Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 2. kvartal 2011

Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Kvartalets eiendom Eiendomsporteføljen Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 1 2 3 4 6 7 8

1 Leder Storebrand Eiendomsfond (Fondet) leverer ca. 7,4 prosent avkastning i 2. kvartal, og ca. 10,4 prosent for 1. halvår totalt sett. Utsiktene for den Norske økonomien er fortsatt gode, selv om det er kommet mer negative nyheter internasjonalt. Oslo Børs har utviklet seg negativt etter kvartalets slutt, og er i skrivende stund ned ca. 20 prosent fra årets høyeste nivå i april. Det har også vært perioder med store svingninger fra dag til dag. Det er særlig gjeldssituasjonen i USA og noen europeiske land som vekker bekymring. I begynnelsen av august har det kommet negative nyheter som innebærer at utsiktene for internasjonal økonomi har blitt verre. Sannsynlige konsekvenser for norsk økonomi er litt svakere vekst, lavere priser på norske eksportprodukter, men også en lengre periode med lave renter. Fem og 10 års fastrenter har falt kraftig siden april, og dette bidrar til rimeligere finansiering av næringseiendom hvor man normalt benytter seg av fastrenteavtaler. Ledighetsgraden i porteføljen er ytterligere redusert gjennom kvartalet, og er pr. 2. kvartal på ca. 5,5 prosent. For 1. halvår er omsettingen av næringseiendom omtrent på likt nivå som samme periode i 2010. Det er eiendomssyndikater som er mest aktive på kjøpssiden, og det er omsatt totalt ca. 60 eiendommer med en samlet eiendomsverdi på over NOK 14 milliarder. Erfaringsmessig er det en klar overvekt av transaksjonene som gjennomføres i 4. kvartal. For 2. kvartal leverer Fondet en avkastning på ca. 7,4 prosent, og ca. 10,4 prosent for 1. halvår sett under ett. Det er gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer, og disse viser en positiv verdiutvikling siden forrige verdivurdering i desember 2010. Ledighetsgraden i porteføljen er ytterligere redusert gjennom kvartalet, og er pr. 2. kvartal på ca. 5,5 prosent. For 2. kvartal leverer Fondet en avkastning på ca. 7,4 prosent, og ca. 10,4 prosent for 1. halvår sett under ett. Det er så langt i 2011 skrevet over 50 kontrakter med en total årlig leie på ca. NOK 37 millioner. Den aktive forvaltningen av Fondets eiendommer fortsetter, og flere eien dommer er pt. under rehabilitering og utvikling. Tor Pedersen Fund Manager

2 Kvartalsrapport Q2 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs For 2. kvartal 2011 leverer Fondet en avkastning på 7,4 prosent, og 10,4 prosent for 1. halvår totalt sett. Verdivurderingen av Fondets eiendommer i juni 2011 viste en positiv utvikling for 1. halvår. Det ble utbetalt et utbytte pr. aksje på NOK 0,35 i 2. kvartal. Direkteavkastingen for kvartalet endte på 1,3 prosent. Avkastning pr. aksje Q2 2011 Direkteavkastning 1,3 % Verdiendring 6,1 % Totalt 7,4 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % 1 Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % 2 Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % 3 Akkumulert 34,1 % 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,35 per aksje. Avkastning i 2. kvartal 2011 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble 7,4 prosent i 2. kvartal. Pr. 30. juni 2011 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 10,36. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendoms investering inkluderer i hovedsak to elementer: 1 Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 2. kvartal ble 1,3 prosent, hvilket er noe lavere enn direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Direkteavkastning for fondet ble 1,3 prosent i 2. kvartal. Verdiendring Verdivurderingen gjennomført i 2. kvartal viser en klar oppgang i eiendomsverdier siden verdivurderingen fra 4. kvartal 2010. Dette har sammenheng både med en generell positiv utvikling i markedet, samtidig som en del prosjekteiendommer har hatt positiv verdiutvikling. Neste verdivurdering vil gjennomføres i løpet av 4. kvartal 2011. Som følge av fallende markedsrenter fikk Fondets rentebytteavtaler en negativ verdiutvikling i perioden, og bidro derfor negativt til Fondets avkastning for perioden. Totalt sett resulterte verdiendringene i en positiv avkasting på 6,1 prosent i perioden. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 34,1 prosent siden oppstart 2. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Utbytte Det ble utbetalt utbytte på NOK 0,35 i løpet av mai 2011. Dette tilsvarte ca. 3,5 prosent av daværende VEK. Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene for årene 2006 og 2007. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875 og NOK 0,68 pr. aksje. Skattemessig er ikke utbetalingene å regne som utbytte, men som tilbakebetaling av innbetalt egenkapital. Dette for å skatteoptimalisere utbetalingene. Bokettersyn i Storebrand Eiendomsfond AS Skatt Øst har til orientering avholdt bokettersyn i Storebrand Eiendomsfond AS. Bokettersynet omfatter perioden år 2005 til 3. termin 2008 og har fokus på avstemming av regnskap mot lignings- og merverdiavgiftsoppgaver, kontroll av merverdiavgift, tilordning av tilretteleggingshonorar, kostnader bokført med fradrag for merverdiavgift samt bokføring og innberetning av forvaltningstjenester. Avhengig av utfallet av bokettersynet kan dette medføre ekstrakostnader for Fondet. Selskapet har oversendt relevant dokumentasjon til Skatteetaten, og har gjort de nødvendige avsetninger knyttet til et ev. utfall av bokettersynet. Det avventes inntil videre Skatteetatens endelige vedtak i saken. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

3 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Karl Johans gate 12 i Oslo sentrum. Bygget er for tiden under totalrehabilitering, og er det største pågående prosjektet i Fondet. Første del er forventet ferdigstilt i løpet av 4. kvartal 2011. Samtlige handelsarealer er utleid til Lindex, som med dette etablerer sin største butikk i Skandinavia. Eiendomsbeskrivelse Karl Johans gate 12 ble kjøpt 1. kvartal 2006. Strategien var å videreutvikle eiendommen, som har en attraktiv plassering for både handels- og kontorarealer. Offentlig kommunikasjon er også meget god, med Oslo S og Jernbanetorget i umiddelbar nærhet. Bygget er opprinnelig fra 1858, og har vært igjennom både brann og flere runder med rehabilitering. Totalt består bygget av 6 etasjer, pluss kjeller, med til sammen ca. 4 200m 2. Det er handelsarealer i kjeller, 1. og 2. etasje ut mot Karl Johan, mens resterende etasjer er tilrettelagt for kontorbrukere. Det er signert lang leieavtale med Lindex for leie av samtlige handelsarealer. Leietakere Grunnet rehabiliteringen som pågår er det pt. ingen leietakere i bygget. Det er imidlertid signert lang leieavtale med Lindex for leie av samtlige handelsarealer i kjeller, 1., og 2. etasje. Utleien av kontorarealene er forventet å starte i siste del av 2011, mens rehabiliteringen av arealene vil være ferdig i løpet av 2. kvartal 2012. Arealene vil få en attraktiv standard, med etasjeflater på mellom 300 og 420 m 2. Totalt vil det bli ca. 2 800m 2 med kontorarealer. Utviklingspotensial Som nevnt er det et betydelig potensial for videreutvikling av eiendommen. Ved overtakelse var det meget dårlig standard på kontorarealene samt tekniske installasjoner. I tillegg var kjellerarealene ikke utleibare grunnet dårlig takhøyde. Gjennom sitt arbeid identifiserte Forvalter muligheter for utgraving og utvidelse av kjeller, noe som til slutt vil tilføre bygget ytterligere ca. 600 m 2 med handelsareal. Som del av rehabiliteringen vil samtlige arealer bli bragt opp til dagens standard, i tillegg til at tekniske installasjoner blir byttet ut. Deler av fasaden mot Karl Johan vil også bli endret for å komme mer tilbake til det originale utrykket fra da eiendommen ble oppført. Som del av det pågående utviklingsprosjektet har eiendommen hatt en positiv verdiutvikling siden kjøpet. Verdiutvikling Som del av det pågående utviklingsprosjektet har eiendommen hatt en positiv verdiutvikling siden kjøpet. Etter hvert som prosjektet blir ferdigstilt i løpet av 2012 er det også å forvente at eiendomsverdien vil kunne øke ytterligere.

4 Kvartalsrapport Q2 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Verdivurderingen som er gjennomført viser en oppgang i eiendomsverdiene fra årsskiftet. Fondet har nå totalt 61 eiendommer med leieinntekter på til sammen ca. NOK 493 millioner. Det er totalt ca. 375 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,5 prosent ved utgangen av 2. kvartal, og ledigheten er redusert til ca. 5,5 prosent. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Fordeling investorer Basert på fylke 43% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Oslo 7% Akershus Sør-Trøndelag Portefølje av eiendommer 9% 16% Rogaland 11% Møre og Romsdal Andre 14% Topp 10 investorer % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 2,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 7 Hedalm AS 0,6 % 8 Victory Life 0,6 % 9 AS Backe 0,6 % 10 Scheiblers Legat 0,6 % Andre 4 717 ulike investorer 81,6 % Totalt 100,0 % Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i forvaltningsfasen hvor fokus er maksimering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012. Deretter starter en treårig avviklingsfase. Det er også mulighet for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av 2016. Ledigheten i porteføljen er redusert til 5,5 prosent i løpet av kvartalet fra 6,0 prosent i 1. kvartal. Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Pr. 30. juni bestod eiendomsporteføljen av 61 eiendommer med en samlet verdi på NOK 7 243 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 464 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 493 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,5 prosent. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12, hvor det ikke genereres leieinntekter så lenge eiendommen er under totalrehabilitering. Det er investert ca. NOK 31 millioner i Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. En stor del av dette er relatert til det pågående rehabiliteringsprosjektet i Karl Johans Gate 12. Eiendomsovertakelser Det er ikke overtatt ytterligere eiendom i løpet av kvartalet, og det er ikke planlagt ytterligere kjøp. Det skal ikke hentes inn mer egenkapital for Fondet, og man er nå inne i forvaltningsfasen. Leieforhold I løpet av 2010 skrev Forvalter 91 leiekontrakter med en total årlig leie på ca. NOK 41 millioner. I tillegg kommer leiekontrakter inngått av eksterne utleiemeglere. Så langt i 2011 er det skrevet 51 leiekontrakter med en total årlig leie på ca. NOK 37 millioner. Pr. 30. juni 2011 hadde eiendomsporteføljen totalt 378 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Maske Gruppen AS og Universitet i Oslo. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 30. juni 2011 ansvarlige for ca. 50 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 15 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Ledigheten i porteføljen er redusert til ca. 5,5 prosent i løpet av kvartalet fra 6,5 prosent i 4. kvartal. Dette er blant annet et resultat av ny leietaker som overtok arealer på Ærfuglveien, som har vært under rehabilitering. Ledigheten er ned fra et toppnivå på ca. 7,5 prosent i 2010. Den generelle ledighetsgraden i Oslo, Asker og Bærum er ca. 7,0 prosent, og forventes gradvis redusert gjennom 2011 til 6,3 prosent. Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill).

5 Eiendomsporteføljen (forts) Salg av eiendom Som beskrevet i sist kvartalsrapport ble Claude Monet Allé 25 i Sandvika solgt i løpet av 2. kvartal. Eiendommen var fullt utleid til SF Kino, og leiekontrakten hadde ca. 10 års gjenværende leietid. Eiendommen ble solgt til ca. 4 prosent under siste verdivurdering gjennomført desember 2010. Salget tilførte Fondet likviditet, i tillegg til at utestående gjeld på eiendommen ble innfridd. I løpet av eierperioden har eiendommen gitt Fondet en årlig avkastning på ca. 8 %. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i de kommende årene Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg i de kommende årene, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. I henhold til prospektet skal den generelle nedsalgsfasen for Fondet starte i 2013, med mindre aksjonærene stemmer for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen. Verdivurderinger Samtlige av Fondets eiendommer er verdivurdert i juni 2011. Verdivurderingen viser en generell oppgang i eiendomsverdiene, hvor kun syv av de 61 eiendommene hadde negativ verdi utvikling. Særlig eiendommer med pågående utviklingsprosjekter fikk en positiv utvikling. I oppbygningsfasen har Fondet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Dette var nødvendig grunnet de kvartalsvise emisjonene. Når Fondet nå har gått over i en ren forvaltningsfase er det besluttet å gå over til halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Dette medfører reduserte kostnader for Fondet, og er hensiktsmessig i den fasen Fondet nå er inne i. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Særlig eiendommer med pågående utviklingsprosjekter fikk en positiv utvikling. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Fordeling eiendomstype 19% 33% 19,3% 42,2% Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2% 2%1% 1% 1% 1% Kontor Butikk Lager 11 12 13 14 15 16 17 18 Kontor Butikk Lager Parkering Annet Garantier Fordeling geografi Oslo Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland 9,1% Garantier Investering Garasje 42% Investering Garasje Servering 7,1% Vestfold Østfold Nordland Telemark Rogaland 5,3% 4,5% 3,9% 2,2% 1,9% 1,8% 1,3% 1,0% 0,2% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms År Parkering Servering Annet

6 Kvartalsrapport Q2 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsrad er 68,7 prosent ved utløp av 2. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK 5 096 millioner, hvorav ca. 69 prosent av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var ca. 5,5 prosent ved utløp av kvartalet. Fondet har ingen lån med endelig forfall i 2011, og har således en lav refinansieringsrisiko. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,8 % 2 Maske Gruppen AS 3,2 % 3 Universitetet i Oslo 3,0 % 4 Forsvarsbygg 2,8 % 5 Skanem Moss AS 2,7 % 6 Trondheim Kommune - Helse og velferdstejensten 2,3 % 7 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,3 % 8 Expert AS 2,2 % 9 ICA Norge AS 2,1 % 10 Netthandelen Norge AS 2,0 % Andre 368 ulike leietagere 73,6 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 100,0 % 11 12 13 14 15 16 17 18 Arealledighet År Belåningsgrad Som følge av verdivurdering av Fondets eiendommer er belåningsgraden redusert til 68,7 prosent. Pr. 30. juni 2011 hadde Fondet totalt NOK 5 096 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 7 243 millioner. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Pr. 30. juni 2011 hadde Fondet totalt NOK 5 096 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 30. juni 2011 var 5,49 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en oppgang på 20 rentepunkter fra utgangen av 1. kvartal, og er et resultat av både stigende flytende renter i perioden samt økte marginer på en del av Fondets låneavtaler. Positivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 30. juni 2011 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendoms - porteføljen pr. 30. juni var 6,5 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 104 rentepunkter mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Pr. 30. juni 2011 var ca. 69 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 prosent av total gjeld være rentesikret. Pr. 30. juni 2011 var ca. 69 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 30. juni 2011 hadde Fondet inngått 22 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 6,07 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,1 år. Avdragsstruktur Som del av restruktureringen av Fondets lån har disse i all hovedsak avdragsfrihet flere år frem i tid. Neste låneforfall for Fondet vil være i mai 2012, når obligasjonslån på til sammen NOK 335 millioner forfaller. 1,0% 0,5% 0,0% Oslo Rogaland Akershus Andre Kontor Lager Butikk Annet 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 2. kvartal 2011.

7 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q2/2011 Hittil i år 2011 2010 Gevinst ved salg av bygg 11,9 11,9 30,0 Leieinntekter 122,9 245,1 476,4 Øvrige inntekter 1,5 2,2 8,5 Sum inntekter 136,3 259,2 514,9 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -21,9-47,3-87,9 Reversering tidligere års nedskrivninger 26,4 32,0 126,4 Annen driftskostnad -30,8-59,6-123,1 Sum driftskostnader -26,3-74,8-84,5 Driftsresultat 110,1 184,4 430,3 Finansinntekter 3,3 7,5 14,9 Finanskostnader -70,5-140,6-305,1 Verdiendring finansielle derivater -17,9 41,2-8,0 Skatt 5,0-7,5 33,7 Resultat 29,9 84,9 165,8 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 122,4 122,4 133,5 Varige driftsmidler 6 897,6 6 897,6 6 955,2 Finansiell anleggsmidler 19,4 19,4 19,4 Sum anleggsmidler 7 039,5 7 039,5 7 108,1 Bank 232,8 232,8 291,7 Omløpsmidler 49,2 49,2 32,7 Sum eiendeler 7 321,4 7 321,4 7 432,5 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 1 633,2 1 633,2 1 633,2 Annen egenkapital 374,1 374,1 360,2 Sum egenkapital 2 007,3 2 007,3 1 993,4 Gjeld Langsiktig gjeld 5 108,9 5 108,9 4 625,8 Kortsiktig gjeld 205,3 205,3 813,3 Sum gjeld 5 314,2 5 314,2 5 439,1 Sum egenkapital og gjeld 7 321,4 7 321,4 7 432,5

8 Kvartalsrapport Q2 2011 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Siden sist har transaksjonsvolumet steget betraktelig, yieldene har vært synkende, tiårs-renten har sunket 75 punkter siden midten av april og leieprisene har steget svakt. Vedvarende børsuro vil kunne innebære at investorene i enda større grad vil søke eiendommer med lange og sikre leieinntekter fremover. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 15 22 44 68 53 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Kilde: UNION 27% 9% 56% Kontor Hotell 15% Butikk/Handel 28 15 Totalomsetning i Norge 2010 Fordelt på type eiendom Kilde: UNION NOK 14 mrd. pr. Q2-11 23% 17% Lager/Kombi/Terminal/Ind 39 40 Totalomsetning i Norge pr. 2011 Fordelt på ulike investorer 1% 2% 2% 4% 20% Eiendomsselskap Livselskap Syndikat Andre Kilde: UNNM NOK 14 mrd. pr. Q2-11 Annet 4% 22% Private investorer Norske fond Internasjonale Bruker Konjunkturutsiktene I begynnelsen av august har det kommet en rekke negative nyheter som innebærer at utsiktene for internasjonal økonomi har blitt verre. Sannsynlige konsekvenser for norsk økonomi er litt svakere vekst, lavere priser på norske eksportprodukter, men også en lengre periode med lave renter. Det er utfordrende å vurdere utviklingen internasjonalt, men ledende makromiljøer venter heller svakt nedjusterte vekstanslag for Norge enn dramatiske endringer. De siste publiserte prognosene for norsk økonomi fra juni viser en klar konjunkturoppgang de nærmeste årene. Anslagene viser at konsumprisindeksen (KPI) ventes å stige med 1,9 prosent i år. Leieavtalene i blant annet kontormarkedet reguleres normalt årlig med KPI. For årene 2012 til 2014 ventes KPI og stige med 1,9 prosent i gjennomsnitt per år. Renter og finansiering For å skape forutsigbare lånekostnader velger investorene typisk å binde renten for større deler av lånebeløpet gjennom såkalte renteswap-avtaler. Disse fastrenteavtalene kan ha ulik lengde og ofte bindes renten for fem til ti år. Den tiårige swaprenten har siden midten av april blitt redusert med 75 rentepunkter til ca. 4,0 prosent. Primo august uttrykker bankene at de ikke har endret utlånspolicy eller vilkår som følge av den siste tids turbulens. Salgsmarkedet Som følge av usikkerheten som oppstod i kjølevannet av finanskrisen ble salgsmarkedet veldig orientert mot eiendommer med lange og sikre leieinntekter. I gjennomsnitt hadde de omsatte eiendommene 11 år igjen på leiekontraktene, mens en ordinær leiekontrakt i kontormarkedet er på snaue fem år. Fra slutten av fjoråret ble det omsatt flere eiendommer med ordinære leielengder. Den siste tids uro kan raskt medføre at flere av investorene igjen orienterer seg mer mot eiendommer med lange og sikre leieinntekter. Salgsvolumet har gradvis steget fra andre halvår 2009. Hittil i år er det registrert 59 transaksjoner over NOK 50 millioner for til sammen NOK 14,1 milliarder. Antall transaksjoner er på samme nivå som ved inngangen til august i fjor. Normalt finner en spesielt høy andel av salgene sted i fjerde kvartal, og det ventes et transaksjonsvolum i år på ca. NOK 40 milliarder. Hittil i år har eiendomsselskapene vært største netto selger og syndikatørene største netto kjøper. Priser / yielder Siden prisbunnen medio 2009 er det eiendommer med lange og sikre leieinntekter, eller som ligger i de mest attraktive kontorområdene, som har steget mest i verdi. Hittil i 2011 har det vært mange omsetninger på både høye yielder og lave yielder. UNION argumenterte i mai for et nivå for prime yield på 5,60 prosent. Det har vært publisert informasjon knyttet til en rekke salg på lavere yielder. Felles for disse er at kjøper nok har vurdert at leienivået har vært under (fremtidig) markedsleie. Når man ser på kvadratmeterprisene i salgene fremstår salgsprisene som mer edruelige. Ettersom de lange rentene har sunket betydelig er det sannsynlig at prime yield nå ligger nærmere 5,2 prosent. Har eiendommene spesielt lange kontrakter kan enda lavere yielder/høyere priser oppnås. Børs dramatisk utvikling Svake nøkkeltall for amerikansk økonomi, gjeldsuro i Europa og inflasjonsfrykt i Asia har gitt en dramatisk utvikling på verdens

9 børser de siste ukene. Hovedindeksen på Oslo børs var per 8. august ned 24 prosent siden 6. april. Eiendomsindeksen var tilsvarende ned 15 prosent siden toppen 30. mai. Det er sannsynlig at børsen vil være volatil fremover ettersom det er mange uavklarte spørsmål internasjonalt. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum UNION har ikke endret sine prognoser for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum siden sist. Forventningene er at leieprisene stiger svakt frem til medio 2013, og at leieprisveksten deretter akselerer fordi markedet da ligger an til å være bedre i balanse. Siden sist har Eiendomsverdi Næring publisert leieprisdata som bekrefter dette syn. Den såkalte tolvmånederstrenden (snittet for de til en hver tid siste 12 måneder) benyttes for å kunne hensynta sesongvariasjoner, og viste at andre kvartal i år var femte kvartal på rad med marginal vekst. Leieprisveksten har vært høyest i Sentrum som også har hatt den største reduksjonen i kontorledigheten. De siste 18 månedene har Sentrum vunnet leietagere på bekostning av de fleste randsonene. Det erfares at leietagerne har blitt mer selektive med hensyn til lokasjoner de siste par årene. Flere eiendommer utenfor Sentrum og de etablerte kontorklyngene er således svært utfordrende å finne leietagere til. Bergen, Trondheim og Stavanger UNION innhenter prognoser for de andre byene fra lokale aktører. Sett i sammenheng med blant annet leieprisvurderinger publisert i Dagens Næringsliv i juni venter vi beskjeden vekst i leieprisene i kontormarkedet fremover i Trondheim og Bergen og tydeligere stigning i Stavanger. Handelssegmentet I mange handelseiendommer er leienivået knyttet opp til omsetningen i butikkene. I følge Kvarud Analyse økte kjøpesentrene omsetningen med 3 prosent i første halvår sammenlignet med samme periode i fjor. HSH har nedjustert sin prognose for omsetningsveksten i 2011 til 4 prosent. Så langt i år er det registrert 12 transaksjoner for til sammen NOK 3,7 milliarder. Transaksjonen med kjøpsenteret Steen & Strøm (inkl. to naboeiendommer) var den største transaksjonen. Lager/industri Hittil i år er det registeret 14 transaksjoner for til sammen NOK 1,5 milliarder i logistikksegmentet. Gjenværende leieperiode har vært svært utslagsgivende for prisingen de siste årene. Transaksjonene registrert fra april i fjor viser at eiendommene med mer enn 15 år igjen på leiekontraktene oppnådde kvadratmeterpriser som i gjennomsnitt var 66 prosent høyere enn eiendommene med mindre enn 5 år igjen på leiekontraktene. Risikopåslaget vurderes til ca. 100 punkter (1 prosent) i forhold til kontorsegmentet. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q4-06 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Q1-11 Q2-11 Markedsleie og utleiegrad NOK 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Q2-07 Q3-07 Kilde: UNION Yield gap Yield Kilde: UNION Q1-08 10-års swap-rente Yield gap Q2-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Q1-11 Q2-11 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje Q4-09 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Q1-10 Q3-10 Q4-10 Q2-11 Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84%

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B