SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/5593-27 Arkiv: PLNID 20130004 Saksbehandler: Reidar Andre Olsen Sakstittel: DETALJREGULERINGSPLAN FOR ASPEMYRABRINKEN BOLIGOMRÅDE - SLUTTBEHANDLING Planlagt behandling: Planutvalget Kommunestyret Administrasjonens innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljreguleringsplan for Aspemyrabrinken bestående av plankart, bestemmelser og beskrivelse, alle datert 31.10.16. I forbindelse med kommende revisjon av kommuneplanens arealdel forutsettes det at resterende boligpotensiale på de to eiendommene like øst for planområdet utredes og avklares nærmere. ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&&... &&& Sett inn saksopplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart datert 31.10.16 2. Planbestemmelser datert 31.10.16 3. Planbeskrivelse datert 31.10.16 4. Vedlegg til planbeskrivelse (14 stk) 5. Merknadshefte datert 31.10.16 Bakgrunn: SB2 Eiendom AS fremmet våren 2016 forslag til reguleringsplan (detaljplan) for Aspemyrabrinken boligområde til førstegangsbehandling. Planutvalget vedtok i møte den 02.03.16 (sak 13/16) å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Saken fremmes nå til politisk sluttbehandling.
Planområdets lokalisering og planstatus: Planområdet er lokalisert i den nordvendte skråninga like nord for Aspemyra boligområde, som for tiden er under utbygging i regi av Johansen eiendom AS, se kartutsnitt under. Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligområde med krav til utarbeidelse av reguleringsplan (detaljplan), se kartutsnitt under. Ifølge kommuneplanen åpnes det for oppføring av om lag 15 boenheter i form av rekkehusbebyggelse. Av bestemmelsene fremgår det at antallet boenheter er å regne som et foreløpig anslag, som kan endres som følge av innspill/vurderinger underveis i reguleringsprosessen.
Kartutsnitt som viser planstatus for området (planområdet angitt m/rød strek). Planforslaget: Planforslaget som fremmes består av plankart (vedlegg 1), planbestemmelser (vedlegg 2) og planbeskrivelse (vedlegg3) med diverse tilhørende delutredninger og rapporter (vedlegg 4). Høringsuttalelser i forbindelse med offentlig ettersyn er oppsummert og kommentert i et eget merknadshefte (vedlegg 5). Kartutsnitt som viser planforslaget. Nedenfor gis en kort oppsummering av hovedgrepene som foreslås lagt til grunn i planen: Etablering av 19 nye boenheter innenfor planområdets vestre del, i form av 7 nye eneboliger og 4 rekkehus à 3 boenheter. Etablering av ny kommunal kjøreveg (blindveg) med tilhørende fortau på om lag 260 meter med avkjørsel mot eksisterende kommunal veg (Aspemyra) via nytt vegkryss. Omlegging av kommunal veg (Aspemyra) over strekning på om lag 250 meter. Etablering av en småbarns lekeplass samt snarveg mellom planområdet og boligområdet oppe på Aspemyra. Alle de nye tomtene ligger innenfor eiendommen 38/1, som forslagsstiller har opsjonsavtale med grunneier (FeFo) om å få kjøpe.
Høring/merknader: Offentlig ettersyn: Det har i løpet av offentlig ettersyn kommet inn til sammen 12 høringsuttalelser. En oppsummering av disse etterfulgt av forslagsstillers og administrasjonens kommentarer er gjengitt i vedlagt merknadshefte (vedlegg 5). Det foreligger ikke innsigelser til planforslaget fra statlige eller regionale myndigheter. Avinor har varslet innsigelse, dersom man ikke legger inn et nytt punkt bestemmelsene knyttet til restriksjoner på bruk av byggekraner innenfor området. Dette kravet er imøtekommet og tatt inn i planbestemmelsene. Flere av høringsinstansene (grendelaget, to beboere i området samt Johansen Eiendom AS) er ut fra trafikksikkerhetsmessige hensyn negative til at det skal etableres en ny avkjørsel i den bratte bakken langs eksisterende kommunal veg (Aspemyra). Hverken Statens vegvesen eller kommunal vegmyndighet har imidlertid kommet med vesentlige merknader til de trafikale løsningene som er foreslått. Eierne av de to østligste eiendommene innenfor planområdet (Johansen Eiendom AS og Geir Arne Nilsen) er begge svært misfornøyde med dialogen med forslagsstiller. De er begge svært kritiske til flere forhold ved planforslaget, men spesielt det at deres to eiendommer i det opprinnelige planforslaget var foreslått regulert til friluftsområde. Begrenset høring etter offentlig ettersyn: Med bakgrunn innspillene fra de to berørte grunneierne (Johansen Eiendom AS/ Geir Arne Nilsen) fikk planadministrasjonen utarbeidet et justert planutkast som inneholder følgende endringer i forhold til det opprinnelige forslaget: De private eiendommene til Johansen/Nilsen er tatt ut av planforslaget. Fortau F2 er breddeutvidet for å skape bedre trafikksikkerhet Antall avkjørsler fra byggeområdene B2 og B3 er redusert fra 12 til 6 for å bedre trafikksikkerheten. Hensynssone for gul støysone (Alta lufthavn) er justert i henhold til nylig revidert støysonekart. Det er regulert inn en sti/snarvei (SV2) helt øst i planområdet, som erstatning for eksisterende sti som blir bygd ned av det nye boligfeltet. Det reviderte planforslaget ble sendt på begrenset høring til følgende parter i brev datert 06.10.16: Johansen Eiendom AS, Geir Arne Nilsen, Statens vegvesen, Alta kommune v/avdeling for kommunalteknikk og barn- og unges representant. En oppsummering av innspillene til dette forslaget er gjengitt bakerst i vedlegg 5. Økonomiske konsekvenser: Boligfeltet planlegges finansiert og bygd ut i privat regi. I planforslaget foreslås den feltinterne kjørevegen og fortauet regulert til offentlig formål, noe som innebærer at kommunen skal overta denne for fremtidig drift og vedlikehold. Arbeidet med å inngå en utbyggingsavtale med Alta kommune er varslet og igangsatt, men enda ikke ferdigstilt.
Vurderinger: Tomteberedskapen i området: Administrasjonen vil innledningsvis påpeke at det for tiden er et betydelig antall eneboliger og leiligheter under planlegging og opparbeidelse i nærområdet (Saga og Kronstad), noe som gjør at tomteberedskapen innenfor det aktuelle området vil være god mange år frem i tid. Forholdet til kommuneplanens arealdel og øvrige grunneiere innenfor planområdet: Planforslaget inneholder 19 boenheter og overstiger med det antallet (15) som er anslått i bestemmelsene for kommuneplanens arealdel for hele området. En svakhet med planforslaget er at forslagsstiller ikke har klart å komme til enighet med de to øvrige grunneierne innenfor det avsatte boligområdet om et helhetlig og omforent planforslag. Dette har resultert i at planen bare inneholder nye tomter innenfor den vestre halvdelen av det avsatte boligområdet som forslagsstiller selv har opsjonsrett på. p Kartutsnitt som viser opprinnelig planforslag (lagt ut til offentlig ettersyn). Reguleringsplanprosessen har vist at områdets samlede utbyggingspotensial er høyere enn det kommuneplanen åpner for (15 enheter), noe som vurderes som positivt. Slik planforslaget er utformet vil kjørevegen kunne forlenges østover for å betjene fremtidige boligtomter på de to tilgrensende tomtene. Planforslaget vanskeliggjør etter administrasjonens syn ikke mulighetene for at disse to tomtene på sikt skal kunne bygges ut med flere boliger. Hvilke rammebetingelser som skal legges til grunn for fremtidig utbygging vil kunne avklares gjennom den kommende revisjonen av kommuneplanens arealdel.
Planlagt bebyggelse: I planforslaget legges det opp til tosidig bebyggelse langs den nye atkomstvegen gjennom feltet, med 12 rekkehus på oversiden av veien og 7 eneboligtomter på nedsiden. Dette vurderes samlet sett å gi en god arealutnyttelse av området. En av de store kvalitetene med området er utsikten utover Altafjorden mot nord. For å unngå at eneboligbebyggelsen sperrer utsikten for bakenforliggende bebyggelse, er det svært viktig å sikre stram styring av plasseringen på denne bebyggelsen, noe man sikrer gjennom bruk av påbudt byggelinje i kombinasjon med byggegrenser på disse tomtene. Kjøreveger/fortau: Etablering av nytt vegkryss fra eksisterende kommunal veg (Aspemyra) til boligfeltet har vist seg å være en utfordring, da eksisterende veg er bratt og vegkrysset er lokalisert i en relativt krapp sving. Det foreslås derfor i planen å bygge om eksisterende veg over en strekning på om lag 250 meter som vist på kartutsnittet under. Det forutsettes fra kommunens side at utbygger påtar seg kostnadene tilknyttet denne vegomleggingen. Kartutsnitt som viser omlegging av eksisterende veg. Den feltinterne vegen har en lengde på om lag 250 meter og planlegges etablert som en offentlig (kommunal) blindveg (atkomstveg) med fortau. I tilknytning til vegkrysset mot eksisterende kommunal veg (Aspemyra) etableres det en fotgjengerovergang mot eksisterende gang- og sykkelveg. De trafikale løsningene for myke trafikanter vurderes å være ivaretatt på en tilfredsstillende måte.
Risiko- og sårbarhet (ROS): Byggegrunn: Det er i tilknytning til planforslaget utarbeidet en geoteknisk rapport hvor det konkluderes med at det er stabile grunnforhold i området og at alle tomter/veger tilfredsstiller lovverkets krav til sikkerhet. Restriksjonsplan for Alta lufthavn: Med bakgrunn i at boligområdet ligger innenfor inn- og utflygingssonen for Alta lufthavn har Avinor stilt krav til utarbeidelse av en egen hinderanalyse hvor det konkluderes med at det planlagte boligfeltet ikke vil medføre noen risiko mht luftfarten tilknyttet Alta lufthavn. Det er lagt inn egen hensynssone, med bestemmelser som skal sikre at høyden på ny bebyggelse ikke overstiger grensene som definert i restriksjonsplanen. Støy: Etter at planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn har Avinor revidert støysonekartene for Alta lufthavn, noe som har resultert i at den vestligste eneboligtomta samt 4 av de 6 boenhetene innenfor B2 blir liggende i gul støysone. Det er lagt inn en hensynssone på plankartet med tilhørende bestemmelser som sikrer at hensynet til innvendig støy blir ivaretatt i byggesøknadene. Utomhus støy fra fly er tilnærmet umulig å gjøre noen skjermingstiltak mot og administrasjonen anbefaler derfor at denne støyen må kunne aksepteres. Store deler av eksisterende bebyggelse i områdene Saga/Kronstad/Elvebakken ligger for øvrig i gul flystøystøysone. Foreslåtte endringer av planforslaget etter offentlig ettersyn: Med bakgrunn i høringsuttalelser kommet inn i forbindelse med offentlig ettersyn og den påfølgende begrensede høringen, anbefaler administrasjonen at det gjøres følgende endringer av forslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn: De to private eiendommene 38/339 (Geir Arne Nilsen) og 38/292 (Johansen eiendom) tas ut av planen. Det reguleres inn fortau F2 langs sørsiden av den atkomstvegen. Antallet avkjørsler fra byggeområdene B2 og B3 reduseres fra 12 til 6. Det reguleres inn en sti/snarvegforbindelse (SV2) helt øst i planområdet, som erstatning for eksisterende sti som blir bygd ned. Gul støysone justeres ihht nylig revidert støysonekart for Alta lufthavn. Det legges inn en ny bestemmelse 3.1.7 som omhandler bruk av bygningskraner i anleggsperioden mht høyderestriksjoner for Alta lufthavn. Det stilles krav til oppføring av gjerde mellom følgende områder: o Lekeplass SLP1 og byggeområde B2. o Snarveg 1 og byggeområde B2. o Snarveg 2 og B3 og tomt 7. Oppsummering/konklusjon: Planforslaget vurderes etter en helhetlig vurdering å gi en god planmessig løsning for vestre del av planområdet, uten å ødelegge mulighetene for fremtidig boligutvikling innenfor de to østlige eiendommene. Planen med foreslåtte justeringer etter offentlig ettersyn anbefales derfor godkjent. Fremtidig rammeavklaring for utbygging av de to øvrige eiendommene forutsettes avklart i forbindelse med kommende rullering av kommuneplanens arealdel.... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&&
Alta, 31.10.16 Bjørn Atle Hansen Rådmann Oddvar K. Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan