Åseral kommune 1. GONGS HANDSAMING - REGULERINGSPLAN FOR BALNELIA ARKIVKODE: SAKSNR.: SAKSHANDSAMAR: SIGN.: L12 2007/835 Kari Røynlid UTV.SAKSNR.: UTVAL: MØTEDATO: 13/10 Teknisk utval 04.04.2013 Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Balnelia, revidert 19.03.13 2 Reguleringsbestemmelser Balnelia, revidert 19.03.13 3 Detalreguleringsplan_revH-A1 4 Tomteoversikt 5 Vegprofil Bakgrunn: Reguleringsplanen for Balnelia var oppe til handsaming i Teknisk utval i møtet den 15.04.2010, der Teknisk utval ikkje tok reguleringsplanen til 1. gongs handsaming på grunn av for dårlig kvalitet jmf. Plan og bygningslovas 12-11. Reguleringsplanen var oppe til ny handsaming i møte den 14.02.2013 der følgjande vedtak vart gjort: Teknisk utval ber om at følgjande endringar blir gjort før planen blir teken opp til 1. gongs handsaming: - Tomter 40-3, 41-3, 37-1, 35-1 tas ut av planen - Areal til kommunalteknisk anlegg blir regulert inn i planen om lag ved pel 700 - Skiløype blir kartfesta som avtalt i møte. Den skal vera regulert i 6 m breidde. Dette gjeld og bru over bekk. Løypa skal opparbeidast fram til eksisterande løype ved Kråklitjønn før 25 % av tomtene er selt. - Det må vera samsvar mellom plankart, planbeskrivelse og reguleringsføresegner. Døme på manglande samsvar er: 2. Fellesbestemmelser 2.2. Tillegg: Terrenginngrep skal settes i stand med murer/tilsådde skråninger. Dette skal gjøres før ferdigattest på bygningene blir gitt. Ved høye skjæringar/skråningar som er til fare for liv og helse skal det sikres med gjerde. Dette skal settes opp samtidig med opparbeidelsen av tomta. 2.8. Ut. 3. Bebyggelse og anlegg 3.1. Endre til: det skal benyttes mørkebrun eller sort farge på bygningene. 3.3. Endra til Maks høyde fra møne og ned til nytt planert terreng. 3.4. Tillegg: Synlig murvegg høyere enn 0,5 m skal kles med panel, naturstein eller lignende. 3.5. Ut. 3.6. Tillegg: For leilighetsbygg er det ikke krav til torvtak, men taktekke skal være mørkt og matt. 3.7. Tillegg: Krav til størrelse på hver biloppstillingsplass er 18 m 2. disse skal opparbeides samtidig med opparbeidelse av tomten. 3.8. Endre situasjonsplan til utomhusplan.
3.9. Endre til: Endelig trasè skal tilpasses terrenget under arbeidet i marka. Det skal planeres for tråkkemaskin/løypemaskin i bredde på min. 6,0 m. 3.10. Ut. 3.11. Denne er OK, men det må etablerast meir enn eitt område for dette når ein bygger ut eit så stort område. 6. Ut med massetak Ny: Må visa hensynssone i plankartet som viser skredfare 7. Endra til: Skiløypa til Kråkelitjørni skal opparbeides senest når ¼ av tomtene er opparbeidet. Nytt krav: Det må utarbeidast drift- og avslutningsplan for massetaket før opparbeiding. Anlegget skal godkjennast av Direktoratet for mineralforvaltning. Endra: Tiltak for å hindra snøras skal gjerast før utbygging av området. Veg skal utformast i henhald til standard samleveg S 2 i håndboka til Statens vegvesen. Vurdering: Denne saka har vore til handsaming i Teknisk utval to gonger og er såleis godt kjent. Det er likevel ingen tvil om at det har vore vanskeleg å halda tråden sidan saka vart starta opp i 2007. Etter siste handsaming i Teknisk utval den 14.02.2013 gav utvalet attendemelding til utbyggar om at planforslaget ville bli lagt ut til offentlig ettersyn dersom utbyggar retta opp misforhold mellom plankart, føresegner og planbeskrivelse. I tillegg vart det stilt krav om at skiløypetraseen skulle fastsetjast endeleg i plankartet. Det er nå kome inn eit revidert planforslag. Første utkast vart sendt til kommunen den 11.03.13. Utkastet var ikkje i tråd med vedtaket frå 14.02.13. Forslagstillar hadde ikkje gått gjennom planforslaget og det var fleire feil og manglar. Administrasjonen gjekk i detalj gjennom alle punkt i planforslaget og gav ei konkret attendemelding på manglar mv. Utbyggar ville først ikkje gjera desse endringane, men etter ein viss dialog har utbyggar nå kome med eit revidert planforslag. Dette planforslaget er retta opp i tråd med det administrasjonen gav attendemelding på bortsett frå nokre detaljar. Desse kan enkelt rettast opp i teksten før planforslaget blir lagt ut til høyring. Oversikt over merknader administrasjonen meiner bør inn i planforslaget: Utnyttingsgrad Utbyggar ynskjer å bruka m 2 medan administrasjonen vil bruka %. I dei siste vedtekne planane har kommunen godkjent begge delar. Årsaka til at kommunen ynskjer å bruka % i nettopp denne planen er på grunn av at % BYA på ein god måte regulerer forholdet mellom storleiken på bygningen mot storleiken på tomta. I eit bratt terreng vil dette vera spesielt gunstig i forhold til skjæringar og fyllingar som påverkar kor mykje av tomta som faktisk kan bebyggast. Ein foreslår å gå for ein kombinasjon av desse, dvs. at føresegnene innheld både m 2 og %, slik at tomteutnyttinga blir regulert av begge modellane avhengig av om ein er i flatt terreng eller i bratt terreng. Endring av punkt 3.2 blir følgande: Totalt bebygd areal for bygg med en enhet skal ikke overstige BYA=150m2 og inntil 25%BYA. Totalt bebygd areal for bygg med fire enheter skal ikke overstige BYA=300m2 og inntil 30% BYA. Totalt bebygd areal for bygg med seks enheter skal ikke overstige BYA=450 m2 og inntil 30% BYA.
Totalt bebygd areal for byggmed åtte enheter skal ikke overstige BYA=500 m2 og inntil 30% BYA. Rekkefølgekrav for opparbeiding av skiløype Det er viktig for området at skiløypa blir opparbeida når ein er kome godt i gang med utbygging av området. Slik tomtedelinga er i planen ligg fleire leilighetsbygg på same tomta og slik sett inneheld planen mange einingar på færre og større tomter. For å sikra ei tidleg opparbeiding ynskjer administrasjonen å endra rekkefølgekravet frå tomter til einingar: Punkt 7 må då endrast til: Skiløypa til Kråkelitjørni skal opparbeides senest når ¼ av enhetene er gitt byggeløyve. Utbyggingsavtale Det er varsla oppstart av arbeid med utbyggingsavtale, men utbyggar har ikkje kontakta kommunen angåande dette. I denne planen er det viktig å koma i gang og få på plass forslag til ein utbyggingsavtale. Det bør stillast krav om at dette arbeidet kjem i gang så raskt som mogleg. Stikking av veg og bygningar i terreng Kommunen har som krav at senterline veg og bygningar skal stikkast ut i terrenget før 1. gongs handsaming. Sidan det er vinter når planforslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn må dette gjerast i løpet av våren. Andre mindre forslag til endringar: Dette er endringar som administrasjonen har kome med tidlegare som forslagsstillar har skrive feil inn i planforslaget: Beskrivelse av planforslaget: 1 setning kan strykast. 4. avsnitt: Nytt punkt Planforslaget består av: -Planbeskrivelse Føresegnene: Punkt 3.3: Endre første setning til: Maks høyde fra møne og ned til nytt planert terreng for bygg med inntil 2 enheter er 7,5 m. Punkt 7: Før utbygging av området skal det utarbeides en avslutningsplan for massedeponiet som viser istandsettelse/tildekking/beplantning. Konklusjon: Administrasjonen står fast ved at dette planforslaget fortsatt ikkje har ein god kvalitet. Dette skuldast i første rekke at ein legg opp til utbygging i den delen av planområdet som er brattare enn 20%. Utbygging i bratt terreng har kommunen dårlig erfaring med blant anna frå Hestheia Sør på Bortelid der området var opptil 19%. I Balnelia er den brattaste delen langt over denne prosenten. Dette medfører store utfordringar knytt til store skjæringar og fyllingar, problem knytt til bratte tilkomstvegar, tomtearrondering, trafikktryggleik og ikkje minst store kostnader knytt til VA-anlegg. Skiløypetraseen vart endra i møtet i Teknisk utval og dette medfører at ein eventuell framtidig veg til området regulert til bevertning må kryssa skiløypa. Kryssing mellom skiløype og veg er noko ein forsøker å unngå i plansamanhang og burde ha vore unngått.
Sidan Teknisk utval var så tydelege på at planforslaget kunne leggast ut på høyring dersom endringane i vedtaket vart gjort, kjem ikkje administrasjonen til fremma forslag om ikkje å ta planen opp til handsaming. Dette hadde blitt gjort dersom signala i møtet hadde vore meir uklare. Framlegg til vedtak/tilråding/uttale: Jamfør plan og bygningslovens 12-10 legg Teknisk utval reguleringsplan for Balnelia med følgande endringar/tillegg ut til offentlig ettersyn: 1. Endring av 4. avsnitt i beskrivelse av planforslaget (planbeskrivelsen) 2. Endring av punkt 3.2 til og å ta med max % BYA (planbestemmelser) 3. Endring av punkt 3.3 frå 3 einingar til 2 einingar (planbestemmelser) 4. Endring av tekst i punkt 7 ang. opparbeiding av skiløype (planbestemmelser) 5. Endring av tekst i punkt 7 ang. massedeponi (planbestemmelser) 6. Senterline veg og bygningar må stikkast ut i terrenget så snart det blir barmark. Det blir stilt krav om at det skal utarbeidast utbyggingsavtale mellom utbyggar og Åseral kommune. Endringar/tillegg skal gjerast av forslagsstillar før planforslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn. Saksprotokoll i Teknisk utval - 04.04.2013 Framlegg til vedtak vart samrøystes vedteke. Vedtak: Jamfør plan og bygningslovens 12-10 legg Teknisk utval reguleringsplan for Balnelia med følgande endringar/tillegg ut til offentlig ettersyn: 7. Endring av 4. avsnitt i beskrivelse av planforslaget (planbeskrivelsen) 8. Endring av punkt 3.2 til og å ta med max % BYA (planbestemmelser) 9. Endring av punkt 3.3 frå 3 einingar til 2 einingar (planbestemmelser) 10. Endring av tekst i punkt 7 ang. opparbeiding av skiløype (planbestemmelser) 11. Endring av tekst i punkt 7 ang. massedeponi (planbestemmelser) 12. Senterline veg og bygningar må stikkast ut i terrenget så snart det blir barmark. Det blir stilt krav om at det skal utarbeidast utbyggingsavtale mellom utbyggar og Åseral kommune. Endringar/tillegg skal gjerast av forslagsstillar før planforslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn. Parter i saka:
Kopi til: