Evje og Hornnes kommune Arkiv: 50/6 Saksmappe: 2011/554-16 Saksbehandler: JHO Dato: 04.06.2012 Saksframlegg Evje og Hornnes kommune Utv.saksnr Utvalg Møtedato 44/12 Plan- og Bygningsrådet 15.06.2012 58/12 Kommunestyret 22.06.2012 Detaljreguleringsplan Takåsen hyttefelt. Gnr. 50 bnr. 6, Gautestad - 2.gangsbehandling Rådmannens forslag til innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 forslag til reguleringsplan for Takåsen gnr 50 bnr 6. Reguleringsplanen vedtas med følgende endringer: Pkt. 1 Trase for skiløype over Dyplemyr, samt plassering av kulvert inntas i plankartet i tråd med forslag fra OTRA IL Pkt. 2 Tomteavgrensning for tomt T-13 og T-16 justeres i forhold til trase for skiløype Pkt. 3 Det innarbeides byggegrenser på de enkelte tomtene. Byggegrensene skal i hovedsak begrense utbyggingsmulighetene til områdene hvor hytter er illustrert på plankartet, og skal ta sikte på å unngå plassering av hytter på de høyesteliggende deler av tomtene. Pkt. 4 Reguleringsbestemmelsene korrigeres i tråd med plan- og bygningsrådets vilkår for utlegging til offentlig ettersyn. Pkt. 5 Trase for veg skal justeres i tråd med merknad fra Magne Simonsen. Pkt. 6 Hjørneavrundinger i internekryss suppleres på plankartet. Vei langs Dyplemyr rettes opp til 90 grader i kryss med tilliggende atkomstvei. Pkt. 7 Plankartet oppdateres med vegskjæringer og vegfyllinger. Pkt. 8 Det inntas følgende rekkefølgebestemmelser: Før brukstillatelser for nye hytter i feltet kan gis skal avkjørsel til FV302 være utbedret i samråd med Statens vegvesen. Før igangsettingstillatelse for hytter øst for Dyplemyr kan gis skal kulvert være ferdigstilt. Saksprotokoll i Plan- og Bygningsrådet - 15.06.2012 Behandling: Inger Juvastøl (H) foreslo følgende:
Pkt. 9 Det stilles krav til utbygger å påse at overvannsnettet er dimensjonert med tanke på klimaendringer. Rådmannens tilråding ble enstemmig vedtatt. Tilleggs forslag fra I. Juvastøls forslag ble enstemmig vedtatt. Plan- og bygningsrådet tilråding: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 forslag til reguleringsplan for Takåsen gnr 50 bnr 6. Reguleringsplanen vedtas med følgende endringer: Pkt. 1 Trase for skiløype over Dyplemyr, samt plassering av kulvert inntas i plankartet i tråd med forslag fra OTRA IL Pkt. 2 Tomteavgrensning for tomt T-13 og T-16 justeres i forhold til trase for skiløype Pkt. 3 Det innarbeides byggegrenser på de enkelte tomtene. Byggegrensene skal i hovedsak begrense utbyggingsmulighetene til områdene hvor hytter er illustrert på plankartet, og skal ta sikte på å unngå plassering av hytter på de høyesteliggende deler av tomtene. Pkt. 4 Reguleringsbestemmelsene korrigeres i tråd med plan- og bygningsrådets vilkår for utlegging til offentlig ettersyn. Pkt. 5 Trase for veg skal justeres i tråd med merknad fra Magnar Simonsen. Pkt. 6 Hjørneavrundinger i internekryss suppleres på plankartet. Vei langs Dyplemyr rettes opp til 90 grader i kryss med tilliggende atkomstvei. Pkt. 7 Plankartet oppdateres med vegskjæringer og vegfyllinger. Pkt. 8 Det inntas følgende rekkefølgebestemmelser: Før brukstillatelser for nye hytter i feltet kan gis skal avkjørsel til FV302 være utbedret i samråd med Statens vegvesen. Før igangsettingstillatelse for hytter øst for Dyplemyr kan gis skal kulvert være ferdigstilt. Pkt. 9 Det stilles krav til utbygger å påse at overvannsnettet er dimensjonert med tanke på klimaendringer. Saksutredning Sammendrag/ konklusjon Rådmannen anbefaler at den foreliggende reguleringsplan med bestemmelser for Takåsen hyttefelt, gnr/bnr, 50/6 m.fl, blir vedtatt med de endringer som fremgår av vedtaket. Bakgrunn for saken Plan- og bygningsrådet vedtok i møte 25.02.12 å legge reguleringsplan for Takåsen hyttefelt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget er en privat fremmet detaljplan utarbeidet av DRAG arkitektur og plan AS på vegne av tiltakshaver Ann Torhild Abusdal, og inneholder forslag
om 62 nye hyttetomter i tillegg til 6 tomter som inngår i en eldre disposisjonsplan for området. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 28.02.12 til 10.04.12. Ved hørings fristens utløp har det innkommet følgende uttalelser til saken: Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen, brev datert 29.03.12. Det fremgår av uttalelsen at Miljøvernavdelingen ikke mener landskapstilpasning er godt ivaretatt i planforslaget. Det er vist til en svært høy utnyttelse og at tomter er lagt tett inn til og på topper i landskapet. Det er vist til at planforslaget ikke viser skjæringer og fyllinger på vei, og at dette skal vises som eget formål på plankartet. I brevet bemerkes at det er vanskelig å gjøre en gi en fullstendig vurdering av inngrep i landskapet uten at denne inntegningen er foretatt. I uttalelsen blir det også bemerket at planforslaget legger opp til nøyaktig plassering av hyttene slik de er vist i henhold til omriss på plankartet, og det vil ved byggemelding ikke være rom for justeringer i forhold til endring av størrelse, plassering og form på hyttene. I brevet blir det vist til at det ikke er inntatt noen parkeringsplass som er åpen for allmennheten. Parkeringsplassen i planen er vist som felles parkeringsplass. Aust-Agder fylkeskommune, seksjon plan- og natur, brev datert 30.03.12: Har ingen kommentarer til detaljreguleringen og tar til etterretning at man ønsker å foreta en større utnyttelse av området enn det kommuneplanen gir føringer for. Statens vegvesen, brev datert 3.04.12: Påpeker at veien til hyttefeltet går via den private veien Høgåsveien som leder til fylkesveg 306 via eksisterende avkjørsel. I brevet blir det vist til at dagens avkjørsel til Høgås skianlegg fra fylkesvegen ikke er i samsvar med vegvesenets vegnormaler. I forhold til avkjørselen heter det at: «Det er 2 tilkoblingspunkter og selve avkjørslene er noe retningsbestemte (ikke vinkelrett på vegen). Det er vegetasjon/trær i siktsonene og i tillegg så ligger avkjørselen i en ytterkurve/bakketopp, noe som er med på å begrense frisikten frem til avkjørselen.» Vegvesenet anbefaler inntak av en rekkefølgebestemmelse i planen som sier at avkjørselen fra FV 306 må utarbeides i samråd med Statens vegvesen. Vegvesenet har utover dette ikke merknader til planforslaget. Setesdal Miljø&gjenvinning IKS, brev datert 2.04.12: Ber i utgangspunktet om at det blir avsatt nok areal for avfallsbod og adkomst/ snumuligheter for tunge kjøretøy. Området for søppelplassering bør være ferdigstilt i tidlig anleggsfase. Det fremgår at SMG har foretatt en befaring på stedet, og de skriver at de etter befaringen finner det lite tjenlig å plassere en avfallsbod «inne i» feltet. SMG anbefaler lokalisering av søppelbod på naboeiendommen eid av Trygve Jokelid. Private merknader: Høgås hytteierforening v/asbj. Wetrhus, brev datert 10.03.12: Skriver at de er positive til regulering av Takåsen, men at forslaget bør endres da det legges opp til en for sterk utnytting. Påpeker at med det innregulerte antall tomter i tillegg til tomtene som kan bebygges med flere enheter vil innebære opptil 80 nye enheter i området. Mener tett utnytting kombinert med lite friareal vil føre til økt belastning på naboområdene. Påpeker at flere av tomtene ligger på høyder som vil medføre silhuett og uheldig eksponering. Mener antall tomter bør reduseres til 40 enheter i tråd med kommuneplanen.
Hytteeierforeningen mener reduksjonen av utnyttelse spesielt bør skje ved at randtomtene mot vest tas ut, samt tomter i nord og syd. Berit Synnøve og Jon Helge Jansen, e-post datert 28.03.12: Stiller spørsmål til behovet for den store parkeringsplassen tatt i betraktning av at hver hyttetomt har egen parkering. Skriver at dersom parkeringsplassen blir realisert må det tas hensyn til innkjørselen til deres hytte. Ønsker at dagens skitrase opprettholdes. Magnar Simonsen, brev datert 26.03.12: Påpeker at tomtegrensene til hans tomt gnr 50 bnr 496 ikke er i samsvar med de faktiske forhold på plakartet. Viser til at han har kjøpt et tilleggsareal på 400 m2 i 2011. Ønsker at etablerte skiløyper beholdes som i dag. Otra IL skigruppa, brev datert 31.03.12: Mener løypene som går gjennom Takåsen og Høgås hyttefelt må bestå og at det etableres kulvert i dagens løype (nærmere angitt plassering angitt). Mener det ikke må brukes midler på en offentlig parkeringsplass inne i området. Det påpekes at veien er en bomvei som vil være stengt i mange tilfeller. DRAG arkitektur har gjennomgått de innkomne merknadene og har i brev datert 30.04.23 kommentert en del forhold knyttet til merknadene som det fra forslagsstillers side er ønskelig/mulig å imøtekomme. De innspill som ikke er vurdert som mulig/ønskelig å imøtekomme er også kommentert og begrunnet. Drags kommentar til de enkelte innspillene er som følger: OTRA IL: forslagsstiller ønsker å legge opp til en kulvert slik at løypene over Dyplemyr blir opprettholdt. Påpeker at tomt T13 og T16 muligens må justeres for å unngå konflikt med grenser i forhold til løypetrase. Magnar Simonsen: Forslagsstiller skriver at skiløyper blir opprettholdt. Vegtrase kan eventuelt justeres for å unngå konflikt med eiendomsgrense. Statens vegvesen: Forslagsstillermener det blir feil at Takåsen feltet får hele ansvaret for oppgradering av vegkryss. Mener ansvaret må ligge på veieier. Fylkesmannen i Aust-Agder Forslagsstiller er åpen for å legge inn areal for skjæringer og fyllinger på kartet. Påpeker at veiene følger terrenget i stor utstrekning, og at det ikke er store terrenginngrep som følge av skjæring/fyllinger. Mener visning av bygningskropper kun er retningsgivende og at byggegrenser evt. Kan tas inn på plankartet.i forhold til ønske om offentlig parkeringsplass vises til innspillet fra OTRA IL. Setesdal Miljø&Gjenvinning Forslagsstiller synes SMG`s forslag til løsning er fornuftig. Høgås hytteeierforening Forslagsstiller påpeker at det er avsatt 59 daa til grøntområde innenfor planen. Viser til at tomtene i snitt er 1,1 1,2 daa store og at % BYA for området blir på 6 %. Mener utnyttelsen ikke er spesielt høy. Opplyser at det er konferert med fylkeskommunen i forkant av innsending av planforslaget i forhold til utarbeidelse av evt. Konsekvensutredning tilknyttet planen som følge av økt antall hytter i forhold til konsekvensutredning i kommuneplanen. Mener tomtene er trukket bort fra sentrale topper.
Det vises til de enkelte merknadene og forslagsstillers kommentar til merknadene som er vedlagt saken i sin helhet. Formelt grunnlag PBL 12-3 Vurderinger og konsekvenser På meldingsstadiet av en plan vil forslagsstiller selv kunne beslutte hvilke innspill han ønsker imøtekomme, evt. la være å imøtekomme. Når en reguleringsplan er utlagt til offentlig ettersyn er planen «kommunens» og det er kommunen ved plan- og bygningsrådet og kommunestyret som må beslutte hvilke endring er av planforslaget som eventuelt skal gjøres i ettertid. Forslagsstillers forslag til endringer av planforslaget på bakgrunn av merknader blir følgelig å forstå som innspill til planen. De private merknadene går i hovedsak på tetthet i feltet og på løypetrase. I forhold til sistnevnte forstås at tiltakshaver er inneforstått med å imøtekomme merknadene ved å legge opp til en kulvert i forhold til veg som krysser løypetrase samt å justere tomtegrensen til et par tomter. Dagens løypetrase over Dyplemyr kan ut fra dette beholdes med visse justeringer. I forhold til tetthet fremgår det at forslagstiller ikke ønsker å redusere tettheten i feltet. Det er ikke fremmet innsigelser til planen fra offentlige myndigheter, men det er kommet visse faglige råd fra Fylkesmannen og fra Vegvesenet. Setesdal miljø&gjenvinning har påpekt behov for areal til avfallshåndtering og har samtidig foreslått en mulig løsning på dette forholdet. I forhold til vegvesenets merknad foreslås denne innarbeidet i planforslaget i form av en rekkefølgebestemmelse. Ansvar for utbedring må legges på den aktør som ønsker å bygge ut og dermed forsterke trafikken i krysset. Fylkesmannens merknad knyttet til markerte hytter på plankartet, og det ved utbygging ikke vil være rom for justeringer kan en i utgangspunktet ikke se at blir korrekt. Forutsetningene for at planen skal kunne gis en slik forståelse måtte blitt at bestemmelsene hadde angitt at hyttene skal plasseres slik de er vist på plankartet, noe bestemmelsen ikke gjør. Administrasjonen er følgelig enig i forslagsstillers merknad om at plasseringene er å forstå som en illustrasjon. Slik planen er utformet er det ikke knyttet spesielle restriksjoner til plassering av hyttene innenfor tomtegrensene. Det vil kunne diskuteres om det burde vært innlagt byggegrenser på tomtene siden en del av tomtene er brattlendte, og en hytte plassert på høyeste del av tomten vil fort kunne få en utilsiktet dominerende effekt. Det foreslås at det inntas et vilkår om at plankartet skal omarbeides ved at det inntas byggegrenser på de enkelte tomtene som i hovedsak skal styre bebyggelsen til områdene på de enkelte tomtene hvor hyttene er vist på plankartet. Ved markering av byggegrensene skal det tas sikte på å styre hyttene ned fra de høyeste punktene på tomtene. Det foreslås at fylkesmannens merknader knyttet til inntak av vegfyllinger og vegskjæringer i plankartet settes som vilkår for godkjenning. Det fremgår at forslagsstiller er innforstått med endringen. Administrasjonen finner ikke grunn til å foreslå inntak av offentlige parkeringsplasser i feltet. Det vises i denne sammenhengen til merknaden fra OTRA IL. I forhold til merknaden fra Setesdal miljø og gjenvinning foreslås det inntatt en rekkefølgebestemmelse om at det før brukstillatelse for hytter i feltet kan gis skal det være etablert en avfalls bod i tilknytning til feltet, hvor det også er god snumulighet for tunge kjøretøyer.
Merknaden fra OTRA IL og naboer knyttet til å beholde dagens løypetrase over Dyplemyr foreslås imøtekommet ved justering av løypetrase i tråd med OTRA IL`s forslag og inntak av kulvert. Det foreslås inntak av en rekkefølgebestemmelse i forhold til kulvert som kobles til igangsettingstillatelse for hytter i feltet øst for Dyplemyr. Det foreslås videre satt vilkår om justering av grensene til tomt T-13 og T-16 i forhold til foreslått løypetrase. Merknaden fra Magne Simonsen som omhandler vegtrase i forhold til hans tomtegrense foreslås imøtekommet ved justering av plankartet. Likevel bemerkes for ordens skyld at utbyggingen av veg ikke kan skje uten at eiendomsforholdene til veggrunnen først er avklaret. Planforslaget legger opp til 62 nye tomter i tillegg til 6 tomter som inngår i en gjeldende plan. 11 av de nye tomtene vil ut fra bestemmelsene kunne bebygges med flere boenheter. Administrasjonen ser på tettheten i feltet som akseptabelt og vil ikke foreslå uttak av enheter for å komme ned på det nivå som er vurdert i konsekvensutredning knyttet til kommuneplanen. Merknaden fra Berit Synnøve og Jon Helge Jansen knyttet til atkomst til deres tomt i forhold til innregulert parkeringsplass forutsettes vurdert og tilhensyntatt i forbindelse med opparbeiding av veger og parkeringsplass. I forhold til merknaden fra Høgås Hytteforening bemerkes at det isolert sett ikke er noe i veien for at kommunen vedtar en reguleringsplan i strid med kommuneplanen. Spørsmålet i saken blir primært om det skal utarbeides ny konsekvensutredning basert på økning av tetthet, jf. forskrift om konsekvensutredninger. I pkt 2 under vedlegg II til forskriften fremgår at detaljplaner for bla. hytter som avviker fra kommuneplanen skal vurderes utredet ut fra forskriftens kriterier i 4. Ut fra kriteriene i 4 er det intet som tilsier at den aktuelle planen skulle utløse krav om en konsekvensutredning. Det bemerkes uansett at planen ikke er i strid med formålet i kommuneplanen, det dreier seg her kun om et avvik fra underlagsmaterialet til planen. Administrasjonen finner ikke grunn til å foreslå en moderering av antall enheter i planen ut fra tetthet i feltet og ulemper for nabofelt. Til plankartet foreslås det videre knyttet vilkår om inntak av hjørneavrundinger i internekryss i feltet, at vei langs Dyplemyr rettes opp til 90O i kryss med tilliggende atkomstvei. Videre at kart og bestemmelser justeres med de punkter som er påpekt i plan- og bygningsrådets vedtak om utlegging til offentlig ettersyn. Biologisk mangfold: Direktoratet for naturforvaltning sin naturbase på nett viser ingen treff i planområdet. Naturmangfoldlovens 8-12 anses med dette som tilstrekkelig vurdert. Planforslaget forslås etter dette vedtatt med de aktuelle forslag til justering av kart og bestemmelser. Evje, 19.06.2012 Rådmann
Vedlegg 1 Planbeskrivelse Takåsen 2 Planbestemmelser Takåsen hyttefelt 3 Detaljplankart Takåsen 4 Ad Regulering Takåsen hyttefelt, gnr. 50, bnr. 6, Evje og Hornnes kommune 5 Detaljregulering for Takåsen hyttefelt, Høgås - offentlig ettersyn 6 Detaljplan for Takåsen Hyttefelt, Høgås 50/6 m.fl. offentlig ettersyn 7 Innspill til Takåsen hyttefelt 50/6 Høgås, Gautestad 8 Kart 9 Detaljplan Takåsen, Høgås 50/6 m.fl.-offentlig ettersyn 10 Reguleringsplan Takåsen Hyttefelt 50/60-offentlig høring 11 Detaljplan Takåsen, Høgås. Deres ref. 2011/554-6. 12 Merknader til detaljplan Takåsen, Høgås gnr. 50, bnr. 6 13 Kommentar til innspill Takåsen April 2012