Tilrettelegger: INVESTORRAPPORT 2011 /I DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

Tilrettelegger: INVESTORRAPPORT 2011 /I DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 2 INNHOLD Nøkkeltall 4 Leder 5 Nytt siden sist 6 Verdiutvikling 7 Eiendomsporteføljen 8 Utfordringer og videre muligheter 10 Markedskommentar fra DnB NOR Markets 12 Makrokommentar fra DnB NOR Markets 14 DETTE ER FORTIN DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagt eller anbefalt av DnB NOR Markets. FORTIN AS har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. Hovedfokus for virksomheten de neste årene er å skape avkastning for våre eiere, og sørge for god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. WWW.FORTIN.NO FORTIN AS betyr lite fort og navnet har også forbindelser til en tidligere norsk krigerhøvding i Shakespeares Hamlet. Dette gir oss både den nordiske og den eiendomsmessige linken. På våre nettsider www.fortin.no finner du mer informasjon om selskapet.

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 3 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA FORTIN AS Eiendom Eiendom Eiendom Overordnet selskapsstruktur DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere og eie en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagt eller anbefalt av DnB NOR Markets. FORTIN AS vil stå for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene.

NØKKELTALL Denne rapporten må anses som markedsføringsmateriale med mindre den er utarbeidet i henhold til krav for investeringsanalyse, jf Forskrift til verdipapirhandelloven 2007/06/29 nr 876. Denne rapport er utarbeidet av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA i samarbeid med DnB NOR Markets, som er en divi sjon i DnB NOR Bank ASA. Rapporten baserer seg på kilder som vurderes som på litelige, men utsteder garanterer ikke at informasjonen er presis eller fullstendig. Nøkkelopplysninger Etablert: 30. desember 2005 Gjenværende levetid: Minimum 5 år Belåningsgrad: Ca. 78 % Rentesikringsgrad: Ca. 100 % Likviditet: Annenhåndsomsetning 1) Forvalter: Teknisk og økonomisk forvalter: 1) Såfremt markedsforholdene tillater det. FORTIN AS BASALE AS Uttalelsene i rapporten reflekterer DnB NOR Markets oppfatning på det tidspunkt rapporten ble utarbeidet, og DnB NOR Markets forbeholder seg retten til å endre oppfatning uten varsel. Rapporten skal ikke oppfattes som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av finansielle instrumenter eller del tagelse i noen investeringsstrategi. DnB NOR Markets påtar seg intet ansvar for verken direkte eller indirekte tap eller utgifter som skyldes forståelsen av og/eller bruken av denne rapport. Regler om konfidensialitet og andre interne regler begrenser utvekslingen av informasjon mellom ulike enheter i DnB NOR Markets/ DnB NOR konsernet, hvilket innebærer at ansatte i DnB NOR Markets som har utarbeidet rapporten er forhindret fra å bruke og være kjent med tilgjengelig informasjon i DnB NOR Markets, og andre selskaper i DnB NOR konsernet, og som kan være relevant for mottakerens avgjørelser. Alminnelige forretningsvilkår er tilgjengelig på vår hjemmeside www.dnbnor.no/markets. Denne rapport er kun ment å være til bruk for våre klienter, ikke for offentlig publika sjon. DnB NOR Markets, en divisjon i DnB NOR Bank ASA organisasjonsnummer 984 851 006 i Foretaksregisteret, er medlem av Norges Fondsmeglerforbund og underlagt tilsyn av Finanstilsynet. Ytterligere informa sjon om DnB NOR Markets og DnB NOR Bank ASA finnes på www.dnbnor.no Eiendomsporteføljen Markedsverdi eiendomsportefølje: Ca. NOK 12 milliarder Geografisk fordeling: Norge ca. 58 % Sverige ca. 42 % Segmentfordeling: Kontor ca. 65 % Årlig leieinntekt: Lager ca. 7 % Butikk ca. 14 % Industri ca. 3 % Hotell ca. 4 % Innendørs parkering 2 % Annet ca. 4 % Ca. NOK 923 millioner Samlet areal: Ca. 884 000 m 2 Økonomisk ledighet: Vektet lengde leiekontrakter: 4,2 % (av brutto leie) Ca. 6 år Kursopplysninger Verdi per aksje (VEK): NOK 56,47 (31.12. 2010) Salgskurs/ Kjøpskurs: NOK 51,00/ 54,00 Ligningskurs per aksje: NOK 0,00 (per 01.01. 2011) Høyest VEK: NOK 114,07 (07.12.2007) Lavest VEK: NOK 40,18 (30.10.2009) Endring VEK: Siden oppstart 43,3 % Siste 3 år 50,3 % Siste 2 år 6,8 % Siste 12 måneder 38,7 %

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 5 FOKUS PÅ LEIETAGERE De første 5 årene har vært utfordrende, med store endringer både i eiendomsmarkedet og i finansmarkedet, hvilket har medført behov for tilpasninger og endringer i forhold til våre rammebetingelser. Administrerende direktør Knut Styrvold Verdien av investeringen i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA har utviklet seg i riktig retning i løpet av 2010. Riktignok er det langt igjen til utgangspunktet, med en samlet nedgang så langt på 43 %. Imidlertid anses en avkastning beregnet som utviklingen i verdijustert egenkapital i løpet av 2010 på ca. 38 % som bra. Sett i sammenheng med forventninger om et vedvarende godt eiendomsmarked og positive utsikter for svensk og norsk økonomi, tilsier dette fortsatt positiv utvikling av aksjeverdiene fremover. Grafen for aksjekursutviklingen (side 7) illustrerer tilsynelatende at bunnpunktet ble passert i 2009. Fra selskapets side vil vi gjerne få sette dette som et nytt utgangspunkt og fokusere fullt ut på mulighetene vi har til å videreutvikle selskapet. Selskapet kan også markere 5 års virksomhet. De første 5 årene har vært utfordrende, med store endringer både i eiendomsmarkedet og i finansmarkedet, hvilket har medført behov for tilpasninger og endringer i forhold til våre rammebetingelser. Både markedsmessige og finansielle endringer tilsier at fokus må endres og tilpasses den verden vi lever i. Overordnet fokus og mål er verdiutvikling for våre aksjonærer. For å imøtekomme dette kan det være nødvendig å justere kursen i forhold til den opprinnelige for å oppnå en best mulig utvikling framover. Det er videre også mulig at tidsaspektet må forskyves i forhold til det opprinnelige. Eiendomsinvesteringer er per definisjon langsiktige, og utsatt for verdiendringer forårsaket av både nasjonale og internasjonale konjunktursvingninger. Nå opplever vi verdiinnhenting etter en periode med verdifall. Vi ser derfor at det er viktig å ha is i magen og styrke til å stå gjennom slike konjunkturnedganger for å ivareta verdiene og kunne realisere disse på et tidspunkt som er hensiktsmessig for aksjonærene. Flere interessante utviklingsprosjekter er til diskusjon med aktuelle brukere. I alt har vi innledet forhandlinger vedrørende ca. 25 000 m 2 nybygg for leietagere, samt identifisert potensielle utbyggingsmuligheter på ytterligere ca. 10 000 15 000 m 2. Dette kommer i tillegg til utviklingen som pågår i Skandinaviske Handelsparker, hvor vår andel av utviklingspotensialet er ca. 75 000 m 2. Dette skaper imidlertid en utfordring i forhold til å ha tilstrekkelig kapital både for å kunne redusere gjeld, samt for å kunne gjennomføre nødvendig videreutvikling og investering i eiendommene for å på sikt kunne skape merverdier. Vi vil derfor fortløpende vurdere om enkelte eiendommer er klare for salg basert på den siste tids verdiutvikling og fremtidig potensial, sett i forhold til kapitalbehov ved utviklingsmuligheter, behov for gjeldsreduksjon og behovet for eventuelt å gjennomføre en kapitalutvidelse. De endrede forutsetningene og nødvendige tiltak har vi beskrevet nærmere i et eget avsnitt i denne publikasjonen, Utfordringer og videre muligheter. Vi har nettopp lansert våre nettsider www.fortin.no med relevant informasjon om selskapet og eiendommene. Målsettingen er at denne skal brukes aktivt i forhold til å gi oppdatert informasjon og merkevarebygging som en del av vårt fokus mot aktiv forvaltning. Knut Styrvold Administrerende direktør

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 6 NYTT SIDEN SIST > Verdivurderingen som ble gjennomført per 31.12.2010 viser fortsatt gjeninnhenting av eiendomsverdiene. I Sverige steg verdiene med 2,5 % i løpet av 2010, mens de i Norge steg med 7,1 %. Hele porteføljen opplevde dermed samlet en vekst på 5,35 % i 2010, tilsvarende NOK 595 mill., inkludert deleide eiendommer. > Det er fortsatt et sterkt fokus rettet mot leietagere, blant annet for å tilrettelegge slik at eksisterende leietagere ønsker å bli, samt skape attraktive lokaler for potensielle leietagere. Investering i leieforhold og økte finanskostnader gir press på ledig likviditet, og dermed behov for å vurdere salg av eiendom, eventuelt tilførsel av kapital ved en emisjon. > Leiemarkedene, både i Stockholm og Oslo, er på bedringens vei med større aktivitet og økt antall inngåtte kontrakter, samt fallende ledighet. Samtidig registreres en viss økning i leieprisene, noe som forventes å fortsette i 2011. > Vår eiendom i Levanger, hvor Felleskjøpet er leietager, er nå solgt. Oppnådd pris var NOK 16,5 mill. som var ca. NOK 3 mill. høyere enn siste verdivurdering og på linje med kjøpspris. > Utviklingen av 1. byggetrinn i Töcksfors (del av Skandinaviske Handelsparker AS) er igangsatt. Det skal oppføres ca. 20 000 m 2 til solide leietakere som bl.a. Eurocash, Rusta, Intersport og Sportsshopen. Prosjektet forventes ferdigstilt våren 2012. > Byggetrinn 1 i Charlottenberg (del av Skandinaviske Handelsparker) er ca. 75 % utleiet. > I Verven 4 er det inngått langsiktige kontrakter både med Teekay Shipping Norway AS og Berg-Hansen Reisebureau AS i tillegg til tidligere rapportert leieavtale med Talisman Energy Norge AS. Dette bygget er dermed i sin helhet leiet ut på lange kontrakter og til markedsmessige leienivåer til gode og solide leietagere. > I eiendommen Øvre Storgate 4 6 i Drammen er leiekontrakten med Norgesgruppen AS forlenget med 10 år, til 2023. Leienivået er økt med ca. 10 %. > I Sommerrogaten i Oslo er det avtalt forlengelser av leiekontrakter på ca. 1 900 m 2 på nivåer som er tilsvarende med eller over eksisterende nivå. Det er innledet prosess for å få leid ut ytterligere ca. 2 000 m 2 i Sommerrogaten. Det er registrert god respons blant potensielle leietagere. > Det er inngått nye leiekontrakter i Helsfyr Atrium på ca. 2 900 m 2 i løpet av de siste månedene før årsskiftet. Leietagere er SveaFinans AS, Columbus IT Norway AS og Klinikk for Alle AS. > Fastighetsbyrån AB har utvidet sine lokaler, og leier i dag ca 1 100 m 2 i Klaraberghuset. > Den økonomiske ledigheten for 2010 beregnet i forhold til brutto leie har utviklet seg fra 2,9 % pr. 31.12.2009 til 4,2 % pr. 31.12.2010. > Teknisk direktør, Erik Nordli, begynner 1. april. Erik er utdannet sivilingeniør og kommer fra Advansia AS og har arbeidet med store prosjekter som Sentralsykehuset i Akershus (SiA) og nå sist med forberedelsene til kulturbyggene i Bjørvika. SJØLYST ARKEN Karenslyst Alle 56. Areal 32 839 m 2.

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 7 VERDIUTVIKLING 2. halvår 2010 Ny verdivurdering av eiendomsporteføljen til Fortin ble gjennomført per 31. desember 2010. Samlet steg eiendommene i verdi med ca. 2,9 % (justert for valutaeffekt). Kombinert med til dels sterkt stigende lange renter førte dette til en meget positiv utvikling for den verdijusterte egenkapitalen (VEK) i andre halvår 2010. Totalt sett ble VEK beregnet til NOK 56,47 per aksje, noe som er en oppgang på NOK 14,98 (36,1 %) per aksje i forhold til forrige verdivurdering hvor VEK var NOK 41,49 per aksje. Ser man på de individuelle elementene som inngår i VEK-beregningen bidro stigende eiendomsverdier med en økning på NOK 9,10 per aksje (21,9 %) og bedret verdi av rentesikringsavtaler med NOK 6,09 per aksje (14,7 %). I tillegg har den svenske kronen styrket seg i løpet av 2. halvår 2010 hvilket bidro til å øke VEK med NOK 2,14 per aksje (5,2 %). Nettoeffekten av andre balanseposter hadde et negativt verdibidrag på NOK -2,23 (-5,4 %). I annenhåndsmarkedet har aksjene blitt omsatt til NOK 51 / 54 per aksje (DnB NOR Markets kjøper / DnB NOR Markets selger). DnB NOR Markets er ansvarlig for omsetningen og kan kontaktes på telefon 815 81 050. 2010 Utviklingen i VEK per aksje på årsbasis for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA var isolert sett meget positiv, med en økning fra NOK 40,72 per 22. januar 2010 til NOK 56,47 per 31. desember 2010, hvilket tilsvarer en økning på ca. 38,7 %. Kursutvikling SOMMERROGATEN 13 15 Areal 7 304 m 2.

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 8 EIENDOMSPORTEFØLJEN KLARABERGSHUSET Västre Järnvägsgatan 3/7, Sverige. Areal 21 811 m 2. FORTIN AS har per 31. desember 2010 en portefølje av eiendommer med en tilgangsverdi på ca. NOK 12 000 millioner. Eiendomstyper Selskapet skal gi en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet. Derfor har selskapet investert i flere typer eiendom. Kontoreiendommer er det viktigste segmentet og utgjør den største leievektede andelen av porteføljen. FORTIN har også bygd opp porteføljer med handel, logistikk og industri. Selskapets eiendomsportefølje har et samlet areal på ca. 884 000 m 2. Leietagere Selskapet har en diversifisert leietagerstruktur med leietagere fra mange ulike bransjer. Dette gjør at selskapet blir mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Leiekontraktene har en vektet gjennomsnittlig lengde på ca. 6 år. Dette gjør selskapet godt rustet til å håndtere endringer i leiemarkedet, og gir en trygg, stabil kontantstrøm. Geografisk fordeling Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men er også sterkt representert i Stavanger og det øvrige Østlandsområdet samt i Sør-Sverige for øvrig.

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 9 Porteføljeoversikt EIENDOM NORGE TYPE EIENDOM BELIGGENHET AREAL m 2 Austbøgården KONTOR HUNDVÅG 3 117 m 2 Koppholen 20 KONTOR SANDNES 9 500 m 2 Dronningensgate 13 KONTOR OSLO 12 863 m 2 Rådhusgata 3 KONTOR TROMSØ 4 121 m 2 Helsfyr Atrium, Innspurten 15 KONTOR OSLO 38 057 m 2 Kongsberg Industri KONTOR KONGSBERG 11 663 m 2 Sjølyst Arken, Karenslyst Allè 54, 56, 58 KONTOR OSLO 32 839 m 2 Sommerrogaten 13 15 KONTOR OSLO 7 304 m 2 Telenorbygget, Otto Nielsensvei 12 KONTOR TRONDHEIM 23 868 m 2 Verven 4 KONTOR STAVANGER 14 763 m 2 Bragernes Torg 2A KONTOR/HANDEL DRAMMEN 11 593 m 2 Øvre Storgate 4 6 KONTOR/HANDEL DRAMMEN 3 262 m 2 Fredrik Langes gt 19/21 KONTOR/HANDEL TROMSØ 3 724 m 2 Storgaten 69 KONTOR/HANDEL TROMSØ 1 767 m 2 Bogstadveien 3, 5, 7 HANDEL OSLO 2 873 m 2 Bjølsenhallen, Moldegata 1 HANDEL OSLO 9 220 m 2 Solheimsveien 10 HANDEL LØRENSKOG 17 492 m 2 Svanholmen 19 HANDEL SANDNES 12 447 m 2 Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, 12 HANDEL PORSGRUNN 4 538 m 2 Fossegrenda senter HANDEL TRONDHEIM 3 846 m 2 Gamle Ringeriksvei 61 HANDEL BEKKESTUA 530 m 2 Moafjæra 4¹ HANDEL MOAFJÆRA 1 115 m 2 Teisenveien 18 HANDEL OSLO 794 m 2 Tårnåsen Senter HANDEL SOFIEMYR 5 106 m 2 Vårveien 21 HANDEL OSLO 870 m 2 Østre Rosten HANDEL TILLER TRONDHEIM 2 665 m 2 Grimstad hotell, Kirkegata 3 HOTELL GRIMSTAD 4 632 m 2 Dyrskueveien 44 LOGISTIKK KLØFTA 19 114 m 2 Nedre Eiker vei 65 LOGISTIKK DRAMMEN 16 569 m 2 Holsekerveien, Ulsteinvik LOGISTIKK/HANDEL KRISTIANSUND N 6 800 m 2 Myrane, Måløy² LOGISTIKK/HANDEL KRISTIANSUND N 1 722 m 2 Rørgata 14, Kristiansund LOGISTIKK/HANDEL KRISTIANSUND N 5 930 m 2 Norsk Kylling, Engan 5 INDUSTRI STØREN 15 817 m 2 Stålfjæra 24 ANNET OSLO 5 646 m 2 Badehusgaten 41 PARKERING STAVANGER 4 056 m 2 EIENDOM SVERIGE TYPE EIENDOM BELIGGENHET AREAL m 2 Klarabergshuset, Västre Järnvägsgatan 1 7 KONTOR STOCKHOLM 23 745 m 2 Borgardfjord 2 KONTOR STOCKHOLM 64 966 m 2 Färöarna 1 KONTOR STOCKHOLM 56 952 m 2 Reykjavik 1 KONTOR STOCKHOLM 44 253 m 2 Bo:X, Pentagonen HANDEL STOCKHOLM 21 312 m 2 Skandinaviske Handelsparker / Töcksfors Handelspark³ HANDEL SVERIGE 0 m 2 Aronsborg Konferenshotel, Helgövägen 6 14 HOTELL BÅLSTA 14 970 m 2 DC-100, Vätet 2 LOGISTIKK NORRKÖPING 35 851 m 2 Sveareal DIVERSE SVERIGE 301 350 m 2 Sum 883 621 m 2 ¹ solgt i 2011 ² solgt i 2011 ³ utviklingsprosjekt

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 10 UTFORDRINGER OG VIDERE MULIGHETER STÅLFJÆRA 24 Areal 5 646 m 2. Eiendomsbransjen møter fortsatt utfordrende rammebetingelser, både i leiemarkedet og i forhold til finansielle vilkår. Selskapet har behov for å gjøre ytterligere investeringer, samt nedkvittere gjeld. For å imøtekomme markedets og aksjonærenes krav er det viktig å fokusere på hvilke muligheter selskapet har. Det er 5 år siden DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble etablert. Perioden 2006 2009 ble benyttet til kjøp og overtagelse av eiendommer. Den siste eiendommen, Helsfyr Atrium, ble overtatt april 2010. Målet er å skape god avkastning gjennom utvikling og drift av eiendommene, i tillegg til å øke leieinntekter, redusere kostnader og gjøre selskapet lønnsomt slik at aksjene i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA både gir positiv verdiutvikling og tiltrekker seg interesse fra investorer. I forhold til den opprinnelige tidsaksen for investeringen i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er vi nå godt inne i Forvaltningsfasen. Så langt kan vi slå fast at rammebetingelsene er vesentlig endret siden oppstart og markedet har vært mer utfordrende enn opprinnelig forutsatt. Dette betyr både endrede forutsetninger for den daglige drift av eiendommene, underliggende verdiutvikling og strategi for hvordan investeringene skal gi best mulig avkastning for aksjonærer fremover. Samtidig er flere leiekontrakter kommet frem til reforhandling. I tiden som kommer vil en rekke større kontrakter forfalle og være klare for reforhandling. Reforhandling av leieforhold tilsier tilpasninger i forhold til endrede behov for leietagerne. Gjennom dialog med leietagerne identifiseres fortløpende endrede behov. Vi har med andre ord fokus på aktiv forvaltning og videreutvikling av våre eiendommer i tiden som kommer. Fra et finansielt perspektiv møter vi også endrede betingelser, i forbindelse med reforhandling og fornyelse av de etablerte låneengasjementene. Finansmarkedene har i de siste årene vært mer utfordrende enn ved etablering av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA, noe som har resultert i krav om økte rentemarginer og lavere låneutmåling. Denne endringen i rammebetingelser er selskapet nødt til å tilpasse seg. Et godt markedsarbeid sett i sammenheng med en effektiv drift og forvaltning av eiendomsmassen er grunnleggende for å skape og bygge verdier. Fokus på løpende dialog med leietagere for å bygge lojalitet og leietagertilfredshet vil på sikt øke inntektsgrunnlaget. Dette skaper igjen et behov for å imøtekomme løpende tilpasninger og vedlikeholdsbehov for å opprettholde attraktive eiendommer og konkurransekraft, og ikke minst for å opprettholde kontinuerlig fokus på videre utvikling og verdiskapning av eiendommene. Vi må tenke langsiktig i våre disposisjoner for hver enkelt eiendom og for porteføljen som helhet. På denne måten skapes attraktivitet rundt aksjene i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA slik at disse er likvide og interessante for investorer. For å ivareta og imøtekomme nevnte utfordringer og muligheter har styret sett det

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 11 Sommerogt. 13 15, Oslo Areal 7 304 m 2. nødvendig å etablere en liten organisasjon med nøkkelkompetanse innen de ulike fagområder. Det er riktig og nødvendig å ha solid egenkompetanse i organisasjonen, både når det gjelder utleie, marked, teknikk og finans. Vi opererer i en syklisk bransje som tidvis opplever betydelige svingninger i verdier og som er sårbare for endringer i makroforhold. Fokus på likviditetsstyring og kostnadseffektivitet er derfor viktig. Gjennom en strategiprosess er det naturlig å kontinuerlig revurdere porteføljens sammensetning slik at nye investeringer bygger opp rundt den langsiktige strategi og mål for virksomheten. Porteføljen er satt sammen med en strategi om at eiendom mene skal være attraktive utleieobjekter i det lange løp i kraft av sin beliggenhet og standard. Denne strategien medfører at vi ønsker å avhende enkelte eiendommer for å rendyrke porteføljen. Det strategiske fokus på større, moderne eiendommer i sentrale områder. Bransjefordelingen vil balansere mellom kontor og logistikk, samt noe handel. De eiendommene som selges vil frigjøre likviditet som vil benyttes til gjeldsreduksjon og investering i og verdiutvikling av den strategiske eiendomsporteføljen. Vi ser også at verdiinnhentingen har vært god for en del av eiendommene slik at de salgspriser vi har oppnådd tilsvarer, eller ligger over, opprinnelig kostpris. I tillegg har vi gjennomført videre utvikling av enkelte eiendommer slik at vi ved et eventuelt salg vil synliggjøre en verdiskapning i vår eierperiode. Sannsynligvis vil det være slik at det i en fase fremover må investeres ytterligere i en del av eiendommene for å realisere verdiutviklings potensialet. En slik utvikling av eiendomsporteføljen vil kreve tilførsel av kapital, og vi vurderer fortløpende hvor mye av dette kapitalbehovet vi kan frigjøre gjennom salg. Avveiningen balanserer mellom salg av eiendom som er ferdig utviklet, sett opp mot avkastningen på identifiserte utviklingsmuligheter i porteføljen. Målet er at selskapet ved realisasjon vil frigjøre kapital som vil bidra til en høyere avkastning ved utvikling av den gjenværende eiendomsmassen enn hva kapitalen gjorde når den var investert i de byggene som avhendes. Det vil også vurderes hvorvidt det skal gjennomføres en kapitalutvidelse, hvor aksjonærene må bidra med ny aksjekapital for å sikre og videreutvikle eksisterende verdier. I forbindelse med årets generalforsamling, som planlegges til medio juni, vil vi gjennomgå dette nærmere.

2005 2006 2007 2008 2009 2010 FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 12 MARKEDSKOMMENTAR FRA DnB NOR Markets Totalomsetning næringseiendom i Norge 2005-2010 (NOK mrd) 80 70 60 50 40 30 20 10 0 44 68 53 28,4 14 36 Totalomsetning næringseiendom i Norge 2005-2010 (NOK mrd) Eiendomsselskaper 30 % Syndikering 24 % Utenlandske investorer 30 % Andre 30 % Livselskaper 30 % Eiendomsfond 30 % Norge 1 Leiemarkedet I tråd med den generelle bedringen i norsk økonomi gjennom 2010 har også etterspørselen etter næringsarealer tatt seg opp. Dette har medført at andelen ledige kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum nå er ca. 8,2 % eller 751 000 m 2, en nedgang på 15 000 m 2. I takt med at ledigheten har blitt noe redusert har det negative presset på leieprisene avtatt og prisene virker nå å ha flatet ut. DnB NOR Næringsmegling venter at prisene kan få en svak stigning gjennom 2011. Videre ser man at miljøfokuset er økende blant potensielle leietakere hvilket gir en klarere todeling i markedet; vinnerne er moderne, effektive og miljøriktige bygg nær offentlig kommunikasjon, mens eldre, urasjonelle bygg med eiere uten kapital og kompetanse stadig taper terreng. Utviklingen underbygger viktigheten av at eiendomsbesittere fokuserer på profesjonell drift og videreutvikling av sine bygg. Fra og med 2012 ser man antydning til skyer på himmelen for kontormarkedet i form av at store nybygg ferdigstilles. Anslagsvis vil det i årene 2011 13 ferdigstilles over 500 000 m 2 nytt kontorareal (ca. 5,5 % av dagens totalareal) blant annet i Bjørvika og på Fornebu, hvilket vil kunne yte et negativt press på leieprisene på mellomlangt sikt. Transaksjonsmarkedet Markedet for kjøp og salg av næringseiendom kan, etter et meget sterk annet halvår i 2010, erklæres friskmeldt. Anslagsvis endte det totale transaksjonsvolumet (115 transaksjoner over NOK 50 mill.) på NOK 36 milliarder i 2010, hvilket i så tilfelle er en økning på over 250 % fra 2009. Risikoappetitten økte klart utover året noe som gav seg utslag i fallende avkastningskrav. Eksempelvis falt avkastningskraver (yield) for sentrale kontorbygg i Oslo med rundt 0,5 % (til 6,0 % i følge DnB NOR Næringsmegling) i 2010, hvilket isolert sett vil tilsi en verdiøkning på ca. 8,5 %. Union Gruppen 2 opererer med enda friskere tall og anslår en tilsvarende yield på 5,8 %. Sistnevntes anslag underbygges av to nylige transaksjoner på Skøyen i Oslo, hvor hovedkontorene til Orkla og Hafslund ble solgt for yielder på henholdsvis ca. 5,7 og 5,4 %. Hva gjelder prisingen av de forskjellige eiendomssegmentene virker det fortsatt å være slik at betalingsviljen er høyest for lange kontrakter, og da særlig for sentrale kontorbygg med god standard. En gjennomgang gjort av Union Gruppen viser at gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene for bygg solgt for mer enn NOK 250 millioner var ca. 11 år. For kontorbygg med lange leiekontrakter forventes liten eller ingen videre nedgang i yielden, mens det for bygg med kortere leiekontrakter bør være rom for videre prisvekst i takt med at usikkerheten rundt utviklingen i leieprisene blir mindre og at risikoviljen blant investorene øker. Leieprisutvikling per kontorområde fra 2005 (NOK per m 2 ) Tilbud og etterspørsel prognoser til 2013 (m 2 ) Utvikling transaksjonsvolum Norge for 2003-2010 1 Kilde: DnB NOR Næringsmegling - Markedsnytt, januar 2011. 2 Kilde: Union Gruppen - Markedsrapport Q4 2010.

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 13 Sverige Leiemarkedet 3 Etterspørselen etter kontorlokaler har vært tiltakende i det siste halvåret, og da spesielt i sentrale deler av Stockholm. Ledigheten i Stockholms CBD-område (Central Business District) falt med 1,1 % i fjerde kvartal 2010 til 5,4 %. For byen som helhet falt ledigheten med 0,6 %, som totalt sett nå ligger på 10,9 %. Denne utvikling gjenspeiles i leiemarkedet som nå viser tegn til bedring, spesielt for kvalitetsbygg. Leieprisene stiger jevnt over for de beste kontorbyggene i de fleste av byens delmarkeder, anført av CBD-området som kan vise til en økning på 8,1 % til SEK 4 000/m 2. Dog må det bemerkes at leiene for eldre, umoderne bygg jevnt over har falt med mellom 3 og 4 %, noe som er konsistent med en samlet ledighetsgrad på nesten 11 %. Samlet sett tilsier prognosene for svensk økonomi (og i særdeleshet Stockholm) at man kan forvente en fortsatt fallende ledighetsgrad med tilhørende svakt stigende leiepriser for 2011, men også i Sverige er fokuset på, og betalingsviljen for, effektive og miljøvennlige bygg på en stigende trend. Transaksjonsmarkedet 4 Svensk økonomi fikk et veldig oppsving i 2010 og det er forventet at den sterke veksten vil fortsette i 2011. Transaksjonsmarkedet i Sverige (inkluderer bolig i tillegg til næringseiendom) utviklet seg også positivt, totalt transaksjonsvolum endte på ca. SEK 103 milliarder i 2010, hvilket er en økning på ca. 125 % fra 2009. Bankenes utlånsvillighet økte sterkt gjennom 2010, godt hjulpet av økende markedsleier og bedrede markedsutsikter, hvilket var sterkt medvirkende til å vekke det svenske markedet fra dvalen. I tillegg anslås det at internasjonale investorer (hvorav en betydelig andel norske) stod for ca. 35 % av den totale omsetningen. Etterspørselen har vært spesielt sterk etter kvalitetseiendom i Stockholm. DTZ anslår at avkastningskravet for de beste kontor- og handelseiendommene nå er nede i 4,9 %, hvilket er en nedgang på 0,5 % fra toppen i 2009 (men fortsatt 0,5 % høyere enn i 2007). Den sterke prisutviklingen i Stockholm har i den senere tid begynt å spre seg til sekundærmarkedene (Gøteborg og Malmø) og mindre sentral eiendom etter hvert som investorenes risikovillighet tiltar på jakt etter avkastning. Transaksjonsvolum i Sverige 2001-2010 Prime Rent Stockholm CBD CBD-yield, største svenske byer Yield, forskjellige eiendomssegmenter i Sverige 3 Kilde: Jones Lang Lasalle: Market Outlook, Q1 2011. 4 Kilde: DTZ: Investment Market Update Sweden Q4 2010.

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 14 MAKROKOMMENTAR FRA DnB NOR Markets HELSFYR ATRIUM Innspurten 15, Oslo. Areal 40 902 m2. Norsk økonomi Norsk økonomi har kommet opp mot en normal aktivitetsvekst. I 2010 vokste fastlandsøkonomien med 2,2 prosent. En stor del av veksten skyldes at forbrukernes kjøpelyst er tilbake. Forbruket vil forbli den viktigste bidragsyteren til å løfte aktiviteten videre i årene fremover. I takt med bedringen i norsk økonomi har bedriftenes utsikter blitt lysere. Dermed er det forventninger til at investeringene både blant fastlandsbedriftene og bedriftene i olje- og gassektoren vil ta seg videre opp. Mens innenlandsk etterspørsel er, og vil forbli, solid, bidrar utenrikshandelen negativt. Norsk eksport er ikke tilbake til nivået før krisen, og industrien står overfor utfordringer fremover. Kostnadsnivået har økt vesentlig mer enn hos våre handelspartnere det siste tiåret, på grunn av høy lønnsvekst og en sterk kronekurs. Boligprisveksten skjøt brått fart i september i fjor. Én forklaring kan være at et langvarig lavt rentenivå, i kombinasjon med forventninger om at rentenivået skal forbli lavt en god stund fremover har gjort flere i stand til å gå inn i boligmarkedet. Samtidig har boligbyggingen vært lav i lang tid, og trolig for lav i forhold til etterspørselen. Vi venter et solid oppsving i byggingen fremover, men tilpasningen tar tid, og det er grunn til å vente at begrenset boligtilbud vil bidra til å holde boligprisveksten oppe fremover. Når boligprisene stiger mye, er det naturlig å forvente at husholdningenes gjeldsopptak øker. Norske husholdninger er allerede tungt belånte. Den høye gjeldsgraden fører til at utgiftene knyttet til rentebetalinger øker bratt selv med beskjedne renteøkninger. Innstramming i forbruk og boligkjøp vil derfor kunne komme raskere og bråere enn tidligere. Det internasjonale tilbakeslaget rammet norsk økonomi mindre enn de fleste andre industriland. Ledighetsnivået ser nå ut til å ha stabilisert seg på om lag 3½ prosent. En markert oppgang i Prisveksten er kommet et godt stykke under Norges Banks inflasjonsmål på 2,5 prosent. Årsaken er todelt. Lav lønns- og kostnadsvekst hjemme har gitt lavere prisvekst på innenlandsk produserte varer og tjenester. Sterk kronekurs og lav prisvekst internasjonalt har ført til at arbeidsinnvandringen i løpet av fjoråret, viser at utenlandsk arbeidskraft vil fortsette å gi norske bedrifter rikelig med tilgang til arbeidskraft. Selv om etterspørselen etter arbeidskraft vil ta seg opp fremover, kan en tilsvarende økning i tilbudet føre til at ledighetsraten blir liggende på dagens nivå en stund fremover. prisene på importerte konsumvarer faller. Nokså moderate lønnsoppgjør og en fortsatt sterk krone kommer til å bidra til at prisimpulsene ikke tiltar særlig de neste årene. Med ekstremt lave renter blant de viktigste handelspartnerne, kan for hyppige rentehevinger i Norge gi en enda sterkere krone, som igjen vil føre til lavere prisvekst. Derfor vil Norges Bank gå varsomt frem med rentehevinger. Hensynet til å gardere mot risikoen for fremtidige finansielle ubalanser som kan forstyrre aktiviteten og inflasjonen et stykke fram i tid, tilsier at renten skal videre opp. Det ligger an til to rentehevinger i år, slik at styringsrenten ved utgangen av 2011 vil være 2,50 %.

FORTIN INVESTORRAPPORT 2011 /1 15 Svensk økonomi Etter å ha blitt hardt rammet i den verdensomspennende resesjonen, skjøt svensk økonomi fart i fjor. I løpet av høsten kom Sverige, som ett av få industriland, tilbake på BNP-nivået fra starten av 2008. Styrken i oppsvinget har vært i særklasse, og forplantet seg til arbeids markedet. Sysselsettingen vokser sterkt, og ledigheten er på vei nedover. Optimismen er svært sterk i detaljhandelen, tjenestesektoren og bygg og anlegg. I industrien er veksten fortsatt solid. Sterke ordretall og høye nivåer på innkjøpssjefsindekser gir grunn til å vente at den positive utviklingen fortsetter. Dermed er det grunn til å vente at økonomien går over fra en opphentingsfase til en høykonjunktur i 2011. Svensk BNP vokste trolig med hele 5½ prosent i fjor. Mye av verdiskapningen har gått til å bygge lagrene opp igjen, etter en kraftig nedbygging gjennom krisen. Bedriftene mistet mye av både evnen og viljen til å investere da tilbakeslaget kom. Nå er kredittilgangen lettere, og fallet i kredittopptak har stanset opp. Med kapasitetsutnytting på mer normale nivåer er det grunn til å vente oppgang i investeringene fremover. Boliginvesteringene har dessuten tatt seg godt opp etter at regjeringen innførte det permanente Rot- og rutavdraget i desember 2008. Forbrukerne har vært den viktigste drivkraften bak veksten. Optimismen i husholdningene nådde rekordhøye nivåer i løpet av fjoråret, spesielt trukket opp av bedringen i arbeidsmarkedet. Lave renter og økt formue som følge av boligprisvekst, ga ekstra løft til forbrukerne. Våre anslag, med fortsatt bedring i arbeidsmarkedet og et nokså lavt rentenivå, gir grunn til å vente at forbruksveksten holder seg sterk de neste årene. Økt boligformue gir et ekstra løft til husholdningenes humør. Svenske boliger har steget mer eller mindre sammenhengende i verdi siden 1997. Parallelt har gjeldsveksten tiltatt markert gjennom 2000-tallet, og ført husholdningenes gjeldsgrad opp på nesten 170 prosent av disponibel inntekt. Riksbanken har hevet renten jevnt og trutt fra og med juli i fjor. Det vil de trolig fortsette å gjøre frem mot sommeren. Sentralbanken er bekymret for at et lavt rentenivå over tid kan bidra til å bygge opp finansielle ubalanser, i form av høy bolig- og gjeldsvekst. Samtidig er prisveksten lav, og på vei nedover. Kjerneprisveksten målt ved KPIF (KPI beregnet med konstante rentekostnader), var 1,4 prosent å/å i januar. Årene vi har bak oss med svært lav kapasitetsutnyttelse, høy produktivitetsvekst den siste tiden og utsikter til fortsatt svak lønnsvekst, gir svake prisimpulser. Lav prisvekst og en stadig sterkere svensk krone vil dempe Riksbankens rentehevingstakt når høsten kommer. Vi tror sentralbanken vil komme til å øke renten ved ytterligere tre av årets fem resterende møter. Dermed vil reporenten være 2,25 % ved utgangen av 2011. 1000 sysselsatte, sj AKU-tall. Anslag DnB NOR Markets 1000 arbeidssøkere, sj AKU-tall. Anslag DnB NOR Markets Norge: Hovedtall, %

DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale AS Adresse: Beddingen 10, Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon: 06760 Telefaks: 73 80 66 50 Revisor: Horwath Revisjon AS www.fortin.no signatur.no 110322