SAKSFREMLEGG Saksnr.: 11/2812-48 Arkiv: PLNID 20110013 Sakbeh.: Reidar Andre Olsen Sakstittel: THOMASBAKKEN SØR BOLIGOMRÅDE - REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i PBL 12-12 vedtas reguleringsplan for Thomasbakken sør boligområde, bestående av plankart og bestemmelser datert 19.11.14. Følgende vilkår legges til grunn for vedtaket: 1. Planadministrasjonen gis delegert fullmakt til å endre plankart og bestemmelser som beskrevet i saksutrednings siste kapittel, før melding om vedtatt plan sendes ut. 2. Det forutsettes at det foreligger en utbyggingsavtale mellom forslagsstiller og Alta kommune før opparbeidelsen av feltet igangsettes. Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart datert 19.11.14 2. Planbestemmelser datert 19.11.14 3. Planbeskrivelse datert 19.11.14 4. Oppsummering av innkomne høringsuttalelser datert 02.12.14. Andre saksdok.: Bakgrunn: På vegne av Tone og Irene Leinan fremmet konsulentbedriften Verte i november 2013 et forslag til reguleringsplan for nytt boligområde innenfor eiendommen 27/65 på Thomasbakken, se kartutsnitt under.
Kartutsnitt som angir lokaliseringen av planområdet. Planutvalget mente det opprinnelige planforslaget var mangelfullt på flere punkter og valgte derfor i desember 2013 (sak 52/13) å returnere planen med krav om at det ble gjort flere konkrete justeringer. Revidert planforslag ble oversendt kommunen sommeren 2014 og planadministrasjonen la på delegert myndighet dette ut til offentlig ettersyn i slutten av august. Planforslaget fremmes nå til politisk sluttbehandling. Planforslaget: Planforslaget består av plankart (vedlegg 1), bestemmelser (vedlegg 2) og planbeskrivelse (vedlegg 3). Nedenfor gis en kort stikkordsmessig oppsummering av planforslagets innhold: Det skal etableres 13 stk. boligtomter. På tomtene tillates det oppført en frittliggende bolig i 2 etasjer uten kjeller, med tilhørende garasje. I tilknytning til hver bolig tillates det etablert en hybel (ekstra boenhet). Etablering av ny offentlig feltintern kjøreveg (blindveg) på ca. 160 meter, med snuplass og snelager. Omlegging av kommunal veg (Storgjerdet) samt etablering av ny gang- og sykkelveg langs østsiden av denne. Videre er det i planforslaget foreslått avsatt areal til vegetasjonsskjerm, trafostasjon, privat småbarnslekeplass samt snarvegforbindelse mot Thomasbakkveien (fylkesveg). Høring/merknader: Det har i løpet av ettersynsperioden kommet inn til sammen 8 høringsuttalelser. En oppsummering av disse etterfulgt av administrasjonens kommentarer er gjengitt i vedlegg 4.
Det foreligger ikke innsigelser til planforslaget fra noen sektormyndigheter. Det har kommet inn noen merknader fra eierne til to av eiendommene som grenser inntil planområdet i sør, som har medført at det er gjort noen mindre justeringer av plankartet og bestemmelsene. Økonomiske konsekvenser: Planforslaget er av en slik karakter at det er konkludert med at det må utarbeides en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen som avklarer partenes ansvar, rettigheter og plikter knyttet til etableringen av boligområdet. Varsel om oppstart av dette arbeidet er utført. Før utbyggingen av området igangsettes skal det foreligge en godkjent avtale mellom partene. Vurdering: Generelt: Planadministrasjonen vil innledningsvis påpeke at man synes det er svært positivt at det fremmes plan innenfor det aktuelle området, da området har en relativt sentral beliggenhet og godt utbygd teknisk (VVA) og sosial infrastruktur (nærhet til skole, barnehager, sentrumsområde m.m.). Planområdet utgjør den sørlige halvdelen av utbyggingsområdet Thomasbakken sør, som i kommuneplanens arealdel er avsatt til fremtidig boligformål med samlet plankrav. Boligtyper og utnyttingsgrad: Kommuneplanens bestemmelser punkt 2.2.2 a), tilsier at det aktuelle boligområdet skal ha en blanding mellom rekkehusbebyggelse (40 %) og tradisjonell eneboliger (60 %). Videre er det i kommuneplanen bestemmelser (punkt 2.2.5 a) definert at eneboligtomter innenfor byområdet skal ha et areal på mellom 600-800 m 2. Planforslaget som fremmes strider delvis mot dette ved at det kun planlegges etablert eneboligtomter. I planforslaget som nå fremmes er imidlertid tomtestørrelsene redusert betydelig sammenlignet med opprinnelig forslag, noe som sikrer en bedre utnyttelse av området som ligger sentrumsnært og har godt utbygd teknisk infrastruktur. Det åpnes i tillegg for etablering av en ekstra boenhet (hybelenhet) på den enkelte tomt samtidig som det er gitt en relativt høy tomteutnyttingsgrad (40 % BYA). Planadministrasjonen mener det er viktig å kunne tilby en variasjon av boligtyper i Alta. Det er for tiden flere konsentrerte leilighetsprosjekter under planlegging/realisering i nærområdet, mens det ikke finnes ledige eneboligtomter å oppdrive. Det planlagte feltet vil således være et viktig bidrag for å sikre et variert tomtetilbud på vestsiden av Alta by. Trafikale løsninger: De trafikale løsningene vurderes i all hovedsak å være tilfredsstillende, selv om kommunen ut fra et driftsmessig ståsted er lite glad i «blindveger», men heller foretrekker vegløsninger med rundkjøringsløsninger som i driftssammenheng (brøyting/renovasjon) gjør det mulig å kunne kjøre gjennom et område. Planløsningen innebærer at eksisterende kommunal kjøreveg flyttes 5-6 meter lengre mot vest, og at det langs vegens østside etableres en ny gang- og sykkelvegforbindelse. Den nye gang- og sykkelvegen kobles på eksisterende gang- og sykkelveg som går videre mot Bossekop via en ny fotgjengerovergang over Fv. 14. Lekeplass Grendelekeplassfunksjon (lekeplass for større barn og ungdom) vurderes å kunne ivaretas gjennom bruk av eksisterende kommunal grendelekeplass på Thomasbakken. Dette forutsetter
imidlertid at utbygger benytter kommunal frikjøpsordning knyttet til denne funksjonen (avtales i utbyggingsavtale). Det er i planforslaget avsatt areal for etablering av privat småbarnslekeplass. Lokaliseringen av denne kunne hatt en noe mer sentral lokalisering i feltet dersom man vurderer dette isolert. Ved fremtidig utbygging av nabofeltet i sør, vil imidlertid lekeplassen også kunne betjene dette området. Trafikken inn i feltet vil bli marginal og avstanden mellom lekeplassen boligtomtene vurderes å være akseptabel. Endringer av planforslaget etter offentlig ettersyn: Som følge av innspill v/offentlig ettersyn av planforslaget er det gjort flere mindre justeringer av plankart og bestemmelser. Utførte endringer er omtalt i vedlegg 4. Risiko- og sårbarhetsmessige forhold: Som et ledd i planprosessen er det utarbeidet en forenklet risiko- og sårbarhetsanalyse knyttet til planområdet, jfr. planbeskrivelsens vedlegg 3. NVE har i sin uttalelse påpekt at det som en del av planprosessen må utarbeides geoteknisk rapport, som følge av planområdet ligger like utenfor kvikkleiresone i risikoklasse 4 og med middels faregradsklasse. Slik rapport er utarbeidet og konklusjonen i denne er at byggegrunnen er stabil og at det ikke er behov for ytterligere utredninger knyttet til dette. Vurdering etter Naturmangfoldloven: I henhold til naturmangfoldlovens (nml.) 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal framgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken. Planadministrasjonen har søkt informasjon i kartbasene til Direktoratet for Naturforvaltning, Naturbase og Artsdatabanken. Ifølge kartbasene er det ikke gjort noen registreringer innenfor eller i nærheten av planområdet. Det er dermed planadministrasjonens vurdering at naturmangfold og økosystemer ikke vil bli berørt av omsøkte fradeling. En videre vurdering etter Naturmangfoldslovens 8-12 anses derfor ikke relevant i denne saken. Oppsummering: Planadministrasjonen vil etter en helhetlig vurdering anbefale at reguleringsplanen vedtas under forutsetning at det gjøres følgende mindre endringer/justeringer av planens kart og bestemmelser: Plankart: o Hensynssone H410_1 tas ut av plankartet, som følge av at planlagt vannledning fortsettes lagt langs ny kommunal veg KV1 og ikke inne på byggeområde BF1. Planbestemmelser o Punkt 4.4 c) tas ut av bestemmelsene og overføres til retningslinjene. Punktet erstattes av følgende nye bestemmelse: «Lekeplassen har felles privat/privat eierform og skal kunne benyttes av samtlige tomteeiere innenfor planområdet». o Punkt 5.1 a) utvides til også å omfatte kjøreveg KV2, som også skal være offentlig (kommunal) veg. o Punkt 6.1.d) foreslås tatt ut av bestemmelsene og endret til følgende retningslinje: «I forbindelse med fremtidig reguleringsplanprosess for boligområdet sør for planområdet, skal det vurderes hvorvidt deler av klimavernsonen skal kunne omreguleres til boligformål. Inntil slik plan er utarbeidet skal ikke klimavernsonen tillates omdisponert til utbyggingsformål».
o Følgende tekst legges til punkt 6.2.a): «Turveien har felles privat eierform og skal kunne benyttes av samtlige tomteeiere innenfor planområdet. I området hvor turvegen munner ut på Fylkesvegen må det i forbindelse med opparbeidelsen ryddes noe kantvegetasjon for å bedre siktforholdene». Alta, dato 04.12.14 Oddvar Kristian Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan