R e g u l e r i n g s p l a n f o r. Kvartal 32. Plan nr 1066 P L A N B E S K R I V E L S E

Transkript

1 R e g u l e r i n g s p l a n f o r Kvartal 32 Plan nr 1066 P L A N B E S K R I V E L S E Utgave: Revidert planforslag Dato:

2 FORORD Planområdet omfatter kvartal 32 i Kvadraturen. Kvartalet grenser inntil Nedre torv og Markens gate. Det er i dag kontorer, forretning, hotell, caféer og restauranter. Formålet med planen er å tilrettelegge for utvikling av dagens virksomheter, åpne opp for etablering av parkeringskjeller og bygging i indre gårdsrom for å skape bedre og mer effektive lokaler for utleie. Forslagstiller er Kvartal 32 AS, et heleid datterselskap i Christiansholm Eiendom AS. har bistått med utarbeidelse av reguleringsplan. AMB Arkitekter har utarbeidet forprosjekt, for Skanska som er engasjert som entreprenør. Illustrasjoner i digitale 3d- modeller er laget av Rambøll. Per Arnt Carlsen 1

3 INNHOLDSFORTEGNELSE FORORD PLANOMRÅDET BELIGGENHET OG AVGRENSNING EKSISTERENDE AREALBRUK EIENDOMSFORHOLD EKSISTERENDE BEBYGGELSE... 3 PLANSTATUS KOMMUNEPLANEN KOMMUNEDELPLAN REGULERINGSMESSIG STATUS TILSTØTENDE PLANER PÅGÅENDE PLANARBEID PLANFORSLAGET HOVEDGREP OG INTENSJONER BEVARING NYBYGG- FORPROSJEKT GANGBRO SYNLIGHET ADKOMST/ PARKERING NEDRE TORV BUSSGATA I TOLLBODGATA OMRÅDER FOR RENOVASJON VARELEVERING AREALER TEKNISKE ANLEGG BARN OG UNGE UNIVERSELL UTFORMING STØY RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE PLANPROSESSEN VARSEL OM OPPSTART PLANARBEID UTTALELSER OG MERKNADER TIL OPPSTART KONTAKT MED GRUNNEIERE OG BERØRTE OFFENTLIGE ETATER HØRING OG INNKOMNE MERKNADER INNSIGELSE NYTT REVIDERT PLANFORSLAG VEDLEGG TIL REVIDERT PLANFORSLAG: TIDLIGERE INNSENDT:

4 1 PLANOMRÅDET 1.4 Eksisterende bebyggelse Kvartalet består i sin helhet av murhus, der de fleste oppført i perioden like etter den store bybrannen i Det ulike husene består av tre til fire etasjer, med saltak (og kvister) i varierende vinkler. Fasadene er stort sett pusset, med enkelte teglfasader innimellom. Taktekkingen varierer mellom skifer, tegl og båndtekking/plater. Mot Markens gate er bygningene store, og med rikt utsmykkede fasader, mens bygningene oppover i Tollbodgata er mer beskjedne i utformingen. Figur 1 Avgrensing av planområdet. 1.1 Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger ved nedre torv, og avgrenses av Rådhusgaten, Markensgate, Tollbodgata og Kirkegaten. Formålet med reguleringen er å legge til rette for videreutvikling av dagens bruk. Deler av bygningsmassen har en urasjonell form og gir små kontorenheter. Selv om svært mange av bygningene i kvartalet er godt tatt vare på, er en del av fasadene bygget om og til dels betydelig endret i forhold til sitt opprinnelige utseende. Når det gjelder interiøret, har alle bygningene gjennomgått store endringer. Enkelte steder har husene blitt fullstendig rensket innvendig, mens andre steder er deler av den opprinnelige bygningsstrukturen bevart. Stort sett er de opprinnelige eiendomsgrensene bevart, med bygårder for hver eiendom. Dette gir en rytme i gateløpene som kanskje er kvartalets største kvalitet. 1.2 Eksisterende arealbruk I dag er det små forretninger, frisører og lignende i første etasje ut mot Tollbodgata. Inntil nylig har Nordea hatt kontorer i størsteparten av disse lokalenes andre etasje. Nordea har også kontorlokaler i 2 og 3 etasje i byggene som ligger ved nedre torg. Det er en leilighet i bebyggelsen langs Tollbodgata. Ut mot Kirkegaten ligger Hotell Wergeland. Langs nedre torg er det både kaféer, restauranter og enkelte butikker. I etasjene over er det kontorlokaler. Bakgårdene er delvis utbygd. Øvrige arealer brukes til parkering. Figur 2 Kartet viser hvilke eiendommer som eies av forslagstiller 1.3 Eiendomsforhold Forslagstiller eier store deler av bygningsmassen i kvartalet. Enkelte eiendomsgrenser er ikke målt opp. Det vil derfor være behov for oppmåling av enkelte grenser før utbygging kan skje. 3

5 PLANSTATUS 1.5 Kommuneplanen I kommuneplanen er planområdet avsatt som senterområde. 1.6 Kommunedelplan Bybebyggelse Forretning, kontor, bolig med forretning mot gate. fra 2. Etasje og høyere opp dersom forretningsformål fyller hele den bebyggbare del av arealet. Serveringsteder kan tillates. I disse områdene kan utearealet tilrettelegges også på takterasser o.l. Boliger skal ha min. 25 m2 uteareal pr. boenhet. 5.7.Kvartalene 20, 32, 33, 38, 39, 40, 41, 43, 44, 45, 48, 49, 50, 51, 52, 53 og 54. Mønehøyde: 16 meter Gesimshøyde:10 meter. Det er ikke i Murbyplanen krav om bebyggelsesplan for kvartalets indre. 1.8 Tilstøtende planer Eiendommer i tilstøtende kvartaler er regulert i Murbyplanen og reguleringsplan for kvartal 38 (Sandens). Figur 3 Utsnitt av kommunedelplan for Kvadraturen I bestemmelsene til kommunedelplanen tillates det byggelse på hele arealet i det indre av kvartalet (100% BYA) for kvartal 32 i en etasje, innen et krav om bebyggelsesplan for kvartalets indre. Kvartal 32 ligger inntil Markens. I Kvadraturplanen uttrykkes det et ønske om at lokalene langs gatene får en intensiv publikumsrettet virksomhet. Dette området er også Kvadraturens kultursentrum. 1.7 Reguleringsmessig status Kvartalet inngår i reguleringsplan for Murbyen, (vedtatt ), kort før kommunedelplanen. Eksisterende bebyggelse er regulert til kombinerte formål forretning/kontor. Hoteller er regulert til hotellformål. Alle eiendommer er regulert til spesialområde bevaring, med unntak av Rådhusgata 14 og 14a. Utdrag fra bestemmelsene i murbyplanen: 5.4 I områder for forretning/kontor (og bevaringsverdig bebyggelse) FK er det tillatt å bebygge inntil 80% av netto tomteareal (BYA). I kvartalene 31, 32, 38, 43 og 44 kan boliger tillates Figur 4 Dagens situasjon. Tilstøtende reguleringsplaner. Utdrag fra kommunens kartbase. 1.9 Pågående planarbeid Reguleringsplan for rådhuskvartalet og kvartal 39 er under behandling. Etter gjennomgang av bussgatesystemet i Kvadraturen er man enig om at Tollbodgata skal ha en sentral rolle. Det er utarbeidet en opparbeidelsesplan, som dette forslaget til reguleringsplan har lagt til grunn. På Nedre Torv har parkvesenet i gang et arbeid med å få til en oppgradering. Dette bør ha sammenheng med hva som skjer i kvartal 32, og forslagsstiller har fått utarbeidet er prospekt- forslag til hvordan en slik oppjustering kan bli. 4

6 2 PLANFORSLAGET Figur 5 Forslag til plankart (ikke måleriktig) 2.1 Hovedgrep og intensjoner I revidert planforslag er fremdeles intensjonen å bevare bebyggelsen langs gatene i størst mulig grad, og fornye det indre av kvartalet. Det nye er å være mer konkret med hensyn på innholdet, og bygge på konkrete planer for en passasje/gjennomgang med kjøpesenter, for serveringssteder ut mot Nedre Torv, og et kinosenter i etasjene over. Planforslaget bygger på et konkret forprosjekt for utbygging av kvartalet. Dette er del av det potensialet for revitalisering som er omkring Nedre Torv, hvor kvartal 32 er sentralt sammen med Sandens i kvartal 38, med Postgården, og med oppjustering av torvet, som parkvesenet arbeider med. Dette vil det også være mulig å få gjennomført som en del av et mulig prosjekt for parkeringsanlegg under Nedre Torv. Parkering flyttes under bakken for å frigi arealer i bakgård til ny bebyggelse og virksomhet. Det er en bolig i kvartalet i dag. Det planlegges ikke for mye boliger. Hotell Wergeland, som ligger i Kirkegaten skal opprettholdes, og foreslås også gitt mulighet for videreutvikling med noe utvidelse til den nye bygningsmassen som det legges til rette for i kvartalets indre. 5

7 Fasadeoppriss 2.2 Bevaring Ved regulering av Murbyen ble det gjort en vurdering av eksisterende bebyggelse i kvartalet m.t.p. fastlegging av hvilke bygg som har bevaringsverdi. Store deler av bygningene inngår der som spesialområde bevaring. Bevaring av byggene langs gatene har vært fulgt opp i planforslaget, som i Murbyplanen. Inn mot det indre av kvartalet kan derimot mer av bygningene langs Tollbodgata rives og ombygges. Det kan videre bygges en høyere bygningsmasse inne i kvartalet, som i liten grad blir synlig utenfra. I tråd med Murbyplanen er ikke Rådhusgata 14 og 14A regulert til bevaringsformål. Gesimshøyde er her satt til kote +18m, tilsvarende 10m fra gateplan som i Murbyplanen. Mønehøyde er satt til kote +23, som er en meter lavere enn det som det i dag er hjemmel for, altså 15 mot Murbyplanens 16 meter. Fra mønet kan det bygges i samme høyde innover i bakgård. Gårdene langs Markens gate er innvendig sterkt ombygd allerede. I planen er fasadene langs gata her regulert til bevaring, mens det bakenfor de enkelte bygningenes møne er mulighet for å fylle opp i full høyde, ved gjenbygging eller nybygging. I revidert planforslag reguleres også mye av bebyggelsen til bevaring, som i Murbyplanen. Men ut fra en ny totalvurdering i forhold til de byplan- grep en ønsker å oppnå, er planforslaget endret. Byantikvaren har vært orientert om behovet for revurderinger, og har sagt seg villig til å ta en ny gjennomgang av bevaringsomfanget i kvartalet. Endringene er følgende: Tollbodgata 15 bevares ikke. Dette er for å grave ut til biltunnell under, fasade kan bevares. Tollbodgata 17 bevares ikke. Det bygges nytt bygg med tilsvarende høyder, og tilpasning til gangbro oppe, og gangtunnell nede under gata. 6

8 Tollbodgata 15A, (17), 19, 21, 23; bakfasadene bygges inntil. Fasadene kan bevares, og kompletteres med søyler/ pilastre for bæring av dekker, og slik eksponeres mot nye forretnings- og kultur- rom. Tollbodgata 23 har et lite utbygg mot bakgård som ikke tas med til bevaring Rådhusgata 12, (14A/14); bakfasadene bygges inntil. Fasadene kan bevares, og kompletteres med søyler/ pilastre for bæring av dekker, og slik eksponeres mot nye forretnings- og kultur- rom. Rådhusgata 14A/14 bevares ikke i planen, som tidligere. Men hjørnegården er ikke tenkt revet. Portrommene bevares i større grad, siden ikke 2 portrom må utvides for nedkjøring til parkeringskjeller. 2.3 Nybygg- forprosjekt Planforslaget legger til rette for en større utbygging av kvartalets indre, hvor gammelt og nytt spiller sammen på en ny måte. Illustrasjonene under er hentet fra forprosjekt for utbyggingen. I likhet med i kvartal 38 er det kjøpesenter/ forretning i 3 etasjer, i underetasje, 1. etasje og 2. etasje. Over dette er det plass for utbygging av nytt kinosenter, med hovedinngang fra Nedre Torv, gjennom et nybygg på Rådhusgata 14A. Dette gjør at det i forhold til tidligere planforslag bygges mer inntil bevaringsverdige bakfasader. Slik vil det opprinnelige inntrykket av gamle bygninger i friluft bli redusert, men siden det her er tale om så pass store sammenhengende nye rom med kjøpesenter og kinosaler osv, så vil det bli anledning til å la de gamle bygningene eksponeres inn mot disse. Over 2. etasje vil ny bebyggelse mot den vestre delen få en større tilbaketrekking. Skulle det bli aktuelt å skifte ut bebyggelse langs Rådhusgata (14/ 14A), slik planen gir hjemmel for i tråd med Murbyplanen, er det tatt inn bestemmelse om at bygg skal gjenspeile gammel eiendomsoppdeling. Plan 1. Etasje, Sandens(kvartal 38) nederst. 7

9 2.4 Gangbro Både kvartal 32 og Sandens kjøpesenter i nabokvartalet vil ha forretninger i tre etasjer. Det vil være forbindelse under Tollbodgata, mellom de to underetasjene. I 2.- etasje vil en gangbro forbinde de to kvartalene. Den er utformet som en lett konstruksjon med glassvegger, slik at en vil se folk som beveger seg over broa, nede fra gateplan i Tollbodgata. Slik vil folk i gata, og de som kommer med buss, få et inntrykk av Tollbodgatas sentrale beliggenhet, og mulighetene for å bruke byen med dette utgangspunktet. Tollbodgata med gangbro, fra Markens gate Tollbodgata med gangbro, fra Kirkegata. 8

10 2.5 Synlighet Bebyggelsen i kvartalets indre når opp i 5 etasjers høyde. Mot vest og nord er den trappet av, slik at den i minst mulig grad vil være synlig fra Torvområdet omkring, eller gatene. Dette er dokumentert ved utarbeidelse av en digital tredimensjonal modell. Ny bebyggelse i kvartalets indre er gjort hvit, for at en skal kunne se hvilke bygg det dreier seg om. De enkelte punktene som det ses fra (6 i alt) er avmerket på et situasjonskart. Fra Øvre Torv Fra Wergelandsparken. Modellbilde uten trær, foto med trær, i dag. 9

11 Fra Nedre Torv/ Markens gate Tverrsnitt ved bro. Langsnitt, sett fra Nedre Torv- siden. 10

12 2.6 Adkomst/ parkering Dagens tre innkjøringer utgår. I stedet etableres det innkjøring til parkering i 1 eller 2 underetasjer fra Dronningens gate, gjennom det etablerte parkeringsanlegget under Sandens i kvartal 38. Erfaringene med trafikkavvikling til denne adkomsten har vært gode, og det vurderes som en god løsning å knytte seg på denne adkomsten. Dette har vært presentert for Statens Vegvesen, som har vært positive til å vurdere en slik løsning i planforslaget. På sikt vil det være mulig å knytte et parkeringsanlegg i kvartal 32 sammen med et eventuelt parkeringsanlegg under Nedre Torv. Parkering i 2 underetasjer, med innkjøring fra Dronningens gate (vist ved utsnitt av 1. etasjeplan). 11

13 2.7 Nedre Torv I planen er det lagt opp til at mye av lokalene ut mot Nedre Torv skal romme serveringssteder, som vender seg inn mot kjøpesenteret, og ut mot torvet. Det er ønskelig at det ute langs fasadene mot torvet i fullt omfang kan etableres uteservering. Dette er det mulig å se i sammenheng med bedret tilgjengelighet til de enkelte etablissementene i kvartalet, som ligger på et nivå høyere enn torvet, ved å løfte uteserveringsområdene noe. Dette må det tas stilling til i en samlet vurdering av ny utforming av Nedre Torv, som parkvesenet er i gang med. Det vil være mulig å knytte en ny opparbeidelse av Nedre Torv sammen med en eventuell utbygging av parkeringsanlegg under torvet. Perspektiv Plan 12

14 Detaljbilde fra digital modell. 2.8 Bussgata i Tollbodgata I Tollbodgata bringer bussene folk direkte inn til det mest sentrumsnære ved Nedre Torv og Markens gate, hvor kvartal 32 skal bidra til ytterligere liv og kraft som følge av planforslaget. Bussen skal få prioritet i Tollbodgata, og langs kvartalet blir fortauet utvidet, og det tilrettelegges for flere busstopp bl.a med overdekket sitteplass, iht en byggeplan fra ATP- prosjektet. Bussterminalanlegg i Tollbodgata, teknisk plan. Kvartal 32 nederst. 2.9 Områder for renovasjon Det settes av plass i kjeller for søppelanlegg. Herfra etableres det løftebord til et rom på gateplan i Tollbodgata, hvorfra renovasjonsvesenet låser seg inn og henter søppel. Plassen er merket på plankartet, sammen med plass for varelevering Varelevering Kvartalet vil få en felles varelevering i Tollbodgata, hvor fra varene vil bli distribuert via underetasjen og rundt til de enkelte forretningene. 13

15 2.11 Arealer I planforslaget inngår følgende formål : Kombinerte formål forretning/ kontor/ bevertning/hotell/ forsamlingslokale/ kino 6,026 daa Spesialområde bevaring 1,724 daa Gate med fortau 1 daa Etter utbygging vil bygningsmassen i kvartalet utgjøre m2 (BTA) over gateplan. Den kan iht forprosjektet inneholde følgende formål, i tråd med reguleringsbestemmelsene: Forretning 8500 m2 Servering 2500 m2 Kontor/ kino 7000 m2 Hotell 3500 m2 I dag er bygningsmassen i kvartalet m2, med blandet formål, forretning, bevertning, kontor, bolig, lager. Nybygd bygningsmasse over garteplan vil altså utgjøre 8500m2. Under gateplan vil det være m2, inkl div lager i gamle bygg. Dette vil omfatte parkering, lager, tekniske rom/ installasjoner og forretningsarealer Tekniske anlegg Stort sett hver eiendom har egen septiktank. Det vurderes å sanere enkelte og etablere nye større tanker ved utbygging av parkeringskjeller Barn og unge Det er 1 boenhet i området i dag. Planen åpner ikke opp for etablering av flere boliger i kvartalet. Det vil derfor ikke være behov for etablering av lekeplasser og uteoppholdsarealer. Barn og unge bruker i dag arealene på nedre torv, som grenser inntil området, men disse ligger utenfor planområdet. Sett ut fra dette vil det ikke være behov for å sikre arealer for barn og unges opphold innenfor planområdet Universell utforming Kvartalet består langs gatene i hovedsak av eldre bygninger som skal bevares. Til disse er det i dag vanskelig å opprette trinnfri adkomst, fordi de ligger 3-4 trinn over gateplan, med trapper og portrom som en viktig del bygningenes identitet. Planen forutsetter utbygging av kvartalet under ett, med en fornyelse av bygningsmassen i kvartalets indre. Dermed er det en mulig å etablere et innvendig hovedplan forbundet med ramper opp fra hovedinngangene, som så de enkelte bygningene langs gatene kan ha trinnfri adkomst fra, innenfra. De to hovedinngangene vil være fra Tollbodgata, hvor det i dag er portrom til Tollbodgata 23, og fra Markens gate 14, der hvor det i dag er hovedinngang til banklokaler. I tillegg vil det være felles gjennomgang fra midt på torvsiden, der det vil være trapp og heis til parkeringskjeller, og fra gjennomgang i kinosenterets foajéområde fra nedre Torv. I Tollbodgata vil det fremdeles være en rekke med individuelle butikkinnganger. Forretningene vil her kunne utvides innover i kvartalet, eller ha overgang til annet forretningsareal. Uansett forutsettes det at eventuelle høydeforskjeller utlignes ved ramper til de enkelte gamle bygningene, der nivåene ikke måtte stemme helt overens med det nye felles nivået i kvartalets indre. Ikke minst vil dette være en samordnet måte å etablere trinnfri adkomst til de forskjellige 2. og 3. etasjeplan i disse gamle bygningene, så de kan nås fra heis inne i ny bygningsmasse i kvartalets indre. I Kirkegata ligger hotellet, som gis mulighet for å utvides innover i kvartalet. Det har en høydeforskjell i forhold til gata som er problematisk å endre på. Her vil adkomst fra kvartalets indre gi mulighet for å etablere trinnfri adkomst til hotellet med heis i 1. etasje. I 2. og 3. etasje kan ny og gammel bygningsmasse forbindes med 14

16 ramper. Gjester til hoteller vil kunne parkere i underetasjen og ta heis opp i fellesarealet, hvor det er inngang til hotellet. I Rådhusgata, eller på siden mot Nedre Torv, er det også en rekke individuelle bygninger som ligger høyere enn gateplanet. Tilsvarende vil det her bli trinnfri adkomst gjennom fellesareal i kvartalets indre. Langs hele rekken vil det være restauranter, og det er lagt opp til at disse blir utvidet med serveringsarealer innover i kvartalet, som da også vi være inngangsparti med trinnfri adkomst. Restaurantene vil ha uteservering langs hele siden mot Nedre Torv. Denne vil godt kunne fungere på egenhånd, med trinnfri adkomst til restauranten, til toaletter osv, gjennom de felles inngangene til kvartalets indre. Og derfor er planen begrenset til selve kvartalet, og omfatter ikke uteareal på Nedre Torv. På illustrasjonene i forprosjektet er det imidlertid vist en mulig utforming av Nedre Torv med en terrassering av uteserveringen, opp i nivå med restaurantene. Slik vil de enkelte etablissementene kunne fungere med trinnfri adkomst og samspill mellom inne- og uteareal, også fra Nedre Torv- siden. Men dette skal det altså ikke tas stilling til her, men det vil være en idé til en egen diskusjon som man skal ha etter hvert, om utforming og bruk av Nedre Torv Støy Det legges ikke til rette for nye boliger i kvartalet. Det vil derfor ikke være behov for å utarbeide støyanalyse. Nye hotellrom vil legges mot rolig side i kvartalets indre Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er ikke risiko- eller sårbarhet som krever oppfølging som følge av planforslaget. Det vises til vedlagt utfylt skjema. 15

17 3 PLANPROSESSEN Foreliggende planforslag er revidert av forslagsstiller, etter at tidligere planforslag har vært på høring. Det er kommet inn nye elementer, og det er utarbeidet et forprosjekt for utbygging av kvartalet. I det følgende gjennomgås planprosessen kronologisk. 3.1 Varsel om oppstart planarbeid Melding om oppstart av planarbeid ble kunngjort i Fædrelandsvennen og sendt berørte grunneiere, naboer og offentlige myndigheter ved brev datert (jf. vedlegg). Frist for merknader ble satt til Figur 9: Annonsen som gjengitt i Fædrelandsvennen

18 3.2 Uttalelser og merknader til oppstart Det kom inn i alt 4 merknader ved melding om oppstart av planarbeid. 1. Vest-Agder fylkeskommune, Fylkeskommunens interesser er knyttet til tilgjengelighet for alle, barn og unges interesser, hensynet til myke trafikanter og trafikksikkerhet, hensynet til kollektivtrafikk (herunder metroaksen og metrostopp), kulturminneloven). Ber om at disse temaene blir vurdert og hensyntatt i planprosessen. Fylkeskonservator har ingen merknader til saken. Vurdering: Omtales i planbeskrivelsen 2. Fylkesmannen i Vest-Agder, Minner om at grenseverdier for støy må overholdes. Konsekvenser for barn og unge og for funksjonshemmede skal beskrives. Det skal utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse. Ev. hensyn som må tas skal innarbeides i bestemmelsene. Vurdering: Omtales i planbeskrivelsen 3. Statens vegvesen, Vil vektlegge ev. tiltak i tilknytning til Tollbodgata, Fv K-27, på adkomst til ev. parkeringsanlegg og parkeringsdekning. Med kvartalets plassering i forhold til busstrasé og i forhold til innfartsveier med tanke på adkomst, bør parkeringsdekning for forretnings- og kontorlokaler baseres på minimumskrav. Vurdering: Parkering vil dekkes iht parkeringsvedtekt, i kjeller og evt. ved frikjøp. 4. Agder Energi, Det er to nettstasjoner i området, samt bestående kabelnett. Ev flytting må bekostes av utbygger. Blir det behov for ny nettstasjon for å forsyne området med strøm, må det avsettes plass til dette formål. Vurdering: Dette følges opp i tiltaksfasen. 5. Anne Berit Try, Viser til tidligere planer om utbygging av hotellet i 2005, som ville medført ødeleggelse av leiligheten dersom utbyggingen hadde blitt realisert. Har i dag åpent rom rundt leiligheten og gode solforhold. Dersom kvartalet gjenbygges like høyt som hotellet vil det medføre at det ikke vil være mulig å bo her i tillegg til stor verdiforringelse og økonomisk tap. Viser videre til dialog i forbindelse med saken i 2005, hvordan reguleringsarkitekt vurderte leiligheten som en oase, og lovte å dokumentere saken med modell, lovnader om å ta hensyn til leiligheten m.m. Leiligheten ligger i 3. etg. i Tollbodgata 23. Ønsker ikke å miste sol, lys og åpenheten som er der. Viktig å ta hensyn til beboere i forhold til aktiviteter som skaper bråk - høy musikk og lignende. I dag er det stille og rolig. Håper det blir det i fremtiden også. Ber om at bomiljøet bevares - i tråd med ønsker om å ha boliger i Kvadraturen. Vurdering: Leiligheten og terrassen i 3. etasje vil komme i skygge fra bebyggelse i 4 etasjer mot sør/ vest, om hotellet påbygges, men neppe fra en inntrappet 5. etasje lenger sør. Gårdsrommet og terrassen åpner seg i dag i hovedsak mot nord/ vest. 3.3 Kontakt med grunneiere og berørte offentlige etater Som ledd i planprosessen er det avholdt flere møter med kommuneadministrasjonen. Under høringen er det avholdt møte med sameiet Tollbodgata

19 3.4 Høring og innkomne merknader Byutviklingsstyret behandlet planforslaget i sitt møte , og fattet følgende vedtak: 1. Byutviklingsstyret legger forslag til reguleringsplan for Kvartal 32, sist datert , med bestemmelser, sist datert , ut til offentlig ettersyn. (Enst) 2. Det bes vurdert løsninger som gjør tekniske overbygg unødvendige. Enst) 3. Tekniske installasjoner bes vist på fremtidige installasjoner. (enst) Kommunen mottok følgende merknader i høringen: 1. Samfunnsmedisinsk enhet i helse og sosialsektoren, Er enig i at det ikke bør legges til rette for leiligheter i et sentralt kvartal hvor det planlegges hotell, bevertning og forretninger. Det bør vurderes om inn- og utkjøring til parkeringskjeller i kvartalet kan skje fra en eventuell parkeringsplass under torvområdet. Mener en passasje gjennom kvartalet er en god løsning Mest mulig UU. 2. Rådet for funksjonshemmede, Har kommet til å forveksle denne planen med rådhuskvartalet. 3. Politiet, Med bakgrunn i fremtidig regulering av Tollbodgata som kollektivgate, vil det være ønskelig å endre inn/ utkjøringen til kvartal Fylkesmannen Ingen merknader. 5. Statens Vegvesen, Vil stert tilrå, for å begrense arbeidsreiseparkering og begrense konflikt som inn og utkjøring vil gi buss/ terminalområde, at krav til parkering settes til maksimum 1 biloppstillingsplass pr. 200m2. 6. Sameiet Tollbodgata 23, v/ Solum Ber om at eiendommen i sin helhet tas ut av planen, da den ikke lar seg harmonisere med nåværende bruk av eiendommen. Byggelinje i bakgård vil medføre at en praksis for fysioterapi hevdes å ikke lenger kunne benyttes. Boligvil bli liggende i skygge av ny bebyggelse. Inn/ utkjøring til underetasje på begge sider av eiendommer vil redusere eiendommens samlede attraktivitet og verdi. 7. Rådhusgata 14a Jernæs Frukt v Aasulv Bygland, I dag er det forretning, kontor og bolig. Det er ok at boligformål tas ut, om det kan opprettholdes så lenge det ikke gjøres endringer. Hotellformål kan aksepteres, om det er opp til dem selv. Er positiv til høyere utnyttelse. Forventer at krav til parkeringsløsning ikke skal hindre fremtidig utvikling. 8. Domkirkens menighetsråd Er opptatt av å bevare Kvadraturens siluett, ber om at tekniske anlegg integreres i bygget. 9. Fylkeskommunen, Mener planforslaget med en del endringer kan bidra til å utvikle Kristiansand som et attraktivt sted. 18

20 Samferdsel: Mener man i større grad må prioritere kollektivtrafikken i Tollbodgata og vil på denne bakgrunn reise innsigelse til parkeringskjeller med adkomst til Tollbodgata. Kulturminneverdier: Mener at viste 3d- modeller av synlighet fra torvområdet ikke er godt nok dokumentert, og er i tvil om de stemmer. Hevder at byrommets åpne karakter og eksisterende siluettvirkning fra parken og torvene må bevares. Reiser innsigelse til høydene i kvartalets indre, da de anses å berøre kulturminneinteresser av regional og nasjonal verdi. Kan trekkes om det kan dokumenteres at siluettvirkningen ikke vil bli forstyrret. Vil fraråde å gjenbygge kvartalet, vil heller ha en byreparasjon og åpne lunger i kvartalets indre. 3.5 Innsigelse Plan- og bygningsjefen inviterte representanter fra fylkeskommunen og forslagsstillerne til et møte for å drøfte mulige løsninger for å imøtekomme innsigelsene. Det ble konkludert med: Å vurdere videre om det vil være mulig å legge adkomst til parkeringsanlegg fra et annet parkeringsanlegg. Å redusere høydevirkning ved å integrere oppbygg for tekniske installasjoner og plassere heiser mellom nybygg og eksisterende bygg i Tollbodgata. I synlighetsvurderingen etterlystes illustrasjoner fra Gyldenløves gate v/ biblioteket, Wergelandsparken og eventuelt fra Rådhusgata v/ Mølla. For at innsigelsen skal trekkes, må det vises at nybygget ikke blir synlig fra ulike standpunkt. Det er etter dette fremstilt nye utsnitt av den digitale 3d- modellen, som har vært fremlagt for drøfting med fylkeskommunen underveis. Under arbeidet med revidert plan og forprosjekt, er det benyttet ny digital modell med fasadeinntrykk i tillegg. Denne dokumentasjon er nå benyttet i denne beskrivelsen av det reviderte planforslaget. 3.6 Nytt revidert planforslag. Forslagsstiller har etter dette vært aktiv med hensyn til å utrede mulighetene i området. Dette har medført at en har ønsket å fremme en nytt revidert planforslag. Planen bør se utviklingen av kvartal 32 i sammenheng med potensialet i området omkring, med utviklingen av Sandens kjøpesenter i kvartal 38 og Postgården, og en oppjustering av Nedre Torv, som parkvesenet er i gang med. Positiv erfaring med nedkjøring til parkering fra Dronningens gate i kvartal 38, gjør at det bør vurderes å koble adkomst til kvartal 32 via kvartal 38. Det ble avholdt et møte hos plan- og bygningssjefen, der tankene om utvikling av kvartalet ble drøftet. Det ble enighet om å utarbeide et revidert planforslag, som blir fremstilt etter kravene i ny vedtatt planlov av 1. juli Dette fremlegges for ny 1. gangs behandling i byutviklingsstyret, for utleggelse til ny høring. 4 VEDLEGG 4.1 Til revidert planforslag: Plankart Bestemmelser Forprosjekt Kvartal 32 med P- anlegg under torvet; plan, snitt og fasader. Illustrasjon gangbro over Tollbodgata. Synlighetsstudier torvområdet. Prospekt forslag Nedre Torv Infrastrukturtiltak kollektivtrafikktollbodgata, dato: Tidligere innsendt: A Varsling om oppstart planarbeid A.1 Kopi av utsendt varslingsbrev A.2 Adresseliste A.3 Innkomne merknader B Utfylt sjekkliste (ROS-analyse) 19