Delegasjonssak nr: FBR RAM 3942/10 E. Mylius Arkitektkontor Øvre Bakklandet 40 RAMMETILLATELSE N-7013 TRONDHEIM Vår saksbehandler Toril Nordal Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Dato 04.11..2010 Landstads vei 25, rammetillatelse til tiltak for bolig Byggested: Landstads vei 25 Gnr./Bnr.: 409/394 Ansvarlig søker: E. Mylius Arkitektkontor Tiltakshaver: Snorre og Heidi Tømmerås Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres reviderte søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret 07.06.2010. Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret samme dato, 23.09.10 og 03.11.10 ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder oppføring av enebolig med bruksareal på 140 m². Eksisterende bolig på eiendommen har ifølge søker 2 boenheter. Tomta har et areal på 918 m². Forhåndskonferanse er avholdt. Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet merknader fra naboer i Asbjørnsens gate 11. Det foreligger erklæring fra nabo i Landstads vei 23 vedrørende plassering av nybygg og parkeringsanlegg. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.2007. Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan R 280 i, Reguleringsplan for Asbjørnsens gate 8-12 og 15-21 og Landstads veg 11-25. Aktuell reguleringsplan er stadfestet 06.05.31. Eiendommen er Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: +47 72542500 Telefaks: +47 72542511 Organisasjonsnummer: NO 989 091 565 E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse: www.trondheim.kommune.no/byggesak/
Side 2 regulert til boligformål. Vurdering/begrunnelse Merknad Sameiet i Asbjørnsens gate 11 sier at et bolighus så tett inn på deres tomtegrense vil forringe kvaliteten på deres uteareal. De sier at nabolaget i dag er preget av trehusbebyggelse fra 1930-tallet med store hager som grenser til hverandre. Dette gjør at utearealene rundt husene oppleves som luftige og lyse. Et to etasjes hus med en avstand de mener er mindre enn 4 meter fra deres hage mener de vil ødelegge noe av denne kvaliteten som de setter stor pris på ved sin eiendom. Merknaden fra sameiet er formulert i 5 punkter, som følger: 1. Nærhet til eiendomsgrense Naboer er uenige i at bygget er vist 4 meter fra felles eiendomsgrense og presiserer at de ikke vil gi samtykke til bygging nærmere enn lovens minsteavstand. 2. Grunnforhold grunnen på tomten som skal utbygges og området rundt består av et tykt dekke av hav- og fjordavsetninger (ifølge NGUs løsmassekart). Bare 100 meter lenger vest er det registrert en kvikkleiresone (ifølge faresonekart på skrednett.no). Ved grøftearbeid på egen tomt noen år tilbakeobserverte vi bløt leire i grunnen. På denne bakgrunn ønsker vi å forsikre oss om at utgraving av tomt i Landstads vei 25 ikke vil medføre utglidninger eller setninger som vil berøre vår eiendom. Vi ønsker derfor å se dokumentasjon som viser at utbygging av nytt hus i Landstads vei 25 ikke vil føre til endringer i stabilitetsforholdene på vår tomt. 3. Høydeforskjell og eiendomsgrense Den oversendte dokumentasjon vise i liten grad høydeforholdet mellom grunnflata på det planlagte huset og eiendomsgrense mot Asbjørnsens gt. 11. Basert på målinger vi har utført i forhold til eksisterende veranda på Landstads vei 25 vil vi anta at grunnflaten for det planlagte huset kommer vesentlig lavere enn dagens eiendomsgrense. Vi ønsker informasjon om hvordan dette er tenkt løst mot vår eiendom. Vi vil også anmerke at de oversendte fasadetegningene gir et noe misvisende inntrykk da lengderetningen på nytt hus i følge kartet er rotert med ca. 30 grader i forhold til eksisterende hus. På oversendte fasadetegninger er fasadene på begge hus tegnet inn som om fasadene til de to husene vil bli liggende eksakt i samme retning. 4. Samsvar med strøkets karakter Trondheim kommune legger i kommuneplanen for 2007-2018 vekt på at utbygging/fortetting skal foregå i samsvar med eksisterende stedskarakter med hensyn til volum, form og materialbruk. Vi opplever at det planlagte huset er strøksfremmed og ønsker å få belyst hvorvidt det vil falle inn i stedets karakter med 4-mannsboliger fra 1930-tallet. 5. Andre forhold Sameiet Asbjørnsens gt. 11 ønsker informasjon om eventuelle andre forhold ved den planlagte utbyggingen som vil berøre vår eiendom, infrastruktur, beplantning etc. Ad pkt 1. Søker sier bygningen skal ha en avstand på 4 meter til nabogrense. forutsetter at avstanden på 4 meter overholdes mot nedenforliggende nabo. En bygging nærmere vil måtte omsøkes som dispensasjon såfremt et samtykke ikke ville blitt gitt av nabo. Ad pkt. 2:
Side 3 Søker sier at utgraving av tomta vil skje med bistand fra ansvarlig geotekniker. Det er uttalt at en utbygging er geoteknisk forsvarlig. presiserer mht. grunnforhold at ansvarlig foretak med kompetanse innenfor geoteknisk fagområde må tilknyttes tiltaket. Dokumentasjon må foreligge ved søknad om igangsettingstillatelse. Ad pkt.3 Ifølge søker vil reviderte fasadetegninger sendes inn seinere. Fasade mot eksisterende bygg er tenkt uten vinduer. ser naboens poeng i at fasaden vil fortone seg noe annerledes i og med at det planlagte nybygget vil være noe vridd i forhold til eksisterende bolig på eiendommen. Fasadene vil derfor ikke fremstå som om de ligger parallelt i forhold til hverandre, som vist i fasadeoppriss. finner imidlertid at de foreliggende tegningene sammen med modellfoto er tilstrekkelige til at det går an å ta stilling til tiltaket. Ved søknad om igangsettingstillatelse må det foreligge oppdaterte tegninger som viser tiltaket eksakt målsatt. Ad pkt.4 Søker sier at hvis overordnet målsetting er fortetting må det nødvendigvis tillates mindre nybygg av annen karakter enn 4-mannsboligene. Søker sier at det finnes mange slike nybygg i sammenlignbare områder i byen. Når det gjelder bygningsutforming og tilpasning til eksisterende bebyggelse er byggesakskontoret av den oppfatning at det ikke finnes et entydig svar på hva som er en god tilpasning. I enkelte situasjoner kan det være riktig å kopiere et formuttrykk som allerede finnes i området. I andre situasjoner vil det rette være å tenke nytt, men likevel forholde seg godt til nabobebyggelsen og terrenget. Det planlagte nybygget blir liggende nordøst og sideforskjøvet i forhold til Asbjørnsens gate 11. Nabobygget blir liggende ovenfor det som utgjør en del av utearealet for nevnte nabobygg. Det vil bli utsyn fra det planlagte nybygget mot utearealet. Dette gjør at naboens uteområde blir mer utsatt for innsyn fra ny bolig. I en fortettingssituasjon vil det ofte oppstå noe ulempe som følge av nybygging på et tidligere ubebygd areal, da det medfører endring i forhold til sol, skygge, utsyn, innsyn. I denne situasjonen vurderes imidlertid ulempen å være innen for tålegrensen ved fortetting i en bysituasjon. Dispensasjon Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende plassering av ny bolig, da denne ikke er vist på gjeldende reguleringsplan. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Søker sier som begrunnelse for søknaden at kommuneplanens arealdel har som overordnet målsetting å legge til rette for en fortetting i området. Ny bolig utnytter areal som i dag er lite brukt som uteareal og vil ligge så lavt at utsikten fra 1.etasje i eksisterende bygg ikke blir vesentlig redusert.
Side 4 Den aktuelle reguleringsplanen som det søkes dispensasjon fra er fra 1931. Det er vesentlig endring i oppfatning av hvilken boligtetthet et område som dette skal kunne tåle og hvilken utforming bebyggelsen kan ha i forhold til den gang området ble etablert. Trondheim kommune har en strategi om å fortette byen innenfor eksisterende bebygde arealer. Dette innebærer at det er åpnet opp for en tettere bebyggelse innenfor eksisterende bebyggelsesstruktur. Kommuneplanen vil gjelde foran en så gammel reguleringsplan. Målsetting om fortetting i kommuneplanen vil derfor vektlegges mer enn å opprettholde området som regulert for ca. 80 år siden, da det ikke er et bevaringsområde der det å beholde området uendret er overordnet. Det følger like fullt et krav om at uteareal og parkering skal være oppfylt for ny og eksisterende bebyggelse. Den aktuelle byggetomta er relativt bratt der det høyeste punktet på tomta ligger på kote 92 og det laveste på kote 86. Det omsøkte nybygget er plassert der terrenget faller brattest på en del av tomta som ikke er brukt til eller egnet til uteopphold slik det er i dag. Nybygget blir liggende så lavt at boenheter i første etasje i eksisterende bolig fremdeles vil ha utsyn mot nordvest i retning byen og fjorden. Eiendommen Asbjørnsens gate 11 ligger vest for og lavere enn Landstads veg 25. Bebyggelsen i området har ingen stram struktur der alle hus forholder seg likt til gate. Ned mot Asbjørnsens gate ligger bebyggelsen relativt likt, med omtrent samme avstand til gate og med lik møneretning i forhold til gate. Mot Landstads vei og Tyholtveien er ikke bebyggelsen bygd etter like stramt mønster. Avstanden til veien varierer for de ulike husene. Bygningsutforming, takform og møneretning er heller ikke ensartet for forannevnte bebyggelse. Dette gjør at et nybygg her ikke vil gi en dramatisk endring i oppfatningen av områdets struktur. En tradisjonell måte å fortette på er å fylle igjen åpne hull i det som fortoner seg som en rekke med hus. Nevnte måte å fortette på gjør at bebyggelsesmønsteret opprettholdes slik at husene forholder seg likt til gateside, hagerom osv. I dette tilfelle er dette ikke mulig grunnet terrengfall og knappe avstander til tomtegrense på gatesiden. Fortettingen skjer derfor innover i området. Det omsøkte tiltaket er planlagt nedenfor eksisterende bolig. Dette arealet ligger ikke som en del av et sammenhengende landskapsrom i dag. Det nye bygget blir liggende slik at det i svært liten grad blir synlig fra Landstads vei. Det vil være mulig å se tiltaket fra Asbjørnsens gate, men en avstand på ca. 50 meter og relativt stor høydeforskjell gjør at det ikke vil fremstå som et eksponert nybygg ut mot offentligheten. Eksisterende bolig på eiendommen vil være vesentlig høyere. vektlegger også i vurderingen at det kun er to boenheter i eksisterende bolig, slik at det faktisk er plass til parkering og uterom for alle tre enheter, to eksisterende og en ny. Målsetting om fortetting er vurdert å veie tyngre enn det å opprettholde en bebyggelsesstruktur som ble regulert for om lag 80 år siden, og som ikke er bevaringsregulert. Reguleringsplanens utbyggingsmønster er også tidligere fraveket. Sett i lys av ovennevnte er fordelene ved å dispensere vurdert å være klart større enn ulempene. På bakgrunn av reguleringsplanens alder, at det i området er en viss grad av variasjon i bebyggelsesmønster, at det er sannsynliggjort at krav til parkering og uterom er ivaretatt, og at det er en målsetting å fortette byen i eksisterende boligområder finner byggesakskontoret å kunne
Side 5 dispensere fra reguleringsplanen for en ny bolig med en boenhet. Parkering og adkomst I følgebrev til søknaden sier søker at nabo i nr. 23 ønsker å bygge nytt parkeringsdekke for 2 biler da de i dag kun har gateparkering. I denne forbindelse er det enighet mellom naboer i nr. 23 og nr. 25 om en grensejustering slik at det samtidig blir bedre adkomst til den planlagte nye boligen. Søker sier at det er enighet om grensejustering og at det vil bli innsendt egen søknad for parkeringsdekke for nr. 23. I erklæring fra nabo sies at det tillates at det blir opparbeidet 2 parkeringsplasser for Landstads veg 23 med felles avkjørsel for Landstads veg 25. Forannevnte er av vesentlig betydning for adkomsten til den nye boligen. Ved søknad om igangsettingstillatelse må det foreligge dokumentasjon som viser at formalitetene rundt dette er ivaretatt. har ingen ytterligere vesentlige kommentarer til omsøkte tiltak. VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende ny bolig. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. Før det blir gitt igangsettingstillatelse må følgende vilkår være oppfylt: - Dokumentasjon i forbindelse med parkeringsanlegg og nabogrense mot nr. 23 - Målsatte oppdaterte tegninger Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: E.Mylius arkitektkontor med org.nr. 979 851 456 for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Foretak som har fått ansvarsrett har sentral godkjenning. Utstikking og høydefastsettelse Eksakt målsatt situasjonsplan, planer og snitt må innsendes i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse og skal legges til grunn for utstikkingen og høydefastsettelsen. I enkelte
Side 6 tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Toril Nordal saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Snorre og Heidi Tømmerås, Landstads veg 25, 7052 TRONDHEIM Sameiet Asbjørnsens gate 11 v/aase Lyngvær Hansen, 7052 TRONDHEIM MELDING OM RETT TIL Å KLAGE PÅ FORVALTNINGSVEDTAK Denne meldingen gir viktige opplysninger hvis De ønsker å klage på vedtak De har fått underretning om.
Side 7 Klagerett De har rett til å klage på vedtaket. Hvem kan De klage til? Klagen sendes byggesakskontoret, som tar standpunkt til den. Blir klagen ikke tatt til følge, sendes den til endelig avgjørelse i klageinstansen, som er Fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Klagefrist Klagefristen er 3 uker fra den dag De mottar vedtaket. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt før fristen går ut. Dersom De klager så sent at det kan være uklart for oss om De har klaget i rett tid, bør De oppgi datoen for når De mottok dette brevet. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen. I så fall må De oppgi årsaken til at De ønsker dette. Rett til å kreve begrunnelse Dersom De mener byggesakskontoret ikke har begrunnet vedtaket, kan De kreve en slik begrunnelse før fristen går ut. Ny klagefrist blir da regnet fra den dagen De mottar begrunnelsen. Innholdet i klagen De må presisere: - hvilket vedtak De klager over - årsaken til at De klager - den eller de endringer som De ønsker - eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen. Klagen må undertegnes. Utsetting av gjennomføringen av vedtaket Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Rett til å se saksdokumentene og til å kreve veiledning Med visse begrensninger har De rett til å se dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med byggesakskontoret. kan gi nærmere veiledning om adgangen til å klage, om framgangsmåten og om reglene for saksbehandling. Kostnader ved klagesaken De kan søke om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter reglene om fritt rettsråd. Vanligvis gjelder visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannen eller Deres advokat kan gi nærmere opplysninger om dette. Det er også adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken. Forutsetningen er da vanligvis at vedtaket blir endret til gunst for en part. Reglene om erstatning for sakskostnader finnes i forvaltningsloven 36. Klageinstansen kan orientere Dem om retten til å kreve slik dekning. Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: +47 72542500 Telefaks: +47 72542511 Organisasjonsnummer: NO 989 091 565 E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse: www.trondheim.kommune.no/byggesak