BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/plan og geodata Fagnotat Saksnr.: 200806555/89 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ARMA Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for plan og geodata Dato: 04.12.2012 REGULERINGSPLAN GRIMSTADNESET FRIOMRÅDE Alternative friområder og forholdet til områdereguleringsplan under oppstart for Dolvika - Hope I sak 247-12 har Komite for miljø og byutvikling sendt forslag til reguleringsplan for Grimstadneset friområde tilbake til byrådet. Komiteen ber om nye vurderinger av friområdet i lys av: framtidig områderegulering, andre aktuelle friområder, og hensynet til grunneierne. Dette notatet er utarbeidet i samarbeid med Grønn etat, og vil belyse de 2 første punktene. Nærmere om områdereguleringsplan "Dolvika Hope marina og boligområde" Planen er i oppstartfasen, og et forslag til oppstartmelding og planprogram er overlevert fra fagetaten til byrådsavdelingen. Det vil ta anslagsvis 2-3 år før planen kan vedtas. Planens målsettinger og avgrensning er basert på føringer gitt i bystyrets vedtak om kommuneplanen KPA 2010. Planens hovedinnhold er bruk av sjø og strandlinje til småbåthavner, marinadrift og tilknyttet næring. På land er det foreslått å trekke plangrensen vestover til og med kommuneplanens byggeområder på Hope (B33, B50 og Stamsneset, figur neste side). Lenger vest viser kommuneplanen i hovedsak LNF-områder og eksisterende byggesone. Planlegging for eventuell ny arealbruk i dette området blir komplisert på grunn av uavklarte spørsmål knyttet til utviding av flyplassen og forsvarets arealbehov. Flystøybegrensninger betyr at potensialet for støyfølsom bebyggelse er lite. På generelt grunnlag bør det også nevnes at det er krevende å regulere svært store arealer under ett. Risikoen for at planprosessen ikke lar seg håndtere på en hensiktsmessig måte kan ofte øke med økende planareal. Det må også tas høyde for at store planområder i kulturlandskap med stor
tidsdybde og stort potensiale for funn av ukjente kulturminner kan utløse behov for millionbeløp til kulturminneundersøkelser. Oversikt Grimstadområdet Forslag til planavgrensning for områderegulering Dolvika Hope, planid 60200000. Side 2 av 9
Generelt om friområder i Grimstadområdet Med unntak av 3 regulerte boligområder er all eksisterende bebyggelse etablert uten grunnlag i arealplaner. Dermed er det ingen offentlig grønnstruktur i området, og ingen tilrettelagte friområder verken langs sjøen eller i området for øvrig (med unntak av noen mindre lekeplasser, hovedsakelig fellesområder). Det er ca 1200 bosatte langs Grimstadvegen i dag, og dette tallet vil øke betydelig når nødvendig plangrunnlag og infrastruktur er etablert. Dolviken og Grimstadfjorden er også den nærmeste kontakten med sjø for store områder på Søreide, Kokstad og Sandsli. Området har gode turmuligheter mot utmark i sør (bl.a. Storrinden), mens kontakt med sjøen må baseres på eiendomsrett, båthavner eller allemannsretten i utmark. Strandsonen langs fjorden gir små muligheter for rekreasjon for folk flest på grunn av at mye areal er tatt i bruk til andre formål og på grunn av bratt og vanskelig tilgjengelig strandsone. I det aktuelle området finnes det ingen arealer som dekker alle ønskelige krav til størrelse, kvalitet og tilkomst for nye friområder, og kravene til aktuelle områder må nedjusteres. Det er også viktig å understreke at friområder til sjø kan ha stor allmenn verdi selv om bademulighetene er begrenset. Store deler av året er bading lite viktig, og andre funksjoner som turmål, god utsikt, fiske fra land, barns lek og nærkontakt med sjø kan være viktigere verdier enn bading alene. Det er ønskelig å tilrettelegge et variert utvalg av friområder med ulike kvaliteter og ulik geografisk plassering slik at flest mulig kan ha gang- og sykkelavstand til et godt tilbud. I dette området er den en ekstra utfordring at Grimstadvegen er svært trafikkfarlig for myke trafikanter, og at denne situasjonen vil vedvare lenge. Dette understreker behovet for gode tilbud i folks nærmiljø. Grimstadneset friområde Området er relativt stort, er solrikt og har god utsikt mot Sotra, Bjorøy, Raunefjorden og skipsleia i vest. Grimstadneset har varierte kvaliteter og aktivitetsmuligheter, bedre vannkvalitet enn i Dolviken og ligger sentralt i ytre deler av området mellom Kvitura og Grimstad. Området ligger i rød flystøysone, men flystøy er uunngåelig for all utendørsaktivitet i dette området. Adkomsten er ikke spesielt god, men skiller seg heller ikke negativt ut i forhold til det som kan oppnås til andre potensielle friområder. Bademulighetene er begrensede, og det er i hovedsak andre kvaliteter som ligger til grunn for planforslaget. Sammen med den innerste delen av Dolviken er dette likevel vurdert som det beste badeområdet langs Grimstadvegen. Den indre delen av Dolviken kan opparbeides til god standard, men naturopplevelsen blir ikke den samme på grunn av tidvis redusert vannkvalitet og nærhet til veg og bebyggelse. Side 3 av 9
Utsikt fra badevik sør i planområdet. I en samlet registrering av kommunens strandstrekninger datert 1979 framgår område nr 90 som det største og viktigste området på sørsiden av Grimstadfjorden. Reguleringsplanen omfatter den vestlige delen av dette området. Utsnitt av kart fra rapporten "Strandstrekningene i Bergen kommune", Fritidsseksjonen 1979, 308 s. Side 4 av 9
Grønnstruktur ved sjøen i planen for Dolvika Hope Det er usikkert hvor mange og store friområder langs sjøen som kan etableres i den nye områdereguleringen. De sikreste områdene vil være ubebygde strandstrekninger i Bergsvika og innerst i Dolviken. Arealet i Bergsvika ligger delvis på kommunal eiendom. Disse områdene har gode kvaliteter, men skiller seg fra Grimstadneset blant annet ved at de er mindre, ligger innerst i fjorden og har utsikt mot nord og øst og mot tettbebyggelse. Vannkvaliteten kan bli negativt påvirket av store marinaanlegg i Dolviken. Bergsvika mot Søreidneset. Det kan også være aktuelt å etablere et større friområde langs sjøen på privat grunn på Hope, nord for Bergsvika. Dette kan få gode kvaliteter, men vil være påvirket av nærhet til Stamsneset næringsområde og forsvarets anlegg i Knappenfjellet. Området er underlagt hensynssone for brann- og eksplosjonsfare, og det er usikkert om tilrettelegging for opphold kan kombineres med dette. Aktuelle friområder ved sjøen i ny reguleringsplan for Dolvika Hope. Side 5 av 9
Alternativer som ikke fanges opp i områdereguleringen Grimstad kai (vest for Utlandsvika) er nevnt spesielt i komitevedtaket. Dette området har LNFformål, og består av 1 større eiendom og 1 nøsttomt (begge private). Videre er arealet underlagt hensynssone M1 for forsvaret (sikringssone med begrensinger på utbygging), men dette er sannynligvis ikke til hinder for etablering av nye friområder. Området ligger i gul flystøysone i dag, men kommer i rød sone dersom rullebane 2 blir etablert. Strandlinjen er ca 100 m lang og det best egnede arealet ved sjøen er på ca 1 da. Tilkomsten er via private veier, og det siste stykket (ca 150 m) går på stier med ca 14 m høydeforskjell mellom baklandet og sjøen. Både veier og stier er bratte, og det veialternativet som når lengst ned mot sjøen har en stigning på opptil 1:5. Det vil dermed bli krevende å tilrettelegge for universell tilkomst ned til sjøen. Området ved Grimstad kai har gode kvaliteter og egner seg som lokalt friområde, men både størrelse, kapasitet og variasjon i tilbud og opplevelser er begrenset sammenlignet med Grimstadneset. Side 6 av 9
Grimstad kai. Hopsvika har vært foreslått som friluftsområde flere ganger tidligere, og sist i forslaget til kystsoneplan fra 2003. Denne planen ble ikke politisk sluttbehandlet. I KPA 2010 er sjøarealet i vika vist som natur- og friluftsområde (NF), mens landarealet er ordinært LNF-område. Side 7 av 9
Hopsvika Hopsvika har et betydelig potensiale som friluftsområde, men mange private eiendommer vil bli berørt og i hovedsak er de flateste og best egnede arealene tatt i bruk til byggeformål (bolig, nøst og båtplasser). Det må dermed påregnes betydelige konflikter i forhold til etablert bruk dersom området skal sikres og tilrettelegges til friluftsformål. Hopsvika har ikke like store kvaliteter som turmål sammenlignet med Grimstadneset siden vika er et skjermet landskapsrom uten særlig utsikt. Område 91 fra strandstrekningsrapporten har ikke potensiale som offentlig friluftsområde etter dagens standard, men området er beskrevet med betydelig landskapsverdi i grunnlagsmaterialet for forslaget til kystsoneplan. Verken Grønn etat eller Etat for plan og geodata har kunnskap om andre områder langs Grimstadfjorden som kan være aktuelle alternativer til Grimstadneset som offentlig friområde ved sjøen. Fagetatens vurdering Plan og geodata vurderer situasjonen slik at det ikke hensiktsmessig å utvide planområdet mot vest på dette tidspunktet. Dersom planene for Grimstadneset og Dolvika Hope skal kobles sammen må planområdet utvides til å omfatte hele Grimstadområdet. Dette kan ikke anbefales. Side 8 av 9
Grimstadområdet har stort behov for bedre offentlig tilgang til sjø i lokalmiljøet, blant annet på grunn av farlige trafikkforhold for gående og syklende. På strekningen Dolviken - Hope kan dette behovet ivaretas i den nye områdereguleringen, men det er også behov for friområder lenger ute. Grimstadneset vurderes som det best egnede området i ytre del av Grimstadfjorden. ETAT FOR PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder/plansjef Arne Matthiessen prosjektleder Side 9 av 9