Kvam herad Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Sakshands. Kvam formannskap 14.05.02 065/02 ASGJ Avgjerd av: Kvam formannskap Saksh.: Åsta Gjelland Arkiv: 585 Objekt: Jnr 35/02 Arkivsaknr 2002000654 FSK sak 065/02 Søknad om deling av gnr 21 bnr 29, og dispensasjon frå kommunedelplan for Kvamskogen. Parsell B Samandrag: Saka må sjåast i samanheng med søknad om deling av parsell A på gnr 19 bnr 82 og gnr 21 bnr 29, arkivsaknr 2002000033. Dei to delingssakene er handsama i ljos av einannan. Det er søkt om å dela ifrå to tomter til fritidshus på gnr 19 bnr 82 og gnr 21 bnr 29. Tomtene vert omtala som parsell A og B, kvar utgjer dei om lag 1,1 da. Denne saka gjeld parsell B. Parsell B ligg i friluftsområde i Kommunedelplanen for Kvamskogen, der avmerka tursti/skiløype kryssar parsellen. Saka vert handsama som ein søknad om dispensasjon frå arealføremålet i kommunedelplanen. Nabovarsel vart sendt ut den 16.04.02. Fristen for ein evt. nabomerknad er ikkje gått ut når sakspapira vert skrivne. I 2001 vart søknad om rammeløyve for hytter på omsøkte parsellar A og B handsama av Kvam Herad. Kvam formannskap som det faste utval for plansaker gav den 03.04.01 eit rammeløyve med vilkår (sjå sitat i saksutgreiinga). Søkjar grunngjev sin søknad om deling med rammeløyve for hytte A og B, og at avmerka tursti/skiløype i kommunedelplanen, som går over omsøkte parsell B, har aldri vore ein nytta trasè for skiløype. Dei særlege grunnane for å gje dispensasjon jmf. 7 i Plan- og bygningslova er vanskelege å finna. Rådmannen finn likevel å tilrå nødvendige dispensasjonar frå kommunedelplanen for Kvamskogen for deling av parsell A og B (sjå vurderinga). Grunngjevinga er i korttekst: - tidlegare handsaming og rammeløyve gjeve for hytte A og B - parsellane A og B ligg tilknytt eit areal som er delvis utbygd med hytter. - parsell A er i samsvar med arealbruksføremål og retningslinjer i kommunedelplanen - parsell B ligg heilt i ytterkant av friluftsområde tilgrensande hytteområde i kommunedelplanen, nytta skiløype i området har ein annan reell trasè enn kommunedelplanen syner og nytta skiløypa ligg innafor kommunedelplanen sitt friluftsområde. Rådmannen tolkar som særs lite truleg at omsøkte dispensasjon har nokon innverknad på innhaldet i grønstrukturanalysen som vert utarbeidd for Kvamskogen. Rådmannen set fylgjande vilkår for delinga: - Søkjar dokumenterer avtale med Kvam herad om tilkopling til off. vatn- og avløpsnett. - Søkjar dokumenterer tinglyst rett til tilkomst til offentleg veg og parkering (tilkomst og parkeringstilhøve må vera vist på kart). Retten må vera knytt til tomta, ikkje person. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Saka vert utsett. Side 98
Nabomerknadar føreligg ikkje pr 25.04.02, men må handsamast om dei kjem innan tidsfristen. Fristen for innsending av merknad til tiltaket er 14 dagar etter motteke nabovarsel sendt den 16.04.02. Kvam formannskap som det faste utval for plansaker tilrår omsøkte dispensasjon frå kommunedelplanen for Kvamskogen til omsøkte deling av parsell B. Det vert utsett å gjera vedtak i saka i samsvar med sakshandsamingsreglar i Plan- og bygningslova 7: Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheiter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Saka vert å senda til: - Hordaland Fylkeskommune, avd. for regional utvikling - Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga - Fylkesmannen i Hordaland, landbruksavdelinga - Hordaland vegkontor Klageadgang: Det vert gjort merksam på at vedtak gjort av Kvam formannskap som det faste utval for plansaker, jmf. Plan- og bygningslova 15 4. ledd, kan klagast på til Fylkesmannen. Klagen skal stilast til Fylkesmannen i Hordaland, men sendast til Kvam herad. Frist for klage er 3 veker etter at melding om vedtaket er motteke. Vedlegg: 3. Kart over omsøkte deling på gnr 19 bnr 82 og gnr 21 bnr 29 4. Omsøkte areal med føremål i kommunedelplan avmerka og innmålt skiløype 2002. 5. Grunngjeving av søknaden, motteke frå søkjar den 24.08.01 Saksopplysningar: Eigar av gnr 19 bnr 82, Ola Hiis Bergh, søkte den 17.04.02 om frådeling av parsell B til føremålet fritidshus på nemnde eigedom på Kvamskogen. Arealet utgjer om lag 1100 m². Parsell B ligg i friluftsområde i kommunedelplanen for Kvamskogen, vedteken 20.12.90. Ein avmerka tursti/skiløype i kommunedelplane kryssar omsøkte parsell B. Nabovarsel vart sendt ut den 16.04.02. Fristen for evt. nabomerknad er ikkje gått ut når sakspapira vert skrivne. Kvam formannskap som det fast utval for plansaker gav den 03.04.01 rammeløyve til oppføring av hytte A og B på omsøkte parsellar A og B. Igangsetjingsløyve for hyttene føreligg ikkje. Søkjar har konferert med planavdelinga i høve delingssaka. Skriftlege tilbakemeldingar er gjeve 03.01.02 og 10.01.02. Desse var bygd på tidlegare handsaming av rammeløyve for hytter på omsøkte parsellar A og B. Arealstatus for omsøkte areal var i kommunedelplanen tolka og opplyste til å vera byggjeområde for hytter. Det syner seg ved nærare kontroll av arealføremålet i samband med delingssaka at omsøkte parsell B ligg inne i eit friluftsområde i kommunedelplanen. Side 99
Vurdering: Generelt om dispensasjon: Det er viktig både for administrasjonen og for det faste utval for plansaker at det finst ei felles forståing av begrepet særlege grunnar ved sakshandsaming som gjeld dispensasjonar frå lovverket, kommuneplanen sin arealdel og reguleringsplanar. I samband med avgjerd i ei tidlegare klagesak skreiv Fylkesmannen i Hordaland generelt om temaet særlege grunnar : Uttrykket særlege grunnar må sjåast i høve dei offentlege omsyn som planlovgjevinga skal ivareta. Dei særlege grunnane som kan grunngje ein dispensasjon, er i første rekkje knytta til til areal- og ressursdisponeringsomsyn. Som eksempel kan nemnast tilfelle der vurdering av arealbruken er endra etter at det blei utarbeidd plan, eller at tidsfaktoren tilseier at ein ikkje bør avventa ei planendring. I heilt spesielle tilfelle vil også tilhøve vedrørande søkjaren sin person kunna sjåast som særleg grunn. Kommuneplanen har blitt til gjennom ein omfattande planprosess og det skal såleis ikkje vera ei kurant sak å fråvika denne. Ut frå omsynet til offentlegheit, samråd og medvirking i planprosessen er det viktig at vesentlege endringar ikkje skjer ved dispensasjonar, men blir handsama etter dei gjeldande reglane for kommuneplanlegging og reguleringsplanar. Dersom heradet først opnar opp for å gje dispensasjon i eit område, kan det ut frå likebehandlingsprinsippet vera vanskeleg å avslå seinare dispensasjonar, noko som kan føra til undergraving av lova sin intensjon om heilskapleg planlegging.» Tidlegare handsaming av saka: I 2001 vart søknad om rammeløyve for hytte A og B handsama av Kvam Herad. Kvam formannskap som det faste utval for plansaker vedtok den 03.04.01 å gje dispensasjon frå Kommunedelplanen for Kvamskogen, for hytte i to høgder på fyljande vilkår: 1. Løyve er gjeve under føresetnad av at hytta vert tilkobla off. leidningsnett når offentleg kloakk og vassleidning vert utbygt i området. 2. Søknad om igangsetjingsløyve må vera godkjent før bygging kan ta til. Omsøkte ansvarsrett vert godkjent. Sams vedtak vart gjort for dei to parsellane A og B, parsellane som no vert søkt frådelt. Grunngjeving frå søkjaren: Det er av Kvam formannskap den 03.04.01 gjeve rammeløyve for bygging av hytte på parsell A og B, del av gnr 19 bnr 82 og gnr 21 bnr 29. Avmerka tursti/skiløype i kommunedelplanen, som går over omsøkte parsell B, har aldri vore ein nytta trasè for skiløype. Pga. høge brøytekantar og farleg biltrafikk går skiløypa no ut i tilkomstveg til parkeringsplass på gnr 21 bnr 5. Varsling av naboar: Nabovarsel vart sendt ut den 16.04.02. Fristen for ein evt. nabomerknad er ikkje gått ut når sakspapira vert skrivne. Kommunedelplan: Omsøkte frådeling ligg i friluftsområde i kommunedelplanen for Kvamskogen. Ein avmerka tursti/skiløype i kommunedelplane kryssar parsell B. Parsll B grensar til område H1 (byggjeområde for hytter) i kommunedelplanen for Kvamskogen. Området er delvis utbygd. Areal pr hytte skal i høve kommunedelplanen vera på min 3 da. I Kommunedelplanen sine retningslinjer vert det opna opp for ei tettare utnytting av byggjeområde som er tilknytt godkjent vassforsynings- og avløpsanlegg. For frittliggjande fritidsbustadar er retningslinjene Side 100
min 1,5 da pr tomt. Det ligg no føre vedtak om at arbeidet med vidareføring av offentlege vatn- og avløpsnett vil verta utført i omsøkte område. Det vert for tida utarbeidd ein grøntstrukturanalyse for Kvamskogen med bakgrunn i ein kommunedelplan som ikkje heilt tek opp i seg dagens problemstillingar. Denne vil i hovudsak trekkja viktige grenser mellom områder som bør vernast mot utbygging og områder som er aktuelle byggjeområder. Analysen er meint å verta nytta som eit viktig supplement til eksisterande kommunedelplan inntil den føreligg revidert. Denne analysen er planlagd ferdigstilt vår 2002, og vil inngå i grunnlaget for ny kommunedelplan. Reguleringskrav: Omsøkte tiltak om deling på gnr 19 bnr 82 og gnr 21 bnr 29 er eit tiltak som vert handsama etter 93 i Plan- og bygningslova. I kommunedelplanen sine delplanbestemmelsar for byggeområde er det stilt krav om at arbeid, tiltak og frådeling etter 84, 86 og 93 i plan-og bygningslova ikkje kan skje før området går inn i godkjend reguleringsplan. Bygningsrådet kan dispensera frå kravet om reguleringsplan, når søknaden er i samsvar med arealbruksformål og retningslinjer i kommunedelplan. Viss Kvam formannskap som det faste utval for plansaker vedtek omsøkte dispensasjon frå plankrav, vert saka å sendast til høyring i samsvar med sakshandsamingsreglane i Plan- og bygningslova 7: Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheiter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Samla vurdering av omsøkte dispensasjon: Det føreligg rammeløyve for hytte A og B på parsell A og B som no vert søkt frådelt. Ansvarleg søkjar opplyste i søknaden om rammeløyve at hyttene var plassert i kommunedelplanen sitt byggjeområde for hytter. Saka vart også av Kvam Herad handsama som om hyttene låg i byggjeområde for hytter. Det syner seg ved kontroll i samband med delingssaka at arealstatusen for tomtene er noko anleis. Tomt A ligg i sin heilheit i byggjeområde, medan tomt B stort sett ligg i friluftsområde med avmerka tursti/skiløype over arealet. Då det enno ikkje er gjeve igangsetjingsløyve for bygging av hyttene har Kvam Herad høve til å endra plassering av hyttene, slik at dei fell inn i byggjeområdet for hytter i kommunedelplanen. Denne løysinga har vore diskutert med søkjar, utan å ha fatta interesse. Kommunedelplanen sin avmerka tursti/skiløype over gnr 21 bnr 29 er ikkje ein trasè som er registrert nytta til føremålet. Skiløypa som pr 2002 vert oppkøyrt i området ligg noko lengre aust, mot parkeringsplass på gnr 21 bnr 5. Trasèn er ein av fleire som er kartfesta av Kvam Herad vinteren 2002. Skiløype-trasèen i det aktuelle området ligg også i kommunedelplanen sitt friluftsområde. Dei særlege grunnane for å gje dispensasjon jmf. 7 i Plan- og bygningslova er vanskelege å finna. Rådmannen finn likevel å tilrå dispensasjon frå friluftsområde til byggjeområde for hytter og dispensasjon frå krav om reguleringsplan for deling av tomt A og B. Grunngjevinga er fylgjande: - tidlegare handsaming og rammeløyve gjeve for hytte A og B - parsellane A og B ligg tilknytt eit areal som er delvis utbygd med hytter. - parsell A er i samsvar med arealbruksføremål og retningslinjer i kommunedelplanen - parsell B ligg heilt i ytterkant av friluftsområde tilgrensande hytteområde i kommunedelplanen, nytta skiløype i området har ein annan reell trasè enn kommunedelplanen syner og nytta skiløypa ligg innafor kommunedelplanen sitt friluftsområde. Rådmannen tolkar som særs lite truleg at omsøkte dispensasjon har nokon innverknad på innhaldet i grønstrukturanalysen som vert utarbeidd for Kvamskogen. Side 101
Rådmannen set fylgjande vilkår for delinga: - Søkjar dokumenterer avtale med Kvam herad om tilkopling til offentleg vatn- og avløpsnett. - Søkjar dokumenterer tinglyst rett til tilkomst til offentleg veg og parkering (tilkomst og parkeringstilhøve må vera vist på kart) Retten må vera knytt til tomta, ikkje person. Side 102