SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre Arkivsaksnr: 2014/7306 Klassering: L12/&02 Saksbehandler: Egil Stensheim KLAGE PÅ REGULERINGSPLAN FOR SØRLIA -GNR 96/162,165, 492. Trykte vedlegg: 1. Klage dat. 05.10.14 fra Christopher Feragen og Hanne Rimala Herfjord på vedtatt reguleringsplan. Vedlagt 2 fotos. 2. Kommunestyresak 14/53, møte 17.09.14. 3. Plankart, vedtatt kommunestyret 17.09.14 4. Reguleringsbestemmelser, vedtatt kommunestyret 17.09.14. 5. Fellesuttalelse til reguleringsplanen fra bl.a. Feragen/ Herfjord, dat. 22.03.13. 6. Beskrivelse mm. (Letnes ark.kontor) dat. 18.01.13. 7. Støyberegning (Norconsult), dat. 09.01.13. Rådmannens forslag til innstilling: Formannskapet finner ikke at det i klagen fra Christopher Feragen og Hanne Rimala Herfjord kommer fram vesentlige nye momenter som ikke var vurdert i forbindelse med planutarbeidelse og behandling av reguleringssaken. Klagen avvises derfor, og oversendes Fylkesmannen til endelig behandling. Klagen gis ikke oppsettende virkning. Torunn Austheim rådmann Svein Åge Trøbakk plansjef
Saksopplysninger: Generelt. Reguleringsplanarbeid for Sørlia, gnr 96/ 162, 165 og 492 ble igangsatt nov./ des. 2011. Det er Letnes arkitektkontor/ Planstyring som har utarbeidet planforslag på vegne av IK Lykke eiendom. Kunngjøring av igangsatt planarbeid ble kunngjort i Trønder-avisa og på kommunens heimeside. Endel myndigheter og naboer, bl.a. Christopher Feragen/ Hanne Rimala Herfjord i Markusvegen 10 ble dessuten varsla direkte ved brev. Det kom ikke innspill fra Feragen/ Herfjord i forbindelse med kunngjøring av igangsetting av planarbeidet. Forslagsstiller har hatt samråding med kommunens planmyndighet under utarbeidelse av planforslaget. Planforslag ble tilsendt kommunen for behandling i januar 2013. Forslaget omfatter et areal på ca. 3,5 daa, hvor 7 småhus er regulert i rekke A-G langs tidligere E6, med et mindre leikeareal mellom bolig C og D. Reguleringsbestemmelsene gir mulighet for å oppføre boligene med sokkeletasje, hovedplan og et loftsplan med redusert areal. Offentlig atkomstveg er regulert langs søndre side av boligtomtene, og forbinder Markusvegen med Nedre Sørliveg. Formannskapet vedtok i møte 31.01.13 å legge ut planforslaget til offentlig ettersyn i 6 uker. Saken ble samtidig sendt endel faginstanser og naboeiendommer, bl.a. Feragen/ Herfjord til uttalelse. Uttalelse til planforslaget ved offentlig ettersyn. Feragen/ Herfjord sendte felles uttalelse dat. 22.03.13 til planforslaget, sammen med andre naboer (Arild Olsen, Carita Berg, Ståle Berg, John Chr. Berg, Solvår Lein Lillemark). I saksframlegget i formannskapssak 14/102 møte 28.08.14 er det gitt følgende resyme av uttalelsen: Er nærmeste naboer, og er innforstått med at noe må bygges på tomta. Reagerer på høyden på de prosjekterte husene. Vil bli som en høg vegg som tar bort all utsikt fra eksisterende boliger i området. De fleste hus fra før er i 1½ etg., og det bør være nok også for nye boliger. Øverste etasje i nye boliger vil få ekstremt mye støy fra E6, støyskjerm vil sannsynligvis ikke ha noen virkning. Vil derfor ikke bli attraktivt å kjøpe boligene. Planlagt støyskjerm vil være til liten nytte for beboerne og redusere utsikt for de eksisterende boligene. Det som er nødvendig er en form for gjerde som hindrer barn i å komme ut på vegen. Mener det er mye med 7 nye boliger, 5 eller 6 burde være nok. Ville skapt mer attraktive boliger og mer rom mellom husene, til fordel for både eksisterende og nye beboere. Hvis hensikten er å tiltrekke seg barnefamilier må det være nok plass for barn i aktivitet. Er opptatt av å ha et godt forhold til nye beboere. Vil være synd for alle parter, også kommunen, hvis nye boliger gir grobunn for konflikter og ufred i nabolaget. Håper derfor synspunkter blir tatt til følge, og at det nye boligområdet blir til forskjønnelse og glede for alle." Sluttbehandling av reguleringsplanen. Det har pga. geotekniske vurderinger tatt lang tid fra utlegging til offentlig ettersyn til saken ble tatt opp til 2.gangs behandling i formannskapet i møte 28.08.14. Opprinnelig planforslag ble vedtatt med noen mindre endringer/ presiseringer. Fellesuttalelse fra bl.a. Feragen/ Herfjord medførte ikke endringer av planen. Reguleringsplanen ble vedtatt av kommunestyret i møte 17.09.14. Vedtak ble kunngjort i Trønder-avisa og på kommunens heimeside. Orientering om vedtak vedlagt utskrift av kommunestyresaken ble tilsendt de som avga uttalelse til planen.
Klage på vedtatt plan. Christopher Feragen og Hanne Rimala Herfjord har i brev dat. 05.10.14 klaget på vedtatt reguleringsplan for Sørlia, gnr 96/162, 165, 492. Klagen er innkommet innen klagefristens utløp. Hovedtrekkene i brevets innhold er resymert nedenfor: Innledningsvis anføres at Sørlia er et etablert boligfelt hvor hoveddelen av boligene er bygd på 1950-60-tallet, men også med boliger etter den tid. De aller fleste boliger er bygd i 1 ½ etasje. Det har i siste tida skjedd stor utskifting i befolkningen som er bosatt her; i stor grad er det tilflytta familier i etableringsfasen med barn eller familier som vil få barn. Vedr. utforming av bygninger og anlegg: Viser til tomtas kvaliteter, og er enige i at noe må gjøres med tomta etter at Bunnpris er flytta. Beskriver planforslaget, med i alt 7 boliger i rekke med to etasjer pluss loft, og med mellomliggende garasjer. Hus vil ha en mønehøyde på 8,5m. Sammenligner med eksisterende hus i Markusvegen 10 med mønehøyde 7m, og som ligger halvannen meter høgere enn tomtene som skal bebygges. Dette er høyden som vil bli ut mot gang-/ sykkelvegen. Nye hus vil ligge som en sammenhengende bakke mot vegen. Hvis ekstra rom på loftet tas bort på nye hus vil de bli 2,3m lavere. Det kan være en god løsning, med referanse til eksisterende rekkehus som ligger opp mot Skrubblivegen. Vil også harmonere mer med planlagte mellomliggende carporter med flatt tak. Hvis en skal holde seg til byggeskikken vil det være naturlig med 1 ½ etg, med hovedplan i 1.etg., med hovedinngang i 1.etg og soverom og bad i 2.etg. Kan da være nødvendig med større areal i 1.etg. Vil la seg gjøre ved å kutte ut ett eller to av husa. Vedr. støy: Støy beskrives i saksframlegget, og det sies at støy både fra E6 og lokal veg medfører høyere støyverdier enn fastsatt statlige retningslinjer både for stueetasje og i særdeleshet loftet. Også støyverdier på veranda vil være høye. Støyskjerming vil sikre boliger fortsatt utsikt mot Bogen og Steinvika, mens eksisterende boliger vil pga. støyskjerming miste alt utsyn der en også kan se litt. Gjelder spesielt Markusvegen nr 10 og nr 13. Det er i saksframlegget redegjort for vansker med å overholde krav til støyskjerming i loftsetasjen, men det konkluderes med at det vil være mulig å etablere fullverdige boliger uten oppholdsrom i denne etasjen. Loftet blir da et sekundærrom i form av et oppbevaringsrom. Spør om poenget med å bygge loftsetasjen da den ikke fører til reell økning i boligens oppholdsareal. Vedr. tilgjengelige boenheter: Den gamle Bunnpris-tomta er ei unik, flat tomt, lett tilgjengelig for eldre og rullestolbrukere. Bør bebygges med tilgjengelige boenheter med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Viser til muligheter som plan- og bygningsloven gir for å sette krav om universell utforming for alle typer nybygg. Her har kommunen mulighet til å kreve dette på et område som egner seg svært godt. Er undrende til at framlagte saksdokumentene viser at tomta har mange koter, og mener at utbygger har fått sine kartutsnitt til å virke som det er mange høydeforskjeller ved å bygge husene på forskjellige koter, og at ordlyden i reguleringsbestemmelse 2.2 kan ha sin årsak i dette. Berørte parter mener at det ikke finnes stor høydeforskjell på tomta, og at det er ei flat tomt godt tilrettelagt for universell utbygging (foto av tomta er vedlagt). Oppsummering/ konklusjon: - nybygg må reduseres til 1 ½ etg for å følge byggeskikken i Sørlia. Kutte ut loftsetasje, da den ikke kan brukes til oppholdsrom pga. støy. - redusere med 1-2 boenheter, gi boligene noe større grunnflate, og oppnå større mellomrom mellom husene. Lavere høyde vil være gunstig for eksisterende beboere. - følge opp plan- og bygningslovens føringer om universell utforming og tilgjengelighet for alle. Sørlia har ikke boliger med livsløpsstandard. Det bør også være slike boliger i Sørlia.
- kommunen bør gå gjennom framtidig behov for omsorgsboliger og se på at denne flate og lett tilgjengelige tomta kan bygges med slike boliger der beboere i Sørlia fortsatt kan bo i området de fleste er glade i. - Det kan være konstruktivt at det i planprosessen tas med representant fra berørte naboer slik at løsningen kommer raskest i mål til alles tilfredshet. Saksvurderinger: Sakvurdering ved utlegging til offentlig ettersyn: I forbindelse med utlegging av reguleringssaken til offentlig ettersyn (formannskapssal 13/12 møte 31.01.13) er det fra rådmannens side gitt følgende vurdering: Planforslag er utarbeidet etter samråding med kommunens planmyndighet. En er således godt kjent med de vurderinger og løsninger som nå legges fram fra forslagsstilleren. Det er ikke funnet grunnlag for konsekvensutredning. Generelt synes framlagte forslag nå å være en helhetlig avveid løsning for ny bruk av arealene på den gamle Bunnpristomta. Det synes naturlig å nytte arealet til boligformål, da også omliggende areal nyttes til boliger. Nærbutikk, barnehage, skole, grendehus, idrettsanlegg ligger i gangavstand og kan nås via etablerte gang-/ sykkeltraseer. Frittliggende eller sammenkjeda småhus faller godt sammen med eksisterende bebyggelse innen denne delen av Sørlia-området. Arealene er sterkere utnytta enn det som er vanlig for småhusbebyggelse. Konsekvensen av dette er at private uteareal blir små, sjøl om bebygd areal for husa også er begrensa. Felles uteoppholdsareal midt i området er også lite, men en anser dette tilfredsstillende for sandkasse mm for de minste barna. De nye boligene vil ha tilgang til et rimelig stort og godt offentlig friområde-leikeareal like sør for boligene. Byggemønstret med boliger i rekkeform langs det langstrakte arealet synes naturlig, og vil sikre frie fasader mot to sider. Både solforhold og utsikt utover Beitstadfjorden gir området kvaliteter. For et flatt tomteareal som dette vil det i utgangspunktet være naturlig å vurdere krav om tilgjengelige boenheter (med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet). Ut fra stedlige forhold, bl.a trafikksituasjon, orientering og terrengnivå i forhold til omgivelsene, finner en det er en logisk og god løsning med atkomstside og inngang på laveste boligplan mot sør, og at hovedplan ligger etasjen over. Dette lar seg da ikke kombinere med kravet om tilgjengelig boenhet. En finner det riktig at området gis atkomst fra ny veg i sør. Det har vært vurdert om dette skal være felles privat eller offentlig veg, men funnet det som beste løsning at den bygges som offentlig veg helt fram til svingen i Markusvegen, og at dette gjennomføres i forbindelse med utbygging av boligene. En sikrer dermed gjennomkjøring for brøyting og renovasjon. Det kan som et trafikkregulerende tiltak vurderes hvorvidt det skal være forbud mot gjennomkjøring for vanlige kjøretøy. Om trafikkstøy: Boligområdet er utsatt for trafikkstøy, særlig fra E6 og i noen grad fra lokalveg (tidl. E6). Det er utført støyberegninger, som viser at de mest støyutsatte fasadene har Lden -verdier på 67-69 dba for hovedplan (1.etg.) og 70-71 dba for loftsplan (2.etg). Dette er verdier som overskrider den verdi (65 dba) som er satt for etablering av ny boligbebyggelse i statlig retningslinje T-1442. For loftsplanet er denne overskridelsen vesentlig. Støyutredningen viser imidlertid at det kan oppnås tilfredsstillende verdier, 52-53 dba på utearealer som ligger på sørøstre sida av ny bebyggelse. Dette kan oppnås gjennom den skjerming som boligene gir, samt supplerende skjerming av leikeareal og uteoppholdsareal for bolig A lengst øst. Det forutsettes da at angitte terrengnivå på boliger, uteareal og støyskjermer følges.
For å oppnå tilfredsstillende innendørs verdier settes spesielle krav til vinduer og veggkonstruksjoner. Det må gjennomføres supplerende støymessige beregninger i forbindelse med planlegging av bebyggelsen som dokumenterer at kravene tilfredsstilles. Det synes vanskelig å oppnå krav til innendørsnivå for oppholdsrom som vender mot nord-nordvest på loftsplan. Det vil imidlertid være mulig å etablere fullverdige boliger uten oppholdsrom her. Med bakgrunn i kvaliteter som områdets beliggenhet har i forhold til nærhet til service og trafikksystem i et etablert boligområde, samt at det kan etableres en stille side hvor støykravene tilfredsstilles, tilrås likevel området utbygd. Ny boligrekke vil bidra til støyskjerming for eksisterende friområde sør for boligene. Det er foretatt vurdering og beregning av oppsetting av en sammenhengende støyskjerm mellom E6 og eksisterende E6 i en lengde av ca. 200m, med høyde 2,5m. Slik skjerm vil dempe støy fra E6 med ca. 5 db, til 62-63 db ved nordvestre side av bygning. Høyde 2,5m er satt ut fra at det da kan bevares noe utsikt mot Bogen-Steinvika fra hovedplanet i boligene. Reduksjonen er merkbar, men likevel ikke i nærheten av grensa på 55 db for uteoppholdsplass. Dersom dette kravet skulle oppnås ville det kreve skjermhøyde på 5-6m. Støyskjerm mellom E6 og eksisterende E6 vil være en betydelig kostnad, fordelt på 7 boliger. Ettersom krav til uteoppholdsareal likevel kan tilfredsstilles på søndre/ sørøstre side av boligene er det ikke gått videre med å ta inn krav om støyskjerm mellom E6 og tidligere E6. Grunnlag for støyberegning: Digitalt kartgrunnlag, supplert med terrenghøyder og skjermer som vist i planforslaget. E6: Årsdøgntrafikk 10900 kjøretøy, framskrevet 1,5% årlig til 15000 i år 2032. Tunge kjøretøy 10%.Hastighet 90 km/t. Lokalveg: Årsdøgntrafikk 1000, framskrevet til 1400 i år 2032. Tunge kjøretøy 10%. hastighet 50 km/t Prosentvis trafikkfordeling dag/kveld/natt: 80/12/8. Risiko og sårbarhetsanalyse. Forslagsstiller har foretatt en risiko og sårbarhetsanalyse for området, med grunnlag i Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap (DSB) sin veileder Samfunnssikkerhet i arealplanlegging. Det ansees ikke å være spesiell risiko eller sårbarhet verken relatert til naturfarer eller menneske-/ virksomhetsbaserte farer. Konkret nevnes trafikk på tilgrensende tidl. E6, men at trafikken i dag er begrensa og har liten tungtrafikk. Rådmannen vil for sin del tilføye at eksisterende gang-/sykkelveg må ansees å være en fullgod løsning på trafikksikkerhet langs denne traseen. En finner ut fra ovenstående vurdering at foreliggende planforslag helhetlig vurdert gir en tilfredsstillende løsning. Planforslaget er drøfta med avd. for oppvekst/ repr. for barns interesser i plansaker, avd. for helse v/ kommunelegen, enhet for veg, trafikk, park, enhet for renovasjon, repr. for rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Sistnevnte bemerker at det generelt bør tilrettelegges for tilgjengelige boenheter når det bygges på flate tomter, men ser at dette også må veies mot andre hensyn. Det er ellers ikke innvendinger mot planforslaget slik det framlegges. Supplerende saksvurdering ved sluttbehandling av reguleringsplanen: I forbindelse med sluttbehandling av reguleringssaken (formannskapssak 14/102 møte 28.08.14) er det gitt følgende vurdering av ovennevnte fellesuttalelse fra Arild Olsen, Carita Berg, Ståle Berg, John Chr. Berg, Solvår Lein Lillemark, Christopher Feragen, Hanne Rimala Herfjord: Utbygging av nye boliger i hht. planen vil gi en ny situasjon for eksisterende beboere. Størst endring vil nye boliger D-G gi for Markusvegen nr 13. Utsikt mot sjøen vil forsvinne/ bli redusert for endel boliger i nærområdet. Utsikt kan imidlertid ikke påregnes varig opprettholdt innen et sentrumsnært boligområde. Boligtall, tetthet og høyder ble vurdert gjennom utarbeidelse av prosjektet, og en kan
ikke se at planforslaget medfører løsninger som synes urimelig innen et sentrumsnært boligområde som Sørlia. Slik boligene er planlagt vil de framstå som enkelthus sammenbundet av garasjer, og med gløtt mellom husene. En kan ikke se at innkomne merknader gir grunnlag for endring av planen. Når det gjelder støyskjermer er dette lokal skjerming som skal gi tilfredsstillende nivåer på felles leikeog uteoppholdsareal og på privat uteoppholdsareal mot sør. Som redegjort for i saksopplysningene er det ikke forutsatt sammenhengende skjerm mellom boliger og eksist./ ny E6 som tilfredsstiller støykrav for uteopphold på denne side. Støynivå innendørs forutsettes ivaretatt gjennom bygningskonstruksjonen. Det vises for øvrig til saksvurdering ved utlegging til offentlig ettersyn. Evt. gjerding mot eksist./ny E6 for sikring av barn må vurderes av utbygger/ framtidige beboere. Det ble ikke gjort endring av planforslaget på grunnlag av ovennevnte uttalelse. Vurdering av innkommet klage: Vedr. boligtall/ etasjetall/ byggehøyde: Her vises til Supplerende vurderinger ovenfor, fellesuttalelse fra Arild Olsen m.fl., første avsnitt. Det kan tilføyes: Sjøl om nye boligbygg vil bli noe høyere enn de fleste eksisterende vil nye bygninger kunne sies å ligge godt innenfor rammen av stedlig lokal byggeskikk for småhusbebyggelse. Mht. antall boligenheter kan det opplyses at antallet ble redusert fra 8 til 7 etter kommunens merknader til planutkast i en tidlig fase. Vedr. støyforhold: Her vises til Supplerende vurderinger ovenfor, fellesuttalelse fra Arild Olsen m.fl., andre avsnitt. Det vises også til Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn, avsnitt Om trafikkstøy. Det kan tilføyes: Beregna støynivå utenfor nordvestfasade i loftsetasje er høyt, men det er ikke teknisk umulig å tilfredsstille innendørs nivå for oppholdsrom ved bruk av spesielle konstruksjoner. Sjøl om rom mot nordvest ikke tilfredsstiller kravene vil det være fullt mulig at loftsrom mot sørøst vil tilfredsstille støykrav som oppholdsrom. Det kan også anføres at rom mot nordvest kan være nyttig rom for boligen som bod/ lagerrom mv. dersom krav til oppholdsrom ikke tilfredsstilles. Det kan således ikke hevdes at rom på loftsplan er unyttige for boligen. En viser for øvrig til reguleringsbestemmelsenes 2.3 setter krav til at det ved søknad om tiltak skal dokumenteres at støygrense innendørs overholdes. Vedr. livsløpsstandard/universell utforming mv.: Her vises til Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn, tredje avsnitt. Det kan tilføyes: En kan ikke se hvor klager finner belegg for å hevde at det finnes "dokumenter som viser at denne tomta består av mange koter, og således er kupert". En kan ikke se at det i planmaterialet finnes slike dokumenter. De faktiske forhold er at tomta er flat, men det må bemerkes at det er en nivåforskjell på i overkant av 1m opp til gangvegnivå på nordvestre side. Dette tilsier at det ville bli lite heldig med hovedplan og oppholdsrom på laveste plan ca. 1m lavere enn gangvegnivå. Liten dybde på tomtearealet tilsier også vansker med å finne en god løsning ved å fylle opp hele tomtearealet opp til gangbanenivå, for således å komme inn til boligens hovedplan fra terrengnivå på sørøstre side. Slik løsning ville også reist spørsmål om tilstrekkelig områdestabilitet pga. økt belastning på grunnen. Vedr. behov for omsorgsboliger: Kommunen har ikke fra før omsorgsboliger i Sørlia-området. Da det ut fra driftsmessige forhold er ønskelig å ha et visst omfang av slike boliger der de lokaliseres er det ikke vurdert som aktuelt å bygge slike boliger innen Bunnpristomta i Sørlia. Vedr. planprosess, deltakelse fra naboer i planprosessen: Igangsetting av planarbeid ble kunngjort på vanlig vis i Trønder-avisa og på kommunens heimeside. Tilstøtende naboeeiendommer ble tilskrevet. Det kom ikke innspill til forslagsstiller fra
naboeiendommene i denne fasen av planarbeidet. Rådmannen fant ikke grunnlag for å etablere noen prosjektgruppe i forbindelse med planarbeidet. Konklusjon: Rådmannen mener det i klagen ikke kommer fram nye momenter av vesentlig betydning i forhold til det som ble vurdert gjennom utarbeidelse av planen og saksbehandlinga. Klagen avvises derfor.