UNION Eiendomsinvest Norge AS

UNION Eiendomsinvest Norge AS 4. kvartal 2012

2 innhold Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Kvartalets eiendom 6 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 7, 8 og 11.

3 sammendrag Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 1,8 % i 4. kvartal 2012. UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 9 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 41,4 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 7,0 %. I løpet av 4. kvartal ble 49 % av Grev Wedels plass 7 ervervet, samt 49 % av Østervåg 7 realisert. Selskapet har pr. 31.12.12 en eiendomsportefølje på ca. MNOK 541,2 1, og er på utkikk etter nye investeringer. Selskapet har 155 aksjonærer. NOTER 1 justert for eierandel

4 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen Selskapet har nå 9 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 39,7 millioner 1. Det er 33 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er 7,0 % ved utgangen av 4. kvartal. Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fortsatt i en oppbyggingsfase der fokus er å erverve gode investeringsobjekter med egenkapital som skal reinvesteres. I tillegg til dette vil forvalter ha fokus på effektiv forvaltning av de eiendommer som er ervervet av Selskapet. Det er mulighet for en treårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per 31.12.12 bestod eiendomsporteføljen av 9 deleide eiendommer med en samlet verdi på NOK 541 millioner 2. Porteføljen består av et samlet areal på ca. 27 100 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 39,7 millioner. Gjennomsnittlig yield 3, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 7,0 %. Leieforhold Per 31.12.12 hadde porteføljen 33 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, ICA Detalj AS og National Oilwell Norway AS. Det er en ledighet på 4,9 % i porteføljen. Salg av eiendommer Selskapet solgte 49 % av Østervåg 7 i kvartalet. Bakgrunnen for salget var ønske om å realisere størstedelen av den kortsiktige gevinsten og reinvestere dette på nytt. Selskapet solgte eiendommen på 100 % basis til et nytt selskap, men viderefører

5 Fordeling av eiendomssegmentet eienskapet med en eierandel på 51 %. Forvalter mener at det ligger en langsiktig oppside ved å refor handle et større handelslokale i eiendommen. Eiendomsovertakelser Selskapet overtok 49 % av eiendommen Grev Wedels plass 7 i desember 2012. Eiendommen er en kontoreiendom på ca. 3 400 kvm med en attraktiv beliggenhet. Det er betydelig behov for modernisering på eiendommen. Eiendommen er videre omtalt i kvartalets eiendom. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en svak økning i eiendomsverdiene med ca. 0,8 % fra forrige kvartal. Det er godt synlig fra verdivurderingene at aktiv forvaltning gjennom ombygging og utleie skaper en positiv utvikling. I oppbygningsfasen har Selskapet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne esti merer markeds verdien av eiendommene dersom de skulle om settes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke for hold rundt eiendommene hensyn tatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygnings tekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennom ført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. 39,5 % Kontor Handel 0,3 % 2,6 % 0,1 % Parkering Annet Lager 57,5 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 31 % 13 % 14 % 42 % Stavanger Bergen Kristiansand Oslo Eiendomsporteføljen NOTER 1 Justert for Selskapets eierandel 2 Justert for Selskapets eierandel 3 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). Eiendomsporteføljen Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) Østervåg 7 Stavanger 4 314 6 594 626 5,9 Liamyrane 8 Bergen 11 172 11 335 435 6,3 Kanalveien 1 Sola 15 460 25 018 400 9,6 Holmenkollveien 96 Oslo 783 1 538 158 3,8 Neuberggaten 19 Oslo 720 1 594 123 5,0 Thurmannsgate 12b Oslo 1 650 3 358 007 5,2 Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % Stasjonsveien 4 Oslo 4 644 7 276 711 3,8 Buråsen 24, 28 og 30 Kristiansand 7 522 14 732 160 2,2 Grev Wedels plass 7 Oslo 3 371 - - 0 % 2012 2013 Kontor Handel 2014 2015 2016 Parkering Annet 2017 2018 2019 Lager Totalt Eiendomsporteføljen på 100%-basis 49 636 71 447 620 6,2 Eiendomsporteføljen iht. UENs eierandel 27 118 39 742 366 6,0

6 kvartalets eiendom Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Grev Wedels plass 7 i Oslo. Eiendommen er en kontoreiendom på ca. 3 400 kvm med en attraktiv beliggenhet i Oslo sentrum. Det er betydelig behov for modernisering av eiendommen. Google Nåværende kontorløsning Ny kontorløsning Eiendomsbeskrivelse Eiendommen er lokalisert i kvadraturen i Oslo, og har en attraktiv beliggenhet i forhold til utvikling av nye kontorclustere i Oslo sentrum med nærhet til Bjørvika og Aker Brygge. Eiendommen ligger i umiddel bar nærhet til Norges Bank, Oslo Børs og Astrup Fearnley-bygget. Parkeringsdekningen i området er god med parkeringshus i umiddelbar nærhet. Selskapet overtok 49 % av Grev Wedels plass 7, 20. desember 2012, og eier eiendommen sammen med Sjømannsforbundet. Eiendommen var opprinnelig mønstringskontor for Sjømannsforbundet, og har vært i forbundets eie siden det ble bygget i 1950. Eiendommen står i dag uten leietagere etter at forsvaret fraflyttet eiendommen i 2010. En stor del av eiendommen har de siste år stått ledig og eiendommen oppfyller ikke dagens krav til teknisk standard og funksjonalitet. Selskapet vil i samarbeid med Sjømannsforbundet totalrehabilitere bygget for ca. NOK 40 mill. UNION Eiendomskapital AS skal være prosjektleder for rehabiliteringsprosjektet. Markeds leie for moderne bygg med god standard i dette området er høy, og det forventes at en slik rehabilitering vil gi en god avkastning for Selskapet.

Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 1,8 % i 4. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 41,4 % (inkludert utbytte). 7 avkastning og aksjekurs Avkastning i 4. kvartal 2012 Avkastningen i Selskapet ble 1,8 % for 4. kvartal. Per 31.12.2012 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 9,29. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Selskapet i 4. kvartal 2012 ble 0,3 %, hvilket er lavere enn direkteavkastningsmålet på 1,25 %. Dette skyldes at Selskapet per 4. kvartal har tilgjengelig egenkapital fra salg i 2012 som ikke er reinvestert samt at leie for Kanalsletta 1 i byggeperioden inntektsføres som en reduksjon av kjøpesum og ikke som leieinntekt. Der som leien for Kanalsletta inklu deres i direkteavkastningen vil denne øke fra 0,3 % til 3,0 %, hvilket er høyere enn direkteavkastningsmålet. Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 1,8 %. Verdiendring Verdi endring i perioden utgjør 1,5 % i kvartalet, og skyldes i hovedsak positiv verdiutvikling på eiendommene. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 41,4 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 4,08 per aksje tilsvarende ca. 38 % av opprinnelig innskutt egenkapital. Det er omsatt 300 000 aksjer i Selskapet i kvartalet. NOTER 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Avkastning pr. aksje Q4 2012 Direkteavkastning 0,3 % Verdiendring 1,5 % Totalt 1,8 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Oppstart 9,50 Avkastning Q1 11 11,80 24,2 % Q2 11 12,22 3,6 % Q3 11 12,33 0,9 % Q4 11 11,91-3,4 % Q1 12 13,03 9,4 % Q2 12 10,31 0,8 % 1 Q3 12 10,35 0,4 % Q4 12 9,29 1,8 % 2 Akkumulert 41,4 % 1 Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje.

8 Finansiering Finansiering Selskapet har nedbetalt gjeld i perioden, og per 31.12.12 har Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 383,5 millioner. Dette tilsvarer 71 % av verdiene i eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,83 %. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 32,1 % 2 Ica Detalj AS 19,3 % 3 National Oilwell Norway AS 19,0 % 4 Asplan Viak AS 5,0 % 5 Europris Butikkdrift AS 5,0 % 6 Åsane Møbler AS 3,0 % 7 Biltema Norge AS 3,0 % 8 Sporty Intersport AS 2,0 % 9 Slemdal Klær 1,5 % 10 Lerpold AS 1,1 % Andre 23 ulike leietakere 9,0 % Totalt 100,0 % Mill. NOK Utløpsprofil Leieinntekter 50 40 30 20 10 0 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 År 25 20-30 Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 383,5 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdi vurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 541,2 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 71 % ved utgangen av kvartalet på grunn av endring i eiendomsmassen. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 4,83 %, inklusiv lånemargin. Dette er en økning på 1. rente punkt fra utgangen av 3. kvartal. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var 7 %. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rente kostnader på 217 rentepunkter. Høy rentesikring Per 31.12.12 var ca. 75 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. Dette er en økning på 5 % fra forrige kvartal. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 217 rentepunkter.

Regnskap 1 9 regnskap Resultat (Tall i TNOK) 2012 2011 Leieinntekter 46 862 41 624 Øvrige inntekter 186 - Sum inntekter 47 048 41 624 Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 31.12.12 hadde Selskapet inngått seks rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,26 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpe tid på 3,9 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Sel skapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontant strømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 3 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad per 4. kvartal 2012. Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer 27 269 18 114 Av og nedskrivninger varige driftsmidler 9 233 7 882 Annen driftskostnad 12 730 12 379 Sum driftskostnader 21 963 20 261 Driftsresultat 52 354 39 477 Finansinntekter 5 892 2 726 Finanskostnader (34 736) (22 048) Skatt 968 4 819 Resultat 24 478 24 974 Minoritetens andel av resultatet (168) 399 Balanse (Tall i TNOK) 31.12.12 31.12.11 Eiendeler Utsatt skattefordel 11 286 8 783 Sum immaterielle eiendeler 11 286 8 783 Varige driftsmidler 748 512 676 902 Finansielle anleggsmidler 1 647 2 769 Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper 5 824 - Sum anleggsmidler 755 983 679 671 Bank 201 140 377 841 Omløpsmidler 13 203 12 398 Sum eiendeler 981 611 1 078 693 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 153 625 224 939 Annen egenkapital 140 295 85 961 Sum egenkapital 293 920 350 900 Minoritetens andel av egenkapitalen 96 142 65 434 Gjeld Langsiktig gjeld 657 374 706 825 Leietakerinnskudd 1 500 - Avsatt utbytte 10 380 40 000 Kortsiktig gjeld 18 437 20 968 Sum gjeld 687 691 767 793 Sum egenkapital og gjeld 981 611 1 078 693 NOTER 1 Foreløpig regnskap. Regnskapet fremlegges generalforsamlingen for godkjennelse 15. april 2013.

10 Markedskommentar Markedskommentar Oppgangen i yieldene og bankmarginene de siste 18-24 månedene har nå bremset kraftig opp og totalavkastningen ble i fjor på 4,7 % i følge IPD. UNIONs prognoser for avkastning på totalkapitalen for en bredt sammensatt portefølje innebærer et årlig nivå på 8,5 % for perioden 2013-2015. Leieprisvekst for kontor vil sannsynligvis bidra positivt. Rammevilkår og konjunkturutsikter Norsk økonomi: På tross av negativ vekst i euro-området de siste fem kvartalene fortsetter norsk eksport å stige svakt. Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine mars-prognoser innebærer at man får en moderat konjunkturoppgang de nærmeste årene, med en vekst så vidt over trendvekst. Lave renter, privat konsum og høye oljeinvesteringer stimulerer økonomien. Med tanke på nærings eiendom noterer man seg at SSB for de nærmeste årene venter god sysselsettingsvekst, samt lave renter og beskjeden vekst i konsumprisindeksen (KPI). Fremtidstro: Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv, som måler ledernes forventninger, viser at andelen optimister nå er 6 % høyere enn for et år siden. Når indeksen står i null er det like mange optimister som pessimister. Indeksen står nå i solide 43,1 og reflekterer utsikter til økt omsetning, lønnsomhet og sysselsetting. Befolkning: I fjor ble befolkningsveksten hele 1,3 % i Norge og 2 % i hovedstaden. Befolkningsveksten i Norge ventes å bli ca. 1 % årlig frem til 2040. Den sterke befolkningsveksten lover godt for langsiktige eiendomsverdier. Renter og finansiering De lange fastrentene holder seg rekordlave og sammenlignet med forrige kvartalsrapport er nivåene om lag uendrede. 10-års swaprente er per 19. mars på kun 3,13 % og 5-års swaprente er på 2,39 %. Nordea sine vinter-prognoser innebærer at 5-års swaprente stiger til 3,56 % ved utgangen av 2014. UNIONs bankundersøkelse fra februar viser utflating i bankmarginene og at tyngden av utlån har en bankmargin på 2,47 %. Typisk finansieringskostnad inkludert bankmargin i nye næringseiendomslån ligger nå på 5 %. Det er enkelte tegn til at det er i ferd med å bli litt lettere å få lån og at bankmarginene vil synke i år. Imidlertid viser bankenes krav til egenkapital en svakt stigende tendens. Aktører innen nærings eiendom utstedte i fjor obligasjonslån tilsvarende ca. NOK 15 mrd., opp fra en milliard i 2011. Obligasjonsfinansiering legger til rette for at større transaksjoner kan finne sted og avlaster dessuten ordinær bankfinansiering. UNIONs forventinger innebærer at ordinær bankfinansiering fortsatt vil være den klart vanligste lånefinansieringskilden. Salgsmarkedet for næringseiendom Transaksjonsmarkedet var i fjor preget av et høyt salgsvolum innen kontor, kjøpesentre og boligrelatert eiendom, samt et lavt volum innen logistikk/industri. Investorinteressen er særlig høy for tomter/utvikling/ konvertering eller eiendommer med lange leiekontrakter på trygge adresser. UNION registrerte 174 omsetninger i fjor og nivået var på linje med 2011 (kun transak sjoner over MNOK 50). Målt i verdi steg volumet med 55 % til NOK 56,4 mrd. 10 milliard-transak sjoner stod for halvparten av salgsverdiene. Det siste halvannet år har eiendomsselskapene gått fra å være netto selgere av nærings eiendom til netto kjøpere. Videre var syndikeringsaktørene og livselskapene netto kjøpere av eiendom i 2012. Flere livselskaper er imidlertid i ferd med å vekte seg ned i næringseiendom. Blant investorkategoriene var utlendingene, norske fond, private investorer og eiendomsbrukere netto selgere. Generelt vitner mange av salgene om at flere aktører har spisset investeringsstrategien og ønsker å bygge sterke posisjoner i definerte satsningsområder. Yield-oppgangen på normal eiendom (ordinære lengder på leie kontraktene, sekundære beliggenheter etc.) innebærer at det har blitt litt mer utfordrende å få kjøpere og selgere til å enes om pris på denne type eiendom. Priser / yielder Fra andre halvår 2011 har det generelt vært en yield-oppgang (prisnedgang) for eiendommer med korte leiekontrakter, sekundære beliggenheter og lager/industrieiendommer. Eiendommer med lav antatt risiko har holdt seg godt i pris. Det var minst 7 kontoromsetninger i Oslo/Akershus med netto-yield under 5,6 % i fjor. Etter vårt syn bekreftet enkelte kontorsalg i 4. kvartal indirekte et nivå for prime yield på 5,25 %. Gjennomsnittstransaksjonen i fjor hadde en netto-yield på 6,85 % (eksklusive tomter/utvikling), om lag 100 punkter lavere enn normalyielden. Nivået reflekterer at det var et høyt innslag av lav-risiko eiendommer som ble omsatt. Fremover vil en mindre økning i rentenivåene kunne bli oppveiet av en til svarende reduksjon i bankmarginene etter som bankenes innlånskostnader har blitt vesentlig redusert. Fra et finansieringsståsted kan det dermed ligge til rette for stabile yield-nivåer det nærmeste året.

Markedskommentar 11 Totalavkastning og IPD-indeksen IPD-indeksen viser at total avkast ningen (ugiret avkastning) for næringseiendom i Norge ble på 4,7 % i fjor, litt lavere enn forventet. Til sammen ligning har gjennomsnittlig årlig avkastning vært 9,1 % siden 1999. UNIONs oppdaterte prognoser innebærer en årlig avkast ning for totalkapitalen på 8,5 % for perioden 2013-2015. Leieprisvekst innen kontor og handel vil være viktige bidragsytere. Moderat rentevekst og høyere tilpasnings kostnader til nye leietagere utgjør faktorer som sannsynligvis vil bremse avkastningen. Oslo Børs Etter en nedgang på 20,1 % for eiendomsindeksen på Oslo Børs i 2011, steg indeksen med 19,0 % gjennom fjoråret. Hittil i år har eiendomsindeksen lagt på seg ytter ligere 5,9 % (per 19. mars). Tilsvarende sank hovedindeksen med 12,5 % i 2011 og steg 15,4 % i fjor. Hittil i år er hovedindeksen opp 7,5 %. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Kontorleieprisene har steget svakt siden begynnelsen av 2010 og gjennomsnittsnivået steg i fjor med 5 % til 1.700 kr. pr. m²/ år ekskl. mva. og felleskostnader, i følge data fra Eiendomsverdi Næring. Statistikken er basert på over 900 kontrakter i 2012. Etter NOTER 1 Kyte Næringsmegling 2 Eiendomsmegler 1 Næringseiendom spørselen reflekterer den generelle optimismen i næringslivet, og gjennom snittarealet i nye kontrakter har vært stigende. Utleid areal steg netto med ca. 200 000 m² i fjor. Til tross for høy tilførsel av nybygg steg ledigheten med kun 40 000 m². Justert for konvertering av flere eldre kontoreiendommer ligger arealledigheten på 6,9 % per medio februar. UNION forventer at kontorledigheten synker langsomt de nærmeste årene og at leieprisene stiger ca. 5 % årlig. Bergen, Trondheim og Stavanger I fjor registrerte UNION 43 salg over MNOK 50 for til sammen NOK 9,3 mrd. i Bergen, Trondheim og Stavanger. I alle de tre byene utgjør aktører som ikke har en lokal forankring en vesentlig del av kjøperne. Gjennomsnitts-yielden i omsetningene de siste tre årene har vært hhv. 7,1 % i Bergen, 7,5 % i Trondheim og 6,9 % i Stavanger. Det er en hovedsakelig positiv utviking i leiemarkedene i de tre byene. Kontorledigheten ligger på 6,3 % i Bergen1 og leieprisene har en relativt flat utvikling. I Trondheim stiger leieprisene langsomt og ledigheten ligger på anslagsvis 5,8 %2. I Stavanger ligger ledigheten på kun 5,2 %, men er ventet å stige som følge av nybygging på Forus. Særlig i Stavanger sentrum har det vært en stigende leiepristendens. Handelssegmentet Inkludert salget av kjøpe senter selskapet Sektor ble det omsatt kjøpesentre for minimum NOK 13,5 mrd. i 11 transaksjoner i fjor. Det ble i tilegg omsatt 13 andre handelseiendommer for NOK 3,2 mrd. i 2012. Disse hadde en gjennomsnitts-yield på 6,9 %. Prognosene for privat konsum tilsier en vekst på 3,3 % i år og ytterligere 4,2 % neste år. Det lover isolert sett godt for handelseiendommer med omsetningsbasert leie. Imidlertid bremses veksten av nybygging som innebærer at handelsomsetningen fordeler seg på stadig flere kvadratmeter. Lager/industri/kombinasjon/terminal UNION registrerte kun 21 om set ninger for totalt NOK 3,0 mrd. i 2012 mot et femtitalls salg i 2011. Medvirkende år saker til nedgangen omfatter lånefinansieringsutfordringer, yield-påslag og færre kjøp fra syndikeringsaktørenes side. UNIONs data antyder en yield-oppgang i størrelsesorden 30 punkter gjennom fjor året. Eiendommer i dette seg mentet med lange leie kontrakter med trygge leietagere oppfatter UNION likevel som attraktive investerings objekter.

UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no