Kvinesdal kommune Detaljregulering for Øyebergan - 1.gangsbehandling Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: 10372009019 2008/2012 17666/2011 Karianne Torvestad Saksnr: Utvalg: Dato: 143/11 Forvaltningsutvalget 15.12.2011 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 vedtar forvaltningsutvalget å legge forslag til 10372009019 Detaljregulering for Øyebergan, sist revidert 29.11.11, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Bestemmelse 1.0.2 vedrørende universell utforming utelates. 2. Det reguleres inn en LNF-korridor mellom tomt 2 og 3 fra øst i felt B6. Korridor mellom B1 og B6 reguleres til bolig. 2. Hestevegen med omkringliggende areal reguleres til LNF Vern av kulturminner/kulturmiljø. Løsning for områdene B1 og B2 vurderes på nytt. Planforslaget justeres før det legges ut til offentlig ettersyn. Behandling i Forvaltningsutvalget - 15.12.2011 Odd Kristian Frøitland erklærte seg inhabil. Varamedlem Kjell Ivar Larsen møtte. Jan Rob stilte spørsmål ved sin habilitet. Jan Rob ble erklært inhabil og fratrådte utvalget i denne saken. Rådmannen foreslo nytt punkt 3 og punkt 4: 3. Den delen av Hestevegen som ligger i LNF1 reguleres til Grønnstruktur Turveg. Det reguleres Grønnstruktur Turveg langs nordsiden av de to østligste tomtene i B1 fra turvei frem til Hestevegen. 4. Rådmannen gis myndighet til å avklare punkt 3.2.4 i reg.bestemmelsene da disse ikke er entydige nok og det ikke er angitt maks mønehøyde for B4,B5 og B7. Det legges til grunn at klargjøring av dette punktet ikke vil få vesentlig betydning for planens innhold. Siste setning i forslag til vedtak utgår. Forvaltningsutvalgets fellesforslag: 5. Rådmannen bes vurdere Heievegens tilknytning til nytt veisystem. Ap sitt forslag: 6. Rådmannen bes vurdere faren for overflatevann i området før 2. gangs behandling. Rådmannens justerte forslag til vedtak med Forvaltningsutvalgets endringer ble enstemmig vedtatt.
Forvaltningsutvalgets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 vedtar forvaltningsutvalget å legge forslag til 10372009019 Detaljregulering for Øyebergan, sist revidert 29.11.11, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Bestemmelse 1.0.2 vedrørende universell utforming utelates. 2. Det reguleres inn en LNF-korridor mellom tomt 2 og 3 fra øst i felt B6. Korridor mellom B1 og B6 reguleres til bolig. 3. Den delen av Hestevegen som ligger i LNF1 reguleres til Grønnstruktur Turveg. Det reguleres Grønnstruktur Turveg langs nordsiden av de to østligste tomtene i B1 fra turvei frem til Hestevegen. 4. Rådmannen gis myndighet til å avklare punkt 3.2.4 i reg.bestemmelsene da disse ikke er entydige nok og det ikke er angitt maks mønehøyde for B4,B5 og B7. Det legges til grunn at klargjøring av dette punktet ikke vil få vesentlig betydning for planens innhold. 5. Rådmannen bes vurdere Heievegens tilknytning til nytt veisystem. 6. Rådmannen bes vurdere faren for overflatevann i området før 2. gangs behandling. Problemstillinga i få ord: Multiconsult har på oppdrag fra Kvinesdal kommune utarbeidet forslag til detaljregulering for Øyebergan. Planforslaget legges fram for 1.gangsbehandling. Planen tilrettelegger for 26 boenheter med tilhørende anlegg. Saksopplysninger: Kvinesdal kommune meldte oppstart av planarbeid for Øyebergan for første gang i desember 2008. På grunn av stor saksmengde stoppet planarbeidet opp. Planarbeidet ble meldt på nytt i juli 2011 og Multiconsult ble i august tildelt oppdraget med utarbeiding av planforslag. Planområdet: Planområdet er ca. 25 daa og ligger nord for eksisterende boligfelt i Øyebergan. Området omfatter deler av gnr. 114 bnr. 129, gnr. 113 bnr. 189, gnr. 114 bnr. 92 samt deler av felleseiet mellom gnr. 114 bnr. 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 43, 56 og 81. Omriss av planområdet er vist på kartutsnitt i saksframstillingen. Gjeldende planstatus: Størsteparten av arealet er i dag regulert til boligformål i reguleringsplanen for Hundehola boligfelt (utsnitt fra plankart er vedlagt saken), mens det resterende arealet i kommuneplanen er avsatt til LNF-område. Formål med planarbeidet: Formålet med reguleringsendringen å få en bedre planløsning med fokus på differensierte tomter og god vegløsning. Planprogram/konsekvensutredning:
Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommunedelplanen og gjeldende regulering, så det er ikke utløst krav om planprogram og konsekvensutredning. Plandokumenter: Planforslaget består av planbeskrivelse, ROS-vurdering, bestemmelser, to plankart, notat fra geoteknisk befaring og arkeologisk registrering. Medvirkning: Innspill til planarbeidet er gjengitt og kommentert av konsulent i planbeskrivelsen. FV 465 Kart over: Planområdet er vist med stiplet linje. Om planforslaget: Gjeldende reguleringsplan for Hundehola legger til rette for 15 eneboliger innefor aktuelt planområde. Foreslått reguleringsendring legger til rette for 23 boligtomter, hvorav 15 er til enebolig, 5 til enebolig i rekke, 2 til tomannsbolig og 1 til firemannsbolig. Totalt legger planforslaget til rette for 26 boenheter. Den foreslåtte løsningen medfører en relativt tett utnytting, men med mye grønt areal vest, nord og øst for området samt utsikt over Øyesletta antas feltet å oppleves som luftig. I gjeldende reguleringsplan er det regulert inn tømmervelteplass. Å tilrettelegge for tømmervelteplass i nær tilknytning til boligfelt er med tanke på sikkerhet lite ønskelig, men det er vanskelig å finne egnet område utenfor planområdet. Til oppstartsmeldingen er det innkommet ett innspill (Wenche og Martin Egeland) hvor det er uttrykt ønsker om at tømmervelteplass videreføres i ny plan. I forslaget til reguleringsendring foreligger det to plankart ett med tømmervelteplass og ett uten tømmervelteplass. I alternativet uten tømmervelteplass er det aktuelle arealet regulert til LNF. Forvaltningsutvalget kan velge å legge ett av eller begge plankartene ut til offentlig ettersyn. Legges begge plankartene ut til offentlig ettersyn,
tas det ved 2.gangsbehandling stilling til hvilket plankart som skal legges fram for endelig behandling i kommunestyret. Bestemmelse 3.3.1 vil utgå dersom tømmervelteplass utelates. Av arealet som ligger utenfor allerede regulert område og i kommuneplanen er avsatt til LNF, er det meste videreført som LNF-område. Det er tidligere gitt to dispensasjoner innenfor planområdet. Disse er innlemmet i planforslaget (område B8). Rådmannens vurdering: Tilgjengelighet: I reguleringsbestemmelsen er det under 1.0 Generelle bestemmelser satt krav om at alle boligene skal utføres etter prinsippene om universell utforming i teknisk forskrift (TEK). Begrepet universell utforming refererer til arbeidsbygg, publikumsbygg og utearealer. Ettersom bestemmelsen gjelder boliger, blir det feil å bruke dette begrepet. I TEK brukes begrepet tilgjengelige boenheter om boenheter hvor det settes strengere krav til utforming. Dimensjoneringsgrunnlaget er rullestol og det skal være trinnfritt, funksjonelt og manøvreringsplass. TEK setter krav om at boenheter skal være tilgjengelige der hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom og toalett) ligger på inngangsplanet. Dette kravet gjelder uavhengig av hva som er nedfelt i reguleringsbestemmelsene. Dersom kommunen ønsker å sette strengere krav til tilgjengelighet enn det som er ivaretatt via TEK, kan det i bestemmelsene presiseres på hvilke tomter boenhetene skal være tilgjengelige ved at 1.0.2. skrives om. Rådmannen mener TEK ivaretar personer med funksjonsnedsettelse i tilstrekkelig grad og foreslår at 1.0.2 utelates. Kulturminner: Av arkeologisk registrering og kap. 7.5 i planbeskrivelsen går det frem at planforslaget kommer i konflikt med gammel veg, Hestevegen, som gikk fra gårdene nede i bygda og opp til stølene. I skriv fra VAFs kulturminneseksjonen datert 21.08.09 påpekes at Hestevegen og et område rundt vegfaret, må reguleres til spesialområde bevaring. De anbefaler videre at det ikke planlegges bebyggelse øst for Hestevegen, et synspunkt også VAFs plan og miljøavdeling stiller seg bak i skriv datert 17.08.11. Planforslaget imøtekommer ikke kravet om at Hestevegen og omkringliggende areal skal reguleres til bevaring. Hestevegen er markert med grønn linje på utsnitt fra plankart (under). Skal Hestevegen innreguleres som kulturminne, må løsningen i østre del av planområdet vurderes på nytt. I utgangspunktet vil innregulering av Hestevegen gå ut over tomt 2 (enebolig) og tomt 5 (del av tomannsbolig). Ny løsning må legge til rette for atkomst til tomtene 3, 4 og evt. 2 fra sør. Fylkeskonservator har 05.12.11 pr. telefon uttalt at korridoren må følge Hestevegens opprinnelige trasé der det er igjen spor av vegen. Der det ikke foreligger spor, kan traseen vurderes lagt om. Videre er Hestevegen som kulturminne ikke automatisk fredet og det er derfor ikke krav til at 5 m på hver side av traseen skal bevares. Imidlertid er det viktig at korridoren ikke blir innesperret og at det sikres tilstrekkelig areal på hver side. Skal VAFs anbefaling om at området øst for Hestevegen ikke legges til rette for utbygging, må tomt 1 (enebolig) og 6 (firemannsbolig) utgå. Det må vurderes ny plassering av parkeringsplass og tømmervelteplass.
Rådmannen vil befare det aktuelle området før forvaltningsutvalgets møte 15.12 for å kartlegge eventuelle spor etter Hestevegen. Inntil videre anbefaler rådmannen at Hestevegen reguleres inn som kulturminne og at løsning for B1 og B2 vurderes på nytt. 1 2 3 6 4 5 7 8 Kartet over: Planforslaget kommer i konflikt med Hestevegen (grønn strek). Nummer er tegnet på plankartet kun i forbindelse med denne saksframstillingen disse er ikke en del av plankartet. Turveg/LNF: Det ligger en eksisterende tursti omtrent mellom tomt 7 og 8. Denne er ikke ivaretatt i planforslaget. Derimot er det regulert inn en grønn korridor mellom felt B6 og B1/B2. Rådmannen anbefaler at eksisterende tursti ivaretas og at det reguleres inn en korridor med LNF-formål mellom tomt 7 og 8. Korridoren mellom felt B6 og B1 kan utgå. Eksisterende sti fortsetter gjennom B3, hvor den heller ikke er ivaretatt i planforslaget. Derimot er det regulert inn en grønn korridor mellom B3 og B4. Ettersom eksisterende sti vil splitte de fem eneboligene i rekke, foreslår rådmannen å beholde foreslåtte løsning. Naturmangfoldloven: Planforslaget er vurdert i henhold til naturmangfoldloven av konsulent i planbeskrivelsen kap. 7.6. Konklusjon Planforslaget legger til rette for en bedre planløsning enn gjeldende reguleringsplan for området.
Forvaltningsutvalget må ta stilling til hvorvidt Hestevegen skal reguleres inn som kulturminne og om det skal tillates utbygging øst for Hestevegen. Rådmannen foreslår at Hestevegen reguleres inn som kulturminne og at løsning for B1 og B2 vurderes på nytt. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med foreslåtte endringer. Dersom Hestevegen skal reguleres til kulturminne, vil løsningene endres i så stor grad at planforslaget må justeres før det legges ut til offentlig ettersyn. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi x Levekår og likestilling Tilgjengelighet for alle er vurdert i planbeskrivelsen kap. 7.1 og i saksframstillingen. Klima/miljø Konsekvenser for landskap og naturmangfold er vurdert i planbeskrivelsen kap 7.4 og 7.6 Barn og unges oppvekstvilkår Se planbeskrivelse kap. 7.2 Trafikksikkerhet Det er regulert inn fortau langs atkomstveg. Det er satt krav om at tømmervelteplass skal sikres med gjerder. Vedlegg 1 Planbeskrivelse inkl. ROS-vurdering og bestemmelser 2 Plankart alt. 1 3 Plankart alt. 2 4 Geoteknisk vurdering 5 Utsnitt - Reguleringsplan for Hundehola boligområde 6 Melding om utført arkeologisk registrering - Øyebergan 7 Arkeologiske registreringer, Øye 8 Melding om oppstart av reguleringsplanarbeid Øyebergan( Hundehola boligområde Ny frist for innspill 9 Melding om igangsatt reguleringsplanarbeid for Øyebergan 10 Øyebergan - Innspill til oppstart av reguleringplanarbeid 11 Øyebergan - Uttalelse til oppstart av planarbeid datert 28.01.2009 12 Ang. oppstart av planarbeid for Øyebergan 13 Planarbeid for Øyebergan 14 Melding om oppstart av planarbeid for Øyebergan 15 Innspill til melding om oppstart av planarbeid - Reguleringsplan for Øyebergan 16 20090122-thobor-Oppstart planarbeid Øyebergan 17 Merknad om melding om oppstart av planarbeid for Øyebergan 18 Oppstart planarbeid for Øyebergan - 114/sameie 19 Vedr. reguleringsplan for Øyebergan og Kvinaosen 20 Øyebergan boligfelt