støyforhold for de arealer som skal inngå i beregningen av bebyggelsens uteoppholdsareal. Det ble videre gitt midlertidig dispensasjon fra regulert vegareal i reguleringsplan 15, Kleppestø/Florvåg. Midlertidig dispensasjon ble gitt for opparbeiding av parkeringsplasser på følgende vilkår: Ved realisering av regulert vegløsning i reguleringsplan 15, Kleppestø/Florvåg, må alternativ parkeringsløsning som angitt på situasjonskart datert 15.02.13 og lengdeprofiltegning datert 14.02.13, begge mottatt 19.02.13, opparbeides etter nærmere pålegg fra bygningsmyndighetene. Eier(e) av gbnr 6/302 vil være ansvarlig for evt. opparbeiding av alternativ løsning, og kostnader ved opparbeidingen er bygningsmyndighetene og fremtidig utbygger av regulert veg uvedkommende. Før ferdigattest vil kunne gis må det foreligge erklæring hvor overnevnte vilkår aksepteres av eier av gbnr 6/302. Erklæringen må tinglyses og vil være bindende for fremtidige eiere, panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Det må fremgå av erklæringen at den ikke kan slettes uten bygningsmyndighetenes skriftlige samtykke. Det ble også gitt dispensasjon fra kravet til parkering i pkt. 5.1 i kommuneplanens arealdel. Det ble gitt dispensasjon for etablering av seks parkeringsplasser istedenfor krav om åtte parkeringsplasser. Vedtaket er påklaget av Ranveig Skjønborg i klage mottatt av Askøy kommune den 27.04.2015. Klager anfører at det kun kan godkjennes to boenheter på eiendommen. Det vises bl.a. til at det ikke er gitt veirett for etablering av flere boenheter, samt at tiltaket ikke har tilstrekkelig parkerings- eller uteareal. Utvalg for teknikk og miljø behandlet klagen i møte den 27.08.2015, sak PS 267/15. Utvalget opprettholdt vedtaket av 20.03.2015, DS 104/15. Vedtaket var enstemmig. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen i Hordaland for klagebehandling. 2
Fylkesmannen ser saken slik Plangrunnlaget Eiendommen er omfattet av reguleringsplan 15, Kleppestø/Florvåg. Etter reguleringsbestemmelsenes 7 skal bebyggelsen være villamessig med våningshus. Bestemmelsenes 6 pkt. 2 legger likevel opp til at bygningsmyndighetene kan godkjenne rekkehus eller kjedehus «når forholdene ligger spesielt til rette for en slik byggeform og denne ikke bryter for sterkt med strøkets karakter for øvrig.» Tiltaket krever dispensasjon fra krav til antall enheter i planens bestemmelser 6, samt fra regulert vegareal. Tiltaket krever også dispensasjon fra kommuneplanens arealdel om krav til parkering, jfr. bestemmelsenes pkt. 5-1. Dispensasjon Vilkårene for å gi dispensasjon fremkommer av pbl. 19-2 andre ledd: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter pbl. 19-2 andre ledd må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Dispensasjon fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene har blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunestyret, som er kommunens øverste planmyndighet. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endringer av det som er fastlagt i plan i utgangspunktet bør skje gjennom en planendring og ikke gjennom enkeltstående dispensasjoner. Dispensasjon fra reguleringsplanens krav til antall enheter Fylkesmannen legger til grunn at reguleringsplanens krav til antall enheter skal ivareta en helhetlig utbygging av området, samt sikre balanse mellom bebygd og ubebygd areal på den enkelte tomt. Utvalg for teknikk og miljø har i denne saken innvilget dispensasjon, ettersom en finner at kravene til uteoppholdsareal er innenfor det som kan aksepteres. Oppfylling av kommuneplanens krav til uteoppholdsareal på 500 m2 synes å ligge til grunn for utvalgets vurdering. Med justeringene som er gjort og den begrunnelsen som er gitt i rammetillatelsen av 20.03.2015, finner fylkesmannen at kravene til uteoppholdsareal er oppfylt. Dette innebærer at uteareal E må opparbeides som uteareal i stedet for uteareal H, som vurderes som mindre egnet. Vi har også merket oss at det er stilt vilkår om at alle utearealer må utformes i samsvar med de krav som følger av kommuneplanens arealdel pkt. 8-1 2. ledd. Det må videre sendes inn støyrapport som dokumenterer tilfredsstillende støyforhold for de arealer som skal inngå i beregningen av bebyggelsens uteoppholdsarealer før det gis 3
igangsettingstillatelse. I likhet med kommunen finner vi at hensynene bak reguleringsplanens krav til antall boenheter ikke vil bli skadelidende ved en dispensasjon. Kommunen har også ansett fordelene som større enn ulempene, da det er et uttrykt ønske om fortetting. Fylkesmannen viser til at fortetting også er et statlig ønske, jfr. bl.a. statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, 1 Vi slutter oss derfor til kommunens vurdering på dette punktet. I likhet med Askøy kommune viser vi også til at reguleringsplan 15 er av eldre dato, og at det skal mindre til for å kunne dispensere fra planer der synet på arealbruken er endret fra da planen ble vedtatt. Fylkesmannen er etter dette kommet til at begge de kumulative vilkårene for å gi dispensasjon i pbl. 19-2 er oppfylt. Det kan derfor gis dispensasjon fra reguleringsplanens krav til antall boenheter. Midlertidig dispensasjon fra regulert vegareal Vegparsellen over gnr. 6 bnr. 302 er regulert i plan fra 1959. Det er opplyst at de seks eiendommene i sør har fått godkjent og regulert avkjørsel i plan 333. Nord for omsøkte eiendom pågår det etter det opplyste reguleringsarbeid i forbindelse med vedtatt skolebruksplan. Reguleringsplanen vil omregulere adkomstvegen til gnr. 6 bnr. 50. Slik vi forstår det ligger det igjen en veg mellom to nye planer som ikke lenger er nødvendig for å utløse regulerte tomter. Askøy kommune har vurdert det slik at det er lite hensiktsmessig å fremme et privat planforslag utelukkende for å fjerne vegparsellen, og at forholdene vil kunne løses gjennom en dispensasjon. Fylkesmannen finner, i likhet med Askøy kommune, at hensynene bak disponeringen av arealet til veggrunn ikke vil bli skadelidende dersom dispensasjon gis. Vi viser i denne forbindelse til at det er stilt vilkår for rammetillatelsen og dispensasjonen om at det ved en eventuell realisering av planen må opparbeides alternativ parkeringsløsning. Videre slutter vi oss til kommunens vurdering om at fordelene ved dispensasjonene vil være klart større enn ulempene og viser til kommunens begrunnelse: «Reguleringsplan 15 er en eldre reguleringsplan der areal regulert til vei trolig ikke vil bli realisert. I utbyggingsplaner skal det ikke være 2 vegutløsninger til en tomt.» Vi er etter dette kommet til at pbl. 19-2s kumulative vilkår for dispensasjon også er oppfylt hva gjelder regulert veggrunn. Dispensasjon fra krav til antall parkeringsplasser Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt. 5-1 stiller krav til antall parkeringsplasser. Det er gitt dispensasjon for etablering av seks parkeringsplasser istedenfor åtte. Dispensasjonsvurderingen som kommunen har gjort er noe knapp. Vi ser imidlertid på www.skogoglandskap.no at eiendommen gnr. 6 bnr. 302 ligger i nærhetene av busstilbud og Fv 563, Florvågveien. Eiendommen ligger også i relativt kort avstand til Kleppestø regionsenter, som er et kollektivknutepunkt med gode forbindelser videre til bl.a. Bergen. Hver boenhet er også sikret minst én parkeringsplass med den skisserte løsningen. Dette er forhold som kan tilsi at det kan dispenseres fra kravet til antall parkeringsplasser. Tiltakshaver har også sendt inn tegningsgrunnlag som viser parkeringsløsning dersom reguleringsplan nr. 15 likevel skulle bli realisert. Alternativet viser at parkering for fem biler 1 Fastsatt ved kgl. res. av 26.09.2014. 4
vil bli lagt i carport under terreng, med planert uteoppholdsareal på tak/terreng som vist på profiltegning. Parkeringsplass nr. seks vil bli liggende på motsatt side av regulert veg. Kommunen legger til grunn at fordelene med en slik dispensasjon vil være klart større enn ulempene ettersom en får en større utnyttingsgrad i tråd med ønsket om fortetting. På bakgrunn av ovennevnte finner vi at hensynene bak kravet til parkeringsplasser ikke vil bli skadelidende dersom dispensasjon gis, samt at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene, jfr. pbl. 19-2 andre ledd. Vegrett Det er anført at tiltakshaver ikke har veirett til mer enn to boliger. Det fremkommer av pbl. 27-4 at: «Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig adkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Bestemmelsen er et unntak fra hovedregelen i pbl. 21-6 om at kommunen ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. Bygningsmyndighetene kan imidlertid ikke med bindende virkning avgjøre om det foreligger en veirett eller ikke. Oppgaven for bygningsmyndighetene er prejudisielt å avgjøre om tiltakshaver har en urokkelig rett til vei. I denne saken er det fremlagt erklæring med følgende ordlyd: Kenneth Mikkelsen, eier av gnr. 6/3 02, får legge regulert vei vederlagsfritt over Kari Rotnes sin eiendom, gnr. 6/1 66. Kenneth Mikkelsen skal tilrettelegge to parkeringsplasser for personbiler på eiendom som grenser til gnr. 6/625 i nord, til gnr. 6/528 i vest, og mot øst langs tidligere gamlevei mot gnr. 6/581, Mot nord for parkeringsplassen plasseres fysisk hinder for adkomst. Parkeringsplassene skal asfalteres samtidig med veien. Eier av gnr. 6/166, Kari Rotnes, skal ha bruksrett i veien, og være fritatt for fremtidig vedlikehold av veitrase. Det fremkommer av erklæringen at tiltakshaver har rett til å legge vei over bnr. 166. Rettigheten er ikke knyttet til et visst antall enheter. I likhet med Askøy kommune kan vi ikke se at stiftelsesgrunnlaget stenger for vegrett til fire enheter. Vi viser til at vegrett som hovedregel følger med utskilte parseller, tilsvarende også ved opprettelse av nye bruksenheter på en eiendom. Vi kan heller ikke se at det er et vilkår for vegretten at parkeringsplassene er opparbeidet, ettersom ordlyden i erklæringen ikke gir klare holdepunkter på en slik tolkning. Uenighet om slik opparbeidelse må løses partene imellom. Ulovlige tiltak Klager har også anført at det er utført ulovlige tiltak på klagers eiendom. Fylkesmannen viser til at kommunen har ansvar for å følge opp overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jfr. pbl. 32-1. Påstander om ulovligheter må imidlertid tas opp med kommunen på selvstendig grunnlag og uavhengig av denne klagesaken. Klagen har etter dette ikke ført fram. 5
Fylkesmannens vedtak, jfr. side én, er endelig og kan ikke påklages videre. Med hilsen Anne Kjersti Sande, e.f. seksjonsleder Karen Elin Bakke seniorrådgiver Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Kenneth Mikkelsen Skjoldhøgda 97 5222 NESTTUN Ranveig Skjønborg for Kari Rotnes Kleivahaugen 6 5300 KLEPPESTØ Søknadskonsulent K.A.Gislefoss Storevarden 75 5350 BRATTHOLMEN 6