Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 23.02.2009 11031/2009 2008/6066 41/701 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/45 Planutvalget 24.03.2009 Klage på pålegg om montering av snøfanger e.l. - Galnåsen 42, gnr. 41/700 Saksopplysninger Eiendom: Galnåsen 42 Gnr. 41 bnr. 700 Adressat for Hans Holdahl, Galnåsen 42, 8022 Bodø pålegget: Klager: Adv. Henry A. Berntsen for Hans Holdahl Kommunen utferdiget den 12.09.08 varsel om pålegg om retting av forhold som er i strid med byggeforskrift av 1. august 1969 pkt. 45:11. Det ble orientert om at kommunen vurderer å gi pålegg om retting av forhold som er i strid med byggeforskrift av 01.08.1969 pkt. 45:11. Varslet ble utferdiget på bakgrunn av klage fra nabo i Galnåsen 44. Boligen i Galnåsen 42 ligger i tomtegrensen mot Galnåsen 44. Snø- og isras faller inn på naboeiendommen Galnåsen 44. Klagen ble fremført i møte på saksbehandlers kontor. Det ble gjort rede for de farer og ulemper manglende taksikring mot snø- og isras medførte for ham og hans familie. Foto ble forevist. Det ble gitt frist for uttalelse til 10.10.08. Kommunen mottok uttalelse fra Hans Holdal den 06.10.08. Han ber om innsyn for pålelegget og etterlyser skriftlig dokumentasjon for bakgrunnen for pålegget. Nabo oppfordret senere kommunen om å følge opp varslet med pålegg, da forholdene ikke var rettet innen fristen. Pålegg ble utferdiget den 11.12.08. Kommunen mottok klage på pålegget den 29.12.08. Følgende pålegg ble gitt den 11.12.08: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 113 gis følgende pålegg: Tak må sikres med snøfanger eller lignende slik at snø og is ikke raser inn over beferdet område på naboeiendommen Galnåsveien 44. Frist for å etterkomme pålegget settes til 12.01.09. ***
Det vedtas herved en tvangsmulkt på kr. 5 000,- som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget ikke etterkommes. Mulkten kan gjentas og forhøyes dersom pålegget ikke etterkommes. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Det vises til varsel av 12.09.08 vedrørende samme forhold. Frist for uttalelse ble i varsel satt til 10.10.08. Kommunen finner ikke at Deres uttalelse i brev av 01.10.08 har endret kommunens vurdering av saken. Det er vist til hjemmel for utferdigelse av varsel og saken er tilstrekkelig opplyst til at De har kunne ta stilling til forholdet. Berørt nabo har gjort kommunen oppmerksom på at det ulovlige forhold ikke er rettet. Begrunnelse Det vises til beskrivelsen av det faktiske forholdet i varsel av 12.09.08. Pålegg anses nødvendig for å få gjennomført en lovlig tilstand. Manglende sikring mot snø og isras fra Deres tak kan føre til skade på beboerne på naboeiendommen. Deres tak er tekket med eldre type plater, som også er smurt. Dette fører til snø- og isras inn på beferdet område hos nabo. Øvrige boliger i området har ikke samme type taktekke. Forholdet er i strid med byggeforskrift av 01.08.69 pkt. 45:11 og teknisk forskrift (TEK) 7-45, jfr. veiledning til SAK. Se vedlagte kopier. Ileggelse av tvangsmulkt Med hjemmel i plan- og bygningslovens 116 a, 2. pkt. fastsettes det en tvangsmulkt på kr. 5000. Tvangsmulkt ilegges samtidig med pålegget pga. fare for skade på person. Tvangsmulkten forfaller ved ovennevnte frist dersom pålegget ikke er etterkommet innen dette tidspunkt. Forfalt tvangsmulkt vil bli innkrevd uten ytterligere varsel. Det gjøres oppmerksom på at De selv har ansvaret for umiddelbart å gi underretning til kommunen når hele eller deler av pålegget er etterkommet. Kommunen vil straks etter underretning foreta kontroll. *** Hva klagen gjelder Klager bestrider at plan og bygningsloven 113 gir hjemmel for pålegget om montering av snøfanger på taket til Galnåsen 42. Det vises til at boligen er oppført og ferdigattest utferdiget at Bodø kommune i ca 1975, samtidig med øvrige boliger i området. Samtlige boliger var oppført med taktekke eternittplater. Ingen av boligene var utbygget med snøfanger. Heller ikke, var det så vidt Holdal kjenner til, fremsatt krav fra Bodø kommune i forbindelse med utferdigelse av ferdigattest og byggetillatelse om montering av snøfanger. En del av de øvrige boliger i området har i de år som er gått skiftet taktekke og i den forbindelse etablert snøfangere på taket. I ca 33 år har snøfall fra taket ikke vært noe problem fra innehaver av naboeiendommen Galnåsen 44. Klagen er først fremsatt av nabo etter at Holdal påklaget byggeanmeldelse at uthus fra innehaver av naboeiendommen Galnåsen 44 og som reaksjon på denne.
Avstanden mellom naboeiendommen Galnåsen 44 og 42 opplyses å være ca 2,5 m. Det området mellom eiendommene som snøen faller ned på fra taket på Galnåsen 42, er ikke beferdet vinterstid. Dog har Holdal registrert at det er satt inn ny dør på vegg i underetasje på Galnåsen 44 mot Galnåsen 42, uten at Holdal har mottatt nabovarsel og uten at denne er byggegodkjent. Tidligere var dør på denne vegg oppsatt under balkong og var skjermet for snøfall. Holdal har ikke registrert at døren benyttes av nabo vinters tid. Holdal har undersøkt muligheten for montering av snøfanger på sin bolig i den forbindelse tatt kontakt med byggmester med tanke på innkjøp av snøfanger og montering. Han har i den forbindelse fått opplyst at det er store muligheter for at det vil oppstå sprekkdannelser i takplaten ved montering. Det samme kan oppstå som følge av snøtyngde i forbindelse med væromslag. Hvis det oppstår sprekker i takplaten, må hele taket skiftes. Taket opplyses å være i god stand. Pålegget om montering av snøfanger på Galnåsen 42 vil etter all sannsynlighet påføre Holdal store kostnader til skifting av tak som ikke står i noe rimelig forhold til de ulemper som påberopes fra naboen. Det fremgår av tidligere regler for bestående bygg at vilkåret for pålegg om etablering av snøfanger etc. er at snø og isras kan medføre fare for skade. Det har i de 33 år som er gått siden boligene ble oppført så vidt Holdal kjenner til, ikke oppstått noen faresituasjoner og heller ikke noen skader som følge av snø og isras fra taket på hans bolig. Det vil gjøres gjeldende at boligen er godkjent oppført av Bodø kommune uten krav til snøfanger og at dette således ikke er noe ulovlig forhold som kan pålegges rettet med hjemmel i plan og bygningsl. 113. Forholdet er helle ikke i strid med forskrifter gitt med hjemmel i Plan og bygningslov, i det snøfallet ikke omfatter beferdet sted og ikke har eller forårsaket fare for skade. Pålegget er under enhver omstendighet en urimelig reaksjon fra Bodø kommune, sett i forhold til sannsynlighet for at skade skal oppstå som følge av snø og isras fra taket på Galnåsen 42. På vegne av Holdal bes om at pålegget fra Bodø kommune om montering av snøfanger på taket til Galnåsen 42, Bodø, oppheves. Kommentarer til klagen fra berørt parter i Galnåsen 44 Naboene mener det gis feilaktige opplysninger i klagen. Det er feil at en del boliger i området har skiftet taktekke. Nabo mener det aller fleste i området har skiftet taktekke. Nabo mener også det er feil at området på deres eiendom hvor snø og is faller ikke er beferdet vinterstid. Mellom husene er det ca 2,5 meter. Her er det ei trapp som benyttes året rundt for å hente ved som er lagret under altanen, skiutstyr, takboks, kjelker og leker til barna våre på 5 og 7 år, og det er inngangsdør til underetasjen der ungene har sine rom. Nabo opplyser at ungene nå er så store at de selv går ned for å hente saker de trenger, under faren for å få mye og tung is/snø på seg i form av takras fra Galnåsen 42. Døra blir stengt av snømassene og kan ikke benyttes uten at det måkes foran den, den kan heller ikke benyttes som rømningsvei ved brann. Døra og trappen er også eneste vei for å kunne beferdes på eiendommens sørlige del. Naboene opplyser også at de ikke har sagt fra om problemene med snøras fra eiendommen Galnåsen 42 er ikke riktig. For ca 5 år siden ble eier av Galnåsen 42 gjort oppmerksom på problemet, men avfeiet dette med at han selv bare lot snøen gli av taket for så å la den ligge. Eier av Galnåsen 42 viser til at eventuelle kostnader ved snøfanger og evt. takbytte ikke står i noe rimelig forhold til de ulemper som påføres fra nabo. Den ulempe som kan oppstå er et takras som
kan treffe dem som ferdes mellom husene i 42 og 44, og som tilhører eiendommen Galnåsen 44. Ulempene kan i så fall være liv og helse. Det hevdes også i klagen at Galnåsen 44 inntil for ca 5 år siden hadde samme sort taktekke som Galnåsen 42. Nabo opplyser at de har bodd i boligen i 7 ½ år og ikke har skiftet tak. Dette ble skiftet 5 år før de kjøpte eiendommen. Det er altså 12 ½ år siden taket ble skiftet. Naboene viser også til at eier av Galnåsen 42 i tillegg til å klage på pålegget, blander inn tidligere byggesaker, og mener han blander kortene. De finner det urimelig at de skal være i forsvarsposisjon for hvordan de benytter sin eiendom. Vi må kunne beferdes på vår egen eiendom, voksen og barn, uten å risikere liv og helse. Bygningssjefens vurdering Klager bestrider at plan og bygningsloven 113 gir hjemmel for pålegget om montering av snøfanger på taket til Galnåsen 42. Bygningssjefen mener bestemmelsen gir kommunen anledning til å pålegge retting av forhold som er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Boligen i Galnåsen 42 er godkjent oppført 18.03.1975 i medhold av bygningsloven av 18.06.1965 og byggeforskrift av 01.08.1969. Bygningsloven av 1965 113 gjelder stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk, dvs. det som kalles byggestopp. Lovens 114 første ledd angir imidlertid at det kan utferdiges forelegg mot eier eller rettighetshaver med pålegg om at det ulovlig uførte skal fjernes eller rettes. Kommunens pålegg er ikke utferdiget i medhold av disse bestemmelsene, men i medhold av plan- og bygningsloven av 17.06.1985 113. Av rundskriv H-3/01 utgitt av kommunal- og regionaldepartementet, pkt. 5 om forholdet mellom gamle og nye sanksjonsregler (s. 26), følger det at De nye sanksjonsreglene gjelder også ulovlige forhold som er oppstått før lovendringene fra 1995 trådte i kraft. Bygningssjefen konkluderer med at det var adgang til å utferdige forelegg med pålegg om retting av forhold i strid med byggeforskriftens pkt. 45:11. Kommunen har derfor adgang til å benytte någjeldende påleggshjemmel om retting for eldre forhold, samt gi pålegg om retting i medhold av 113, uten å måtte gå veien om forelegg slik loven av 1965 angir. Det bestrides også at kommunen har anledning til å gi pålegg da det er gitt ferdigattest på bygget. Dersom det er gitt ferdigattest etter eldre plan- og bygningslovgivning, innebærer dette at pålegg om retting må rettes til tiltakshaver eller eier. De som har begått feilen, eller unnlatelsen, har ikke lengre rådighet over eiendommen. Også feil, mangler eller unnlatelser, fra opprinnelig byggeår kan pålegges rettet i ettertid. Ferdigattesten er ingen garanti, eller dokumentasjon, på at alle forhold i en bygning er utført i henhold til regelverket. Kun stikkprøver ble foretatt. Det fremgår klart av byggeforskrift av 1969 kap. 45 pkt. 11 femte ledd at taket skal ha snøfanger eller lignende hvor det er fare for at snøras og isras kan medføre skade. Ofte er det ikke mulig å vurdere slike forhold før etter at en bygning er oppført. Det finnes byggdetaljblad angir anbefalinger for når det bør monteres snøfanger. Det angis bla. type taktekke og takvinkel, men den som prosjekterer må også ta med bygningens plassering og lokale snøforhold med i vurderingen. Boligen i Galnåsen 42 har en relativ slak takvinkel og taket er tekket med eternitt. Vanligvis vil det nok ikke være behov for snøfanger på et slikt tak. I dette tilfeller er imidlertid boligen plassert i tomtegrensen mot nr. 44, slik at snø og is vil falle inn på det areal som eierne av nr. 44 må benytte som adkomst til sitt tomteareal mot sør. Avstanden mellom boligene er kun ca 2,5 meter. Bygningssjefen mener derfor taket på oppføringstidspunktet burde vært sikret med snøfanger eller lignede for å avverge skade. Nabo i nr. 44 har også opplyst at taket i nr. 42 er smurt i ettertid, uten at det opplyses når dette er gjort. Det er velkjent at slik smøring kan forverre problemene mht. snø og isras.
Bygningssjefen fastholder at tak i nr. 42 skal sikres slik at snø og isras ikke faller inn på naboens tomt, dette følger både av BF 69, BF 85 og BF 87 og gjeldende regelverk. Dette uavhengig av om sikringen burde vært foretatt ved oppføring av boligen, eller senere. Det sentrale momentet i denne vurderingen er om det er fare for at snøras og isras kan medføre skade. Det fremgår av kart at arealet er eneste utendørs adkomstmulighet for nabo til uteareal mot sør. Det er fremlagt foto som viser snø- og isras fra naboens tak. Bygningssjefen mener det er sannsynlig at det foreligger fare for skade på person. Det forhold at tidligere eiere aldri har klaget på forholdet, eller benyttet arealet, kan ikke tillegges vekt. Både barn og voksne bør kunne ferdes trygt på egen tomt uten fare for å få snø og isras fra bygninger i hodet. Skade kan forebygges ved å sikre taket, og huseier plikter å gjennomføre en slik sikring. Uavhengig om dette skjer på eget initiativ, etter pålegg etter plan- og bygningsloven, eller som følge av privatrettslig tvist i medhold av granneloven 4 som angir at naboeiendom ikke må utsettes for takdrypp eller snøras. Bestemmelsene om sikring av tak tar sikte på å forebygge skade. Det skal ikke være nødvendig å vente til noen faktisk blir skadet før kravet om sikring inntrer. Bygningssjefen legger for øvrig ikke vekt på evt. ulovlig innsatt dør i sokkeletasjen, og behov for adkomst til denne. Forholdet vil bli vurdert i egen sak. Andre konflikter mht byggesker anses heller ikke relevant for saken. Bygningssjefen gjør klager oppmerksom på at pålegget lyder som følger: Tak må sikres med snøfanger eller lignende slik at snø og is ikke raser inn over beferdet område på naboeiendommen Galnåsveien 44. Det åpnes altså for alternative løsninger, dersom snøfanger ikke egner seg for dette taket. Det fremkommer ikke av brev eller klagen at Holdal har vurdert andre løsninger. Bygningssjefen mener for øvrig pbl. 116 b ikke kan anvendes i denne sak. Økonomiske betraktninger mht. kostnader forbundet med sikring, bør ikke veie tyngre enn hensynet til personlig sikkerhet for naboen og hans familie. Mht vedtak om tvangsmulkt er denne ilagt samtidig med pålegget da dette ble ansett som nødvendig for å få gjennomført rettingen. Mulktens størrelse er fastsatt skjønnsmessig ut fra lignende forhold, og må anses som meget beskjeden. Mulkt er for øvrig ikke skrevet ut da pålegget er påklaget. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder pålegg av 11.12.08. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Arne Henriksen Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Situasjonskart Foto Klage m. vedlegg Kommentar fra nabo/berørt part Aktuelle forskrifter