SAKSFREMLEGG Saksnummer: 07/1596-72 Arkiv: PLNID 20080012 Saksbehandler: Renate Mienna Olsen Sakstittel: SLUTTBEHANDLING- DETALJREGULERING FOR RISHAUGBAKKEN, RAFSBOTN Planlagt behandling: Planutvalget 10.06.15 Administrasjonens innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas Detaljregulering for Rishaugbakken, Rafsbotn, bestående av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse med vedlegg, alle datert 10.06.15 ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&&... &&& Sett inn saksopplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart datert 10.06.15 2. Planbestemmelse datert 10.06.15 3. Planbeskrivelse m/ vedlegg datert 10.06.15 Andre saksdok.: Sak: 07/1596 Bakgrunn: Verte landskap & arkitektur AS har på vegne av Byggmester Geir Svendsen AS utarbeidet forslag til detaljregulering for boligbebyggelse på området «Rishaugbakken» i Rafsbotn i Alta kommune, se kartutsnitt i figur 1 nedenfor. Planområdet avgrenses av Rafsbotn idrettslag (RIL) sitt anlegg i nord, og mot hovedvei E6 i øst. Russeluftveien avgrenser området i sør, og eksisterende boligområde i Solbakkveien utgjør planens avgrensning i vest. Planområdet har til sammen en størrelse på omtrent 52 dekar.
Figur 1: Viser planområdets lokalisering i Alta kommune. Planområdet omfatter eiendommene Gnr/bnr 40/12, 40/13, 40/63, 40/64, 40/65, 40/66, 40/112, 40/233, 40/235, 40/260, og deler av eiendommene Gnr/bnr 40/153, 40/167, 40/200, 40/224 og 40/232. Se eiendomsforhold i planbeskrivelsens punkt 2.4.2 (Vedlegg 3). Planstatus: Gjeldende plan for området er Kommuneplanens arealdel for Alta vedtatt 21.06.11, der området «Rishaugbakken» er avsatt til arealformålet «Boligbebyggelse» (fremtidig) og med Hensynssone (Gjennomføringssone) «Krav om felles planlegging». Deler av området i øst ligger under Hensynssone (Sikringssone) «Nedslagsfelt drikkevann» (Rafsbotn- Sørelva). Området er i kommuneplanen estimert til å kunne inneholde et antall på 46 boenheter (26 i form av rekkehus og 20 i form av eneboliger). Antall boenheter estimert i kommuneplanen er ikke angitt som et eksakt antall og må vurderes nærmere på reguleringsplannivå. Vestre del av planforslaget berører også en liten del av reguleringsplan for Mellombakken- Rafsbotn vedtatt 11.05.78, der området er avsatt til arealformålet park og fareområde for høyspenningsanlegg, og med eksisterende skiløype. Krav til Konsekvensutredning: Planforslaget ligger i hovedsak innenfor område som i kommuneplanen er avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Et område på omtrent 2 daa i vest berører reguleringsplan Mellombakken- Rafsbotn som er avsatt til arealformålet park og fareområde for høyspenningsanlegg. Eksisterende skiløype går også her. Planforslaget er vurdert opp mot Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter planog bygningsloven ikrafttrådt 01.01.15. Det er vurdert at planforslaget ikke faller inn under kravet om konsekvensutredning, dette fordi planforslaget i hovedsak er i samsvar med overordnet plan, Kommuneplanens arealdel for Alta, og at området som berører
reguleringsplan mellombakken- Rafsbotn i hovedsak er medtatt for å ivareta eksisterende skiløype i området, og endrer som sådan ikke karakter i særlig grad. Planforslaget: Planen fremmes som en detaljregulering etter pbl. 12-3 og planforslaget består av plankart (Vedlegg 1), planbestemmelse (Vedlegg 2) og planbeskrivelse med vedlegg (Vedlegg 3) alle datert 10.06.15. Nedenfor gis en kort oppsummering av planens hovedtrekk: Formålet med planen: Formålet med planen er å tilrettelegge for en kombinasjon av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Det legges til rette for eneboliger og til dels tomannsboliger i 1-2 etasjer i feltene B1-8. Innenfor område BKS1 og BKS2 tillates det etablering av konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus, ene- eller tomannsboliger. I planbestemmelsens 3.1.i) er det satt rekkefølgekrav for utbygging av eneboliger på BKS1 og BKS2. I tilknytning til boligfeltet planlegges det etablert tilhørende VVA- anlegg, nærlekeplasser og turveier/ snarveier. Planforslaget åpner opp for oppføring av opptil 65 boenheter med følgende fordeling på boligtyper: Eneboliger/ tomannsboliger (Område B1- B8): Innenfor området B1- B8 er det regulert inn 27 eneboligtomter hvorav 6-7 av disse er åpnet for å kunne etableres tomannsboliger på. Det er også tillatt med utleiedel for 10 av tomtene (sokkeltomter). Konsentrert bebyggelse/ eneboliger (Område BKS1 og BKS2): Innenfor området BKS1 og BKS2 er det åpnet for etablering av 16 boenheter i form av rekkehusbebyggelse eller 5 eneboligtomter. Det er imidlertid satt rekkefølgebestemmelser på dette området i forhold til når området kan utbygges med eneboliger, dette for å svare til kommuneplanens bestemmelser om at feltet skal inneholde en andel konsentrert bebyggelse. Videre skal det legges til rette for: Vann og avløp (VA): Vann og avløpsledninger for feltet tilknyttes det kommunale VAanlegget som ligger i Russeluftveien. Overvannet fra feltet vil bli ledet ut til bekk som er på motsatt side av Russeluftveien (Sørvest for feltet). Overvann blir da ledet vekk fra Nedslagsfelt drikkevann for Rafsbotn- Sørelva. Offentlig kjørevei (KV1 og KV2): Det legges til rette for offentlig kjørevei KV1 som gir atkomst til alle nye boliger og muliggjør sanering av de fleste avkjørsler til eksisterende eiendommer langs riks- og fylkesvei. Stenging av avkjørsler mot E6 er definert i rekkefølgebestemmelsene. Offentlig kjørevei KV2 tilrettelegges som blindvei med vendehammer. KV1 og KV2 er laget som en adkomstvei (A1) og skal være iht. Alta kommunes veinormal. Snødeponi (ASB1 og ASB2): Det legges til rette for snødeponi nordøst i området, samt i enden av blindvei på KV2. Dersom naturlig avrenning ikke er mulig sikres dette med synkebrønn eller liknende. Lekeplasser (f_lek1 og f_lek2): Det planlegges etablert 2 feltinterne nærlekeplasser og i tillegg til disse vil det i tilknytning til utbygging av konsentrert bebyggelse på BKS1 og BKS2 bli stilt krav til opparbeidelse av 1 småbarnslekeplass. Det planlegges ikke
etablert grendelekeplass innenfor planområdet, da denne funksjonen forutsettes ivaretatt med uteområde rundt Rafsbotn skole. Skiløype (SKT1): For å ivareta eksisterende skiløype i vestre del av planområdet er det avsatt område for dette. Trafostasjon (E1): Det tilrettelegges for trafostasjon sentralt i området i forbindelse med f_lek1. Området sikres god atkomst for framtidig drift og vedlikehold via tursti TV7. Turveier/snarveier (TV1-TV6): Turveier/ snarveier etableres på tvers av området som atkomst fra bussholdeplass ved hovedvei E6 via det nye boligområde til eksisterende bebyggelse i Solbakkveien. Det etableres også snarvei fra det nye området til ballbane og idrettsanlegg nord for området. Turvei TV3 og TV4 som forbinder det nye boligområdet med E6 planeres med grus eller liknende for sikring av god atkomst til bussholdeplass. Vegetasjonsskjerm (VS1- VS4): Det legges til rette for vegetasjonsskjerm langs hovedvei E6, eksisterende bebyggelse og idrettsplassen. Innenfor områdene VS2-4 er det mulighet for etablering av støyskjerm/ -voll eller liknende. Det tillates for øvrig ikke bygging innenfor klimavernsonene, heller ikke der klimavernsonen inngår som en del av privat eiendom. Eksisterende vegetasjon i området skal bevares i størst mulig grad, og i ubeplantede soner langs E6 skal det tilplantes. Fyllinger og skjæringer skal gis en utforming som ikke virker dominerende i forhold til øvrige omgivelser, og terrenginngrep beplantes etter ferdigstilling. Beplantning må ikke hindre frisikt ved avkjørsler. Planprosess og høringer/ merknader: Planprosessen for området startet i 2007 og det ble avholdt oppstartsmøte den 24.10.07, referatet er vedlagt i planbeskrivelsens vedlegg 1. Varsel om oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Altaposten/Finnmark Dagblad den 05.07.07 med frist for innspill den 17.08.07. Berørte parter og offentlige instanser ble direkte tilskrevet i henhold til pbl. 27-1. Det kom i forbindelse med dette varselet 11 merknader, se innspillene i planbeskrivelsens avsnitt 4 og vedlegg 2 (Vedlegg 3). Berørte grunneiere innenfor det aktuelle planområdet har vært involvert i en relativt omfattende prosess. Dette gjelder særlig de ubebygde eiendommene 40/63, 40/13 og 40/12. Prosessen har omfattet invitasjon til involvering og medvirkning i planprosessen og drøftinger om deltakelse i opparbeidelse av teknisk infrastruktur med utgangspunkt i fordelingsnøkkel for kostnader forbundet med planlegging og opparbeiding. Resultatene av disse prosessene var at noen av grunneierne i området ikke ønsket å involveres i planleggingen noe som medførte at Byggmester Geir Svendsen AS, i 2013, fremmet planforslaget uten de aktuelle eiendommene. I løpet av høsten 2013 overtok kommunen en del av området og gjennom en prosess mot kommunen fikk man til en akseptabel løsning for arealene på eiendom 40/63. Planforslaget måtte imidlertid omarbeides for å få en samlet plan for hele området avsatt til fremtidig boligbebyggelse i kommuneplanen.
I den sammenheng og at det var lenge siden første varsel ble planen iht. pbl. 12-8 varslet på nytt for å få med restarealer fra overordnet plan. Fornyet forvarsel ble utsendt 17.01.14 med kunngjøring i Altaposten analogt og digitalt. Frist for innspill ble satt til 18.02.14 og det er innkommet 5 merknader. Oppsummeringen av merknadene finnes i planbeskrivelsens avsnitt 4 og vedlegg 2 (Vedlegg 3). Det er også blitt avholdt flere møter mellom forslagsstillere og Alta kommune angående planforslaget. I henhold til pbl. 12-10 og 12-11 ble planforslaget den 13.03.15 lagt ut på offentlig ettersyn med høringsfrist 30.04.15. I løpet av offentlig ettersynsperioden er det kommet inn 10 merknader. Oppsummering av merknadene finnes i planbeskrivelsens avsnitt 4 og vedlegg 2 (Vedlegg 3). I forbindelse med utlegging av planforslag for Rishaugbakken boligområde på offentlig ettersyn fikk tiltakshaver Geir Svendsen en direkte tilbakemelding fra den største grunneieren i området, som det har foregått en egen prosess med, og der det er definert en rekke premisser for eiendomsopsjonen med Byggmester Geir Svendsen. I korte trekk mener grunneieren at disse premisser ikke er tilstrekkelig ivaretatt og da særlig på grunn av ny internvei som menes plassert for nær eksisterende bebyggelse, og at dette må justeres før en videre utvikling av området kan gjennomføres. Dette har resultert i en mindre justering av internvei KV1 i området ved eksisterende bebyggelse i øst. For en mer detaljert beskrivelse av justeringen, se avsnitt nedenfor som omhandler endringer gjort etter offentlig ettersyn, og avsnitt 4.2.1 og 2.1.3 i vedlegg 2 i planbeskrivelsen (Vedlegg 3). Det er i forbindelse med varsling og offentlig ettersyn kommet inn 28 innspill. Alle innspill er referert og gitt en individuell kommentar fra forslagsstiller og administrasjon i planbeskrivelsen. De aller fleste av merknadene som er kommet inn i varslings- og høringsperioden er tatt til følge og innarbeidet i detaljplanen, se planbeskrivelsens avsnitt 4 og vedlegg 2. Se også avsnitt nedenfor som omhandler endringer som er gjort i planforslaget etter offentlig ettersyn. Det foreligger ikke innsigelse til planforslaget. Endringer gjort etter offentlig ettersyn: Det er gjort følgende endringer av planforslaget etter offentlig ettersyn: På bakgrunn av brev fra Forslagstillere datert 12.05. 15 er det gjort justering av internvei KV1 ved eksisterende bebyggelse som medfører at veien er trukket lenger vest for å frigi mer areal til de eksisterende tomter liggende øst i planområdet, se kartutsnitt nedenfor som viser endringen med linjer i rødt (Figur 2) og brevet i planbeskrivelsens vedlegg 2.
Figur 2: Viser hvilken endring som er gjort av KV1 ved eksisterende bebyggelse i øst. Røde linjer viser veiføring ved offentlig ettersyn. Skiløypetrase vest i planområdet er etter innspill under offentlig ettersyn forlenget helt ned til Russeluftveien. Bredden på skiløypen er satt til å være omtrent 3 m etter enighet mellom utbygger og Rafsbotn IL. Se Figur 3 nedenfor. Figur 3: Viser forlengelse av skiløypetrase ned mot Russeluftveien i sør.
Det er ellers gjort små justeringer i plankart, planbestemmelse og planbeskrivelse. Endringene er hovedsakelig justering av tekst som ikke har konsekvenser for noen berørte parter eller interesser. Risko- og sårbarhetsmessige forhold (ROS): Det er i tilknytning til planbeskrivelsens vedlegg 3 laget en forenklet ROS- analyse og de aktuelle temaene er omtalt i planbeskrivelsens punkt 5.12. Nedenfor gis en kort oppsummering av de viktigste punktene: Støy og støv: En del av bebyggelsen i øst ligger ved E6 det er i forbindelse med dette blitt utført en støyutredning i henhold til T-1442. Støyutredning for Rishaugjordet datert 08.12.14 viser at deler av tomtene for boligbebyggelse som ligger nærmest E6 Rafsbotnveien delvis vil ligge innenfor gul støysone (T-1442, L den 55 db). Det vil da være en mulighet for at nye boliger på disse tomtene vil kunne få fasader i gul sone, som vil være et avvik fra T-1442. Da tomtene kun delvis vil ligge i gul støysone, vil boligene kunne plasseres slik at hver boenhet får en stille side samt tilgang til egnet uteområde med tilfredsstillende støyforhold uten skjermingstiltak. Det er laget bestemmelser som ivaretar dette. Kvikkleire: I etterkant av prosjektets oppstart har NVE foretatt undersøkelser av områder med fare for kvikkleir. Områder sør for det aktuelle planområdet ble vurdert som en potensiell risiko-sone og det ble stilt krav om grunnundersøkelser i forbindelse med planleggingen. Grunnundersøkelser ble utført 2011 og geoteknisk rapport viser at det må skiftes ut masser en del steder. Området er imidlertid bebyggbart og det vurderes som lite sannsynlig at det skulle skje kvikkleireskred i, eller som følge av utbygging i området. NVE har under offentlig ettersyn gitt innspill om at de bør kontaktes ved eventuell utbedring av bekkeløp sør for Russeluftveien. Høyspent: Eksisterende høyspentlinje i områdets vestkant omlegges, som en del av planforslaget, i form av jordkabel i bakken og vil derfor ikke utgjøre en strålefare. Hensyn til ny trase er sikret ved å plassere nye ledninger i veitrase og langs turstier. Risikoen vurderes som lite sannsynlig mens konsekvensen vurderes som mindre farlig. Trafikksikkerhet: Krysset ved Russeluftveien er blitt utbedret innenfor de seneste år og trafikkløsningen vurderes som tilfredsstillende. Vei internt i feltet er utformet som rundkjørsel med god oversikt i interne kryss for å hindre høy hastighet og motvirke risiko for ulykker. Risikoen vurderes som lite sannsynlig mens konsekvensen vurderes som kritisk. Økonomiske konsekvenser/ utbyggingsavtale: Planforslaget legger opp til utbygging av ett område for eneboligtomter (hvorav 6-7 tomter kan bebygges med tomannsboliger) på området B1- B8, og området BKS1- BKS2 som kan utbygges med konsentrert bebyggelse eller eneboligtomter. Det er satt rekkefølgebestemmelser for områdene i bestemmelse 3.1 som sier noe om utbyggingstakt og hvilken infrastruktur som må opparbeides for tilhørende formål.
Området BKS1- BKS2 (Gnr/bnr 40/12) er eid av Alta kommune. På dette området er det satt rekkefølgebestemmelser som tilsier at området ikke skal utbygges med eneboligtomter før området B1- B8 er utbygd, dette i hovedsak for å sikre andelen konsentrert bebyggelse i planforslaget og i Rafsbotn. Alta kommune har mange områder som er under utvikling og skal utvikles. I den forbindelse ser administrasjonen det ikke naturlig å iverksette større utbygginger på området BKS1 og BKS2 med konsentrert bebyggelse i denne omgang. Utbygger må stå for alle kostnader med utbygging for B1- B8 med tilhørende infrastruktur iht. til rekkefølgebestemmelsene. I forbindelse med utbyggingen av området forutsettes det utarbeidet utbyggingsavtale, der enkeltelementer avklares. Drøftinger i forhold til utbyggingsavtalen er igangsatt mellom Alta kommune og utbygger. Det er i planforslaget planlagt småbarnslekeplass og nærlekeplass men ikke grendelekeplass. Administrasjonen legger da til grunn behov for frikjøp av kravet til grendelekeplass jf. kommunestyrevedtak av 21.09.09 og Kommuneplanens 4.2.4. Vurdering etter naturmangfoldloven: I henhold til Naturmangfoldloven (nml.) 7 skal prinsippene i nml. 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken. Jamfør nml. 8 skal beslutninger som berører naturmangfoldet skje på et tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Administrasjonen har søkt informasjon i Direktoratet for naturforvaltnings karttjeneste Naturbase og Artskart. I følge Artskart er det ikke gjort registreringer av rød listede eller truede arter innenfor planområdet. På bakgrunn av dette anser vi at det nåværende kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig til å oppfylle krav som følger av nml. 8. Føre- var- prinsippet i nml. 9 er vurdert, men får mindre betydning ettersom kunnskapsgrunnlaget anses å være god i saken, og omsøkte tiltak ikke anses å medføre nevneverdige konsekvenser for naturmangfoldet. Prinsippet i nml. 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning er vurdert og administrasjonen vurderer at omsøkte tiltak ikke vil medføre konsekvenser for naturmangfoldet og dermed ingen belastning for økosystemet. Nml. 10-12 har dermed ikke noen relevans for saken. Vurdering/ begrunnelse: Planforslaget vurderes i all hovedsak å være i tråd med Kommuneplanens arealdel for Alta. Antall boenheter i området er imidlertid noe større enn skissert i kommuneplanen, og fordelingen mellom rekkehusbebyggelse og eneboliger avviker noe i forhold til kommuneplanen. Antall boenheter estimert i kommuneplanen er imidlertid ikke angitt som et eksakt antall og må vurderes nærmere på reguleringsplannivå i hver enkelt reguleringssak. Det maksimale antall nye boenheter i området vil kunne bli 65. Innenfor dette tallet er det vurdert en mulighet for 10 utleieenheter. Fordelingen mellom eneboliger og rekkehus er omtrent 58 % eneboligbebyggelse, og 29 % rekkehusbebyggelse og 13 % tomannsboliger. På området B1- B8 planlegges det eneboliger, der det på noen av tomtene kan etableres tomannsboliger (27 eneboligtomter hvorav 6-7 av disse kan etableres som tomannsboliger). På BKS1 og BKS2 planlegges rekkehus eller eneboliger, det er imidlertid satt rekkefølgebestemmelser på dette området i forhold til når området kan utbygges med
eneboliger. Det vurderes at antallet boenheter og fordeling av boligtyper i planforslaget er noe som kan aksepteres sett opp mot bestemmelser i Kommuneplanens arealdel for Alta. I planforslaget legges det også opp til gode løsninger for tilhørende infrastruktur som blant annet internveier, turveier/ snarveier, skiløypetrase, lekeplasser. Risiko- og sårbarhetsmessige forhold vurderes også å være ivaretatt. Administrasjonen vurderer videre at medvirkningsprosessen har vært god og at mange innspill er ivaretatt og behandlet i planforslaget. Planforslaget som nå fremmes til sluttbehandling vil bli ett av de største enkeltboligområder som blir etablert i Rafsbotn i nyere tid, og det vurderes at dette vil være positivt både for tomtesituasjonen for området og for østre del av Alta. Konklusjon: Administrasjonen vil etter en helhetlig vurdering anbefale at detaljplanen godkjennes.... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&& Alta, 01.06.15 Oddvar K. Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifelt Fagleder plan