Saksbehandler: Ingvild Slettebø Vår dato Vår referanse Telefon: 57 64 31 69 12.12.2014 2014/4046-423.1 E-post: fmsfisl@fylkesmannen.no Deres dato Deres referanse Advokat Kathrine Lien Mjell v/advokatfirma Harris DA PB 4115 Sandviken 5835 BERGEN Vedtak i klagesak som gjelder tiltak på gbnr. 1/236 i Sogndal kommune Vi viser til oversendelse fra Sogndal kommune av 31. oktober 2014, som gjelder klage på administrativt vedtak av 10. september 2014 i BD sak 367/14. På vegne av dine klienter Dagmar Ølnes Lotsberg og Gunnar Lotsberg har du klaget innen fristen, og vilkårene for å behandle klagen er oppfylt. Fylkesmannen tar ikke klagen fra Dagmar Ølnes Lotsberg og Gunnar Lotsberg til følge. Vi stadfester vedtaket fra Sogndal kommune av 10. september 2014, BD sak 367/14. Bakgrunn for saken Fylkesmannen opphevet 18. juli 2014 tillatelse til oppføring av terrasse gitt av Sogndal kommune i vedtak 6. februar 2014, sak 3/14. Vi opphevet tillatelsen fordi det ikke var søkt om eller vurdert om det skulle dispenseres fra byggegrense og arealformål i reguleringsplan for deler av terrassen. Fylkesmannen har tidligere også behandlet krav om ulovlighetsoppfølging av steinfylling på gbnr. 1/236 fra dine klienter, samt krav om omgjøring av tillatelse til planering og opparbeiding av tomten og byggetillatelsen. Innhold og utfall i disse sakene forutsettes kjent for sakens parter, og gjentas ikke her. Eiendommen gbnr. 1/236 er avsatt til "boligbebyggelse nåværende" i kommuneplanens arealdel som ble satt i kraft 14. november 2013. I reguleringsplan "Kjørnes 3 austre del" som ble satt i kraft 30. januar 1997, ligger eiendommen i området merket med C. Den største delen av eiendommen er regulert til "byggjeområde", presisert som "bustader". I den nordøstre delen av eiendommen er et område regulert til "trafikkområde offentleg", presisert som "køyreveg/parkering". På arealplankartet er det fastsatt byggegrenser. Dine klienter bor på eiendommen bnr. 1/10, som ligger sør for gbnr. 1/236. Mellom de to eiendommene ligger et belte av gbnr. 1/188. Dagmar Ølnes Lotsberg er hjemmelshaver til gbnr. 1/10. Etter at Fylkesmannen opphevet tillatelsen, søkte tiltakshaverne Are Oxholm og Lene Navarsete Oxholm på nytt om å oppføre terrasse på gbnr. 1/236. Søknaden er datert 22. august 2014 og mottatt hos kommunen 5. september 2014. Utformingen av terrassen er noe endret sammenlignet med forrige søknad, ved at det ikke er søkt om terrasse på østsiden av bolighuset. I søknaden er tiltaket skildret slik: "Terrasse i fasade sør til hovudplan. Rekkverk i tre med liggande panel." Hovedkontor Landbruksavdelingen E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde fmsfpost@fylkesmannen.no Telefon: 57 64 30 00 Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: 57 65 33 02 Telefon: 57 64 30 00 www.fylkesmannen.no/sfj Org.nr 974 763 907 Telefaks: 57 82 17 77
2/6 På vedlagte situasjonsplan ligger terrassen på sørsiden av bolighuset, og stikker noe ut fra fasadelivet på vest- og østsiden. Det går ikke frem hvor langt ut fra fasadelivet terrassen går på disse to sidene. Terrassen går på det lengste 4,6 meter ut fra fasadelivet mot sør. Avstanden fra terrassen til grensen mot gbnr. 1/188 er på det nærmeste fire meter. Nabovarsel ble sendt rekommandert til Dagmar Ølnes Lotsberg 25. august 2014. Dine klienter kom med merknader til nabovarselet i brev av 5. september 2014. Det ble vist til at tegningene av terrassen gav et misvisende bilde av tiltaket. Videre la de til grunn følgende: "Den omsøkte terrassen bør ikkje byggjast fordi den 6 m høge og bratte steinfyllinga er altfor høg og dominerande frå før. Vi får ekstra innsyn i tunet vårt og tapt utsikt på grunn av den utstikkande delen av terrassen." Administrasjonen ga tillatelse til terrasse i henhold til søknad i vedtak av 10. september 2014, BD sak 367/14. Merknadene til nabovarselet ble gjengitt, og kommunen la til grunn følgende vurdering: "Etter vår vurdering er tiltaket slik det er presentert tilstrekkelig opplyst til å kunne gjere vedtak. Vi legg då vekt på typen tiltak, omfang, målsetting i høve eksisterande bygning og nabogrenser. Planlagt terrasse er som nemnd nærast identisk med klagesak avgjort av Fylkesmannen i brev av 18.7.14, der innsyn ikkje er nemnd som grunnlag for oppheving av vedtaket. Merknadene frå Dagmar og Gunnar Lotsberg vert ikkje teke til følgje." På vegne av dine klienter påklaget du vedtaket i brev av 22. september 2014: "En legger til grunn at historikken rundt de byggetillatelser som er gitt på denne eiendommen er kjent for kommunen, og at det således ikke er nødvendig å foreta en full gjennomgang av denne her. Kort oppsummert er det gitt tillatelse til en fyllingstopp som er rundt 1,5 meter høyere enn nabovarslet, og det er slått fast av Fylkesmannen i Sogn og Fjordane at de aktuelle vedtak lider av saksbehandlingsfeil som kan ha virket inn på vedtakets innhold. Når det nå søkes om oppføring av terrasse på toppen av denne fyllingen, er det fra Lotsbergs side gjort gjeldende at det vil medføre betydelige ulemper i form av innsyn og tap av lys. Sogndal kommune har i sitt vedtak ikke foretatt en konkret vurdering av forholdet til nabotomten, og det gjøres gjeldende at det foreligger saksbehandlingsfeil. Særlig i en sak som dette, hvor det i forbindelse med den opprinnelige byggesøknaden er foretatt saksbehandlingsfeil som kan ha hatt innvirkning på steinfyllingen høyde, er det viktig at det foretas en konkret vurdering av hvilken innvirkning en terrasse oppå fyllingen vil ha for naboene." Som følge av klagen foretok kommunen en befaring på eiendommene gbnr. 1/236 og 1/10. Det ble utarbeidet et notat av 6. oktober 2014 fra befaringen, hvor det også var vedlagt en rekke bilder. Følgende fremgikk av notatet: "Ut frå målingar frå kartgrunnlaget er det frå nærast hushjørne på gbnr. 1/10 og til omsøkt terrasse ca. 17 meter i horisontalplanet. Høgdeskilnaden mellom terrasseplatning og tun på gbnr. 1/10 er ca. 10 meter (målt i kart). Som bilda viser er det ein vegetasjon mellom eigedomane. Terrasseområda for gbnr. 1/236 ligg mot syd og vert rekna som det sentrale uteopphaldsareal for denne eigedomen, medan vi ikkje oppfattar nordsida for bustaden på gbnr. 1/10 som det sentrale uteopphaldsareal for denne eigedomen." I brev av 19. oktober 2014 kom dine klienter med merknader til notatet fra kommunen. De opplyste blant annet at all vegetasjon på bildene som var lagt ved notatet står i hagen til gbnr. 1/10 og ikke på gbnr. 1/188. Videre ble det opplyst at tun og hovedinngang ligger på
3/6 nordsiden av huset, og stilt spørsmål ved kommunens vurdering om at nordsiden ikke var det sentrale arealet på eiendommen. Forvaltningsutvalget behandlet klagen på møte 30. oktober 2014, men fant ikke grunn til å ta klagen til følge. Under vurderingen i saksframlegget ble det lagt til grunn følgende: "Ved utbygging av bustadområde i skråna terreng vil dette normalt medføre innsyn i meir eller mindre grad. I omsøkte sak er det i dag innsyn både frå gbnr. 1/236 til gbnr. 1/10 og motsett. Planlagde terrasse som er vendt mot sør og som vil vere det sentrale uteopphaldsarealet for gbnr. 1/236 vil etter vår vurdering ikkje medføre ei vesentleg endring i dagens situasjon, sjølv om framkant av terrassen kjem nokre meter nærmare enn dagens skråningstopp. Etter våre vurderingar medføre derfor oppføring av terrassen ikkje betydelege ulemper i form av innsyn slik det vert hevda. Vi vil snarare hevda at terrasseplatning og rekkverk medfører mindre innsyn mellom eigedomane, då denne vil bryta siktlinja mellom eigedomane i fleire opphaldsoner, både ute og inne i motsetning til i dag der det ikkje er skjerming. Vesentlege ulemper som følge av tap av lys som følgje av terrassen er det etter vår vurdering ikkje grunnlag for å hevda, både fordi terrassen vert bygd nord for gbnr. 1/10 og på bakkenivå utan at denne skjermar for sol eller himmelsyn." Saken ble deretter sendt hit for endelig klagebehandling. I brev av 5. november 2014 til Fylkesmannen kom dine klienter med ytterligere merknader i saken. Fylkesmannen ble bedt om å se på hele saksgangen på nytt. Regelverk Fylkesmannens kompetanse Fylkesmannen har delegert myndighet til å avgjøre klager som gjelder enkeltvedtak etter plan- og bygningsloven, se plan- og bygningsloven 1-9 femte ledd og rundskriv T-2/09 fra Klima- miljødepartementet. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane skal som klageinstans se til at kommunens vedtak er i samsvar med lov og forskrift, og at kommunen ved behandling av saken har fulgt de saksbehandlingsregler som gjelder på området. Fylkesmannen kan under klagebehandlingen prøve alle sider ved vedtaket, også de skjønnsmessige vurderingene kommunen har gjort, jf. forvaltningsloven 34. Ved prøving av det kommunale skjønnet skal Fylkesmannen legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret. Fylkesmannens primære oppgave som klageinstans er å kontrollere at den kommunale saksbehandlingen er i samsvar med regelverket, og at de hensyn som er vektlagt i vurderingene, og som ligger til grunn for utfallet, er saklige. Fylkesmannen må også kontrollere at det ikke er lagt vekt på utenforliggende hensyn. Plassering av byggverk og avstand til nabogrense Plassering av byggverk er regulert i plan- og bygningsloven 29-4. Følgende går fram av første ledd: "Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12." Det går fram av forarbeidene at 29-4 erstatter den tidligere plan- og bygningsloven (1985)
4/6 70, og at det materielle innhaldet i bestemmelsen videreføres, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) side 342. I rundskriv H-18/90 går det frem at følgende forhold kan være relevante ved vurderingen av plasseringen og høyden til bygget: "Tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse Disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne/andre brukere, f eks usjenert uteplass, lekeareal, parkeringsplass osv, jf formålene i pbl 69 nr 1. Utsikt og lysforhold Hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter Planlagt eller påregnelig utnyttelse av nabotomta/omkringliggende areal i relativt nær framtid. Tilgjengelighet, også for funksjonshemmede. Brannsikring, der det ikke oppnås ved byggetekniske tiltak. Bestemmelser i forskrifter for elektriske forsyningsanlegg av 1. oktober 1987, særlig om avstand til høyspenningsanlegg." Om terskelen for å endre en plassering som er i tråd med avstands- og høydegrensene i loven, sier rundskriv H-18/90 følgende om tilsvarende bestemmelse i plbl. (1985) 70: "Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø." I uttalelse fra Sivilombudsmannen, sak 2012/215, er bestemmelsen i 29-4 første ledd tolket slik: "Utgangspunktet er at tiltakshavers ønskede plassering og høyde på byggverket skal godkjennes. Først når ulempene for omgivelsene ved omsøkt plassering/høyde er kvalifiserte, skal bygningsmyndighetene vurdere alternativ plassering/høyde." Fylkesmannens vurdering Vi har som klageinstans vurdert behovet for befaring, men legger til grunn at saken er godt nok opplyst til at vi kan fatte vedtak, jf. forvaltningsloven 33 siste ledd. Saken er tilstrekkelig opplyst med situasjonskart og skisser av tiltaket, samt bilder og notat fra befaring, og vi har ikke grunn til å tro at befaring ville ha avdekket nye opplysninger som kunne hatt noe å si for resultatet i saken. Fylkesmannen presiserer at klagesaken utelukkende gjelder tillatelsen til terrassen gitt i vedtak av 10. september 2014. Eventuell ulovlighetsoppfølging av allerede oppført terrasse er ikke del av klagesaken. Vi kan heller ikke se at det er grunnlag for å gjøre en fornyet vurdering av de forhold som er vurdert i sakene om omgjøring av vedtak og ulovlighetsoppfølging. Du har på vegne av dine klienter gjort gjeldende at det foreligger saksbehandlingsfeil ved at kommunen ikke har gjort noen konkret vurdering av hvilken virkning terrassen vil ha for gbnr. 1/10. Denne anførselen ble fremsatt før kommunen foretok befaring på eiendommene gbnr. 1/236 og 1/10. Av forvaltningsloven 17 første ledd følger det at en sak skal være "så godt opplyst som mulig" før vedtak treffes. Fylkesmannen finner det ikke nødvendig å ta stilling til om saken var tilstrekkelig opplyst før vedtaket av 10. september 2014 ble truffet. Dette fordi saken i alle fall må anses for å ha vært tilstrekkelig opplyst på tidspunktet for klagebehandlingen. Vi viser til at kommunen i forkant av klagebehandlingen foretok befaring på begge
5/6 eiendommene, og at det i saksframlegget ble gjort en konkret vurdering av tiltakets virkninger for gbnr. 1/10. En eventuell saksbehandlingsfeil vil derfor uansett måtte anses som reparert under klagebehandlingen. Fylkesmannen vil deretter gå over til å vurdere tillatelsen til terrassen. Vi kan ikke se at det er bestridt at terrassen mot sør ligger innenfor byggegrensen som følger av reguleringsplanen. Spørsmålet blir da om plasseringen bør endres i medhold av plan- og bygningsloven 29-4 første ledd. I notatet fra befaringen er det opplyst at høydeforskjellen mellom terrassen og tunet på gbnr. 1/10 er omtrent ti meter. Dette vil etter vårt syn medføre at terrassen kan gi et visst innsyn til gbnr. 1/10. Imidlertid er det en del vegetasjon mellom bolighuset på gbnr. 1/10 og terrassen på gbnr. 1/236. Vegetasjonen vil redusere innsynet fra terrassen til gbnr. 1/10, uavhengig av om vegetasjonen er plassert på gbnr. 1/10 eller gbnr. 1/188. Dernest er det en nokså stor avstand mellom terrassen på gbnr. 1/236 og gbnr. 1/10, sammenlignet med det som må anses for å være vanlig i boligfelt. Mellom gbnr. 1/236 og gbnr. 1/10 ligger et belte av eiendommen gbnr. 1/188. En måling på grunnkartet på sognekart.no viser at dette beltet er omtrent fire-fem meter bredt. Avstanden fra terrassen på gbnr. 1/236 til grensen til gbnr. 1/10 vil således være på minst åtte-ni meter. Videre har kommunen målt avstanden fra terrassen til bolighuset på gbnr. 1/10 til 17 meter i horisontalplanet. Både vegetasjon og avstand avdemper således innsynet fra terrassen. Ettersom terrassen i hovedsak ligger langs fasaden av bolighuset på gbnr. 1/236, er det videre vanskelig å se at terrassen vil kunne føre til særlig mer tap av utsikt og solforhold for gbnr. 1/10 enn det bolighuset allerede gjør per i dag. Etter dette vurderer vi som helt klart at terrassens plassering ikke fører til ulemper av en så kvalifisert karakter at alternativ plassering må vurderes, jf. 29-4 første ledd. Kommunens tillatelse blir etter dette stadfestet. Vedtak Fylkesmannen tar ikke klagen fra Dagmar Ølnes Lotsberg og Gunnar Lotsberg til følge. Vi stadfester vedtaket fra Sogndal kommune av 10. september 2014, BD sak 367/14. Vedtaket er endelig og kan ikke klages videre, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Med hilsen Anne Kristin Eitungjerde juridisk sjef Ingvild Slettebø rådgiver Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift. Kopi: Are Oxholm og Lene N. Oxholm Nylenda 11 6856 SOGNDAL Elektronisk kopi: Sogndal kommune (ref. 14/2931)
6/6