RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Sivilarkitekt Leif Larsen AS Gravarsveien 32 4306 SANDNES Melding om vedtak Vår ref: Deres ref: Arkiv: L12 Dato: 2014/1660 /HRO Løpenr.: 1925/2016 06.02.2016 Sluttbehandling: Endring av reguleringsplan. Sted: gnr. 25 bnr. 131- Øysang Forslagsstiller: John Svela Holding as Plankonsulent: Siv.ark. Leif Larsen as Det underrettes herved om at Risør bystyre i møte 28.01.16 har fattet følgende vedtak i sak 12/16: Saken har vært behandlet som vist på vedlagte saksframlegg. Plandokumenter vil bli lagt ut på kommunens hjemmeside til orientering. Eventuelle henvendelser kan rettes til: Heidi Rødven Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Med vennlig hilsen Heidi Rødven Enhetsleder plan- og byggesak Besøksadresse: Postadresse: Dir.tlf.: 37 14 96 13 Org.nr.: 964 977 402 MVA Furumoveien 1 Postboks 158 Tlf.: 37 14 96 00 Bankkonto: 2801.22.04665 4950 RISØR 4952 Risør Fax.: E-post: postmottak@risor.kommune.no www.risor.kommune.no
Side 2 av 7 Kopi: Agder Energi Serviceboks 603 4606 KRISTIANSAND S Aust-Agder fylkeskommune P.b. 788 Stoa 4809 ARENDAL Fylkesmannen i Aust-Agder Pb. 788 Stoa 4809 ARENDAL John Svela Holding as Sørlitunet 15 4020 STAVANGER Risør Ferie & Fritidseiendommer as Fredtunarmen 6 4050 SOLA RTA AS v/ Tor Georg Hagane Hestemyr 4950 RISØR Statens vegvesen Region Sør Postboks 723 Stoa 4808 ARENDAL Bjørn Åge Hødnebø Kristian Brenners 3029 DRAMMEN vei 95 Cecilie Pedersen og Jan Ari Christensen 23211 SAN SALVADORE PL Else Marie Tangen Smith og Kristian Ohmer Smith Kongsbakkåsen 34 3261 LARVIK Ferietunet Vel v/torhild Einstabland Frysjaveien 9b 0883 OSLO Frank Jakobsen SSS-veien 1692 4990 SØNDELED Jegertunet Vel v/tove Isdahl-Engh Stenfeltskogen 17 1405 LANGHUS Johan Inghardt Solheim Øysangneset 30 4990 SØNDELED Limkjerrheieme hyttesameie v/frode Oset Gamle Tanumvei 1 1341 SLEPENDEN Morten Hødnebø Vestlandsstykket 4950 RISØR 45 Per Vidar Slåttekjær Hødnebøveien 6 4990 SØNDELED Risør Tomteutvikling AS Øvre Haukeligate 7 4014 STAVANGER Tor Kristian Øysang Gommerudveien 1348 RYKKINN 18 Torill Hellstrand Talleiv Huvestads 3880 DALEN veg 169 Trond Hødnebø Krags gate 110 4950 RISØR Øysanglia Vel v/tom Hovet Elgfaret 3 4737 HORNNES
Side 3 av 7 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2014/1660-0 Arkiv: L12 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 28.12.2015 Sluttbehandling: Endring av reguleringsplan. Sted: gnr. 25 bnr. 131- Øysang Forslagsstiller: John Svela Holding as Plankonsulent: Siv.ark. Leif Larsen as Utv.saksnr Utvalg Møtedato 9/16 Miljø og teknisk komité 14.01.2016 12/16 Risør bystyre 28.01.2016 Rådmannens innstilling: Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité - 14.01.2016 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Det ble ikke oppnevnt saksordfører. Miljø- og teknisk komites innstilling til bystyret: Saksprotokoll i Bystyret - 28.01.2016 Innstillingen fra Miljø- og teknisk komite ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Vedlegg:
Side 4 av 7 1 Oversiktskart 2 Gjeldende reguleringsplan 2002 3 Gjeldende reguleringsbestemmelser 2002 4 Uttalelse Statens Vegvesen Region Sør 5 Uttalelse Fylkesmannen i Aust-Agder 6 Uttalelse Aust-Agder fylkeskommune 7 Følgebrev 8 Ny reguleringsplan 04.01.16. 9 Nye reguleringsbestemmelser 04.01.16 Kort resymé Detaljreguleringsplan for Øysang med 60 hytter fordelt på 29 enheter for fritids- og turistformål og 31 enheter for fritidsboliger, fremmes for slutthandling. Det innstilles på at planen godkjennes med de endringer som foreslås etter høringsrunden. Saksopplysninger Området har vært regulert lenge, men utbygging har aldri blitt gjennomført. Gjeldende plan er fra 2002. Den sier at det kan bygges 60 enheter fordelt på 29 utleiehytter og 31 fritidshytter. Denne fordelinga skal beholdes, men det søkes nå om å dele området i to og legge utleiehyttene nord i feltet. Fritidshyttene spres i større grad for å få tomter med bedre utsikt. Byggeområdet søkes lagt ca. 35 m fra midten av SSS-veien, mens bebyggelsen i gjeldende plan er regulert bak heia sett fra fylkesveien. Planen har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 26.09. 11.11.15. Det har kommet inn tre uttalelser til planforslaget og disse er innarbeidet i stor grad i det forslaget som fremmes for sluttbehandling. Hovedinnholdet i planen er at det nord i feltet reguleres for en u-sving med utleiehytter, område FT1 og 2. Dette feltet vil få egen avkjørsel fra nord. Hyttene kan oppføres med et bruksareal på inntil 120 m 2 og høyder på inntil 8,0 m. Området vil ikke være synlig fra sjøen. De andre byggeområdene planlegges mer spredt, fordelt på sju felt, område FF1-7. De fire nordligste feltene vil ligge i midten av området og vil ikke være synlige fra sjøen. De tre sørligste vil få utsikt til sjø. Det varierer hvilke tomter skal kunne bebygges med hytter i én etasje og hvilke som kan bebygges med en etasje og underetasje. Felles for de tre sørligste som blir mest eksponerte, er at de kun kan bygges i én etasje og ha en maks høyde på 5,8 m. Dette er i samsvar med kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse og kommuneplanens bestemmelser. Feltet planlegges videre med interne, private veier, gjennomgående stinett og tilgjengelighet for allmennheten, lekeplasser, gjesteparkering og friluftsområder. Det har kommet tre uttalelser til planforslaget: Statens vegvesen Det må oppgis korrekt benevnelse av fylkesvei 351. Kryss og avkjørsel må dimensjoneres etter fartsgrensa i området som er 60 km/t. Det vises til oppstartsmelding for planen hvor vegvesenet ba om at det skulle utarbeides plan- og profiltegninger av kryssløsning for å kunne vurdere om løsningen er tilfredsstillende. Vegvesenet minner om at tegninger ikke er mottatt. Krav til frisiktsoner oppgis. Det vises til at det er tegnet inn frisiktsoner for gang- og sykkelvei mens
Side 5 av 7 plankartet ikke viser slik vei. Det forutsettes at dette endres i kartet. Kartet må også rettes opp slik at formålsbetegnelsen på fylkesveiens sideareal er korrekt. Vegvesenet skriver at det er oppgitt fotgjengerkryssing av fv. 351 mot fergeleiet og er usikre på hva kommunen forventer av etablering her. Det opplyses derfor at gangfelt med hvite striper ikke er aktuelt i dette området. Bestemmelsen om beplantning i frisiktsoner må endres til kun å omfatte kommunal vei. Rekkefølgebestemmelsen vedrørende godkjenning av tekniske planer for vei må endres til at denne typen planer for fylkesvei og kryssområder skal godkjennes av Statens vegvesen. Fylkesmannen i Aust-Agder Det påpekes at all planlegging skal ivareta estetiske hensyn. Miljøvernavdelinga viser til at det ved forrige behandling forelå en temarapport for landskap og estetikk som viste av sårbare områder ikke burde bebygges og at noen av disse områdene nå søkes bebygd. Fylkesmannen mener at planforslaget ikke ivaretar landskapet på en god nok måte i felt FF2 og FF4 hvor det vil bli silhuettvirkning og behov for omfattende terrengskjæringer og høye forstøtningsmurer og/eller fyllinger. For felt FF5-7 synes miljøvernavdelinga det er vanskelig å ta stilling til forslaget fordi det ikke er angitt høydebestemmelser. Det anbefales at planen omarbeides slik at ny bebyggelse og infrastruktur plasseres og utformes etter de premisser landskapet legger. Det anbefales videre at utgravning og oppfylling av terreng kun skjer innenfor byggeområdene for å kunne bevare vegetasjon og terreng i friluftsområde. Hensikten er å motvirke silhuettvirkning og gi gode friluftsområder. Fylkesmannen ber om at støy vurderes og at det utarbeides en støyrapport Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 skal legges til grunn. Dersom støyrapporten viser at noen av hyttene ligger i rød sone, kan de ikke bebygges. 8 må omarbeides slik at støyrapport må foreligger før første boenhet kan godkjennes. For bestemmelsene viser fylkesmannen generelt til at de må være presise og entydige og at ord som kan og bør må unngås. Også bestemmelser som er utformet som retningslinjer må tas ut, evt. må det lages egne retningslinjer for planen eller vises til kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse. Begrepet bebyggelsesplan må rettes i samsvar med ny plan- og bygningsloven og begrepet plankrav i 3 anbefales tatt bort. For områdene FF5-7 må gis bestemmelser om høyder. Fylkesmannen synes det er positivt med felles lekearealer og uterom og at det er satt rekkefølgekrav til disse. Det anbefales også rekkefølgekrav som inkluderer veier og parkering. Fylkesmannen mener det interne stinettet er oppstykket på en uheldig måte p.g.a. planforslagets spredte utbygging og mange atkomstveier. Det anbefales at planforslaget omarbeides slik at friluftsområdene blir mer sammenhengende og at stier legges i mest mulig skogkledde områder. Det anbefales at det settes krav til bredde og dekkemateriale samt rekkefølgekrav for stiene. Aust-Agder fylkeskommune Det vises til uttalelsen ved oppstartsmeldinga hvor det blei sagt at viktige premisser for planarbeidet ville være estetikk, landskapstilpasning, trafikksikkerhet, gode uteområder og tilgjengelighet for allmennheten. Fylkeskommunen viser til at planforslaget vil gi større inngrep i terrenget enn den gamle planen legger opp til og at stinettet vil bli mer oppdelt samt at noen av feltene vil kreve omfattende terrengskjæringer og fyllinger. Fylkeskommunen støtter Fylkesmannens vurdering av at særlig felt FF2 og FF4 bør omarbeides for å få en bedre landskapstilpasning. Det bes om at stiene bør få rekkefølgekrav for opparbeidelse og at det stilles krav til dekke og bredde samt at adkomsten i og gjennom området sikres for turgåere. Kulturminnevernseksjonen har ingen merknader.
Side 6 av 7 Som følge av innspillene i høringsrunden er det foretatt endringer av planforslaget sånn at det forslaget som nå fremmes for sluttbehandling i hovedsak har imøtekommet innspillene, se vurderingene nedenfor. Økonomi Planforslaget har ingen andre, direkte økonomiske konsekvenser enn gebyr for saksbehandling. Dersom planen gjennomføres vil den kunne ha positive ringvirkninger for Risørsamfunnet i form av f.eks. behov for lokale håndverkere. Kommuneplan Området har vært regulert lenge, men utbygging har ikke startet opp fordi markedet ikke har respondert som ønsket. Utbygger søker derfor om å endre planen for å treffe markedet bedre. Dersom det skjer, vil utbygginga kunne bidra til et av kommunens satsningsområder attraktivitet i form av at vi får mer besøk. Folkehelse og levekår Stier og dermed turmuligheter i området er ivaretatt. Det er også gode lekeområder innenfor planens avgrensning. Folkehelseperspektivet bør derfor være godt ivaretatt. Levekår er ikke relevant i denne sammenhengen. Klima og miljø Området ligger sånn til at transport til og fra vil måtte bli bilbasert. Med tanke på klima, er dette ikke en optimal løsning. Imidlertid ligger feltet også slik til at man kan benytte ferge til Risør og la bilen stå, eller bruke sykkel, når man først er i området. Dette er positivt for klimaet. Miljømessig er det en fordel å bebygge områder som allerede er påbegynt. I denne delen av kommunen ligger det fra før store hyttefelt og fortetting vil være bedre enn å bebygge helt jomfruelig terreng. Vurderinger Til de ulike innspillene har rådmannen noen kommentarer: Statens vegvesen Planbeskrivelse benevnelse og km/t er revidert i samsvar med uttalelsen. Tegninger for kryss det er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene at tekniske planer for fylkesvei og kryssområder skal godkjennes av SSV før byggetillatelse gis. Gang- og sykkelvei det planlegges ikke for dette, kun sideareal til fylkesveien. Benevnelser og frisiktsoner er rettet. Fotgjengerfelt det planlegges ikke for dette. Frisiktsoner bestemmelsen er endret til ikke å omfatte fylkesveien. Fylkesmannen i Aust-Agder Byggeområder Områdene FF2 og FF4 er trukket lengre fra fv. 351 og ei tomt sør i felt FF4 er tatt ut. Terrengendringer skjer innenfor byggeområdene. Intern vei for felt FF4 er flytta øst for byggeområdet. Nord i område FF1 er det foreslått en ny tomt som erstatning for den som er tatt ut av FF4. Det er gitt høydebestemmelser for felt FF5-7. Støy Støysonekart fra Statens vegvesen viser at det ikke er noen rød sone i dette området, kun gul, og at gul sone ikke vil berøre byggeområdene. Vi ser derfor ingen hensikt med å ha
Side 7 av 7 bestemmelser om støyrapport, men det er tatt inn i bestemmelsene at støyforholda skal tilfredsstille krav i TEK10 og retningslinje T-1442. Ordlyd bestemmelser ord som er unøyaktige og bærer preg av retningslinjer er tatt ut. Begreper er rettet opp i samsvar med fylkesmannens uttalelse. Lekeareal, friluftsliv og folkehelse det er tatt inn rekkefølgekrav for opparbeiding av lekeområder, gangstier, veier og parkering. Det gjennomgående stinettet er bedre ivaretatt ved endringer i plankartet og lekeplasser har fått gode og sentrale plasseringer. Det er stilt krav til dekke og bredde for stiene. Aust-Agder fylkeskommune Det vises til kommentarene ovenfor til Fylkesmannen. Øvrige kommentarer til endringer Veier interne veier skal være private, ikke kommunale. Dette er endret i plankartet. Det er tatt inn i bestemmelsene at veiene skal være åpne for allmennheten. Bygningsrådet begrepet er endret til kommunen. Lødd stein begrepet er lite brukt og er erstatta av natursteinsmur. Bruksareal og målepunkt det er foretatt endringer for å forhindre uklarheter rundt målingene i byggesaksbehandlinga. Høyder for område FT1 og 2 det er foretatt en spesifisering i 5.4.2 for å unngå misforståelser. Rekkefølgekrav det er spesifisert at vegvesenet skal godkjenne tekniske planer og tegninger før byggetillatelser gis. Planen har nå gjennomgått en grundig revidering etter høringsrunden og det er rådmannens vurdering av planforslaget bør kunne godkjennes i medhold av 12-12 i plan- og bygningsloven. Rådmannens konklusjon Detaljreguleringsplan for Øysang godkjennes. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Gebyr pr. godkjent enhet á 1071,- (60 enheter)...kr 64.260,-