Byrådssak 72/13 Åsane, gnr. 189, bnr. 178 og del av bnr. 65, Fossekleiva 39, reguleringsplan. Plannummer 61060000. Forslag til 2.gangs behandling. FIWE ESARK-5120-200902013-43 Hva saken gjelder: Sweco AS fremmer på vegne av Fosse Eiendom AS planforslag for et område i Åsane bydel på Ulset. Området er avgrenset av veiene Fossekleiva og Hesthaugveien i nord og øst, regulert friområde med Dalaelva og etablert gangsti langs elven. Kjøreadkomst er både fra de kommunale veiene Hesthaugveien og Fossekleiva. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for et nybygg som skal erstatte eksisterende dagligvarebutikk (Kiwi) fra 1967, der dagens butikklokale forutsettes revet. Formålet med nybygget er å sikre grunnlaget for en nærbutikk ved å øke butikkarealet og oppnå en bedre løsning for biltrafikk, parkering og varelevering. Reguleringsformålet er generelt i samsvar med kommuneplanen ved at planområdet er innenfor Byggeområder. Sørlig del av planforslaget grenser til og går delvis inn i et regulert friområde i gjeldende reguleringsplan fra 1965. Arealet til den største delen av planlagt butikkbygg, er forutsatt omregulert fra friområde til forretningsformål. I planforslaget legges det her opp til et makebytte mellom et byggeområde i nordvest og delen av friområdet sør for tomten. Dette makebyttet vil innebære at friområdet i sør reduseres med ca. 810 m² og at et nytt friområde på ca. 300m² blir lagt til i nord langs elven. Hensikten med denne delen av planforslaget er å gi den nye butikken mulighet for areal til utbygging og å bedre tilkomsten til gangstien i og gjennom friområdet fra Hesthaugveien i nord. I planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn ble det foreslått en ny butikk der omfanget av butikken Figur 1: Illustrasjonsplan Figur 2: Plankart 1
er betydelig økt i forhold til dagens situasjon. Tomteutnyttelsen er oppgitt til % BRA=85 for første etasje og til %BRA=40 for underetasje. Maks mønehøyde er satt til kote 99,5 m.. Høyden på bygget mot friområdet vil være på ca.10 meter og mot Fossekleiva ca.5,5meter. Bruksareal som var foreslått til forretning ved 1. gangs behandling var på 1.609 m² fordelt på 2 etasjer. Ved bearbeiding av planforslaget til 2.gangsbehandling er areal til forretning redusert til 1.118m 2 fordelt på 2 etasjer, se figur 1, 2, 3 og 4. Kundeparkering foreslås på et hevet parkeringsdekke med rampetilkomst i tilknytning til butikklokalet i 1.etasje. Varelevering er planlagt fra Haukelandsbotn der levering og snuing med store varebiler skal skje på egen tomt i parkeringskjeller. Totalt er det skissert 5 parkeringsplasser for ansatte i parkeringskjeller og 23 parkeringsplasser for kunder på parkeringsdekket, ut fra forslag om minimum 20 parkeringsplasser i forslag til bestemmelser. Figur 3: Snitt Figur 4: 3D-illustrasjon, sett fra vest 2
Planforslaget var til offentlig ettersyn i tidsrommet 5.6. 30.8.2011. Det kom inn 2 merknader fra private parter og 5 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene ble det pekt på byggehøyder, estetikk, grønne interesser, gangvei til Dalaelva, trafikksikring, butikkens størrelse, varelevering og parkering. Grønn etat har i sin uttalelse akseptert at butikkens arealer strekker seg inn i friområdet i sør dersom et areal mot Dalaelven i nord-vest av planområdet reguleres til friområde, deles fra og overføres til Bergen kommune. Hordaland fylkeskommune har påpekt at utvidelsen av butikken vil være betydelig i forhold til slik den er i dag og et parkeringsdekke som er hevet opp 2 meter fra bakkenivå vil gi økning i lyd og forverre situasjonen visuelt for rekkehusene øst for ny butikk Forslagstiller har ikke gjort vesentlige endringer av tiltaket etter offentlig ettersyn da de ønsker å beholde sin løsning for butikken, men har valgt å imøtekomme merknadene med følgende endringer: Redusert bruksareal for butikken Redusert mønehøyde for bygget og redusert omfang av takoppbygg Økte krav til arkitektonisk utforming og materialbruk. Fagetatens vurdering Fagetaten har ikke merknader til reguleringsformålet forretning, lokalisering, butikkstørrelse eller forslag til parkeringsdekning. Planområdet er innenfor det generelle Byggeområdet i kommuneplanen og butikkarealet på 1.118 m 2 er innenfor kommuneplanen sine bestemmelser om bruksareal på inntil 1.500 m 2 for detaljvarehandel utenfor senterområder. Fagetaten peker på at utnyttelsesgraden er vesentlig større enn oppgitt i planforslaget. På plankartet er det oppgitt %BRA=85 for 1.etasje/hovedplanet, men dette omfatter selve bygningsflaten og ikke parkeringsarealet som også skal medregnes, jfr veileder T-1459 Grad av utnytting. Fagetaten har ut fra dette beregnet utnyttelsesgraden til å være %BRA=116, som langt overstiger det generelle kravet i kommuneplanen om utnyttelsesgrad utenfor senterområder på BRA=50% Hovedtema i planprosessen har vært drøfting av planløsningen med fokus på butikkbygningens omfang og påvirkning på omgivelsene kontra forslagstillers ønske om en utvidet og mer funksjonell butikk med bedre tilkomst og trafikksikkerhet. Til denne drøftingen har forslagsstiller utarbeidet en rapport som skisserer 5 alternative planløsninger på ett eller to plan, med vurderinger av hovedpunktene for å kunne få en hensiktsmessig og levedyktig nærbutikk, se vedlegg G for nærmere informasjon. Forslagsstiller konkluderer med at alternativ 5 vil gi den beste løsningen for butikken og det er denne planløsningen som er utformet til foreliggende planforslag. Forslagsstiller vektlegger at butikken er stor nok og at kundeparkering løses på samme hovedplan. Fagetaten har siden oppstart av planprosessen presisert at det må tas særlig hensyn til avgrensning til regulert friområde og nærheten til den blågrønne strukturen langs Dalaelva, samt gode løsninger med nybygg, parkering og varelevering. Fagetaten har uttrykt skepsis til volumene og byggehøydene på bygget relatert til tema om nærmiljø, friområde og tilliggende boligbygg. For at behovet for byggehøyde kan reduseres mest mulig i en to-planløsning, har fagetaten fremmet forslag om en løsning der varelevering byttes om til første etasjeplan og kundeparkering til underetasje. Forslagsstiller har imidlertid ikke ønsket å endre på planløsningen i sitt forslag, og planforslaget ble under tvil lagt ut til offentlig ettersyn bl.a for å innhente synspunkt på foreslåtte løsning. Sørlig del av planområdet, gnr. 189/65, er regulert som friområde og er en del av den større blågrønne strukturen langs Dalaelva. Temakart over kommunens grønnstruktur viser at gangveien langs Dalaelven er en del av en viktig grønnkorridor i denne delen av Åsane. En delvis erstatning av redusert friområde i sør til den «grønne trekanten» nordvest i planområdet vil kunne bidra til en større sammenheng i den blågrønne strukturen langs elven, og gi økt kvalitet på inngangsområdet til turstien. Det forutsettes imidlertid at forslagsstiller finner en annen og bedre løsning på starten på gangveien enn slik denne er vist i planforslaget med kryssende bil- og gangtrafikk i tilkomsten til underetasjen. Det vil likevel gjenstå en reell reduksjon av friområdets størrelse med 500 m 2. 3
Fagetaten peker på at den planlagte størrelsen på butikken vil medføre et kraftig inngrep i kollen i friområdet ved byggets sørøstre hjørne. Det vil være krevende å få til gode overganger mot terreng og de omliggende landskapskvaliteter ved de volumer som er valgt, til tross for de avbøtende tiltak som er foreslått fra forslagsstillers side (tilpasning ved farger, materialbruk og arkitektonisk utforming). I tillegg til økte bygghøyder på den sørligste delen av butikken, vil en konsekvens for naboene være at disse vil få parkeringsarealet tettere innpå seg når dette heves ca.2 m opp fra nivået på store deler av veien. I nabomerknader bemerkes det at støy fra kundeparkering i dag er et problem, og det antas at dette vil bli ytterligere forsterket når parkeringsplassen løftes opp og slik sett kommer nærmere rekkehusene. Det hevede parkeringsdekket vil delvis også utgjøre utsikten fra boligene. Alternativ planløsning Ut fra mottatte merknader og fagetatens vurderinger av hovedpunktene i planforslaget, anbefaler fagetaten at forslagsstiller sin løsning i planforslaget blir avvist og at det bør fremmes en alternativ planløsning med følgende hovedpunkt: 1. Byggenivå på parkeringsdekke og mønehøyde på butikken kan senkes ca. 1.5-2 meter hvis varelevering flyttes til 1.etasje og kundeparkering flyttes til underetasjen. Dette skyldes at varebiler krever minimum en takhøyde på 4,2 m. og at personbiler krever vesentlig mindre takhøyde. 2. Arealet i underetasjen utvides for å gi plass til det antall parkeringsplasser som kreves. 3. Varelevering foreslås på areal foran butikken med innkjøring fra Fossekleiva og kundetrafikk vil skje fra Haukelandsbotn. 4. Start av gangtrase til friområdet må legges om for å få direkte tilkomst fra Haukelandsbotn slik at den ikke kommer i konflikt med tilkomsten til underetasjen og slik at offentlig gangvei ikke går delvis over privat eiendom. Fagetaten vurderer sitt alternative forslag som bedre enn det som er presentert fra forslagsstiller, på følgende måter: Forslaget legger opp til bedre trafikksikring ved å skille kundeparkering og varelevering. Situasjonen er i dag uoversiktlig når det gjelder overnevnte forhold. Fagetaten har satt krav om at varelevering må skje på egen grunn og at det må være tilstrekkelige snuarealer for varetransporten. Varelevering er planlagt fra Haukelandsbotn og kundeparkeringen er tenkt med innkjøring fra Fossekleiva. Fossekleiva foreslås regulert som en «Sa 1 veg» med 6 m bredde og nytt 2.5 m fortau med 0.5 m skulder langs butikkområdet. Bedre landskapstilpasning til det grønne arealet (friområdet) mot Dalaelva og kollen i sør ved en mer dempet bebyggelse (senkede høyder og mindre volum). Konsekvensene for naboene vil bli mindre ved at bygget ikke gir tap av utsikt og større grad av åpenhet. Ved at kundeparkeringen blir lagt i parkeringskjeller fremfor i dagen på et hevet parkeringsdekke, vil det bli mindre trafikkstøy for naboer. Butikkens areal vil være det samme, noe som har stor betydning for tiltakshaver. Når det gjelder starten på turveien langs Dalaelven har den etter fagetatens vurdering, ingen god løsning i forslagsstillers planforslag. Det er vist at denne skal krysse butikkens laste- og manøvreringssone i 4
underetasjen. I tillegg er stien foreslått til å gå under et parkeringsdekke. Dette ansees som trafikkfarlig i forhold til varelevering og kundeparkering hvis disse to funksjonene skulle bytte plass. Det er heller ingen god løsning at turveien for dette stykket skal gå over privat grunn. Fagetaten er av den oppfatning at starten på turveien må legges om uansett løsning slik at en unngår konflikt mellom gående og varelevering/ansatteparkering, eventuelt kundeparkering. Fagetaten har merknader til vist beregning av % BRA på plankart og i bestemmelser, og vil ha en korrekt fremstilling i plankart og bestemmelser for hvilke områder i planen BRA gjelder for. I tillegg er det flere forhold i plankartet av kartteknisk karakter som må rettes opp for å tilfredsstille aktuelle krav etter kartforskriften. Fremstilling av plankart og presisering av utnyttelsesgrad må således rettes opp ved endelig 2.gangs behandling. Forslagsstiller har fått utarbeidet VA-rammeplan og notat om biologisk mangfold. Sist nevnte avdekker ikke konflikt mellom biologiske interesser og utbygging. Når det gjelder vurdering av evt konsekvenser av planlagt utbygging etter Naturmangfoldloven er det ikke i nasjonalt register eller i kommunale registre registrert forekomster av naturtyper som krever spesielle hensyn. Når det gjelder barn og unges bruk av naturområdet i friområdet viser en barnetråkkanalyse at det er registrert stier i friområder, særlig mellom ballbane i sør og til butikken, se vedlegg J. Det er ikke registrert at barn bruker området spesielt utover stiene. Når det gjelder erstatningsareal for redusert friområde vises det til forslaget om et mindre areal til friområde langs elven nord-vest i planområdet, område o_fri1. Hensyn til krav om universell utforming er fanget opp ved at det er lagt inn krav i forslag til bestemmelser om at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for all planlegging av tiltak i hele planområdet. Når det gjelder parkeringsdekning er krav til dekning i bestemmelsene basert på parkeringsnormen fra 2006 (kommuneplanen 2006-2017). Byrådet har ikke merknader til reguleringsformålet og ser positivt på at nærbutikken utvides for å sikre levedyktighet og kan gi bedre trafikksikkerhet i tilkomst til butikk, varelevering og parkeringsareal. Knapt tomteareal og markerte høydeforskjeller i terrenget på tomten gjør det imidlertid krevende å finne en planløsning som både er dekkende for en hensiktsmessig nærbutikk, og tar tilfredsstillende hensyn til naboskap og friområde. Byrådet ser ikke tilstrekkelig grunnlag for å følge opp fagetatens anbefaling om avvisning av foreliggende planforslag, men slutter seg delvis til fagetatens vurderinger av hovedpunkt i saken. Byrådet vektlegger hensiktsmessige løsninger for butikkdriften med trafikkløsninger som kan gi god trafikksikkerhet og tar hensyn til behovet for forbedring av den grønne korridoren langs Dalaelven. Tilkomsten til stien langs Dalaelven må forbedres ved at traseen legges gjennom o_fri1 (området for makebytte) for å unngå kryssing med varetrafikken til butikken i underetasjen, se punkt 1 a) i forslag til innstilling. Det må også settes rekkefølgekrav til gjennomføring. Byrådet ser at planløsningen med 2 plan og behov for en relativt stor takhøyde i butikklokalet gir et stort byggvolum og stor bygghøyde som vil kunne virke dominerende mot friområdet langs elven. Byrådet vil peke på at dette gir en utfordring som forventes bearbeidet gjennom utforming av den arkitektoniske løsningen etter kravene i bestemmelsene om krav til estetikk, jfr 1.1.1.3. Når det gjelder forholdet til utsikt fra berørte naboer ser byrådet at den dels reduseres og dels bedres ved at planlagt butikkbygg reduseres i flatestørrelse og trekkes lenger sør enn eksisterende butikk. Byrådet vil her peke på at selv om byggehøyden er den samme som ved utleggelsen til offentlig ettersyn (ct +99,5 m) er det satt krav om at 5
omfanget av takoppbygg skal reduseres fra 20 % til 10 % av takflaten, samt at tilhørende mønehøyde reduseres fra ct+101,5 m til ct +100,5 m.. Byrådet legger til grunn forslagsstiller sin oppfatning at butikkens bruksarealbehov er på 1.150 m 2 for å kunne sikre en konkurransedyktig butikkstørrelse, men vil peke på at parkeringsdekningen for bil og sykkel må fastsettes i samsvar med bystyrets vedtak om ny parkeringsnorm i vedtaket om kommuneplanen 2010 i møtet 17.10.11. Etter ny parkeringsnorm ligger planområdet i sone P4 med et intervall fra minimum 12 bilplasser til maksimum 35 bilplasser pr 1.000 m 2 BRA. For sykkel er kravet 6 plasser pr 1.000 m 2 BRA og minimum 5 % av antall bilplasser skal være reservert bevegelseshemmede. Byrådet vil ut fra dette anbefale at parkeringsdekning i planforslaget blir avgrenset til maksimum 20 plasser for bil og for sykkel fastsatt til 6 plasser pr 1000 m2, se punkt i innstillingen. Byrådet vil videre anbefale at parkeringsdekning for bevegelseshemmede mer hensiktsmessig i denne saken blir fastsatt til minimum 1 plass av totalt beregnede bilplasser, fremfor bruk av en prosentandel, se punkt i innstilling til vedtak. Når det gjelder hensyn til friluftsliv og barn og unges interesser i plansaker, vil byrådet peke på at det er et relativt stort areal som går tapt av tilliggende regulerte friområde, selv om ca 1/3 av arealet erstattes med friområdet i nord. Byrådet vil likevel peke på at det reduserte arealet er mindre brukt og at det tilførte arealet langs elven i nord har stor betydning i en avveining mellom hensyn til friluftsliv og hensyn til grunnlaget for en levedyktig nærbutikk i et bomiljø på en trang tomt. Når det gjelder utnyttelsesgrad må plankartet påføres korrekt beregnet grad slik fagetaten påpeker, se punkt i innstilling. Byrådet slutter seg til behovet for og forslaget om utbygging av nærbutikk i Fossekleiva. Planarbeidet har gått over lengre tid og flere løsninger er vurdert for å ta hensyn til flere offentlige og private interesser. Etter en samlet vurdering vil byrådet anbefale foreliggende planforslag til vedtak med noen få endringer i kart og bestemmelser. Vedtakskompetanse. I henhold til Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plandelen) ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-11 og 12-12. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 jfr. 12-11 vedtas forslag til reguleringsplan for Åsane, gnr. 189, bnr. 178 og del av bnr. 65, Fossekleiva 39, plannummer 61060000, vist på plankart datert 29.03.2012 og med bestemmelser datert 29.3.2012 med følgende endringer: Plankartet: a) Start av gangtilkomst fra Haukelandsbotn til friområdet o_fri1 må legges direkte til friområdet for å unngå konflikt med biltilkomsten til underetasjen og slik at offentlig gangtrase ikke delvis går over privat eiendom. b) Korrekt beregnet utnyttelsesgrad i % BRA påføres plankartet. Bestemmelser: c) Tillegg til rekkefølgekrav i 1.2.2: gangtilkomst til o-fr1. d) Parkeringsdekning i 3.3.1 fastsettes til maksimum 20 plasser for bil og minimum 6 sykkelplasser. e) Parkeringsdekning i 3.3.2 om tilrettelegging for funksjonshemmede endres til minimum 1 plass. 6
2. Plankart og bestemmelser rettes opp i henhold til vedtak før kunngjøring. Dato: 19. mars 2013 Dette dokument er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 26.7. 2012 m/tilhørende bilag: A Plankart datert 29.3.2012 B. Reguleringsbestemmelser datert 29.3.2012 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert 29.3.2012 D. Illustrasjonsplan datert 23.2.2011, E. Snitt datert 23.2.2011 F. 3D-illustrasjoner datert 23.2.2011 G. Rapport skissefase H. Oppsummering av merknader I. Oversikt over endringer etter offentlig ettersyn J. Barnetråkkanalyse 7