FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR LUNDFJORDLIA GNR. 98 BNR 1 m.fl. ÅFJORD KOMMUNE DATO: 18.09.2015 PLANID 201407 Utarbeidet av:
Innholdsfortegnelse BAKGRUNN OG FORMÅL... 3 Oppdragsgiver... 3 Hensikt.... 3 Historikk... 3 Beskrivelse av planområdet... 4 Kartgrunnlag... 4 HOVEDINNHOLD... 5 Formålsområder... 5 Boligbebyggelse (1110)... 5 Lekeplass (1610)... 5 Kontor / industriområde (1830)... 6 Veg (2010)... 6 Annen veggrunn grøntareal (2019)... 6 Parkering (2080)... 6 Naturområde (3020)... 6 LNFR (5100)... 6 Hensynssone (510) hensyn landbruk.... 6 Eksisterende bebyggelse... 7 VIRKNING... 8 Naturmangfoldsloven... 8 Landbruk... 8 Barn og unges interesser... 8 Trua og sårbar natur... 9 Universell utforming... 9 Boligbebyggelse i 100 metersbeltet. EGEN UTREDNING... 9 Sammendrag... 9 Konklusjon:... 9 Risiko og sårbarhetsanalyse... 10 Sammendrag med tiltak... 10 PLANPROSESSEN... 12 Oppstart... 12 Kunngjøring og medvirkning... 12 Innkomne merknader... 12 Sektormyndighetene og andre interessenter... 12 Naboer... 14 LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 1
TEMA... 15 NY VEG... 15 Turmuligheter... 16 Landskapsbilder... 16 LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 2
Oppdragsgiver BAKGRU N OG FOR MÅL Kystpl an AS er engasjert av grunneier Tore Løkke for å utarbeide et reguleringsplanforslag i Lundfjordlia som er en del av eiendommen gnr.98 bnr. 1 m.fl. i Åfjord kommune. Hensikt. Formålet med reguleringsplanen er at grunneier ønsker å sikre gode boligtomter til familie, ansatte i sin egen næringsvirksomhet og lokalmiljøet. Dette vil støtte og si kre både eksisterende næringsvirksomheter og offentlige tilbud som oppvekstsenter og annen infrastruktur. Historikk Det ble av grunneier Tore Løkke levert en prinsippsøknad om fradeling av 3 tomter innenfor eiendommen 98 / 1 til Åfjord kommune som ble mot tatt den 4. mars 2014. Søknaden ble forelagt Sør - Trøndelag Fylkeskommune og Fylkesmannen i Sør - Trøndelag. Fylkesmannen svarer med at de vil påklage et positivt vedtak og Fylkeskommunen støtter fylkesmannen. Saken ble behandlet i det faste planutvalget s om sak 27 /14 den 22.05.2014. Kommunens vedtak er positiv og åpner for en reguleringsplanprosess. LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 3
Beskrivelse av planområdet Området er delvis bebygget og skogkledt. Deler av området ligger i ganske bratt skrånende terreng. Området ligger sørvendt, har gode utsiktsforhold og nærhet til sjøen. Reguleringsområdet ligger med nærhet til andre boligområder, oppvekstsenter og næringsvirksomheter. Foreslåtte nye boliger vil være en fortetting og derigjennom styrking av eksisterende grendesamfunn med oppvekstsenter etc. Gul nye boliger Orange eksisterende boliger Lilla Næringsområde Rød oppvekstsenter Kartgrunnlag Ingen endring i kartgrunnlaget LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 4
Formålsområder HOVEDINNHOLD Boligbebyggelse (1110) Det er 10 nye eneboligtomter og det er 8 eksisterende boliger i planen til sammen blir det nå 18 boligenheter innenfor reguleringsplanen. Størrelsen varierer fra 1,1 til 2,8 daa i de eksisterende tomtene og 1,0 til 2,3 i de nye. B1 til B3 er på ca. 1 daa og er frittliggende, fordi det er viktig å beholde uberørt terreng mellom tomtene. B4 til B10 er større fordi det gjør tomtene mer attraktive i et marked med spredt boligbygging. Høyder For å ivareta landskapsbilde fra sjøen på best mulig måte, så er tomtene B1 til B3 i bestemmelsene gitt veiledende planert kotehøyde og mønehøyde i eget vedlegg. Det er i bestemmelsene gitt maks mønehøyde på 4,5 m over planert terreng. Vi ser ingen grunn til å begrense høydene på B4 til B10 fordi tomtene gir mange mulige løsninger og det er ikke risiko for at de vil komme i silhuett Utnyttelsesgrad. B1 til B3 er begrenset til 1 etg og lav mønehøyde, så det er foreslått en høyere utnyttelsesgrad på de tomtene Landskapsbildet: I bestemmelsene er det lagt begrensninger på fargevalg, blanke flater, delvis mønehøyder etc. for å sikre at man ivaretar de estetiske kravene og landskapsbilde på best mulig måte. Umiddelbart bak området sett fra sjøsiden rager terrenget opp til minst kote 150 m.o.h. Dette betyr i praksis at bebyggelsen i planen ikke vil komme i silhuett. Se vedlegg - egen utredning av boligtomtene B1 til B3 Sammendrag / konklusjon er presentert under punktet VIRKNING Lekeplass (1610) Lekeplassen er en nærlekeplass, tenkt for små barn. Det er stilt krav om sikringsgjerde mot sjøen. Ballplass og andre lekearealer for større barn er allerede etablert i nærområdet ved oppvekstsenteret Rødt område er oppvekstsenteret LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 5
Kontor / industriområde (1830) På begge kontor/industriområdene N1 og N2 er det etablerte virksomheter. Det er ikke noe ønske om å legge noen begrensninger på bruken, så det er i bestemmelsene gitt ordinære krav om informasjon hvis / når det skal søkes om nye tiltak innenfor formålet. Veg (2010) Planen inneholder 2 nye vegtraseer, og bredden er satt til 3,5 meter på begge. Vei 1 er grovt prosjektert og vist som eget tema. Dette er gjort fordi man ønsket å få frem det reelle utslaget mot jordbruksjorden. Vei 2 er etablert for å sikre flere viktige funksjoner i planen. Den skal sikre gode avkjørsler til 98/52 og B9 og B10. og være trygg sykkel og gangvei inn i det tilstøtende boligområde, der den kan «koble seg på» eksisterende vegnett på andre siden av eiendomsgrensen. Alle sår i terrenget etter vegbygging skal tildekkes og beplantes med stedegen vegetasjon. Se utdypende forklaring under TEMA Nye veier. Annen veggrunn grøntareal (2019) Det kan legges traseer for føring av infrastruktur i arealet. Veggrunnen skal tildekkes med stedegen vegetasjon. Parkering (2080) Det er planlagt parkering på egen eiendom. I planen er det 1 parkeringsplass for allmenheten. Naturområde (3020) Det er ikke tillatt med noen form for inngrep i området LNFR (5100) Området er ulendt, og det ligger en hensynssone i området hvor det er begrensninger på skogsdrift på grunn av data generert snø utløpsområdet. Det er derfor ikke tillatt med flatehogst. Hensynssone (510) hensyn landbruk. Man har ikke i siste mannsalder registrert snø i området som det data generert kartet viser. Årsaken til det er hva kjentmann beskriver at det er vindforholdene på stedet som sørger for at det ikke legger seg snø i dette området. Risikoen er registrert og ivaretatt ved at det er lagt en hensynssone med forbud mot flatehogst, slik at vegetasjon vil hindre i snø i utløpsområdet. LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 6
Data generert utløpsområde for snø Eksisterende bebyggelse Ved brann, fullrehabilitering eller nye tiltak ved eksisterende bebyggelse gjelder bestemmelsene for nye tiltak i planområdet. Dette er gjort for å sikre at området blir helhetlig på lang sikt. LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 7
VIRKNING Naturmangfoldsloven Området er maksimalt utnyttet etter at de planlagte tiltakene er utført. De nye tomtene ligger slik til at det er liten sannsynlighet for ytterligere flere tomter. Planen vil derfor ikke gi sterke føringer for fremtidig arealdisponering. Naturmangfoldet blir i liten grad berørt. Det er ingen vannforekomster i nærheten som blir påvirket. Landbruk Reguleringsområdet ligger i et jordbruksområde, men det vil ikke komme i berøring med jordbruksområdene som ligger inntil planen. Man ser det som sannsynlig at det vil drives jordbruk inntil planområdet i fremtiden, så man må påregne lukt og støy i korte perioder som en naturlig del av virksomheten. Dette er ikke registrert som noen risiko eller belastning som krever tiltak. Barn og unges interesser Planen ivaretar barn og ungers interesser ved at det kan etableres nærlekeplass innenfor området, og det etableres trygg veiforbindelse til skole, lekeplasser for store barn og venner. Planen har også trygg vei til sjø-nære områder for bading og de etablerte turstiene / treningsløpene som går fra oppvekstsenteret. Rød veg er veg med svært lav trafikkbelastning. Blå veg er FV med gjennomgangstrafikk. LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 8
Trua og sårbar natur En har sjekket i naturbasen for prioriterte naturtyper, artsdata og kulturlandskap, og har ikke funnet noen registreringer innenfor planområdet Universell utforming Det er i bestemmelsene gitt krav om at den enkelte byggesak skal vise mulig ivaretatt universell utforming. I planen er det, så langt det er mulig i det naturlige terrenget, ivaretatt universell utforming Boligbebyggelse i 100 metersbeltet. EGEN UTREDNING Sammendrag Ut ifra de retningslinjene som er gitt i punkt 7 i Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, mener vi å finne flere gode saklige og tungtveiende grunner for å kunne dispensere fra 100-meters regelen. Kommuner med mindre arealpress kan vurdere samfunnsverdien av bruken opp mot risiko for redusert allmenne interesser. Allmenne interesser: Området er ikke en del av et større naturområde, det inneholder ikke spesielt sårbar flora eller fauna eller kulturminner, og det vil ikke forringe annen etablert bebyggelse eller allmenn ferdsel. Landskapsbilde ivaretas med lav utnyttelse frittliggende tomter som vil gi mye urørt terreng mellom byggegrensene og krav til høyder, farger og flater i bestemmelsene. Samfunnsverdi: Å skape muligheter for nye innbyggere i dette området vil sikre både det offentliges investeringer som allerede finnes og den private næringsvirksomheten som er i vekst og trenger stabil arbeidskraft. Konklusjon: Vår vurdering av situasjonen er at samfunnsverdien av de 3 attraktive tomtene er svært stor og at risiko for redusert allmenne interesser er svært liten, så planforslaget bør godkjennes. LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 9
Risiko og sårbarhetsanalyse Forfattere: Berit Moen Planlegger Kystplan as Dato: 30.07.2015 Sammendrag med tiltak Punkt 1 Masse ras / skred (gul) Det finnes en viss risiko for marin avleiring i området, det er kommentert i tilbakemelding fra NVE Det er tatt inn i bestemmelsene Det skal søkes faglig assistanse om man finner risikoområder på byggetomten knyttet til marin avleiring, kvikkleire. Punkt 2 Snø/is ras (gul) Det er et område som er registrert som utløpsområde, det er kommentert i tilbakemelding fra NVE Det er lagt inn en hensynssone hvor det i bestemmelsene 6.1.0 gitt forbud mot flatehogst i området. Punkt 14 og 15 Fornminner / kulturminner (gul) Det ansees som mulig at det i området kan finnes automatisk fredede kulturminner. Det er bestilt arkeolog. Punkt 28 Støy og støv fra trafikk (grønn) Årsaken til eventuell støyplage ved øket trafikk er at vegen er etablert som grusveg. Ingen tiltak i planen Punkt 43 ulykker med gående og syklende. (Gul) Fylkesvegen med relativt stor trafikk passerer området uten gang og sykkelsti. TILTAK Veg 2 i planen kobler området til nabo boligområde slik at man bare har behov for å krysse fylkesvegen i oppmerkede områder. Se under TEMA Ny vei Punkt 47 Fallfare ved naturlig terrengformasjoner, samt gruver, sjakter og lignende (rød) Boligtomtene B1 til B3 og lekeplassen ligger mot en naturlig skrent ned til sjøen og høydeforskjellen er fra ca. 10 til 20 meter. LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 10
Det er i bestemmelsene lagt inn krav om sikringsgjerde på lekeplassen og tiltak i situasjonsplanen ved søknad om byggetillatelse for boligtomtene B1 til B3 LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 11
PLANPROSESSEN Oppstart Oppstartmøtet for reguleringsplanen ble holdt 16.09.2014 i Åfjord rådhus. Åfjord kommune orienterte om overordnete reguleringsmessige forhold, da planoppstarten var godkjent i eget vedtak i det faste planutvalget 22.05.2014. Planforslaget er i tråd med kommuneplanens planstrategi, men ikke helt i tråd med kommuneplanens arealdel. Det ble i oppstartsmøtet bestemt at planlegger i forkant av utsendelsen av forhåndsvarselet skulle ha et uformelt møte med Fylkeskommune og Fylkesmann. Det ble gjennomført fredag 24 oktober 2014 som vedlegg ligger det et notat fra møtet som er skrevet av planlegger Berit Moen og akseptert av STFK og FM. Kunngjøring og medvirkning Oppstart av arbeidet med reguleringsendringen ble kunngjort i avisen Fosna Folket fredag 14.11.2014 med innspillsfrist 15.12.2014 Tilsvarende kunngjøring med utdypende vedlegg ble på samme tidspunkt tilgjengeliggjort både på Åfjord kommunes og Kystplan as sine internettsider, slik det sto i annonsen. Det ble sendt ut egne brev til alle berørte naboer og sektormyndigheter etter liste gitt fra Åfjord kommune. Innkomne merknader Sektormyndighetene og andre interessenter Fylkesmannen i Sør-Trøndelag De ble tilskrevet den 12.11.2014 og svarte med brev den 09.12.2014 Landbruk og bygdeutvikling Fylkesmannen ønsket at det ble vurdert lukt, støy og støv fra landbruksaktiviteter i planområdet Landbruksarealet er fjernet fra reguleringsområdet. Miljøvern Fylkesmannen har kommentert 100 metersbeltet, og mener at arealet mot nord ikke bør bebygges. Se egen utredning Boligbebyggelse i 100 metersbeltet. som vedlegg Sammendrag og konklusjon er presentert under punktet VIRKNING Samfunnssikkerhet Fylkesmannen ønsker ROS analyse gjennomført TILTAK Det er gjennomført egen ros analyse og dokumentert under punktet Virkning Risiko- og LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 12
sårbarhetsanalyse. Hele Ros analysen er vedlagt i dokumentasjonen Sør-Trøndelag fylkeskommune De ble tilskrevet den 12.11.2014 og svarte med brev den 11.12.2014 STFK kommenterte på Boligbebyggelse i 100-metersbeltet og meldte innsigelse i henhold til statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen - 7 Se egen utredning Boligbebyggelse i 100 metersbeltet som vedlegg Sammendrag og konklusjon er presentert under punktet VIRKNING STFK ønsket registreringer av automatisk fredete fornminner. TILTAK Det er bestilt arkeolog for gjennomføring og rapport Det ble ikke funnet noen automatisk fredete fornminner i planområdet. Norges vassdrag- og elektrisitetsvesen De ble tilskrevet den 12.11.2014 og svarte med brev den 10.12.2014 NVE har en kommentar til planarbeidet knyttet til risiko for marin avleiring og kvikkleirelommer i området. TILTAK Det er tatt inn i bestemmelsene for boligbebyggelse Det skal søkes faglig assistanse om man finner risikoområder på byggetomten knyttet til marin avleiring, kvikkleire. (Teksten er formulert av NVE) NVE kommenterte at det innenfor området finnes registrert utløpsområde for snø Det er kun 1 tomt B 6 som er berørt av utløpsområdet og derfor har tomten en 10 meters byggegrense mot utløpsområdet. NTNU Vitenskapsmuseet. De ble tilskrevet den 12.11.2014 og svarte med brev den 07.12.2014 NTNU tok forbehold om at hvis planen åpnet for tiltak i sjø, ønsket de å revurdere behovet for undersøkelser. Det er ikke åpnet for tiltak i sjø, og reguleringsgrensen går langs strandlinjen. Statens vegvesen De ble tilskrevet den 12.11.2014 og har ikke svart. LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 13
Fiskeridirektoratet De ble tilskrevet den 12.11.2014 og har ikke svart. Trønder energi De ble tilskrevet den 12.11.2014 og har ikke svart. Mattilsynet De ble tilskrevet den 12.11.2014 og har ikke svart. Naboer De ble tilskrevet den 12.11.2014 og ingen har svart. LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 14
TEMA NY VEG Innenfor planen er det planlagt 2 nye veibiter for adkomst til 5 nye og en eksisterende eiendom. Veg 1 Gir adkomst til tomtene B1 til B3 Den ligger i randsonen til et dyrket område og derfor har vi valgt å grovt prosjektere veistrekket for å minimalisere utfallet mot dyrkamarka. Tegningen og lengdeprofiler ligger som vedlegg under TEMAKART Veg 2 Vegen skal kobles sammen med veien i naboarealet for å sikre gang og sykkeltrafikk. Den etableres med bom slik at gjennomgangstrafikk ikke er mulig. LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 15
Turmuligheter Reguleringsområdet ligger med lett tilgjengelig turstier treningsløyper og sjø-nære arealer prinsippskisse er vist på kart. Større kart finnes som vedlegg under Temakart Landskapsbilder Illustrasjon av nytt landskapsbilde sett fra sjøen Større bilde finnes som vedlegg under Temakart LUNNFJORDLIA ÅFJORD KOMMUNE 16