Dato: 22.02.2010 Saksnr.: 200603098-35 Arkivkode O: PLAN: 1066 Saksbehandler: Mirza Lejlic Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 18.03.2010 Kvartal 32 - reguleringsplan - ny 1.gangs behandling Sammendrag Foreliggende planforslag for Kvartal 32 er revidert av forslagsstiller, etter at tidligere planforslag har vært på høring. Det er kommet inn nye elementer, og det er utarbeidet et forprosjekt for utbygging av kvartalet. Planlagt utbygging medfører en ny etablering/ fornying og konseptutvikling. Bevaringsverdig bebyggelse reguleres til bevaring. Formålene er som i dag, med en blanding av forretning, kontor og bevertning. Det som er nytt i planen er et nytt konsept med kinosenter i sentrum av Kvartal 32. Mot Kirkegata opprettholdes hotellformålet, og det gis mulighet til å utvide hotellet i hjørnebygget mot Torvet, og i nybygg i bakgården. De største problemstillingene knyttet til foreliggende planforslag handler om gjenbygging av kvartalet, høyder på ny bebyggelse (byrommets åpne karakter og eksisterende silhuettvirkning fra parken og torvene), vernehensyn, atkomst til parkeringskjeller fra kollektivgate, varelevering, avfallshåndtering. Forslagsstiller har vært aktiv med hensyn til å utrede mulighetene i området. Planen viser til utviklingen av kvartal 32 i sammenheng med potensialet i området omkring, med utviklingen av Sandens kjøpesenter i kvartal 38 og Postgården, og en oppjustering av Nedre Torv, som parkvesenet er i gang med. Positiv erfaring med nedkjøring til parkering fra Dronningens gate i kvartal 38, gjør at det bør vurderes å koble adkomst til kvartal 32 via kvartal 38. Det ble avholdt flere møter hos plan- og bygningsetaten, der tankene om utvikling av kvartalet ble drøftet. Det ble enighet om å utarbeide et revidert planforslag, som blir fremstilt etter kravene i ny vedtatt planlov av 1. juli 2009. Foreslått kinosenter som et utviklingskonsept og organisering av indre gårdsrom må i høringsrunden vurderes nøye.
Kinokonseptet og arealkravene til en slik bruk kan påvirke størrelse på bygningsmassen og nødvendige konstruksjoner. Det kan føre videre at bygninger og konstruksjoner kan føles altfor massive i forhold til kvartalens preg og dagens enkeltstående bebyggelse. Dette er også avgjørende i forhold til høydebegrensninger som videre kan påvirke estetikken i nye detaljløsninger, forholdet til innvendige bevaringsverdige fasader og utforming av indre rom som vil ha en viktig rolle i kontakten mellom gammelt og nytt. Hvis det vises at kinokonseptet kan bli for vanskelig i et slik og spennende rom må det jobbes videre med annen alternativ bruk og plankonsept. Plan- og bygningsetaten mener at det fremlagte planforslaget er godt bearbeidet. Planen viser til nye utviklingskonsepter og åpner mulighet for nye vurderinger og diskusjon i samsvar med vedtatt planprogram og pågående utredninger/ analyser i forbindelse med revisjonen av Kvadraturplanen. Plan- og bygningsetaten anbefaler at forslag til reguleringsplan for Kvartal 32 legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak: Plan- og bygningsetaten anbefaler et forslag til reguleringsplan sist datert 04.11.09 og reguleringsbestemmelser sist datert 13.11. 09 legges ut til offentlig ettersyn. Under høringsrunden ønsker Plan- og bygningsetaten spesielt innspill på følgende viktige elementer: Vurdering av kinosenter konsept evt. alternative konsepter Høyder og avstand mellom bygningsmassen og forholdet til indre gårdsrom Estetiske løsninger og forhold til bevaringsverdig bebyggelse og fasader Forhold til torg og omgivelser Gunnar Stavrum Plan- og bygningssjef Mirza Lejlic Saksbehandler Trykte vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan sist datert 04.11.09 2. Forslag til reguleringsbestemmelser sist datert 13.11.09 3. Planbeskrivelse sist datert 22.01.10 4. Illustrasjoner synlighet 5. Illustrasjoner forprosjekt 6. Illustrasjoner prospekt torg 7. Illustrasjoner gangbro
1. BAKGRUNN FOR SAKEN Reguleringsplan for Kvartal 32 fremmes av Kvartal 32 AS, og er utarbeidet av Asplan Viak. Dagens situasjon og eksisterende arealbruk Kvartalet består i sin helhet av murhus, der de fleste oppført i perioden like etter den store bybrannen i 1892. Det ulike husene består av tre til fire etasjer, med saltak (og kvister) i varierende vinkler. Fasadene er stort sett pusset, med enkelte teglfasader innimellom. Taktekkingen varierer mellom skifer, tegl og båndtekking/plater. Mot vest grenser kvartalet til Nedre Torv. Mot øst grenser kvartalet mot Tollbodgata, som er ei viktig bussgate. All bebyggelse unntatt hjørnebygget mot Torvet/ Kirkegata er bevaringsverdig. Bakgården er i dag delvis gjenbygd, og åpent areal benyttes hovedsakelig til parkering. Illustrasjon Kvartal 32 og funksjoner som vender direkte mot torget (studentanalyse) I dag er det små forretninger, frisører og lignende i første etasje ut mot Tollbodgata. Inntil nylig har Nordea hatt kontorer i størsteparten av disse lokalenes andre etasje. Nordea har også kontorlokaler i 2 og 3 etasje i byggene som ligger ved nedre torg. Det er en leilighet i bebyggelsen langs Tollbodgata. Tidligere saksgang Melding om oppstart av planarbeid ble kunngjort i Fædrelandsvennen 26.04.06 og sendt berørte grunneiere, naboer og offentlige myndigheter ved brev datert 24.04.06 (jf. vedlegg). Frist for merknader ble satt til 29.05.06. Byutviklingsstyret behandlet planforslaget i sitt møte 13.03.08, og fattet følgende vedtak: 1. Byutviklingsstyret legger forslag til reguleringsplan for Kvartal 32, sist datert 21.02.2008, med bestemmelser, sist datert 26.02.2008, ut til offentlig ettersyn. (Enst) 2. Det bes vurdert løsninger som gjør tekniske overbygg unødvendige. Enst) 3. Tekniske installasjoner bes vist på fremtidige installasjoner. (enst)
2. INNSPILL TIL TIDLIGERE PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart ble varslet av forslagsstiller den 26.04.2006. Det kom inn 5 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagstiller i planbeskrivelsen. Vest-Agder fylkeskommune, Fylkesmannen i Vest-Agder og Agder Energi viser til standard utredninger som må gjøres. Statens Vegvesen vil vektlegge tiltak i tilknytning til Tollbodgata, og ber om at parkering må baseres på et minimumsnivå. Anne Berit Try bor i 3.etg i Tollbodgata 23, og ønsker ikke å miste sol og lys pga. ny bebyggelse i kvartalet. Samarbeidsgruppen for bydelen Samarbeidsgruppa diskuterte planforslaget i 16.05.2007. Merknader og spørsmål fra gruppa er besvart i revidert plan. Som en del av forarbeidet til revisjon av Kvadraturen møtes planleggere i plan- og bygningsetaten og byutviklingsenheten jevnlig og diskuterer aktuelle plansaker i Kvadraturen. Kvartal 32 er tatt opp i denne sammenhengen. Mulige grep for utviklingen av kvartalet ble diskutert: - Bygge ut kvartalet som vist i foreliggende planforslag. - Etablere bebyggelse i én etasje i bakgården, jf. Kvadraturplanen. Karréstrukturen bevares, men ved at golvet i bakgården løftes opp én etasje, gjøres dette utilgjengelig for andre enn dem som holder til i bebyggelsen rundt. - Bygge ut i tråd med Murbyplanen, 80% BYA. Karréstrukturen bevares. Vil gi noe åpent gårdsrom. - Erstatte bevaringsverdig bebyggelse langs Tollbodgata av nybygg, og kun bevare hjørnebyggene ved kryss Tollbodgata/ Kirkegata og Tollbodgata/ Markensgate på dette gatestrekket. Dette vil gi grunnlag for å optimalisere nybygget, ved at det kan etableres mer funksjonelle romløsninger enn i bevaringsverdig bebyggelse. Med en slik utbygging vil en også kunne beholde vestre del av bakgården åpen. - Oppheve hjemmelet til å bygge igjen hele kvartalets 1. etg, og la karréstrukturen omslutte et åpent gårdsrom. Gir ikke rom for å øke utnyttelsen i kvartalet. Vi var enige om at det i denne delen av byen bør bebygges tett, da det ligger innenfor det som vi definerer som citydelen av Kvadraturen, med umiddelbar nærhet både til kollektivtrafikk i Tollbodgata og gågata i Markens. Plan- og bygningsetaten mente imidlertid at bevaring av bebyggelsen i Tollbodgata er viktig for å vise byens identitet og historie, og at å oppheve bevaring av bygningene ikke er aktuelt. Plan- og bygningsetaten mener det er viktig å ikke øke bebyggelsens høyde mot gate, for at gaterommet skal være et godt sted å ferdes. Skal man da øke utnyttelsen i denne delen av byen, bør det først og fremst skje i det indre av kvartalene. Merknader i høringen 1. Samfunnsmedisinsk enhet i helse og sosialsektoren, 01.04.08 Er enig i at det ikke bør legges til rette for leiligheter i et sentralt kvartal hvor det planlegges hotell, bevertning og forretninger. Det bør vurderes om inn- og utkjøring til parkeringskjeller i kvartalet kan skje fra en eventuell parkeringsplass under torvområdet. Mener en passasje gjennom kvartalet er en god løsning Mest mulig UU. I revidert planforslag tas hensyn til ovennevnte spørsmål.
2. Rådet for funksjonshemmede, 07.04.08 Har kommet til å forveksle denne planen med rådhuskvartalet. I revidert planforslag tas hensyn til universell utforming. 3. Politiet, 11.04.08 Med bakgrunn i fremtidig regulering av Tollbodgata som kollektivgate, vil det være ønskelig å endre inn/ utkjøringen til kvartal 32. I revidert planforslag tas hensyn til universell utforming og inn/ utkjøringen til kvartal 32. 4. Fylkesmannen 10.04.08 Ingen merknader. Ingen kommentarer. 5. Statens Vegvesen, 22.04.08 Vil sterkt tilrå, for å begrense arbeidsreiseparkering og begrense konflikt som inn og utkjøring vil gi buss/ terminalområde, at krav til parkering settes til maksimum 1 biloppstillingsplass pr. 200m2. I planen tas hensyn til begrenset arbeidsparkering og Tollbodgata som viktig kollektivtrafikkgate. 6. Sameiet Tollbodgata 23, v/ Solum 25.04.08 Ber om at eiendommen i sin helhet tas ut av planen, da den ikke lar seg harmonisere med nåværende bruk av eiendommen. Byggelinje i bakgård vil medføre at en praksis for fysioterapi hevdes å ikke lenger kunne benyttes. Bolig vil bli liggende i skygge av ny bebyggelse. Inn/ utkjøring til underetasje på begge sider av eiendommer vil redusere eiendommens samlede attraktivitet og verdi. Revidert planforslag viser nye løsninger som åpner for ny bruk i kvartalens indre. Flere analyser viser at Kvartal 32 spiller en viktig rolle i byens forståelse. Det gjelder historiske og arkitektoniske kvaliteter samtidig at det er veldig mange aktiviteter og tilbud for byens befolking og besøkende som finnes i kvartalen. I planen settes stor fokus på universell utforming og tilbud for opplevelse, service, næring og kulturliv. I planen løses problemer med adkomst og parkering på en grei måte. Eksisterende bolig foreslås i ny plan å bli erstattet med foretningsformål. 7. Rådhusgata 14a Jernæs Frukt v Aasulv Bygland, 25.04.08 I dag er det forretning, kontor og bolig. Det er ok at boligformål tas ut, om det kan opprettholdes så lenge det ikke gjøres endringer. Hotellformål kan aksepteres, om det er opp til dem selv. Er positiv til høyere utnyttelse.
Forventer at krav til parkeringsløsning ikke skal hindre fremtidig utvikling. Alle ovennevnte intensjoner er innarbeidet i revidert planforslag. 8. Domkirkens menighetsråd 27.04.08 Er opptatt av å bevare Kvadraturens siluett, ber om at tekniske anlegg integreres i bygget. Det vises til kommentarer til Fylkeskommunens merknader. 9. Fylkeskommunen, 24.04.08 Mener planforslaget med en del endringer kan bidra til å utvikle Kristiansand som et attraktivt sted. Samferdsel: Mener man i større grad må prioritere kollektivtrafikken i Tollbodgata og vil på denne bakgrunn reise innsigelse til parkeringskjeller med adkomst til Tollbodgata. Kulturminneverdier: Mener at viste 3d- modeller av synlighet fra torvområdet ikke er godt nok dokumentert, og er i tvil om de stemmer. Hevder at byrommets åpne karakter og eksisterende siluettvirkning fra parken og torvene må bevares. Reiser innsigelse til høydene i kvartalets indre, da de anses å berøre kulturminneinteresser av regional og nasjonal verdi. Kan trekkes om det kan dokumenteres at silhuettvirkningen ikke vil bli forstyrret. Vil fraråde å gjenbygge kvartalet, vil heller ha en byreparasjon og åpne lunger i kvartalets indre. Dagens tre innkjøringer utgår. I stedet etableres det innkjøring til parkering i 1 eller 2 underetasjer fra Dronningens gate, gjennom det etablerte parkeringsanlegget under Sandens i kvartal 38. Erfaringene med trafikkavvikling til denne adkomsten har vært gode, og det vurderes som en god løsning å knytte seg på denne adkomsten. Dette har vært presentert for Statens Vegvesen, som har vært positive til å vurdere en slik løsning i planforslaget. Når det gjelder innsigelse til høydene i kvartalets indre inviterte Plan- og bygningsetaten 25.08.08 representanter fra fylkeskommunen og forslagsstillerne til et møte for å drøfte mulige løsninger for å imøtekomme innsigelsene. Nye illustrasjoner i planeskrivelsen viser på hvilken måte påvirkes silhuettvirkningen. Dette er dokumentert ved utarbeidelse av en digital tredimensjonal modell. Ny bebyggelse i kvartalets indre er gjort hvit, for at en skal kunne se hvilke bygg det dreier seg om. Med bruk av riktige detaljer (tilpasning til eksisterende bebyggelse og takmaterialer) og riktig materialbruk kan en evt. negativ silhuettvirkningen dempes og forbedres. 3. NYTT REVIDERT PLANFORSLAGET Hovedgrep og intensjoner I revidert planforslag er fremdeles intensjonen å bevare bebyggelsen langs gatene i størst mulig grad, og fornye det indre delen av kvartalet. Planforslaget legger til rette for en større utbygging av kvartalets indre, hvor gammelt og nytt spiller sammen på en ny måte. Det nye er å være mer konkret med hensyn på innholdet, og bygge på konkrete planer for en passasje/gjennomgang med kjøpesenter, for serveringssteder ut mot Nedre Torv, og et kinosenter i etasjene over.
I likhet med i kvartal 38 er det kjøpesenter/ forretning i 3 etasjer, i underetasje, 1. etasje og 2. etasje. Over dette er det plass for utbygging av nytt kinosenter, med hovedinngang fra Nedre Torv, gjennom et nybygg på Rådhusgata 14A. Dette gjør at det i forhold til tidligere planforslag bygges mer inntil bevaringsverdige bakfasader. Opprinnelige inntrykket av gamle bygninger i friluft vil bli redusert, men siden det her er tale om så pass store sammenhengende nye rom med kjøpesenter og kinosaler osv, så vil det bli anledning til å la de gamle bygningene eksponeres inn mot disse. Over 2. etasje vil ny bebyggelse mot den vestre delen få en større tilbaketrekking. Skulle det bli aktuelt å skifte ut bebyggelse langs Rådhusgata (14/ 14A), slik planen gir hjemmel for i tråd med Murbyplanen, er det tatt inn bestemmelse om at bygg skal gjenspeile gammel eiendomsoppdeling. Parkering flyttes under bakken for å frigi arealer i bakgård til ny bebyggelse og virksomhet. Det er en bolig i kvartalet i dag. Det planlegges ikke for mye boliger. Hotell Wergeland, som ligger i Kirkegaten skal opprettholdes, og foreslås også gitt mulighet for videreutvikling med noe utvidelse til den nye bygningsmassen som det legges til rette for i kvartalets indre. Det vises til konkrete illustrasjoner i planbeskrivelsen. I planforslaget inngår følgende formål: Kombinerte formål forretning/ kontor/ bevertning/hotell/ forsamlingslokale/ kino 6,026 daa Spesialområde bevaring 1,724 daa Gate med fortau 1 daa I dag er bygningsmassen i kvartalet 13000 m2, med blandet formål, forretning, bevertning, kontor, bolig, lager. Utsnitt revidert planforslag Etter utbygging vil bygningsmassen i kvartalet utgjøre 21.500 m2 (BTA) over gateplan. Den kan iht forprosjektet inneholde følgende formål, i tråd med reguleringsbestemmelsene: Forretning 8500 m2 Servering 2500 m2 Kontor/ kino 7000 m2 Hotell 3500 m2 Nybygd bygningsmasse over garteplan vil altså utgjøre 8500m2.
Under gateplan vil det være 10000 m2, inkl div lager i gamle bygg. Dette vil omfatte parkering, lager, tekniske rom/ installasjoner og forretningsarealer. Forhold til bevaring av bebyggelsen og reguleringsplan for Murbyen (vedtatt 17.06.1998) Ved regulering av Murbyen ble det gjort en vurdering av eksisterende bebyggelse i kvartalet m.t.p. fastlegging av hvilke bygg som har bevaringsverdi. Store deler av bygningene inngår der som spesialområde bevaring. Bevaring av byggene langs gatene har vært fulgt opp i planforslaget, som i Murbyplanen. I revidert planforslag reguleres også mye av bebyggelsen til bevaring, som i Murbyplanen. Men ut fra en ny totalvurdering i forhold til de byplan- grep en ønsker å oppnå, er planforslaget endret. Byantikvaren har vært orientert om behovet for revurderinger, og har sagt seg villig til å ta en ny gjennomgang av bevaringsomfanget i kvartalet. Endringene er følgende: Tollbodgata 15 bevares ikke. Dette er for å grave ut til biltunnell under, fasade kan bevares. Tollbodgata 17 bevares ikke. Det bygges nytt bygg med tilsvarende høyder, og tilpasning til gangbro oppe, og gangtunnell nede under gata. Tollbodgata 15A, (17), 19, 21, 23; bakfasadene bygges inntil. Fasadene kan bevares, og kompletteres med søyler/ pilastre for bæring av dekker, og slik eksponeres mot nye forretningsog kultur- rom. Tollbodgata 23 har et lite utbygg mot bakgård som ikke tas med til bevaring Rådhusgata 12, (14A/14); bakfasadene bygges inntil. Fasadene kan bevares, og kompletteres med søyler/ pilastre for bæring av dekker, og slik eksponeres mot nye forretnings- og kulturrom. Rådhusgata 14A/14 bevares ikke i planen, som tidligere. Men hjørnegården er ikke tenkt revet. Portrommene bevares i større grad, siden ikke 2 portrom må utvides for nedkjøring til parkeringskjeller 3. TEMATISK VURDERING AV REVIDERT PLANFORSLAG Forslagsstillers planbeskrivelse følger saken som trykt vedlegg. Nedenfor vurderes hovedkonsekvensene av planforslaget samt de forhold som er spesielt viktige i forhold til kommuneplanens satsningsområder. Forholdet til kommuneplan, kommunedelplan for Kvadraturen, vedtatt planprogram i forbindelse med revisjon av Kvadraturplanen og gjennomførte tettstedsanalyser (studenter) I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til senterområde. Gjeldende kommuneplan og kommunedelplan er under revisjon. Planen forholder seg til kommuneplanens satsingsområder som følger: Landsdelsenter og regional utvikling, Vekst og verdiskapning: Utvidelse av bygningsmassen til bl.a. kino, kontor- og hotellformål i kvartalet kan bidra til at bysenteret styrkes som regionens tyngdepunkt innen handel, service, næring og kulturliv. Levekår og livskvalitet: Levekår og livskvalitet er ett av satsingsområdene i kommuneplanen. Kommuneplanen fastlegger hvordan det skal tilrettelegges for å sikre visse kvaliteter. I arbeidet med kommunedelplanen er det ønskelig å definere områder eller strøk (eksisterende og nye) og synliggjøre de kvaliteter områdene skal ha. Med kvaliteter menes både bokvaliteter, utområder, offentlige og private servicetilbud, identitet m.m. Planen tilrettelegger for at de sosiale treffpunktene mot Torvet opprettholdes og forsterkes. Dette bidrar til et levende bysentrum. Bærekraftig utvikling: Dette ivaretas ved å bygge tett i sentrum, med kontor- og forretningsbygg som er lett tilgjengelig fra bussmetrolinja. I tillegg ivaretas lokal identitet, og byens historie synliggjøres, ved at den historiske bygningsmassen bevares.
I det følgende er planen beskrevet i forhold til aktuelle overordnede retningslinjer i arealdelen til kommuneplanen. Senterstuktur: Kvadraturplanen er førende for videre utvikling av kommunens senterstruktur. Formålene i forslaget til reguleringsplan for Kvartal 32 er i tråd med formålene som er angitt i Kvadraturplanen. Næringsareal: Kvadraturen og den nære randsonen skal utvikles som landsdelens viktigste næringsområde. Kvadraturen skal prioriterees og styrkes som møtested for handel, service og kultur. I planen videreføres dagens bruk av eksisterende bebyggelse til forretning, bevertning, hotell og kontor. I tillegg hjemler planen et nytt kino- og kontorbygg i bakgården, samt mulighet for utvidelse av hotellformål i både eksisterende bebyggelse (Rådhusgaten 14 og 14A) og i ny bebyggelse inne i kvartalet. Miljøvern, herunder støy, forurensing, energi: Det legges ikke opp til nye boliger i kvartalet, og det er derfor ikke gjennomført noen støyanalyse. Nye hotellrom vil legges mot rolig side i kvartalets indre. Estetikk: Store deler av kvartalets bebyggelse reguleres til bevaring, som i gjeldende regulering. Forslaget til reguleringsplan åpner i tillegg for å etablere en frittstående bygning i kvartalets indre. Nybygget er trukket tilbake slik at det blir mindre synlig fra sentrale standpunkter (se illustrasjoner i planbeskrivelsen). Universell utforming: All bebyggelse og tilhørende utearealer innenfor planområdet skal utformes etter prinsippene om universell utforming i den grad det lar seg forene med hensynet til bevaring. Transport, infrastruktur: Kvartalets østre langside grenser mot Tollbodgata, som er en svært viktig kollektivgate i Kvadraturen. I dag er det 38 parkeringsplasser i bakgården. I planen er det vist 50 parkeringsplasser i kjeller under Kvartalet. Dagens tre innkjøringer utgår. I stedet etableres det innkjøring til parkering i 1 eller 2 underetasjer fra Dronningens gate, gjennom det etablerte parkeringsanlegget under Sandens i kvartal 38. Erfaringene med trafikkavvikling til denne adkomsten har vært gode, og det vurderes som en god løsning å knytte seg på denne adkomsten. Dette har vært presentert for Statens Vegvesen, som har vært positive til å vurdere en slik løsning i planforslaget.
Forholdet til kommunedelplan for Kvadraturen, vedtatt planprogram og tettstedsanalyser Studentanalyse av Kvadraturen Planarbeid med strukturen og utformingen av Kvartal 32 er knyttet til noen av de største utfordringene i kommunedelplanarbeidet: Tilrettelegging for flere landsdelsinstitusjoner og viktige regionale kulturinstitusjoner. Videreutvikling av Kvadraturen som et attraktivt og vitalt sted innen handel, kultur og underholdning, samt å legge til rette for gode boligområder i sentrum. Nye offentlige byrom (parker, plasser, aktiviteter, kunst/utsmykning). Diskusjon om viktigheten av arbeidsplasser i sentrum og konkretisering av denne rollen i forbindelse med kommune- og kvadraturplanen. Balansen mellom fremkommelighet, kollektivtrafikk, gangtrafikk, sykkeltrafikk, miljø og sikkerhet. Utvikling av gatenettet avveies mot bruk av trafikkbegrensende tiltak. Dette sees i sammenheng med føringer som kommuneplanen gir for klimavennlig byutvikling. Tilrettelegging for barn i Kvadraturen. 4. PLAN- OG BYGNINGSETATENS SAMLEDE VURDERING Byform og estetikk, høyder og struktur. Høyder på ny bebyggelse Kvartal 32 vurderes i forhold til fjernvirkning, den historiske kvadraturen og viktige sammenhenger i byromstrukturen. Kvartal 32 er et viktig kvartal, da dette ligger kloss inntil Torvet, som er det største offentlige rommet i Kvadraturen. Torvet omgis i stor grad av bevaringsverdig bebyggelse. Plan- og bygningsetaten mener at det er vesentlig at ny bebyggelse ikke rager over den gamle bebyggelsen og etablerer negative estetiske og fasade virkninger. Mot gate er høydebegrensninger i Murbyplanen fulgt opp. For det indre av kvartalet er det lagt opp til en bygningskropp med gesimser c+23 (4. etg) og c+26,5 (5. etg). 4 etasjer tilsvarer høydene som er angitt i Murbyplanen, ettersom bygget er vist med gesims ca 15 m over terreng. 5. etg. ligger 2,5 meter over. I cotehøyde tilsvarer dette bebyggelsen i Kvartal 38.
Illustrasjon Snitt og visuell vikning tidligere planforslag (innsigelse til høydene i kvartalets indre) Illustrasjon Snitt og visuell vikning (mulig parkering under torvet) Illustrasjon Synlighet Bebyggelsen i kvartalets indre når opp i 5 etasjers høyde. Mot vest og nord er den trappet av, slik at den i minst mulig grad vil være synlig fra Torvområdet omkring, eller gatene. Ny bebyggelse i kvartalets indre er gjort hvit, for at en skal kunne se hvilke bygg det dreier seg om. Foreslått kinosenter som et utviklingskonsept og organisering av indre gårdsrom må i høringsrunden vurderes nøye. Kinokonseptet og arealkravene til en slik bruk kan påvirke størrelse på bygningsmassen og nødvendige konstruksjoner. Det kan føre videre at bygninger og konstruksjoner kan føles altfor
massive i forhold til kvartalens preg og dagens enkeltstående bebyggelse. Dette er også avgjørende i forhold til høydebegrensninger som videre kan påvirke estetikken i nye detaljløsninger, forholdet til innvendige bevaringsverdige fasader og utforming av indre rom som vil ha en viktig rolle i kontakten mellom gammelt og nytt. Hvis det vises at kinokonseptet kan bli for vanskelig i et slik og spennende rom må det jobbes videre med annen alternativ bruk og plankonsept. Levekår og livskvalitet. Status for byliv på torget Kvadraturplanen definerer bylivssentrumsområder i Kvadraturen, som vist på skissen under. Kvartal 32 Illustrasjoner aktiviteter knyttet til torget I kvartal 32 kan en blanding av ulike funksjoner med god kvalitet og godt utformet bebyggelse bidra til trivsel og trygghet. Blandet kultur- og næringsvirksomhet kan bidra til å trekke folk ned i byen i stedet for å tømme den. Det vil i summen være viktig for at bylivet skal få blomstre. Dette sammen kan skape en mer kontinuerlig aktivitet/ er som gjør at den sosiale kontrollen styrkes og følelsen av trygghet øker. Universell utforming Kvartalet består langs gatene i hovedsak av eldre bygninger som skal bevares. Til disse er det i dag vanskelig å opprette trinnfri adkomst, fordi de ligger 3-4 trinn over gateplan, med trapper og portrom som en viktig del bygningenes identitet. Planen forutsetter utbygging av kvartalet under ett, med en fornyelse av bygningsmassen i kvartalets indre. Det er mulig å etablere et innvendig hovedplan forbundet med ramper opp fra hovedinngangene, som så de enkelte bygningene langs gatene kan ha trinnfri adkomst fra innenfra. Kulturminner og vernehensyn Bebyggelsen er foreslått bevart i tråd med Murbyplanen. Tidligere i prosessen var det lagt opp til at kun fasadene og takflate inn til mønet skulle bevares, og at bygningene kunne kobles direkte til nybygg i bakgården. Utfordringer ligger i forbindelse med synlighet fra torvområdet. Byrommets åpne karakter og eksisterende siluettvirkning fra parken og torvene ønskes å bli bevart på best mulig måte. Høydene i kvartalets indre anses til å berøre kulturminneinteresser av regional og nasjonal verdi og tidligere innsigelse (Fylkeskommunen) kan trekkes om det kan dokumenteres at silhuettvirkningen ikke vil bli forstyrret.
Fra Wergelandsparken. Modellbilde uten trær, foto med trær, i dag. Illustrasjonen over viser at deler av ny bebyggelse (fasaden og takkonstruksjonen) blir synlige. Med bruk av riktige detaljer (tilpasning til eksisterende bebyggelse og takmaterialer) og riktig materialbruk kan silhuettvirkningen dempes og forbedres. Gangbro Både kvartal 32 og Sandens kjøpesenter i nabokvartalet vil ha forretninger i tre etasjer. Det vil være forbindelse under Tollbodgata, mellom de to underetasjene. I 2.- etasje kan en gangbro forbinde de to kvartalene. Den kan være utformet som en lett konstruksjon med glassvegger, slik at en vil se folk som beveger seg over broa, nede fra gateplan i Tollbodgata. En gangbro som en idé er samtidig en fremmed og et nytt element i kvadraturens bybilde. Utfordringen med broen ligger i forholdet mellom fornying og bevaring av eksisterende gatestrukturen samt kvaliteter i eksisterende fasadestrykturen og estetikken (fasadeuttrykk, fasadedetaljer, farger og helhet). Nedre Torv I planbeskrivelsen vises til en mulig utforming av Nedre Torv. Torvet ligger utenfor reguleringsplanen. Vedlagte illustrasjoner kan betraktes som et innspill i forhold til Kvadraturplanen. Illustrasjonene ble presentert på byplankafé på kunstmuseet 16 november. Byplankafé ble arrangert for å diskutere utvikling av byens hjerte torvene. Adkomst/ parkering. Inn- og utkjøring til parkeringskjeller mot bussgate Dagens tre innkjøringer utgår. I stedet etableres det innkjøring til parkering i 1 eller 2 underetasjer fra Dronningens gate, gjennom det etablerte parkeringsanlegget under Sandens i kvartal 38. Erfaringene
med trafikkavvikling til denne adkomsten har vært gode, og det vurderes som en god løsning å knytte seg på denne adkomsten. Passasje gjennom kvartalet Illustrasjon adkomst (fra Dronningens gate) og parkering Det har vært en tanke å få til en passasje fra Kvartal 38, gjennom Kvartal 32, over Torvet og Domkirkeparken, gjennom Kvartal 20 (Sørlandets kunstmuseum) og gjennom Kvartal 14 (Dalandgården m.fl). Reguleringsbestemmelsene sikrer at det legges til rette for en gjennomgang: Portrom, adkomstsoner og næringsarealer i bakgård skal utformes på en måte som tilrettelegger for gjennomgang mellom Tollbodgata og Torvet. Åpningstidene kan imidlertid ikke fastsettes i reguleringsbestemmelsene, men det blir mest sannsynlig slik at en gjennomgang vil være åpen i virksomhetenes åpningstid, liknende Lillemarkens. Risiko- og sårbarhetsvurdering Risiko- og sårbarhetsanalysen avdekker ingen særskilte faremomenter. Barn og unges interesser Planområdet berører i liten grad barn og unges interesser. Økonomiske konsekvenser for kommunen Utbygging i tråd med planforslaget medfører ingen særskilte utgifter for kommune. PLAN OG BYGNINGSETATENS ANBEFALING Planen viser til nye utviklingskonsepter og åpner mulighet for en ny planprosess som vil skje parallelt med revisjonen av Kvadraturplanen. Med tanke på at det hovedsakelig er kontorer, forretning, og bevertning som skal inn i kvartalet, mener vi det er riktig å vurdere en mer massiv utnyttelse av bakgården.
Illustrasjoner studentanalyser om møteplasser og utesteder Kvartalet ligger innenfor et område som defineres som Kvadraturens citydel; det ligger i umiddelbar nærhet til busstraséen i Tollbodgata, gågata i Markens og Torvet.Hvis det skal bli mer liv rundt torget er det nødvendig å ta tak i funksjonene som ligger der, og også å tilføre nye. Funksjonene her bør tiltrekke seg alle typer mennesker, og det bør skje ting til alle døgnets tider. På denne måten vil stedet også dekke en rekke ulike behov, og det i seg selv vil generere aktivitet. Bilder - Kvartal 32 og omgivelser Samtidig er det viktig å sørge for en høy arkitektonisk/ estetisk og funksjonell kvalitet. Her tenkes også mye universell utforming og det er et stort behov om tilpasning til alle års perioder (adkomst og bruk av utearealer - vinter og sommerbruk). I planbeskrivelsen vises også til alternativ bruk og utforming av arealer rundt kvartalet som er veldig viktig tema i forbindelse med Kvadraturplanen. Det er utarbeidet et forprosjekt med flere illustrasjoner som viser nivå/ etasje bruk og organisering. Det vises også til illustrasjoner knyttet til en mulig utforming av torget med parkeringsalternativer. Med fokus på kvartalens betydning i bystrukturen og bybilde samt en brei medvirkningsprosess anbefaler Plan- og bygningsetaten at planen for Kvartal 32 legges ut til offentlig ettersyn.